Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2016 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Унжаковой Т.В.
при участии: без участия представителей сторон
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-проект" (рег. N 07АП-4098/2016)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 марта 2016 года по делу N А45-1780/2016 (судья Малимонова Л.В.)
по иску Администрации Северного сельсовета Северного района Новосибирской области (ОГРН: 1025406826972), с. Северное
к обществу с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-проект" (ОГРН 1145476127070), г. Новосибирск
о взыскании задолженности в сумме 2 135 304 руб. 44 коп., пени в сумме 89 255 руб. 73 коп.,
Администрация Северного сельсовета Северного района Новосибирской области обратилась с иском в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-проект" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 135 534 руб. 50 коп., а также 71 443 руб. 73 коп. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), за пользование земельным участком с кадастровым номером 54:21:010261:58 общей площадью 1494 кв. м, переданного ответчику в пользование на основании договора аренды от 04.09.2015 N 2 для целевого использования под малоэтажную жилую застройку со сроком действия с 04.09.2015 по 04.09.2017.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 марта 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт - в иске отказать.
В обоснование жалобы ответчик указал, что при регистрации сделки аренды было установлено, что участок обременен правами третьих лиц, государственная регистрация осуществлена только 03 декабря 2015 года; арендная плата установлено годовая без разбивки по месяцам либо кварталам, срок действия договора установлен на два года, исходя из условий договора, арендная плата может вноситься как единовременно, так и с разбивкой, в том числе неравномерными платежами.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
04.09.2015 между Администрацией Северного сельсовета Северного района Новосибирской области (арендодателем) и ООО "Сибстроймонтаж-проект" (арендатором) был заключен договор N 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:21:010261:58 общей площадью 1494 кв. м для целевого использования под малоэтажную жилую застройку.
Срок действия договора в пункте 2.1 договора установлен с 04.09.2015 по 04.09.2017.
В пункте 6.4 договора аренды от 04.09.2015 N 2 стороны предусмотрели, что указанный договор со дня его подписания сторонами приобретает одновременно силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.
Арендная плата определена сторонами в пункте 3.1 договоре в размере единовременного годового платежа в сумме 2 135 534 руб. 50 коп. с установлением срока платежа в течение 30-ти дней с даты подписания договора.
В связи с тем, что ответчик не исполнил своей обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции по существу спора.
По общему правилу, установленному в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из буквального толкования условий подписанного сторонами без разногласий договора аренды применительно к статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что стороны предусмотрели ежемесячное или ежеквартальное внесение арендной платы. Напротив, из пунктов 3.1, 3.2 договора следует, что стороны установили размер годовой арендной платы в сумме 2 135 534 руб., согласовали срок ее оплаты в течение 30-ти дней с момента заключения договора.
Утверждение ответчика о том, что участок обременен правами третьих лиц, не подтверждено доказательствами в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчиком не оспорено, что земельный участок ему передан, фактически использовался в спорный период без возражений и замечаний.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ, вступившего в силу 01 июня 2015 года) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что истец вправе требовать взыскания неустойки только с даты государственной регистрации договора, то есть с 03 декабря 2015 года.
В связи с тем, что доказательств оплаты долга ответчик не представил, исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 марта 2016 года по делу N А45-1780/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2016 N 07АП-4098/2016 ПО ДЕЛУ N А45-1780/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. N 07АП-4098/2016
Дело N А45-1780/2016
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2016 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Унжаковой Т.В.
при участии: без участия представителей сторон
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-проект" (рег. N 07АП-4098/2016)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 марта 2016 года по делу N А45-1780/2016 (судья Малимонова Л.В.)
по иску Администрации Северного сельсовета Северного района Новосибирской области (ОГРН: 1025406826972), с. Северное
к обществу с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-проект" (ОГРН 1145476127070), г. Новосибирск
о взыскании задолженности в сумме 2 135 304 руб. 44 коп., пени в сумме 89 255 руб. 73 коп.,
установил:
Администрация Северного сельсовета Северного района Новосибирской области обратилась с иском в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-проект" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 135 534 руб. 50 коп., а также 71 443 руб. 73 коп. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), за пользование земельным участком с кадастровым номером 54:21:010261:58 общей площадью 1494 кв. м, переданного ответчику в пользование на основании договора аренды от 04.09.2015 N 2 для целевого использования под малоэтажную жилую застройку со сроком действия с 04.09.2015 по 04.09.2017.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 марта 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт - в иске отказать.
В обоснование жалобы ответчик указал, что при регистрации сделки аренды было установлено, что участок обременен правами третьих лиц, государственная регистрация осуществлена только 03 декабря 2015 года; арендная плата установлено годовая без разбивки по месяцам либо кварталам, срок действия договора установлен на два года, исходя из условий договора, арендная плата может вноситься как единовременно, так и с разбивкой, в том числе неравномерными платежами.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
04.09.2015 между Администрацией Северного сельсовета Северного района Новосибирской области (арендодателем) и ООО "Сибстроймонтаж-проект" (арендатором) был заключен договор N 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:21:010261:58 общей площадью 1494 кв. м для целевого использования под малоэтажную жилую застройку.
Срок действия договора в пункте 2.1 договора установлен с 04.09.2015 по 04.09.2017.
В пункте 6.4 договора аренды от 04.09.2015 N 2 стороны предусмотрели, что указанный договор со дня его подписания сторонами приобретает одновременно силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.
Арендная плата определена сторонами в пункте 3.1 договоре в размере единовременного годового платежа в сумме 2 135 534 руб. 50 коп. с установлением срока платежа в течение 30-ти дней с даты подписания договора.
В связи с тем, что ответчик не исполнил своей обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции по существу спора.
По общему правилу, установленному в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из буквального толкования условий подписанного сторонами без разногласий договора аренды применительно к статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что стороны предусмотрели ежемесячное или ежеквартальное внесение арендной платы. Напротив, из пунктов 3.1, 3.2 договора следует, что стороны установили размер годовой арендной платы в сумме 2 135 534 руб., согласовали срок ее оплаты в течение 30-ти дней с момента заключения договора.
Утверждение ответчика о том, что участок обременен правами третьих лиц, не подтверждено доказательствами в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчиком не оспорено, что земельный участок ему передан, фактически использовался в спорный период без возражений и замечаний.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ, вступившего в силу 01 июня 2015 года) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что истец вправе требовать взыскания неустойки только с даты государственной регистрации договора, то есть с 03 декабря 2015 года.
В связи с тем, что доказательств оплаты долга ответчик не представил, исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 марта 2016 года по делу N А45-1780/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
В.М.СУХОТИНА
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)