Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик передал жилые помещения дольщикам с нарушением срока, предусмотренного договорами долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Смирнова З.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Утенко Р.В.
Судей Стешовиковой И.Г. Барминой Е.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2017 года апелляционную жалобу Е., Т.О., Т.А. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года по гражданскому делу N 2-334/2017 по иску Е., Т.О. и Т.А. к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" о взыскании неустойки, дополнительных расходов, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав пояснения представителей истцов М., представителя ответчика А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Е. обратился в суд с иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4", указав, что <дата> между ним и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" был заключен Договор N Д/6-4/2-Ф-098 на строительство однокомнатной квартиры под условным N... общей площадью 43,20 кв. м, расположенной на 14-м этаже, стоимостью 3 307 450 руб.
Т.А. обратился в суд с иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4", указывая, что <дата> между ним и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" был заключен Договор N Д/6-4/1-И-010 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 3-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м, стоимостью 3 275 516 руб.
Т.О. обратилась в суд с иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4", указывая, что <дата> между сторонами также был заключен аналогичный Договор N Д/6-4/1-И-106 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 15-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м, стоимостью объекта 3 686 756 руб.
Согласно п. 2.4 указанных договоров плановый срок окончания строительства объекта указан как 1-й квартал 2016 г.
Передача квартиры дольщику должна была быть произведена не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. П. 2.5 Договора установлено право застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4 Договора, не более чем на 6 месяцев.
Истцы направили ответчику претензии с требованием в добровольном порядке выплатить неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче квартиры дольщикам, однако установленный законом десятидневный срок письменного ответа на претензию от застройщика не поступило и требования по претензиям не были удовлетворены.
Претензия от Е. была направлена <дата>, от Т.А. была направлена <дата>, а от Т.О. - <дата>.
В связи с просрочкой исполнения обязательств по договорам о передаче квартиры истцы просили:
- взыскать с ответчика в пользу Е. неустойку по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 518 167 руб. 16 коп., убытки в сумме 58 500 руб., связанные с необходимостью найма жилого помещения за июль, август, сентябрь 2016 г. по причине просрочки застройщиком исполнения обязательств по передаче квартиры, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы.
- взыскать с ответчика в пользу Т.О. неустойку по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 527 458 руб. 43 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы.
- взыскать с ответчика в пользу Т.А. неустойку по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 513 164 руб. 17 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Е. взыскана неустойка с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10 000 руб.; штраф с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., а всего взыскано 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Е. отказано.
С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.О. взыскана неустойка с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10 000 руб.; штраф с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., а всего взыскано 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Т.О. отказано.
С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.А. взыскана неустойка с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10 000 руб.; штраф с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., а всего взыскано 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Т.А. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности М. просит указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Е., Т.О., Т.А. в полном объеме. Апеллянт указывает на неверное определение судом периода просрочки исполнения обязательства, отсутствие законных оснований для уменьшения в порядке ст. 333 ГК РФ неустойки, а также отсутствие оснований для уменьшения размера штрафа.
В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Закона).
В силу части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Согласно статье 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между Е. и застройщиком ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" был заключен Договор Д/6-4/2-Ф-098 участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями с условием аккредитива, расположенные по адресу: <адрес>, д. Кудрово, уч. 2, квартал 6, участок 6-4, корпус 1, т.е. договор на строительство однокомнатной квартиры под условным N... общей площадью 43,20 кв. м, расположенной на 14-м этаже, стоимостью 3 307 450 руб.
<дата> между Т.А. и ответчиком был заключен договор N Д/6-4/1-И-010 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 3-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м, стоимостью объекта 3 275 516 руб.
<дата> между Т.О. и ответчиком заключен договор N Д/6-4/1-И-106 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 15-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м. Стоимость объекта 3 686 756 руб.
Согласно п. 2.4 указанных договоров, плановый срок окончания строительства объекта указан как 1-й квартал 2016 г.
В соответствии с п. 2.5 договоров долевого участия застройщик передает объекты долевого строительства дольщикам не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При этом в абз. 3 п. 2.5 договора сторонами также было согласовано условие о том, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4, - срок мог быть продлен не более чем на 6 (шесть) месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной по адресу, указанному в п. 1.3 договора и считается надлежащим уведомлением дольщика о продлении сроков строительства. Дольщик согласился с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае застройщик не проводит.
Из материалов дела следует, что истцы знали о том, что действие разрешения на строительство многоквартирного дома продлено на 6 месяцев, согласно внесенных изменений N... в проектную декларацию от <дата> в части срока окончания строительства. Истцам были направлены письменные уведомления об изменении срока строительства.
Ответчик надлежащим образом внес изменения в проектно-разрешительную документацию на возводимый многоквартирный дом, известив участников строительства путем направления уведомления от <дата>, что истцами не оспаривалось. В итоге окончательный срок передачи объектов долевого участия дольщикам определен как <дата>
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что до <дата> права истцов не могли быть нарушенными, поскольку вышеназванными договорами стороны допустили возможность однократного изменения планируемого срока окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию на срок не более 6 месяцев, в связи с чем, заключение дополнительного письменного соглашения не требовалось.
При этом суд правильно указал, что изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Данный порядок изменения срока строительства был сторонами согласован и изменен в установленном законом и договором порядке и он определялся, как было указано выше, через совокупность условий п. п. 2.4 - 2.5 договоров. Из содержания заключенного сторонами договора следует, что изменение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию влечет изменение срока передачи объекта, что для этого не требуется заключение сторонами дополнительного соглашения к договору.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований ввиду увеличения сроков ввода дома в эксплуатацию изменить условия договора с истцами путем дополнительного соглашения подлежат отклонению, поскольку сторонами был согласован иной порядок правоотношений.
Суд первой инстанции правомерно указал, что стороны не оговорили в договоре обязанность по заключению дополнительного соглашения о продлении срока окончания строительства, а ограничились согласованным условием, изложенным в п. 2.5 основного договора, о возможности в одностороннем порядке продлить срок строительства до 6-ти месяцев без дополнительного уведомления, что не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующую свободу договора.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что требование истцов о взыскании неустойки до <дата> является необоснованным и удовлетворению не подлежит, т.к. срок передачи квартир еще не наступил. Только после <дата> начинается просрочка передачи объектов строительства, что влечет установленную законом ответственность застройщика. Поскольку квартиры должны быть переданы истцам до <дата> включительно, а квартиры переданы <дата>, период просрочки составил полтора месяца.
При этом суд правильно отклонил доводы ответчика на нарушения обязательств перед ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" со стороны третьих лиц в качестве оснований для отказа в удовлетворении иска. Суд указал, что, несмотря на причины задержки строительства и передачи квартир истцам взятые по договору обязательства должны были быть выполнены до <дата>, поэтому требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда следует признать обоснованными по праву.
Учитывая заявление ответчика о снижении неустойки, руководствуясь разъяснениями, данными Конституционным Судом РФ в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, а также разъяснениями, содержащимися в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", учитывая обстоятельства дела, степень вины ответчика, длительность просрочки, а также компенсационную природу неустойки, суд первой инстанции счел возможным уменьшить размер неустойки до 10 000 руб. в пользу каждого из истцов.
Истцами в апелляционной жалобе оспаривается правомерность снижения судом размера предъявленной к взысканию неустойки.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и в исключительных случаях.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Часть первая статьи 333 ГК РФ, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Указанный вывод суда соответствует положениям статьи 55 Конституции РФ, согласно которой именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
В Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на исключение злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Вместе с тем при установлении судом просрочки исполнения обязательства по передаче объекта строительства ответчиком. который реализовал право на продление срока строительства, установленный размер неустойки не является соразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым установить размер неустойки в пользу каждого из истцов в сумме 30 000 руб.
Разрешая спор, суд также правомерно указал, что несвоевременной передачей объекта долевого строительства были также нарушены права истцов как потребителей и обоснованно взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу истца, размер которой соответствует критериям разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", с ответчика в пользу истцов взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Определяя размер штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителя, суд также применив по просьбе ответчика по вышеизложенным основаниям положения ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер штрафа до 5 000 руб.
Судебная коллегия не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к подлежащему выплате потребителям штрафу.
В рамках поданного иска заявлены требования о взыскании установленной законом неустойки за нарушение срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, имеющих различную правовую природу.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Применительно к подлежащему взысканию с ответчика штрафу судом не указаны мотивы, по которым уменьшение штрафа является допустимым. Ответчиком также не представлены доказательства исключительности обстоятельств, в силу которых требования заявителя не были удовлетворены в досудебном порядке в неоспариваемой им части.
При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания в пользу истца штрафа подлежит изменению с определением размера штрафа в размере 50% от присужденной в пользу потребителя суммы. Судебная коллегия не находит оснований для уменьшения размера подлежащего взысканию штрафа сравнительно с установленным законодателем.
Установив, что Е. имеет постоянное место жительства и регистрацию в Санкт-Петербурге, суд отказал во взыскании в пользу последнего расходов, связанных с наймом жилого помещения за июль - сентябрь 2016 года. Отказ соотносится с выводами суда об отсутствии нарушений прав истца действиями ответчика в указанный период ввиду продления срока завершения строительства.
Доводы апелляционной жалобы о неверном определении судом периода просрочки обязательств подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции дано мотивированное указание законных оснований, в силу которых ответчик в согласованном с истцами порядке продлил срок завершения строительства и передачи объектов. При заключении договоров стороны допустили возможность однократного изменения планируемого срока окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию на срок не более 6 месяцев.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года изменить и изложить в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Е. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 17 500 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.О. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 17 500 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.А. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 17 500 руб.
В остальной части решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года оставить без изменения. Апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 33-19921/2017 ПО ДЕЛУ N 2-334/2017
Требование: О взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения, убытков, связанных с необходимостью найма жилья, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик передал жилые помещения дольщикам с нарушением срока, предусмотренного договорами долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. N 33-19921/2017
Судья: Смирнова З.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Утенко Р.В.
Судей Стешовиковой И.Г. Барминой Е.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2017 года апелляционную жалобу Е., Т.О., Т.А. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года по гражданскому делу N 2-334/2017 по иску Е., Т.О. и Т.А. к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" о взыскании неустойки, дополнительных расходов, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав пояснения представителей истцов М., представителя ответчика А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Е. обратился в суд с иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4", указав, что <дата> между ним и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" был заключен Договор N Д/6-4/2-Ф-098 на строительство однокомнатной квартиры под условным N... общей площадью 43,20 кв. м, расположенной на 14-м этаже, стоимостью 3 307 450 руб.
Т.А. обратился в суд с иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4", указывая, что <дата> между ним и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" был заключен Договор N Д/6-4/1-И-010 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 3-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м, стоимостью 3 275 516 руб.
Т.О. обратилась в суд с иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4", указывая, что <дата> между сторонами также был заключен аналогичный Договор N Д/6-4/1-И-106 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 15-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м, стоимостью объекта 3 686 756 руб.
Согласно п. 2.4 указанных договоров плановый срок окончания строительства объекта указан как 1-й квартал 2016 г.
Передача квартиры дольщику должна была быть произведена не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. П. 2.5 Договора установлено право застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4 Договора, не более чем на 6 месяцев.
Истцы направили ответчику претензии с требованием в добровольном порядке выплатить неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче квартиры дольщикам, однако установленный законом десятидневный срок письменного ответа на претензию от застройщика не поступило и требования по претензиям не были удовлетворены.
Претензия от Е. была направлена <дата>, от Т.А. была направлена <дата>, а от Т.О. - <дата>.
В связи с просрочкой исполнения обязательств по договорам о передаче квартиры истцы просили:
- взыскать с ответчика в пользу Е. неустойку по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 518 167 руб. 16 коп., убытки в сумме 58 500 руб., связанные с необходимостью найма жилого помещения за июль, август, сентябрь 2016 г. по причине просрочки застройщиком исполнения обязательств по передаче квартиры, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы.
- взыскать с ответчика в пользу Т.О. неустойку по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 527 458 руб. 43 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы.
- взыскать с ответчика в пользу Т.А. неустойку по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 513 164 руб. 17 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Е. взыскана неустойка с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10 000 руб.; штраф с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., а всего взыскано 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Е. отказано.
С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.О. взыскана неустойка с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10 000 руб.; штраф с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., а всего взыскано 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Т.О. отказано.
С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.А. взыскана неустойка с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 10 000 руб.; штраф с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., а всего взыскано 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Т.А. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности М. просит указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Е., Т.О., Т.А. в полном объеме. Апеллянт указывает на неверное определение судом периода просрочки исполнения обязательства, отсутствие законных оснований для уменьшения в порядке ст. 333 ГК РФ неустойки, а также отсутствие оснований для уменьшения размера штрафа.
В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Закона).
В силу части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Согласно статье 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между Е. и застройщиком ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" был заключен Договор Д/6-4/2-Ф-098 участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями с условием аккредитива, расположенные по адресу: <адрес>, д. Кудрово, уч. 2, квартал 6, участок 6-4, корпус 1, т.е. договор на строительство однокомнатной квартиры под условным N... общей площадью 43,20 кв. м, расположенной на 14-м этаже, стоимостью 3 307 450 руб.
<дата> между Т.А. и ответчиком был заключен договор N Д/6-4/1-И-010 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 3-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м, стоимостью объекта 3 275 516 руб.
<дата> между Т.О. и ответчиком заключен договор N Д/6-4/1-И-106 на строительство однокомнатной квартиры под условным N..., находящейся на 15-м этаже, общей площадью 43,20 кв. м. Стоимость объекта 3 686 756 руб.
Согласно п. 2.4 указанных договоров, плановый срок окончания строительства объекта указан как 1-й квартал 2016 г.
В соответствии с п. 2.5 договоров долевого участия застройщик передает объекты долевого строительства дольщикам не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При этом в абз. 3 п. 2.5 договора сторонами также было согласовано условие о том, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4, - срок мог быть продлен не более чем на 6 (шесть) месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной по адресу, указанному в п. 1.3 договора и считается надлежащим уведомлением дольщика о продлении сроков строительства. Дольщик согласился с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае застройщик не проводит.
Из материалов дела следует, что истцы знали о том, что действие разрешения на строительство многоквартирного дома продлено на 6 месяцев, согласно внесенных изменений N... в проектную декларацию от <дата> в части срока окончания строительства. Истцам были направлены письменные уведомления об изменении срока строительства.
Ответчик надлежащим образом внес изменения в проектно-разрешительную документацию на возводимый многоквартирный дом, известив участников строительства путем направления уведомления от <дата>, что истцами не оспаривалось. В итоге окончательный срок передачи объектов долевого участия дольщикам определен как <дата>
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что до <дата> права истцов не могли быть нарушенными, поскольку вышеназванными договорами стороны допустили возможность однократного изменения планируемого срока окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию на срок не более 6 месяцев, в связи с чем, заключение дополнительного письменного соглашения не требовалось.
При этом суд правильно указал, что изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Данный порядок изменения срока строительства был сторонами согласован и изменен в установленном законом и договором порядке и он определялся, как было указано выше, через совокупность условий п. п. 2.4 - 2.5 договоров. Из содержания заключенного сторонами договора следует, что изменение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию влечет изменение срока передачи объекта, что для этого не требуется заключение сторонами дополнительного соглашения к договору.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований ввиду увеличения сроков ввода дома в эксплуатацию изменить условия договора с истцами путем дополнительного соглашения подлежат отклонению, поскольку сторонами был согласован иной порядок правоотношений.
Суд первой инстанции правомерно указал, что стороны не оговорили в договоре обязанность по заключению дополнительного соглашения о продлении срока окончания строительства, а ограничились согласованным условием, изложенным в п. 2.5 основного договора, о возможности в одностороннем порядке продлить срок строительства до 6-ти месяцев без дополнительного уведомления, что не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующую свободу договора.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что требование истцов о взыскании неустойки до <дата> является необоснованным и удовлетворению не подлежит, т.к. срок передачи квартир еще не наступил. Только после <дата> начинается просрочка передачи объектов строительства, что влечет установленную законом ответственность застройщика. Поскольку квартиры должны быть переданы истцам до <дата> включительно, а квартиры переданы <дата>, период просрочки составил полтора месяца.
При этом суд правильно отклонил доводы ответчика на нарушения обязательств перед ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" со стороны третьих лиц в качестве оснований для отказа в удовлетворении иска. Суд указал, что, несмотря на причины задержки строительства и передачи квартир истцам взятые по договору обязательства должны были быть выполнены до <дата>, поэтому требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда следует признать обоснованными по праву.
Учитывая заявление ответчика о снижении неустойки, руководствуясь разъяснениями, данными Конституционным Судом РФ в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, а также разъяснениями, содержащимися в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", учитывая обстоятельства дела, степень вины ответчика, длительность просрочки, а также компенсационную природу неустойки, суд первой инстанции счел возможным уменьшить размер неустойки до 10 000 руб. в пользу каждого из истцов.
Истцами в апелляционной жалобе оспаривается правомерность снижения судом размера предъявленной к взысканию неустойки.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и в исключительных случаях.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Часть первая статьи 333 ГК РФ, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Указанный вывод суда соответствует положениям статьи 55 Конституции РФ, согласно которой именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
В Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на исключение злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Вместе с тем при установлении судом просрочки исполнения обязательства по передаче объекта строительства ответчиком. который реализовал право на продление срока строительства, установленный размер неустойки не является соразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым установить размер неустойки в пользу каждого из истцов в сумме 30 000 руб.
Разрешая спор, суд также правомерно указал, что несвоевременной передачей объекта долевого строительства были также нарушены права истцов как потребителей и обоснованно взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу истца, размер которой соответствует критериям разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", с ответчика в пользу истцов взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Определяя размер штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителя, суд также применив по просьбе ответчика по вышеизложенным основаниям положения ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер штрафа до 5 000 руб.
Судебная коллегия не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к подлежащему выплате потребителям штрафу.
В рамках поданного иска заявлены требования о взыскании установленной законом неустойки за нарушение срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, имеющих различную правовую природу.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Применительно к подлежащему взысканию с ответчика штрафу судом не указаны мотивы, по которым уменьшение штрафа является допустимым. Ответчиком также не представлены доказательства исключительности обстоятельств, в силу которых требования заявителя не были удовлетворены в досудебном порядке в неоспариваемой им части.
При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания в пользу истца штрафа подлежит изменению с определением размера штрафа в размере 50% от присужденной в пользу потребителя суммы. Судебная коллегия не находит оснований для уменьшения размера подлежащего взысканию штрафа сравнительно с установленным законодателем.
Установив, что Е. имеет постоянное место жительства и регистрацию в Санкт-Петербурге, суд отказал во взыскании в пользу последнего расходов, связанных с наймом жилого помещения за июль - сентябрь 2016 года. Отказ соотносится с выводами суда об отсутствии нарушений прав истца действиями ответчика в указанный период ввиду продления срока завершения строительства.
Доводы апелляционной жалобы о неверном определении судом периода просрочки обязательств подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции дано мотивированное указание законных оснований, в силу которых ответчик в согласованном с истцами порядке продлил срок завершения строительства и передачи объектов. При заключении договоров стороны допустили возможность однократного изменения планируемого срока окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию на срок не более 6 месяцев.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года изменить и изложить в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Е. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 17 500 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.О. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 17 500 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестторг-Недвижимость 6-4" в пользу Т.А. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 17 500 руб.
В остальной части решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2017 года оставить без изменения. Апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)