Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,
при участии в заседании:
от ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники": Комарова Е.В., представитель по доверенности N 5 от 19.01.2016,
от Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО: Белов А.В., представитель по доверенности N 1 от 04.09.2015, Гогонина О.В., представитель по доверенности N 10-д от 21.09.2015,
от ООО "Региональное правозащитное объединение": представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие по ремонту бытовой техники" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 октября 2015 года по делу N А41-57888/15, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Предприятие по ремонту бытовой техники" к Администрации города Пересвет Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Региональное правозащитное объединение" об обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Предприятие по ремонту бытовой техники" (далее - ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники") обратилось в суд с иском к Администрации города Пересвет Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО), при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Региональное правозащитное объединение" (далее - ООО "Региональное правозащитное объединение"):
- о признании недостоверным отчета об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015, подготовленного экспертом-оценщиком ООО "Региональное правозащитное объединение" по определению величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, установленной для целей совершения сделки купли-продажи между Администрацией г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО и ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники";
- об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, обязательной для применения Администрацией г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО при совершении сделки - договора купли-продажи нежилого помещения;
- об обязании ответчика в течение 15 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, по цене, определенной в ходе рассмотрения искового заявления, со всеми необходимыми приложениями.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.10.2015 по делу N А41-57888/15 исковые требования ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представители Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ООО "Региональное правозащитное объединение" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники", обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, указало, что общество на основании представленных в материалы дела договоров аренды с 2003 года арендует у ответчика нежилое помещение площадью 25,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, находящееся в собственности у последнего.
Так, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" обратилось в адрес Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО с заявлением о выкупе арендованного помещения.
По результатам рассмотрения указанного заявления истца о выкупе арендованного помещения в соответствии со ст. ст. 3, 9 Федерального закона N ФЗ-159 ответчик направил последнему проект договора купли-продажи имущества по цене равной 3 754 200 руб., определенной третьим лицом - ООО "Региональное правозащитное объединение" согласно отчету об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015.
Посчитав данную выкупную цену необоснованной, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" направило в адрес Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО протокол разногласий.
Так как стороны не пришли к согласию по условиям договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Оставляя заявленные исковые требования без удовлетворения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что по требованию о признании отчета недостоверным истцом заявлен ненадлежащий ответчик, а также из отсутствия фактического спора и ввиду отсутствия доказательств недостоверности отчета о рыночной стоимости, предложенного к выкупу объекта, и недоказанности доводов, положенных истцом в основу протокола разногласий при заключении договора.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает общество, заявленные исковые требования были необоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, подлежат регулированию положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Так, статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен положениями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства) (ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Данные действия ответчиком выполнены, что истцом не оспаривается и подтверждается, в том числе, представленным в материалы дела и оспариваемым истцом отчетом об оценке.
В связи с изложенным, требование истца об обязании направить в адрес истца договор купли-продажи правомерно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
При этом, ч. 4.1 вышеуказанной статьи течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с положением ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из представленного в материалы дела протокола разногласий, истец считает указанную в договоре выкупную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015, подготовленного ООО "Региональное правозащитное объединение", необоснованно завышенной.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Между тем, оспаривая определенную в спорном отчете выкупную цену спорного объекта, истец не представляет соответствующих доказательств, подтверждающих и обосновывающих цену спорного объекта, отличную от определенной в оспариваемом отчете.
Кроме того, оспаривая отчет об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015, подготовленный ООО "Региональное правозащитное объединение", истец в качестве ответчика по указанному требованию заявляет не лицо, составившее данный отчет и отвечающее за достоверность указанных в нем сведений, а лицо, не имеющее к нему никакого отношения - Администрацию г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО, то есть, ненадлежащего ответчика.
При этом, арбитражный апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 ГК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.
Так, согласно абзацу 13 названной нормы права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
При этом использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.
Как было указано ранее, статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Между тем, из существа заявленных в рамках настоящего дела исковых требований не усматривается, что истец просит суд соответствующий пункт договора купли-продажи в своей редакции, ввиду чего арбитражный апелляционный суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Кроме того, арбитражный апелляционный суд принял во внимание то, что требование об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, обязательной для применения Администрацией г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО при совершении сделки - договора купли-продажи нежилого помещения, в том виде, как оно заявлено истцом фактически является неисполнимым, поскольку не дает возможности определения критериев его достоверности, ввиду чего отсутствуют основания полагать, что при определении данной величины она будет достоверной.
При этом, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что данные доводы не были изложены истцом при рассмотрении в суде первой инстанции, не были предметом его рассмотрения, ввиду чего, в соответствии с положениями ч. 7 ст. 268 АПК РФ, не могут быть рассмотрены арбитражным апелляционным судом.
Учитывая изложенное, принимая во внимание ненадлежащего ответчика по требованию о признании отчета недостоверным, выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, а также отсутствие фактического спора, ввиду отсутствия доказательств недостоверности рыночной стоимости предложенного к выкупу объекта и бездоказательных и немотивированных доводов, положенных в основу протокола разногласий при заключении договора, арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные в рамках настоящего дела исковые требования без удовлетворения.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13.10.15 по делу N А41-57888/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2016 N 10АП-15125/2015 ПО ДЕЛУ N А41-57888/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу N А41-57888/15
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,
при участии в заседании:
от ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники": Комарова Е.В., представитель по доверенности N 5 от 19.01.2016,
от Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО: Белов А.В., представитель по доверенности N 1 от 04.09.2015, Гогонина О.В., представитель по доверенности N 10-д от 21.09.2015,
от ООО "Региональное правозащитное объединение": представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие по ремонту бытовой техники" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 октября 2015 года по делу N А41-57888/15, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Предприятие по ремонту бытовой техники" к Администрации города Пересвет Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Региональное правозащитное объединение" об обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Предприятие по ремонту бытовой техники" (далее - ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники") обратилось в суд с иском к Администрации города Пересвет Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО), при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Региональное правозащитное объединение" (далее - ООО "Региональное правозащитное объединение"):
- о признании недостоверным отчета об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015, подготовленного экспертом-оценщиком ООО "Региональное правозащитное объединение" по определению величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, установленной для целей совершения сделки купли-продажи между Администрацией г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО и ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники";
- об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, обязательной для применения Администрацией г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО при совершении сделки - договора купли-продажи нежилого помещения;
- об обязании ответчика в течение 15 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, по цене, определенной в ходе рассмотрения искового заявления, со всеми необходимыми приложениями.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.10.2015 по делу N А41-57888/15 исковые требования ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представители Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ООО "Региональное правозащитное объединение" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники", обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, указало, что общество на основании представленных в материалы дела договоров аренды с 2003 года арендует у ответчика нежилое помещение площадью 25,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, находящееся в собственности у последнего.
Так, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" обратилось в адрес Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО с заявлением о выкупе арендованного помещения.
По результатам рассмотрения указанного заявления истца о выкупе арендованного помещения в соответствии со ст. ст. 3, 9 Федерального закона N ФЗ-159 ответчик направил последнему проект договора купли-продажи имущества по цене равной 3 754 200 руб., определенной третьим лицом - ООО "Региональное правозащитное объединение" согласно отчету об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015.
Посчитав данную выкупную цену необоснованной, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" направило в адрес Администрации г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО протокол разногласий.
Так как стороны не пришли к согласию по условиям договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Оставляя заявленные исковые требования без удовлетворения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что по требованию о признании отчета недостоверным истцом заявлен ненадлежащий ответчик, а также из отсутствия фактического спора и ввиду отсутствия доказательств недостоверности отчета о рыночной стоимости, предложенного к выкупу объекта, и недоказанности доводов, положенных истцом в основу протокола разногласий при заключении договора.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ООО "Предприятие по ремонту бытовой техники" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает общество, заявленные исковые требования были необоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, подлежат регулированию положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Так, статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен положениями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства) (ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Данные действия ответчиком выполнены, что истцом не оспаривается и подтверждается, в том числе, представленным в материалы дела и оспариваемым истцом отчетом об оценке.
В связи с изложенным, требование истца об обязании направить в адрес истца договор купли-продажи правомерно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
При этом, ч. 4.1 вышеуказанной статьи течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с положением ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из представленного в материалы дела протокола разногласий, истец считает указанную в договоре выкупную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015, подготовленного ООО "Региональное правозащитное объединение", необоснованно завышенной.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Между тем, оспаривая определенную в спорном отчете выкупную цену спорного объекта, истец не представляет соответствующих доказательств, подтверждающих и обосновывающих цену спорного объекта, отличную от определенной в оспариваемом отчете.
Кроме того, оспаривая отчет об оценке N 15/1-04/2015 от 15.04.2015, подготовленный ООО "Региональное правозащитное объединение", истец в качестве ответчика по указанному требованию заявляет не лицо, составившее данный отчет и отвечающее за достоверность указанных в нем сведений, а лицо, не имеющее к нему никакого отношения - Администрацию г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО, то есть, ненадлежащего ответчика.
При этом, арбитражный апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 ГК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.
Так, согласно абзацу 13 названной нормы права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
При этом использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.
Как было указано ранее, статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Между тем, из существа заявленных в рамках настоящего дела исковых требований не усматривается, что истец просит суд соответствующий пункт договора купли-продажи в своей редакции, ввиду чего арбитражный апелляционный суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Кроме того, арбитражный апелляционный суд принял во внимание то, что требование об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Строителей, д. 2, пом. 3, площадью 25,4 кв. м, обязательной для применения Администрацией г. Пересвет Сергиево-Посадского м/р МО при совершении сделки - договора купли-продажи нежилого помещения, в том виде, как оно заявлено истцом фактически является неисполнимым, поскольку не дает возможности определения критериев его достоверности, ввиду чего отсутствуют основания полагать, что при определении данной величины она будет достоверной.
При этом, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что данные доводы не были изложены истцом при рассмотрении в суде первой инстанции, не были предметом его рассмотрения, ввиду чего, в соответствии с положениями ч. 7 ст. 268 АПК РФ, не могут быть рассмотрены арбитражным апелляционным судом.
Учитывая изложенное, принимая во внимание ненадлежащего ответчика по требованию о признании отчета недостоверным, выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, а также отсутствие фактического спора, ввиду отсутствия доказательств недостоверности рыночной стоимости предложенного к выкупу объекта и бездоказательных и немотивированных доводов, положенных в основу протокола разногласий при заключении договора, арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные в рамках настоящего дела исковые требования без удовлетворения.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13.10.15 по делу N А41-57888/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)