Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
от истца: Лобас А.Ф., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчика: не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Широнина Юрия Васильевич,
на решение Арбитражного суда Пермского края от 22 июня 2017 года
по делу N А50-6137/2017,
принятое судьей Истоминой Ю.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Широнина Юрия Васильевича (ОГРНИП 304594806200014, ИНН 594800150807)
к индивидуальному предпринимателю Мусейибову Шахину Гамид оглы (ОГРНИП 307590520500012, ИНН 590401231101)
о расторжении договора аренды, возложении обязанности вернуть арендуемое имущество,
индивидуальный предприниматель Широнин Юрий Васильевич (далее - предприниматель Широнин Ю.В., истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мусейибову Шахину Гамид оглы (далее - предприниматель Мусейибов Ш.Г., ответчик) о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2008 и об освобождении арендатором занимаемых помещений - самовольно возведенного строения литер Р-1 и реконструированного здания - 1-этажный кирпичный стол заказов общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями, расположенных по адресу: Пермский края, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтов, д. 316.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение арендатором условий договора аренды. Указывает, что договором не предусмотрено самовольное проведение и переоборудование, демонтаж, реконструкция частей помещения; ответчиком самовольно возведен пристрой к зданию стола заказов. По мнению истца, проведение ответчиком самовольной перепланировки, демонтажа, реконструкции, возведение пристроя являются существенным нарушением арендатором условий договора аренды, поскольку арендатором произведены работы не согласованные с арендодателем и без соответствующих разрешений публичных органов.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Участвующий в судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.
Ответчик, извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 21.12.2015 по делу N А50-12704/2015 по иску предпринимателя Широнина Ю.В. к предпринимателю Мусейибову Ш.Г., отказано в удовлетворении требований о возврате арендованного имущества и взыскании задолженности. Исковое требование о расторжении договора аренды от 20.07.2008 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.08.2016 по делу N А50-8390/2016 по иску предпринимателя Широнина Ю.В. к предпринимателю Мусейибову Ш.Г., отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды и обязании Мусейибова Ш.Г. освободить занимаемое нежилое помещение - 1-этажный кирпичный стол заказов общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтов, д. 316.
Судебные акты по указанным делам вступили в законную силу.
Названными судебными актами установлено следующее.
Широнину Ю.В. на праве собственности принадлежит 1-этажный кирпичный стол заказов, общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями (лит. Р, р-1, р-2), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.07.2003 (л.д. 19).
20.07.2008 между Широниным Ю.В. (арендодатель) и ООО "Дальнобойщик", в лице директора Мусейибова Ш.Г. (арендатор) был подписан договор аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение 1-этажный кирпичный стол заказов, общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями (лит. Р, р-1, р-2) расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтом, д. 316 (л.д. 17-18).
Договор заключен на 49 лет: с 23.06.2008 по 23.06.2057 (пункт 1.2 договора).
От лица арендатора договор подписан Мусейибовым Шахин Гамид оглы, на договоре имеется печать предпринимателя Мусейибова Ш.Г.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 18.07.2008. Акт от лица арендатора подписал предпринимателем Мусейибовым Ш.Г.
Фактически нежилое помещение использовал предприниматель Мусейибов Ш.Г. в процессе осуществления предпринимательской деятельности и вносил арендную плату от своего имени.
В связи с изложенным суд пришел к выводу, что фактически договор заключен между Широниным Ю.В. и предпринимателем Мусейибовым Ш.Г.
Договор не прошел государственную регистрацию.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть имеют преюдициальное значение.
По утверждению истца, ответчик в конце 2015 года самовольно произвел строительство пристроя и перепланировку здания, что зафиксировано в техническом паспорте домовладения по состоянию на 06.10.2016, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.
Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2008 и освобождении занимаемого помещения, неудовлетворение требований которого послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Как указано ранее, между Широниным Ю.В. (арендодатель) и предпринимателем Мусейибовым Ш.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.07.2008, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение 1-этажный кирпичный стол заказов, общая площадь 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями (лит. Р, р-1, р-2), расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтов, д. 316.
Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 18.07.2008 (л.д. 94). Как указано в акте, помещение передается в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
Согласно пункту 1.2. указанного договора, срок аренды нежилого помещения устанавливается на 49 лет с 23.06.2008 по 23.06.2057.
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.4 договора, арендатор обязан использовать сданный им по договору аренды 1-этажный кирпичный стол заказов по своему усмотрению, своевременно устранять повреждения в арендуемом 1-этажном кирпичном столе заказов, обеспечивать ремонт и эксплуатацию здания.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем отсутствие регистрации договора аренды, в котором согласованы все его существенные условия, не освобождает стороны договора от его исполнения. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Ссылаясь на осуществление ответчиком незаконной перепланировки помещений, также самовольной реконструкции здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из искового заявления следует, что истец в обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды ссылается на произведение ответчиком без согласия арендодателя и без разрешительной документации перепланировки и реконструкции помещения.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. При этом капитальным ремонтом являются такие работы, в результате которых произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости.
Вместе с тем, из пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.
Как усматривается из материалов дела, арендодатель согласие и разрешение на производство капитального ремонта помещения не давал.
Исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции установлен факт реконструкции спорного объекта, также судом установлено, что проведенная в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям статей 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, факт выполнения ответчиком перепланировки и реконструкции арендованного имущества в период после передачи помещения в аренду истцом не доказан (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих тот факт, что в результате ремонта помещения состояние арендованного имущества ухудшилось, тем самым арендодателю причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, в материалах дела не имеется.
Исходя из природы договора аренды, очень длительного срока аренды, основной интерес истца заключен в получении арендной платы.
Невозможность возврата ответчиком арендованного имущества после окончания срока действия договора в порядке статьи 622 ГК РФ, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, истцом не доказана.
Из условий договора аренды не следует, что производство работ по текущему ремонту помещения без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства (отчет N 0549/07/16-ОЦ, выполненный ООО "Пермский центр комплексных решений"), приняв во внимание показания свидетелей и пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что техническое состояние помещения в настоящий момент улучшилось по сравнению с тем, в котором оно находилось в 2008 году.
Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком существенных условий договора аренды и совершение ответчиком действий, подпадающих под предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания расторжения договора, основания для расторжения договора и освобождении арендуемого помещения отсутствуют.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.
Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 22.06.2017 является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 июня 2017 года по делу N А50-6137/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 N 17АП-11876/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-6137/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. N 17АП-11876/2017-ГК
Дело N А50-6137/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
от истца: Лобас А.Ф., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчика: не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Широнина Юрия Васильевич,
на решение Арбитражного суда Пермского края от 22 июня 2017 года
по делу N А50-6137/2017,
принятое судьей Истоминой Ю.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Широнина Юрия Васильевича (ОГРНИП 304594806200014, ИНН 594800150807)
к индивидуальному предпринимателю Мусейибову Шахину Гамид оглы (ОГРНИП 307590520500012, ИНН 590401231101)
о расторжении договора аренды, возложении обязанности вернуть арендуемое имущество,
установил:
индивидуальный предприниматель Широнин Юрий Васильевич (далее - предприниматель Широнин Ю.В., истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мусейибову Шахину Гамид оглы (далее - предприниматель Мусейибов Ш.Г., ответчик) о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2008 и об освобождении арендатором занимаемых помещений - самовольно возведенного строения литер Р-1 и реконструированного здания - 1-этажный кирпичный стол заказов общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями, расположенных по адресу: Пермский края, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтов, д. 316.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение арендатором условий договора аренды. Указывает, что договором не предусмотрено самовольное проведение и переоборудование, демонтаж, реконструкция частей помещения; ответчиком самовольно возведен пристрой к зданию стола заказов. По мнению истца, проведение ответчиком самовольной перепланировки, демонтажа, реконструкции, возведение пристроя являются существенным нарушением арендатором условий договора аренды, поскольку арендатором произведены работы не согласованные с арендодателем и без соответствующих разрешений публичных органов.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Участвующий в судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.
Ответчик, извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 21.12.2015 по делу N А50-12704/2015 по иску предпринимателя Широнина Ю.В. к предпринимателю Мусейибову Ш.Г., отказано в удовлетворении требований о возврате арендованного имущества и взыскании задолженности. Исковое требование о расторжении договора аренды от 20.07.2008 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.08.2016 по делу N А50-8390/2016 по иску предпринимателя Широнина Ю.В. к предпринимателю Мусейибову Ш.Г., отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды и обязании Мусейибова Ш.Г. освободить занимаемое нежилое помещение - 1-этажный кирпичный стол заказов общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтов, д. 316.
Судебные акты по указанным делам вступили в законную силу.
Названными судебными актами установлено следующее.
Широнину Ю.В. на праве собственности принадлежит 1-этажный кирпичный стол заказов, общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями (лит. Р, р-1, р-2), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.07.2003 (л.д. 19).
20.07.2008 между Широниным Ю.В. (арендодатель) и ООО "Дальнобойщик", в лице директора Мусейибова Ш.Г. (арендатор) был подписан договор аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение 1-этажный кирпичный стол заказов, общей площадью 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями (лит. Р, р-1, р-2) расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтом, д. 316 (л.д. 17-18).
Договор заключен на 49 лет: с 23.06.2008 по 23.06.2057 (пункт 1.2 договора).
От лица арендатора договор подписан Мусейибовым Шахин Гамид оглы, на договоре имеется печать предпринимателя Мусейибова Ш.Г.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 18.07.2008. Акт от лица арендатора подписал предпринимателем Мусейибовым Ш.Г.
Фактически нежилое помещение использовал предприниматель Мусейибов Ш.Г. в процессе осуществления предпринимательской деятельности и вносил арендную плату от своего имени.
В связи с изложенным суд пришел к выводу, что фактически договор заключен между Широниным Ю.В. и предпринимателем Мусейибовым Ш.Г.
Договор не прошел государственную регистрацию.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть имеют преюдициальное значение.
По утверждению истца, ответчик в конце 2015 года самовольно произвел строительство пристроя и перепланировку здания, что зафиксировано в техническом паспорте домовладения по состоянию на 06.10.2016, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.
Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2008 и освобождении занимаемого помещения, неудовлетворение требований которого послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Как указано ранее, между Широниным Ю.В. (арендодатель) и предпринимателем Мусейибовым Ш.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.07.2008, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение 1-этажный кирпичный стол заказов, общая площадь 95,8 кв. м, с двумя холодными пристроями (лит. Р, р-1, р-2), расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. Космонавтов, д. 316.
Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 18.07.2008 (л.д. 94). Как указано в акте, помещение передается в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
Согласно пункту 1.2. указанного договора, срок аренды нежилого помещения устанавливается на 49 лет с 23.06.2008 по 23.06.2057.
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.4 договора, арендатор обязан использовать сданный им по договору аренды 1-этажный кирпичный стол заказов по своему усмотрению, своевременно устранять повреждения в арендуемом 1-этажном кирпичном столе заказов, обеспечивать ремонт и эксплуатацию здания.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем отсутствие регистрации договора аренды, в котором согласованы все его существенные условия, не освобождает стороны договора от его исполнения. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Ссылаясь на осуществление ответчиком незаконной перепланировки помещений, также самовольной реконструкции здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из искового заявления следует, что истец в обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды ссылается на произведение ответчиком без согласия арендодателя и без разрешительной документации перепланировки и реконструкции помещения.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. При этом капитальным ремонтом являются такие работы, в результате которых произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости.
Вместе с тем, из пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.
Как усматривается из материалов дела, арендодатель согласие и разрешение на производство капитального ремонта помещения не давал.
Исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции установлен факт реконструкции спорного объекта, также судом установлено, что проведенная в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям статей 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, факт выполнения ответчиком перепланировки и реконструкции арендованного имущества в период после передачи помещения в аренду истцом не доказан (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих тот факт, что в результате ремонта помещения состояние арендованного имущества ухудшилось, тем самым арендодателю причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, в материалах дела не имеется.
Исходя из природы договора аренды, очень длительного срока аренды, основной интерес истца заключен в получении арендной платы.
Невозможность возврата ответчиком арендованного имущества после окончания срока действия договора в порядке статьи 622 ГК РФ, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, истцом не доказана.
Из условий договора аренды не следует, что производство работ по текущему ремонту помещения без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства (отчет N 0549/07/16-ОЦ, выполненный ООО "Пермский центр комплексных решений"), приняв во внимание показания свидетелей и пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что техническое состояние помещения в настоящий момент улучшилось по сравнению с тем, в котором оно находилось в 2008 году.
Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком существенных условий договора аренды и совершение ответчиком действий, подпадающих под предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания расторжения договора, основания для расторжения договора и освобождении арендуемого помещения отсутствуют.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.
Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 22.06.2017 является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 июня 2017 года по делу N А50-6137/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
Т.М.ЖУКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)