Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гребенкиной Н.А.,
судей Балдина Р.А., Дружининой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Можеговой Е.Х.,
при участии:
от истца, индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича: представители не явились,
от ответчика, ООО "Управляющая компания "Стройальянс": Павлюченко А.Ю., доверенность от 09.01.2017 N 3/17, паспорт,
от третьих лиц, Кутеповой Татьяны Валерьевны, Чернышева Андрея Эдуардовича: представители не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, ООО "Управляющая компания "Стройальянс",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 30 мая 2017 года,
принятое судьей Антоновой Е.Д.,
по делу N А50-23649/2016
по иску индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича (ОГРНИП 315595800092604, ИНН 591112368677)
к ООО "Управляющая компания "Стройальянс" (ОГРН 1055904518560, ИНН 5911045044),
третьи лица: Кутепова Татьяна Валерьевна, Чернышев Андрей Эдуардович,
о взыскании неустойки, переплаты по договору участия в долевом строительстве,
индивидуальный предприниматель Аржевитин Денис Александрович (далее - истец, ИП Аржевитин Д.А.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (далее - ответчик, ООО "УК "Стройальянс") о взыскании 30 194 руб. 15 коп. неустойки, 67 670 руб. переплаты по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб.
Определением суда от 12.05.2017 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Кутепова Татьяна Валерьевна, Чернышев Андрей Эдуардович.
Решением суда от 30.05.2017 исковые требования удовлетворены. Кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 914 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с удовлетворением требования истца о взыскании переплаты по спорному договору в сумме 67 670 руб. Оспаривает период просрочки обязательства по передаче объекта, считает последним днем просрочки 23.07.2014. Полагает, что договор цессии N 6 является незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям, а именно не указана сумма неустойки, период, за который она начислена, а также отсутствует государственная регистрация договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора уступки договор участия в долевом строительстве прекратил свое действие. Оспаривает вывод суда об отсутствии оснований для снижения размера начисленной неустойки. Считает, что права на взыскание неустойки Кутепова Т.В. и Чернышев А.Э. не унаследовали, следовательно, не имели правовых оснований на заключение договора уступки этих прав с Аржевитиным Д.А.
Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Истцом к отзыву на апелляционную жалобу представлен дополнительный документ (решение Березниковского городского суда Пермского края от 10.04.2017 по делу N 2-805/2017).
В ходе заседания суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал.
Истец, третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Судом апелляционной инстанции приобщено к материалам дела дополнительное доказательство, приложенное истцом к отзыву на апелляционную жалобу, на основании статьи 262, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанный документ представлен для обоснования возражений относительно доводов апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Михеевой Надеждой Алексеевной (участник долевого строительства) и ООО "УК "Стройальянс" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013 (далее - договор участия в долевом строительстве), согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: "Жилая застройка между ул. Некрасова и дорогой на м-н Усольский в г. Усолье" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира N 20, находящаяся на 3 этаже трехэтажного жилого многоквартирного дома, (позиция N 2), расположенного по строительному адресу: Пермский край, между ул. Некрасова и дорогой на м-н Усольский в г. Усолье, общей площадью 30,92 кв. м (пункт 1.2 договора участия в долевом строительстве).
Цена договора (цена объекта) составляет 1 035 820 руб. (пункт 2.1 договора участия в долевом строительстве).
Существенные изменения площади объекта (более или менее) 5%, на основе которой определяется цена договора (цена объекта), возможно только в связи с внесением в установленном порядке изменений в проектную документацию в ходе строительства многоквартирного дома. Расчеты сторон в указанном случае производятся с учетом изменившейся общей площади объекта, которая уточняется только путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору. Цена договора (цена объекта) может быть изменена по результатам обмеров БТИ, при этом если разница площади будет отличаться на 5% (в любую сторону), то возврат (доплата) не производится (пункт 1.5 договора участия в долевом строительстве).
В соответствии с пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве (с учетом дополнительного соглашения от 10.09.2013) проектный срок окончания строительства жилого дома и получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2014 года.
В силу пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве срок передачи квартиры участнику долевого строительства - в течение 2 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Обязанность по оплате договорной цены исполнена участником долевого строительства.
Согласно акту приема-передачи квартиры N 20 фактически квартира общей площадью 30,92 кв. м была передана застройщиком участнику долевого строительства 24.07.2014.
Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права от 28.04.2015, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, за Чернышевым А.Э. и Кутеповой Т.В. (наследники Михеевой Н.А.) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 15.04.2015 зарегистрирована общая долевая собственность на 1-комнатную квартиру, общей площадью 28,9 кв. м, расположенную на 3 этаже жилого многоквартирного дома адресу: Пермский край, Усольский район, г. Усолье, ул. Леонова, 19-20.
26.05.2016 между Чернышевым А.Э., Кутеповой Т.В. (цеденты) и Аржевитиным Д.А. (цессионарий) был заключен договор цессии N 6 (далее - договор цессии), согласно пункту 1.1 которого цеденты передают (уступают), а цессионарий принимает право требования с застройщика ООО "УК "Стройальянс" (должник) неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Пермский край, Усольский район, г. Усолье, ул. Леонова, 19-20, по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013, переплаты за объект долевого строительства, образовавшейся в результате несоответствия оплаченной площади объекта долевого строительства фактически переданной площади.
Претензиями от 30.05.2016 истец обратился к ответчику с требованиями о выплате неустойки за нарушение договорного срока передачи объекта долевого строительства и переплаты, образовавшейся в результате несоответствия оплаченной площади объекта долевого строительства фактически переданной площади.
Неисполнение ответчиком требований указанных претензий послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный договор следует квалифицировать как договор долевого участия в строительстве, подпадающий в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из документально подтвержденного факта просрочки ответчиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, верного определения периода просрочки с 01.06.2014 по 24.07.2014, наличия оснований для взыскания неустойки в сумме 30 194 руб. 15 коп., при этом основания для снижения размера начисленной неустойки судом не выявлены. Кроме того, судом установлено, что фактически переданная площадь объекта долевого строительства по результатам обмера БТИ и согласно свидетельству о государственной регистрации права составляет 28,9 кв. м, что на 2,02 кв. м (более 5%) меньше договорной площади объекта, в связи с чем истцом правомерно заявлено требование о возмещении возникшей переплаты в сумме 67 670 руб. Права требования по настоящему иску перешли к истцу на основании договора цессии N 6 от 26.05.2016.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, выслушав в судебном заседании представителя ответчика, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению в силу следующего.
Исходя из предмета и условий договора N 310/Б-2013 от 20.05.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как верно установлено судом первой инстанции, оплата по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013 произведена участником долевого строительства, объект строительства передан по акту приема-передачи от 24.07.2014. Таким образом, судом верно установлено, что объект передан с нарушением установленного договором срока (до 31.05.2014 - пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве). В связи с чем судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.06.2014 по 24.07.2014 в сумме 30 194 руб. 15 коп.
Довод жалобы ответчика о том, что в период начисления неустойки не подлежит включению день фактической передачи объекта долевого участия в строительстве (24.07.2014), отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с пунктом 1 статьи 194 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.
Таким образом, с началом дня (суток), следующего за последним днем срока надлежащего исполнения обязательств, должник считается просрочившим исполнение обязательства, а исполнение обязательств на следующий день по истечении периода, установленного для его выполнения, является нарушением условий на один день. Следовательно, начало периода просрочки должно определяться следующим календарным днем по истечении периода для исполнения обязательства и оканчиваться в соответствующий календарный день его исполнения включительно. Иными словами, дата фактического исполнения по истечении установленного договором срока подлежит включению в период просрочки.
Указанное соответствует правилам исчисления сроков, установленным гражданским законодательством.
Так, согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Следовательно, день фактической передачи объекта, являясь событием, которое прекращает начисление неустойки, еще включается в период просрочки.
Иное толкование, исключающее из периода расчета неустойки день фактической передачи объекта, освобождает должника от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
Аргументы заявителя жалобы о незаключенности договора цессии N 6 от 26.05.2016 ввиду отсутствия его государственной регистрации, несогласованности его предмета, невозможности заключения договора цессии после исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013, несогласованности объема переданных обязательств, признаны апелляционным судом несостоятельными в силу следующего.
Из представленного в материалы дела договора цессии N 6 от 26.05.2016 следует, что в нем определен его предмет как право требования к ООО "УК "Стройальянс" переплаты за объект долевого строительства, неустойки за нарушение срока передачи объекта. В пункте 1.2 договора указаны основания возникновения задолженности.
Принимая во внимание вышеизложенное, довод ответчика о невозможности установить из содержания договора цессии объем передаваемых истцу прав, является необоснованным.
Вопреки доводу жалобы, участником долевого строительства уступлены не права по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013, а право требования возмещения переплаты за объект долевого строительства, а также законной неустойки, вытекающие из этого договора.
Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также обязанность застройщика построить и передать в собственность участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, общей площадью 30,92 кв. м, вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Федерального закона.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
Положения статей 11, 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, является обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
На момент заключения спорного договора уступки договор долевого участия прекратил свое действие исполнением договора и подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости от 24.07.2014 и, соответственно, обременение, подлежащее государственной регистрации, уже отсутствовало.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает обязательность государственной регистрации такого договора уступки права.
Требования истца по настоящему делу заявлены в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта участнику долевого строительства, что является основанием для начисления специальной неустойки в соответствии с нормами статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вне зависимости от того, был ли передан объект участнику строительства, то есть такие требования принадлежат участнику строительства в силу закона, а согласно статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке.
В данном случае уступка права требования основана на требовании истца к ответчику и носит характер денежных обязательств, обладающих самостоятельной имущественной ценностью, в котором личность кредитора не имеет существенного значения для должника.
Сторонами рассматриваемого договора цессии право требования истца по настоящему делу не оспорено, первоначальные кредиторы привлечены к участию в деле и возражений против предъявленного иска не высказали.
Ответчик стороной рассматриваемого договора цессии не является, следовательно, условия указанной цессии его права, как кредитора, не нарушают, так как ответчик является должником, не исполнившим надлежащим образом принятые обязательства.
При этом все неблагоприятные риски в указанной части несут лица, допустившие соответствующее процессуальное бездействие (первоначальный кредитор), что не исключает право цедента обратиться к цессионарию с самостоятельными требованиями (после исполнения обязанности ответчика по оплате перед новым кредитором), но не к должнику.
Довод ответчика об отсутствии у Чернышева А.Э. и Кутеповой Т.В. прав на наследование неустойки по спорному договору не нашел своего подтверждения.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В нарушение указанных норм ответчиком в материалы дела не представлены доказательства наличия у Михеевой Н.А. иных наследников, помимо указанных в завещании (Чернышева А.Э. и Кутеповой Т.В.).
Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что решением Березниковского городского суда Пермского края от 10.04.2017 по делу N 2-805/2017 с Чернышева А.Э. и Кутеповой Т.В., как единственных наследников Михеевой Н.А., взыскана в пользу ответчика неустойка за нарушение сроков оплаты по спорному договору участия в долевом строительстве.
Что касается довода заявителя апелляционной жалобы о снижении размера неустойки, то он также отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки, суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Соразмерность суммы неустойки предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Учитывая процент неустойки, установленный пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который является отражением лишь минимального размера потерь, понесенных кредитором при неисполнении должником обязательства, отсутствие доказательств, подтверждающих явную несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, у суда первой инстанции отсутствовали основания для снижения размера неустойки.
Вместе с тем, довод жалобы ответчика о неправомерном удовлетворении судом первой инстанции требования истца о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве заслуживает внимания.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В договоре участия в долевом строительстве и в акте приема-передачи квартиры от 24.07.2014 указана общая площадь объекта (30,92 кв. м) с учетом понижающего коэффициента лоджии - 0,5 кв. м, как это предусмотрено СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", а также Инструкцией о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации (раздел 3.37).
Что касается площади, указанной в Свидетельствах о государственной регистрации права собственности (28,9 кв. м), то она учитывается в соответствии с требованиями части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При составлении кадастрового паспорта на квартиру, площадь лоджий не включена в площадь квартиры, что обусловлено особенностями технического учета и следует из Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения".
Вывод суда первой инстанции о том, что лоджия не выделена в составе спорного имущества, опровергается техническим паспортом здания (строения) Леонова, 19.
При этом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих об имеющейся разнице фактической площади объекта долевого строительства и площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве.
Напротив, Технический паспорт, представленный в материалы дела ответчиком, подтверждает фактические замеры квартиры N 20 после завершения строительства и его соответствие условиям спорного договора. При этом объем прав участника долевого строительства не изменился, а остался прежним, так как обмеры БТИ произведены с учетом особенностей технического учета, в связи с чем площадь лоджии не была включена в общую площадь квартиры.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в кадастровом паспорте помещения и в Свидетельствах указана общая площадь объекта 28,9 кв. м без учета площади лоджии 2,6 кв. м (1,3 кв. м с понижающим коэффициентом 0,5%), а в договоре долевого участия в строительстве указана общая строительная площадь 30,92 кв. м с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5%.
Следовательно, изменение площади жилого помещения произошли в результате применения понижающего коэффициента при подсчете этой площади, а не в результате фактического уменьшения площади квартиры.
Судом апелляционной инстанции учтено, что площадь объекта с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента составляет 30,2 кв. м из расчета 1,3 кв. м + 28.9 кв. м. Разница между фактической площадью квартиры и строительной площадью, указанной в договоре, составляет 0,72 кв. м (2,33%), что не превышает 5% изменения площади объекта, установленного пунктом 1.5 договора участия в долевом строительстве, следовательно, не дает истцу право на возврат уплаченной цены за объект на основании указанного пункта договора.
Таким образом, в удовлетворении заявленного истцом требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве в сумме 67 670 руб. следует отказать за необоснованностью.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Принимая во внимание результат рассмотрения дела (частичное удовлетворение исковых требований), требование истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя подлежит удовлетворению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 12 341 руб. 25 коп.
Исходя из того, что сумма государственной пошлины, подлежащая уплате по настоящему иску в сумме 97 864 руб. 15 коп., составляет 3 915 руб., истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 3 914 руб. по платежному поручению N 29 от 11.10.2016, с учетом результата рассмотрения настоящего дела (частичное удовлетворении исковых требований), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 1 206 руб. 90 коп., с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 руб.
Таким образом, решение суда первой инстанции от 30.05.2017 подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Кроме того, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе ответчика, поскольку ее доводы судом апелляционной инстанции признаны частично обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (ИНН 5911045044, ОГРН 1055904518560) в пользу индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича (ОГРНИП 315595800092604, ИНН 591112368677) неустойку в размере 30 194 (тридцать тысяч сто девяносто четыре) руб. 15 коп., расходы по оплате юридических услуг в сумме 12 341 (двенадцать триста сорок один) руб. 25 коп., судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 1 206 (одна тысяча двести шесть) руб. 90 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (ИНН 5911045044, ОГРН 1055904518560) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 (один) руб.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича (ОГРНИП 315595800092604, ИНН 591112368677) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (ИНН 5911045044, ОГРН 1055904518560) 3 000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2017 N 17АП-2411/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-23649/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2017 г. N 17АП-2411/2017-ГК
Дело N А50-23649/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гребенкиной Н.А.,
судей Балдина Р.А., Дружининой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Можеговой Е.Х.,
при участии:
от истца, индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича: представители не явились,
от ответчика, ООО "Управляющая компания "Стройальянс": Павлюченко А.Ю., доверенность от 09.01.2017 N 3/17, паспорт,
от третьих лиц, Кутеповой Татьяны Валерьевны, Чернышева Андрея Эдуардовича: представители не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, ООО "Управляющая компания "Стройальянс",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 30 мая 2017 года,
принятое судьей Антоновой Е.Д.,
по делу N А50-23649/2016
по иску индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича (ОГРНИП 315595800092604, ИНН 591112368677)
к ООО "Управляющая компания "Стройальянс" (ОГРН 1055904518560, ИНН 5911045044),
третьи лица: Кутепова Татьяна Валерьевна, Чернышев Андрей Эдуардович,
о взыскании неустойки, переплаты по договору участия в долевом строительстве,
установил:
индивидуальный предприниматель Аржевитин Денис Александрович (далее - истец, ИП Аржевитин Д.А.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (далее - ответчик, ООО "УК "Стройальянс") о взыскании 30 194 руб. 15 коп. неустойки, 67 670 руб. переплаты по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб.
Определением суда от 12.05.2017 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Кутепова Татьяна Валерьевна, Чернышев Андрей Эдуардович.
Решением суда от 30.05.2017 исковые требования удовлетворены. Кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 914 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с удовлетворением требования истца о взыскании переплаты по спорному договору в сумме 67 670 руб. Оспаривает период просрочки обязательства по передаче объекта, считает последним днем просрочки 23.07.2014. Полагает, что договор цессии N 6 является незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям, а именно не указана сумма неустойки, период, за который она начислена, а также отсутствует государственная регистрация договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора уступки договор участия в долевом строительстве прекратил свое действие. Оспаривает вывод суда об отсутствии оснований для снижения размера начисленной неустойки. Считает, что права на взыскание неустойки Кутепова Т.В. и Чернышев А.Э. не унаследовали, следовательно, не имели правовых оснований на заключение договора уступки этих прав с Аржевитиным Д.А.
Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Истцом к отзыву на апелляционную жалобу представлен дополнительный документ (решение Березниковского городского суда Пермского края от 10.04.2017 по делу N 2-805/2017).
В ходе заседания суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал.
Истец, третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Судом апелляционной инстанции приобщено к материалам дела дополнительное доказательство, приложенное истцом к отзыву на апелляционную жалобу, на основании статьи 262, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанный документ представлен для обоснования возражений относительно доводов апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Михеевой Надеждой Алексеевной (участник долевого строительства) и ООО "УК "Стройальянс" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013 (далее - договор участия в долевом строительстве), согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: "Жилая застройка между ул. Некрасова и дорогой на м-н Усольский в г. Усолье" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира N 20, находящаяся на 3 этаже трехэтажного жилого многоквартирного дома, (позиция N 2), расположенного по строительному адресу: Пермский край, между ул. Некрасова и дорогой на м-н Усольский в г. Усолье, общей площадью 30,92 кв. м (пункт 1.2 договора участия в долевом строительстве).
Цена договора (цена объекта) составляет 1 035 820 руб. (пункт 2.1 договора участия в долевом строительстве).
Существенные изменения площади объекта (более или менее) 5%, на основе которой определяется цена договора (цена объекта), возможно только в связи с внесением в установленном порядке изменений в проектную документацию в ходе строительства многоквартирного дома. Расчеты сторон в указанном случае производятся с учетом изменившейся общей площади объекта, которая уточняется только путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору. Цена договора (цена объекта) может быть изменена по результатам обмеров БТИ, при этом если разница площади будет отличаться на 5% (в любую сторону), то возврат (доплата) не производится (пункт 1.5 договора участия в долевом строительстве).
В соответствии с пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве (с учетом дополнительного соглашения от 10.09.2013) проектный срок окончания строительства жилого дома и получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2014 года.
В силу пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве срок передачи квартиры участнику долевого строительства - в течение 2 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Обязанность по оплате договорной цены исполнена участником долевого строительства.
Согласно акту приема-передачи квартиры N 20 фактически квартира общей площадью 30,92 кв. м была передана застройщиком участнику долевого строительства 24.07.2014.
Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права от 28.04.2015, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, за Чернышевым А.Э. и Кутеповой Т.В. (наследники Михеевой Н.А.) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 15.04.2015 зарегистрирована общая долевая собственность на 1-комнатную квартиру, общей площадью 28,9 кв. м, расположенную на 3 этаже жилого многоквартирного дома адресу: Пермский край, Усольский район, г. Усолье, ул. Леонова, 19-20.
26.05.2016 между Чернышевым А.Э., Кутеповой Т.В. (цеденты) и Аржевитиным Д.А. (цессионарий) был заключен договор цессии N 6 (далее - договор цессии), согласно пункту 1.1 которого цеденты передают (уступают), а цессионарий принимает право требования с застройщика ООО "УК "Стройальянс" (должник) неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Пермский край, Усольский район, г. Усолье, ул. Леонова, 19-20, по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013, переплаты за объект долевого строительства, образовавшейся в результате несоответствия оплаченной площади объекта долевого строительства фактически переданной площади.
Претензиями от 30.05.2016 истец обратился к ответчику с требованиями о выплате неустойки за нарушение договорного срока передачи объекта долевого строительства и переплаты, образовавшейся в результате несоответствия оплаченной площади объекта долевого строительства фактически переданной площади.
Неисполнение ответчиком требований указанных претензий послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный договор следует квалифицировать как договор долевого участия в строительстве, подпадающий в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из документально подтвержденного факта просрочки ответчиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, верного определения периода просрочки с 01.06.2014 по 24.07.2014, наличия оснований для взыскания неустойки в сумме 30 194 руб. 15 коп., при этом основания для снижения размера начисленной неустойки судом не выявлены. Кроме того, судом установлено, что фактически переданная площадь объекта долевого строительства по результатам обмера БТИ и согласно свидетельству о государственной регистрации права составляет 28,9 кв. м, что на 2,02 кв. м (более 5%) меньше договорной площади объекта, в связи с чем истцом правомерно заявлено требование о возмещении возникшей переплаты в сумме 67 670 руб. Права требования по настоящему иску перешли к истцу на основании договора цессии N 6 от 26.05.2016.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, выслушав в судебном заседании представителя ответчика, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению в силу следующего.
Исходя из предмета и условий договора N 310/Б-2013 от 20.05.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как верно установлено судом первой инстанции, оплата по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013 произведена участником долевого строительства, объект строительства передан по акту приема-передачи от 24.07.2014. Таким образом, судом верно установлено, что объект передан с нарушением установленного договором срока (до 31.05.2014 - пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве). В связи с чем судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.06.2014 по 24.07.2014 в сумме 30 194 руб. 15 коп.
Довод жалобы ответчика о том, что в период начисления неустойки не подлежит включению день фактической передачи объекта долевого участия в строительстве (24.07.2014), отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с пунктом 1 статьи 194 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.
Таким образом, с началом дня (суток), следующего за последним днем срока надлежащего исполнения обязательств, должник считается просрочившим исполнение обязательства, а исполнение обязательств на следующий день по истечении периода, установленного для его выполнения, является нарушением условий на один день. Следовательно, начало периода просрочки должно определяться следующим календарным днем по истечении периода для исполнения обязательства и оканчиваться в соответствующий календарный день его исполнения включительно. Иными словами, дата фактического исполнения по истечении установленного договором срока подлежит включению в период просрочки.
Указанное соответствует правилам исчисления сроков, установленным гражданским законодательством.
Так, согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Следовательно, день фактической передачи объекта, являясь событием, которое прекращает начисление неустойки, еще включается в период просрочки.
Иное толкование, исключающее из периода расчета неустойки день фактической передачи объекта, освобождает должника от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
Аргументы заявителя жалобы о незаключенности договора цессии N 6 от 26.05.2016 ввиду отсутствия его государственной регистрации, несогласованности его предмета, невозможности заключения договора цессии после исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013, несогласованности объема переданных обязательств, признаны апелляционным судом несостоятельными в силу следующего.
Из представленного в материалы дела договора цессии N 6 от 26.05.2016 следует, что в нем определен его предмет как право требования к ООО "УК "Стройальянс" переплаты за объект долевого строительства, неустойки за нарушение срока передачи объекта. В пункте 1.2 договора указаны основания возникновения задолженности.
Принимая во внимание вышеизложенное, довод ответчика о невозможности установить из содержания договора цессии объем передаваемых истцу прав, является необоснованным.
Вопреки доводу жалобы, участником долевого строительства уступлены не права по договору участия в долевом строительстве N 310/Б-2013 от 20.05.2013, а право требования возмещения переплаты за объект долевого строительства, а также законной неустойки, вытекающие из этого договора.
Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также обязанность застройщика построить и передать в собственность участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, общей площадью 30,92 кв. м, вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Федерального закона.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
Положения статей 11, 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, является обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
На момент заключения спорного договора уступки договор долевого участия прекратил свое действие исполнением договора и подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости от 24.07.2014 и, соответственно, обременение, подлежащее государственной регистрации, уже отсутствовало.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает обязательность государственной регистрации такого договора уступки права.
Требования истца по настоящему делу заявлены в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта участнику долевого строительства, что является основанием для начисления специальной неустойки в соответствии с нормами статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вне зависимости от того, был ли передан объект участнику строительства, то есть такие требования принадлежат участнику строительства в силу закона, а согласно статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке.
В данном случае уступка права требования основана на требовании истца к ответчику и носит характер денежных обязательств, обладающих самостоятельной имущественной ценностью, в котором личность кредитора не имеет существенного значения для должника.
Сторонами рассматриваемого договора цессии право требования истца по настоящему делу не оспорено, первоначальные кредиторы привлечены к участию в деле и возражений против предъявленного иска не высказали.
Ответчик стороной рассматриваемого договора цессии не является, следовательно, условия указанной цессии его права, как кредитора, не нарушают, так как ответчик является должником, не исполнившим надлежащим образом принятые обязательства.
При этом все неблагоприятные риски в указанной части несут лица, допустившие соответствующее процессуальное бездействие (первоначальный кредитор), что не исключает право цедента обратиться к цессионарию с самостоятельными требованиями (после исполнения обязанности ответчика по оплате перед новым кредитором), но не к должнику.
Довод ответчика об отсутствии у Чернышева А.Э. и Кутеповой Т.В. прав на наследование неустойки по спорному договору не нашел своего подтверждения.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В нарушение указанных норм ответчиком в материалы дела не представлены доказательства наличия у Михеевой Н.А. иных наследников, помимо указанных в завещании (Чернышева А.Э. и Кутеповой Т.В.).
Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что решением Березниковского городского суда Пермского края от 10.04.2017 по делу N 2-805/2017 с Чернышева А.Э. и Кутеповой Т.В., как единственных наследников Михеевой Н.А., взыскана в пользу ответчика неустойка за нарушение сроков оплаты по спорному договору участия в долевом строительстве.
Что касается довода заявителя апелляционной жалобы о снижении размера неустойки, то он также отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки, суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Соразмерность суммы неустойки предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Учитывая процент неустойки, установленный пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который является отражением лишь минимального размера потерь, понесенных кредитором при неисполнении должником обязательства, отсутствие доказательств, подтверждающих явную несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, у суда первой инстанции отсутствовали основания для снижения размера неустойки.
Вместе с тем, довод жалобы ответчика о неправомерном удовлетворении судом первой инстанции требования истца о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве заслуживает внимания.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В договоре участия в долевом строительстве и в акте приема-передачи квартиры от 24.07.2014 указана общая площадь объекта (30,92 кв. м) с учетом понижающего коэффициента лоджии - 0,5 кв. м, как это предусмотрено СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", а также Инструкцией о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации (раздел 3.37).
Что касается площади, указанной в Свидетельствах о государственной регистрации права собственности (28,9 кв. м), то она учитывается в соответствии с требованиями части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При составлении кадастрового паспорта на квартиру, площадь лоджий не включена в площадь квартиры, что обусловлено особенностями технического учета и следует из Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения".
Вывод суда первой инстанции о том, что лоджия не выделена в составе спорного имущества, опровергается техническим паспортом здания (строения) Леонова, 19.
При этом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих об имеющейся разнице фактической площади объекта долевого строительства и площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве.
Напротив, Технический паспорт, представленный в материалы дела ответчиком, подтверждает фактические замеры квартиры N 20 после завершения строительства и его соответствие условиям спорного договора. При этом объем прав участника долевого строительства не изменился, а остался прежним, так как обмеры БТИ произведены с учетом особенностей технического учета, в связи с чем площадь лоджии не была включена в общую площадь квартиры.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в кадастровом паспорте помещения и в Свидетельствах указана общая площадь объекта 28,9 кв. м без учета площади лоджии 2,6 кв. м (1,3 кв. м с понижающим коэффициентом 0,5%), а в договоре долевого участия в строительстве указана общая строительная площадь 30,92 кв. м с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5%.
Следовательно, изменение площади жилого помещения произошли в результате применения понижающего коэффициента при подсчете этой площади, а не в результате фактического уменьшения площади квартиры.
Судом апелляционной инстанции учтено, что площадь объекта с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента составляет 30,2 кв. м из расчета 1,3 кв. м + 28.9 кв. м. Разница между фактической площадью квартиры и строительной площадью, указанной в договоре, составляет 0,72 кв. м (2,33%), что не превышает 5% изменения площади объекта, установленного пунктом 1.5 договора участия в долевом строительстве, следовательно, не дает истцу право на возврат уплаченной цены за объект на основании указанного пункта договора.
Таким образом, в удовлетворении заявленного истцом требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве в сумме 67 670 руб. следует отказать за необоснованностью.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Принимая во внимание результат рассмотрения дела (частичное удовлетворение исковых требований), требование истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя подлежит удовлетворению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 12 341 руб. 25 коп.
Исходя из того, что сумма государственной пошлины, подлежащая уплате по настоящему иску в сумме 97 864 руб. 15 коп., составляет 3 915 руб., истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 3 914 руб. по платежному поручению N 29 от 11.10.2016, с учетом результата рассмотрения настоящего дела (частичное удовлетворении исковых требований), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 1 206 руб. 90 коп., с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 руб.
Таким образом, решение суда первой инстанции от 30.05.2017 подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Кроме того, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе ответчика, поскольку ее доводы судом апелляционной инстанции признаны частично обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (ИНН 5911045044, ОГРН 1055904518560) в пользу индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича (ОГРНИП 315595800092604, ИНН 591112368677) неустойку в размере 30 194 (тридцать тысяч сто девяносто четыре) руб. 15 коп., расходы по оплате юридических услуг в сумме 12 341 (двенадцать триста сорок один) руб. 25 коп., судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 1 206 (одна тысяча двести шесть) руб. 90 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (ИНН 5911045044, ОГРН 1055904518560) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 (один) руб.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Аржевитина Дениса Александровича (ОГРНИП 315595800092604, ИНН 591112368677) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройальянс" (ИНН 5911045044, ОГРН 1055904518560) 3 000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Судьи
Р.А.БАЛДИН
Л.В.ДРУЖИНИНА
Р.А.БАЛДИН
Л.В.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)