Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 05.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишикной И.Ю., в отсутствие представителей истца - открытого акционерного общества "Брянский гормолзавод" (г. Брянск, ИНН 3201002363) и ответчиков - индивидуального предпринимателя Лайковой Галины Алексеевны (г. Брянск, ОГРНИП 304325031000153, ИНН 323400302524) и индивидуального предпринимателя Лайкова Олега Геннадьевича (г. Брянск, ОГРНИП 304325032800014, ИНН 323400210182), надлежащим образом уведомленных, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лайковой Галины Алексеевны на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.02.2017 по делу N А09-13202/2016 (судья Лемешко Г.Е.),
установил:
следующее.
Открытое акционерное общество "Брянский гормолзавод" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лайковой Галине Алексеевне, индивидуальному предпринимателю Лайкову Олегу Геннадьевичу (далее - ответчики, предприниматели) о расторжении договора аренды от 05.02.2002 с дополнительным соглашением от 05.05.2009 N 98 к указанному договору и освобождении нежилых помещений общей площадью 499 кв. м, расположенных в здании главного корпуса общей площадью 6359, 8 кв. м по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А, передав их по акту приема-передачи в двухнедельный срок после вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.02.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ОАО "Брянский гормолзавод" (арендодатель) и предпринимателями (арендатор) заключен договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 05.02.2002, по условиям пунктов 1.1 - 1.3 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения (старой конторы) главного корпуса общей площадью 499 кв. м (по техническому паспорту), в том числе: на I этаже - 87 кв. м нежилого помещения, на II этаже - 134,7 кв. м нежилого помещения, на III этаже - 112,5 кв. м нежилого помещения, на IV этаже - 164,8 кв. м нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А, в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации, в целях использования под предприятия торговли и общественного питания, залы игровых автоматов, производственные цеха, оздоровительный комплекс, косметические кабинеты. При смене формы собственности (или собственника) арендуемого помещения условия договора изменению не подлежат.
Указанные помещения были переданы арендаторам по акту приема-передачи помещений.
Срок действия договора установлен сторонами 20 лет, и вступает в силу с даты регистрации в установленном законом порядке (пункт 2.1 договора).
В пункте 4.1 договора стороны установили размер арендной платы в месяц.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления платежным поручением суммы, определенной договором, на счет арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца (пункт 4.2 договора).
В соответствии с пунктами 5.4.3 и 5.4.9 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользованием зданием (помещением); при досрочном освобождении здания (помещения) передать его в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
В пункте 7.1 договора стороны согласовали, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, в том числе при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд до истечения установленного договором срока.
Впоследствии право собственности на арендованные помещения передано субъекту Российской Федерации - Брянской области, в связи с чем между управлением имущественных отношений Брянской области и индивидуальным предпринимателем Лайковой Г.А., индивидуальным предпринимателем Лайковым О.Г. заключено дополнительное соглашение от 05.05.2009 N 98 к договору аренды от 05.02.2002.
Согласно новой редакции договора управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) сдает, а предприниматели (арендатор) принимают в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А (пр-т Ст. Димитрова, д. 38), в производственном корпусе для использования под магазин, под предприятие общественного питания, производственно-складские помещения, парикмахерскую, общей площадью 499 кв. м от общей площади 6359,8 кв. м
Срок аренды установлен сторонами с 11.01.2009 по 19.02.2022 (пункты 1.1, 1.2 договора).
В соответствии с пунктами 2.3.3, 2.3.8 договора (в редакции дополнительного соглашения) арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором; при досрочном прекращении договора, сдать помещения арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
В пункте 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) стороны установили размер арендной платы в месяц.
Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения) внесение арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление сумм арендной платы, арендатор предоставляет арендодателю до 15 числа каждого месяца. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Досрочное прекращение договора допускается по соглашению сторон. Предложения по досрочному прекращению рассматриваются в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 2.3.3 договора, о чем арендодатель уведомляет арендатора за три месяца (пункты 5.1 - 5.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения).
Между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО "Брянский гормолзавод" по результатам аукциона (протокол от 21.11.2012) заключен договор от 10.12.2012 N 12 купли-продажи имущества, находящегося в собственности Брянской области, в том числе главного корпуса (доля в праве 88/100), назначение: нежилое, общая площадь 6359,8 кв. м, лит. Г, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А.
Указанное имущество было передано истцу по акту от 10.12.2012 приема-передачи имущества, находящегося в собственности Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 по делу N А09-10925/2012 исковые требования индивидуального предпринимателя Лайковой Галины Алексеевны к управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительным результатов аукциона от 21.11.2012 оставлены без удовлетворения.
Названное решение вступило в законную силу.
На основании указанного договора купли-продажи от 10.12.2012 N 12 и акта от 10.12.2012 приема-передачи имущества, находящегося в собственности Брянской области, за ОАО "Брянский гормолзавод" зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 88/100) на главный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 6359,8 кв. м, лит. Г, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А (свидетельство о государственной регистрации права серии 32-АЖ N 344531 от 15.07.2013, в котором имеется запись: иные участники общей долевой собственности: ОАО "Брянский гормолзавод" (доля в праве 12/100).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.09.2015 по делу N А09-8612/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.03.2016, исковые требования индивидуального предпринимателя Лайкова Олега Геннадьевича к управлению имущественных отношений Брянской области и ОАО "Брянский гормолзавод" о переводе прав и обязанностей покупателя на нежилое помещение общей площадью 482,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А, оставлены без удовлетворения.
Истец 29.04.2016 направил в адрес ответчиков письмо (т. 1, л. 20), в котором уведомил о направлении дополнительного соглашения от 25.04.2016 к договору аренды от 05.02.2002, в связи с переходом права собственности на арендуемые нежилые помещения на основании договора купли-продажи от 10.12.2012 N 12 и изменением размера ежемесячной арендной платы просил подписать указанное дополнительное соглашение к договору аренды от 05.02.2002 в течение трех календарных дней с момента получения данного дополнительного соглашения, а также оплатить задолженность по арендной плате за период с 10.12.2012 по 30.04.2016 в размере 1 419 735 рублей 48 копеек в срок до 10.05.2016. В противном случае, было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемые помещения. В письме истец также сообщил, что в случае неисполнения данных требований обратится в суд с исками о взыскании задолженности и расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей.
Поскольку данное письмо было оставлено ответчиками без ответа и удовлетворения, арендованные нежилые помещения возвращены не были, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, установив вышеизложенные факты нарушения ответчиками принятых обязательств, в полном объеме удовлетворил заявленные исковые требования, расторгнув договор аренды и обязав последних возвратить истцу спорные нежилые помещения.
Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факты передачи истцом арендованного имущества ответчикам и пользования последними арендованным имуществом подтверждаются материалами дела.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Возражая против заявленных исковых требований, Лайкова Г.А. ссылалась на то, что до и после заключения договора купли-продажи от 10.12.2012 арендная платы вносилась прежнему собственнику, в доказательство чего представила копии платежных поручений, в том числе за период с декабря 2012 по сентябрь 2013 (включительно).
Вместе с тем при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, после перехода к истцу права собственности на нежилые помещения ответчики были обязаны вносить арендную плату новому собственнику арендованного имущества.
Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей истцу в спорный период, в материалы дела ответчиками представлено не было.
Установив, что ответчики (арендаторы) более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды от 05.02.2002 срока платежа не вносили истцу арендную плату, суд области правомерно признал указанные нарушения существенными и являющимися основанием для его расторжения.
Невыполнение требований истца, изложенных в письме 29.04.2016 (т. 1, л. 20), ответчики объяснили его неполучением по причине направления по неверному адресу.
Данный довод, изложенные также и в апелляционной жалобе, был проверен судом апелляционной инстанции и не нашел своего подтверждения.
Общество 29.04.2016 с почтового отделения связи 241037 отправило письмо с описью вложения на имя ответчиков по адресу: г. Брянск, проспект Ленина, д. 63, кв. 32 (номер почтового идентификатора 24103797404300). Согласно отчету об отслеживании отправления данное письмо (номер почтового идентификатора 24103797404300) 19.05.2016 было перенаправлено на верный адрес (с. Супонево), а затем возвращено отправителю за истечением срока хранения.
Согласно ответу УФПС Брянской области - филиал ФГУП "Почта России" от 31.01.2017 N 4.5.14-03/339 на запрос суда области, 29.04.2016 в отделении почтовой связи 241037 от истца принято почтовое отправление с объявленной ценностью (номер почтового идентификатора 24103797404300) на имя ИП Лайковой Галины Алексеевны и ИП Лайкова Олега Геннадьевича по адресу: г. Брянск, проспект Ленина, д. 63, кв. 32. На основании заявления Лайковой Галины Алексеевны от 11.06.2015 "о перенаправлении почтовых отправлений на другой адрес: 241520, Брянский район, с. Супонево, ул. Маршала Жукова, д. 20" данное почтовое отправление было перенаправлено в отделение почтовой связи Супонево и 20.05.2016 прибыло в место вручения. Согласно пункту 32 Правил оказания услуг почтовой связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014 N 234 почтовые отправления опускаются в почтовые абонентские ящики, почтовые шкафы опорных пунктов в соответствии с указанными на них адресами. В связи с отсутствием почтового ящика по указанному адресу (с. Супонево, ул. Маршала Жукова, д. 20) доставить извещение о получении почтового отправления не представилось возможным. В соответствии с пунктом 34 указанных Правил почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. В связи с истечением срока хранения почтового отправления (номер почтового идентификатора 24103797404300) оно было возвращено отправителю.
Кроме того, согласно ответу УФПС Брянской области - филиал ФГУП "Почта России" указание в почтовом отправлении (номер почтового идентификатора 24103797404300) в адресе получателей "д. 63" вместо "д. 63а" не явилось причиной неполучения данного письма адресатом.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая расторжение договора аренды и прекращение его действие, суд первой инстанции правомерно обязал ответчиков возвратить истцу спорное недвижимое имущество по акту приема-передачи в указанный в резолютивной части обжалуемого судебного акта, срок.
Ссылка апеллянта на необоснованный отказ суда области в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу до вынесения Арбитражным судом Брянской области решения по делу N А09-8621/2016, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
На основании указанной нормы закона обязанность приостановить производство по делу связана не с фактом наличия в производстве суда другого дела, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по этому (другому) делу.
Кроме того, приостановление производства по делу является правом, а не обязанностью суда.
Предметом заявленных обществом исковых требований по настоящему делу N А09-13202/2016 является расторжение договора аренды и освобождение нежилых помещений.
Предметом же заявленных обществом исковых требований по делу N А09-8621/2016 является взыскание с ответчиков задолженности по арендной плате.
Таким образом, с учетом предметов указанных исков рассмотрение Арбитражным судом Брянской области дела N А09-8621/2016 никоим образом не препятствовало вынесению судом области решения по настоящему делу.
Кроме того, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина подлежит возврату заявителю на основании статьи 104 АПК РФ.
Руководствуясь статьей 104, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 22.02.2017 по делу N А09-13202/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Лайковой Галине Алексеевне (ОГРНИП 304325031000153, ИНН 323400302524) из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной за рассмотрение апелляционной жалобы по чеку ордеру от 22.03.2017.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2017 N 20АП-2088/2017 ПО ДЕЛУ N А09-13202/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. по делу N А09-13202/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 05.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишикной И.Ю., в отсутствие представителей истца - открытого акционерного общества "Брянский гормолзавод" (г. Брянск, ИНН 3201002363) и ответчиков - индивидуального предпринимателя Лайковой Галины Алексеевны (г. Брянск, ОГРНИП 304325031000153, ИНН 323400302524) и индивидуального предпринимателя Лайкова Олега Геннадьевича (г. Брянск, ОГРНИП 304325032800014, ИНН 323400210182), надлежащим образом уведомленных, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лайковой Галины Алексеевны на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.02.2017 по делу N А09-13202/2016 (судья Лемешко Г.Е.),
установил:
следующее.
Открытое акционерное общество "Брянский гормолзавод" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лайковой Галине Алексеевне, индивидуальному предпринимателю Лайкову Олегу Геннадьевичу (далее - ответчики, предприниматели) о расторжении договора аренды от 05.02.2002 с дополнительным соглашением от 05.05.2009 N 98 к указанному договору и освобождении нежилых помещений общей площадью 499 кв. м, расположенных в здании главного корпуса общей площадью 6359, 8 кв. м по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А, передав их по акту приема-передачи в двухнедельный срок после вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.02.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ОАО "Брянский гормолзавод" (арендодатель) и предпринимателями (арендатор) заключен договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 05.02.2002, по условиям пунктов 1.1 - 1.3 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения (старой конторы) главного корпуса общей площадью 499 кв. м (по техническому паспорту), в том числе: на I этаже - 87 кв. м нежилого помещения, на II этаже - 134,7 кв. м нежилого помещения, на III этаже - 112,5 кв. м нежилого помещения, на IV этаже - 164,8 кв. м нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А, в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации, в целях использования под предприятия торговли и общественного питания, залы игровых автоматов, производственные цеха, оздоровительный комплекс, косметические кабинеты. При смене формы собственности (или собственника) арендуемого помещения условия договора изменению не подлежат.
Указанные помещения были переданы арендаторам по акту приема-передачи помещений.
Срок действия договора установлен сторонами 20 лет, и вступает в силу с даты регистрации в установленном законом порядке (пункт 2.1 договора).
В пункте 4.1 договора стороны установили размер арендной платы в месяц.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления платежным поручением суммы, определенной договором, на счет арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца (пункт 4.2 договора).
В соответствии с пунктами 5.4.3 и 5.4.9 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользованием зданием (помещением); при досрочном освобождении здания (помещения) передать его в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
В пункте 7.1 договора стороны согласовали, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, в том числе при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд до истечения установленного договором срока.
Впоследствии право собственности на арендованные помещения передано субъекту Российской Федерации - Брянской области, в связи с чем между управлением имущественных отношений Брянской области и индивидуальным предпринимателем Лайковой Г.А., индивидуальным предпринимателем Лайковым О.Г. заключено дополнительное соглашение от 05.05.2009 N 98 к договору аренды от 05.02.2002.
Согласно новой редакции договора управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) сдает, а предприниматели (арендатор) принимают в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А (пр-т Ст. Димитрова, д. 38), в производственном корпусе для использования под магазин, под предприятие общественного питания, производственно-складские помещения, парикмахерскую, общей площадью 499 кв. м от общей площади 6359,8 кв. м
Срок аренды установлен сторонами с 11.01.2009 по 19.02.2022 (пункты 1.1, 1.2 договора).
В соответствии с пунктами 2.3.3, 2.3.8 договора (в редакции дополнительного соглашения) арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором; при досрочном прекращении договора, сдать помещения арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
В пункте 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) стороны установили размер арендной платы в месяц.
Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения) внесение арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление сумм арендной платы, арендатор предоставляет арендодателю до 15 числа каждого месяца. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Досрочное прекращение договора допускается по соглашению сторон. Предложения по досрочному прекращению рассматриваются в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 2.3.3 договора, о чем арендодатель уведомляет арендатора за три месяца (пункты 5.1 - 5.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения).
Между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО "Брянский гормолзавод" по результатам аукциона (протокол от 21.11.2012) заключен договор от 10.12.2012 N 12 купли-продажи имущества, находящегося в собственности Брянской области, в том числе главного корпуса (доля в праве 88/100), назначение: нежилое, общая площадь 6359,8 кв. м, лит. Г, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А.
Указанное имущество было передано истцу по акту от 10.12.2012 приема-передачи имущества, находящегося в собственности Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 по делу N А09-10925/2012 исковые требования индивидуального предпринимателя Лайковой Галины Алексеевны к управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительным результатов аукциона от 21.11.2012 оставлены без удовлетворения.
Названное решение вступило в законную силу.
На основании указанного договора купли-продажи от 10.12.2012 N 12 и акта от 10.12.2012 приема-передачи имущества, находящегося в собственности Брянской области, за ОАО "Брянский гормолзавод" зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 88/100) на главный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 6359,8 кв. м, лит. Г, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А (свидетельство о государственной регистрации права серии 32-АЖ N 344531 от 15.07.2013, в котором имеется запись: иные участники общей долевой собственности: ОАО "Брянский гормолзавод" (доля в праве 12/100).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.09.2015 по делу N А09-8612/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.03.2016, исковые требования индивидуального предпринимателя Лайкова Олега Геннадьевича к управлению имущественных отношений Брянской области и ОАО "Брянский гормолзавод" о переводе прав и обязанностей покупателя на нежилое помещение общей площадью 482,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35А, оставлены без удовлетворения.
Истец 29.04.2016 направил в адрес ответчиков письмо (т. 1, л. 20), в котором уведомил о направлении дополнительного соглашения от 25.04.2016 к договору аренды от 05.02.2002, в связи с переходом права собственности на арендуемые нежилые помещения на основании договора купли-продажи от 10.12.2012 N 12 и изменением размера ежемесячной арендной платы просил подписать указанное дополнительное соглашение к договору аренды от 05.02.2002 в течение трех календарных дней с момента получения данного дополнительного соглашения, а также оплатить задолженность по арендной плате за период с 10.12.2012 по 30.04.2016 в размере 1 419 735 рублей 48 копеек в срок до 10.05.2016. В противном случае, было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемые помещения. В письме истец также сообщил, что в случае неисполнения данных требований обратится в суд с исками о взыскании задолженности и расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей.
Поскольку данное письмо было оставлено ответчиками без ответа и удовлетворения, арендованные нежилые помещения возвращены не были, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, установив вышеизложенные факты нарушения ответчиками принятых обязательств, в полном объеме удовлетворил заявленные исковые требования, расторгнув договор аренды и обязав последних возвратить истцу спорные нежилые помещения.
Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факты передачи истцом арендованного имущества ответчикам и пользования последними арендованным имуществом подтверждаются материалами дела.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Возражая против заявленных исковых требований, Лайкова Г.А. ссылалась на то, что до и после заключения договора купли-продажи от 10.12.2012 арендная платы вносилась прежнему собственнику, в доказательство чего представила копии платежных поручений, в том числе за период с декабря 2012 по сентябрь 2013 (включительно).
Вместе с тем при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, после перехода к истцу права собственности на нежилые помещения ответчики были обязаны вносить арендную плату новому собственнику арендованного имущества.
Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей истцу в спорный период, в материалы дела ответчиками представлено не было.
Установив, что ответчики (арендаторы) более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды от 05.02.2002 срока платежа не вносили истцу арендную плату, суд области правомерно признал указанные нарушения существенными и являющимися основанием для его расторжения.
Невыполнение требований истца, изложенных в письме 29.04.2016 (т. 1, л. 20), ответчики объяснили его неполучением по причине направления по неверному адресу.
Данный довод, изложенные также и в апелляционной жалобе, был проверен судом апелляционной инстанции и не нашел своего подтверждения.
Общество 29.04.2016 с почтового отделения связи 241037 отправило письмо с описью вложения на имя ответчиков по адресу: г. Брянск, проспект Ленина, д. 63, кв. 32 (номер почтового идентификатора 24103797404300). Согласно отчету об отслеживании отправления данное письмо (номер почтового идентификатора 24103797404300) 19.05.2016 было перенаправлено на верный адрес (с. Супонево), а затем возвращено отправителю за истечением срока хранения.
Согласно ответу УФПС Брянской области - филиал ФГУП "Почта России" от 31.01.2017 N 4.5.14-03/339 на запрос суда области, 29.04.2016 в отделении почтовой связи 241037 от истца принято почтовое отправление с объявленной ценностью (номер почтового идентификатора 24103797404300) на имя ИП Лайковой Галины Алексеевны и ИП Лайкова Олега Геннадьевича по адресу: г. Брянск, проспект Ленина, д. 63, кв. 32. На основании заявления Лайковой Галины Алексеевны от 11.06.2015 "о перенаправлении почтовых отправлений на другой адрес: 241520, Брянский район, с. Супонево, ул. Маршала Жукова, д. 20" данное почтовое отправление было перенаправлено в отделение почтовой связи Супонево и 20.05.2016 прибыло в место вручения. Согласно пункту 32 Правил оказания услуг почтовой связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014 N 234 почтовые отправления опускаются в почтовые абонентские ящики, почтовые шкафы опорных пунктов в соответствии с указанными на них адресами. В связи с отсутствием почтового ящика по указанному адресу (с. Супонево, ул. Маршала Жукова, д. 20) доставить извещение о получении почтового отправления не представилось возможным. В соответствии с пунктом 34 указанных Правил почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. В связи с истечением срока хранения почтового отправления (номер почтового идентификатора 24103797404300) оно было возвращено отправителю.
Кроме того, согласно ответу УФПС Брянской области - филиал ФГУП "Почта России" указание в почтовом отправлении (номер почтового идентификатора 24103797404300) в адресе получателей "д. 63" вместо "д. 63а" не явилось причиной неполучения данного письма адресатом.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая расторжение договора аренды и прекращение его действие, суд первой инстанции правомерно обязал ответчиков возвратить истцу спорное недвижимое имущество по акту приема-передачи в указанный в резолютивной части обжалуемого судебного акта, срок.
Ссылка апеллянта на необоснованный отказ суда области в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу до вынесения Арбитражным судом Брянской области решения по делу N А09-8621/2016, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
На основании указанной нормы закона обязанность приостановить производство по делу связана не с фактом наличия в производстве суда другого дела, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по этому (другому) делу.
Кроме того, приостановление производства по делу является правом, а не обязанностью суда.
Предметом заявленных обществом исковых требований по настоящему делу N А09-13202/2016 является расторжение договора аренды и освобождение нежилых помещений.
Предметом же заявленных обществом исковых требований по делу N А09-8621/2016 является взыскание с ответчиков задолженности по арендной плате.
Таким образом, с учетом предметов указанных исков рассмотрение Арбитражным судом Брянской области дела N А09-8621/2016 никоим образом не препятствовало вынесению судом области решения по настоящему делу.
Кроме того, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина подлежит возврату заявителю на основании статьи 104 АПК РФ.
Руководствуясь статьей 104, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 22.02.2017 по делу N А09-13202/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Лайковой Галине Алексеевне (ОГРНИП 304325031000153, ИНН 323400302524) из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной за рассмотрение апелляционной жалобы по чеку ордеру от 22.03.2017.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)