Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карнауховой В.В.
при участии:
- от заявителя: представитель Чибизова А.А. по доверенности от 19.05.2017;
- от заинтересованного лица: представитель Соловьева Н.Ю. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис Сервис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23.08.2017 по делу N А53-17922/2017,
принятое судьей Великородовой И.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офис Сервис"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании отказа незаконным,
общество с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" (далее - заявитель, общества) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, заинтересованное лицо) от 06.04.2017 N 61/001/056/2016-815 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 07-16 от 03.11.2016 незаконным, обязании провести государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование жалобы общество сослалось на то, что наличие актуальной записи в ЕГРН об аренде на объект недвижимого имущества не может препятствовать внесению записи о другом договоре аренды на тот же объект.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель управления просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 03.11.2016 между индивидуальным предпринимателем Акоповой Еленой Алексеевной (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственность "Офис-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 07-16, согласно которому арендодатель передает нежилое помещение - офис 1301, комната 29 (согласно данных поэтажного плана), общей площадью 124,1 квадратных метра, расположенное на тринадцатом этаже пятнадцатиэтажного дома литер А, по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Социалистическая, 74.
Согласно пункту 2.1.10 договора, арендатор обязуется зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности на недвижимое имущество в уполномоченном федеральном органе в течение трех месяцев, но не позднее 31.01.2017.
15.12.2016 общество с ограниченной ответственность "Офис Сервис" обратилось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора.
27.12.2016 государственная регистрация приостановлена по инициативе регистратора, с указанием на наличие в реестре сведений о ранее зарегистрированном договоре аренды заявленного объекта, заключенном между индивидуальным предпринимателем Акоповой Еленой Алексеевной и обществом с ограниченной ответственностью "Торговые Решения" N 9-КД-15 от 09.07.2015.
Заявителю предложено представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
24.01.2017 общество с ограниченной ответственность "Офис Сервис" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о продлении срока приостановления государственной регистрации.
24.03.2017 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области представлены дополнительные документы: дополнительное соглашение от 03.11.2016 N 2, акт приема-передачи от 03.11.2016 г.
06.04.2017 в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения отказано.
Приняв решение об отказе в государственной регистрации, регистратор указал, что при проведении правовой экспертизы представленных документов, выявлены противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными (актуальная запись об аренде).
Государственная регистрация дополнительного соглашения N 2 от 03.11.2016 о расторжении договора аренды N 9-КД-15 от 09.07.2015 осуществлена 11.04.2017.
Полагая отказ в государственной регистрации от 06.04.2017 N 61/001/056/2016-815, противоречащим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции указал, что при правовой экспертизе документов, устанавливается, в том числе, отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, что является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Между тем, суд не учел следующее.
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не содержит запрета на заключение нескольких договоров аренды по поводу одного и того же недвижимого имущества и по смыслу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), каждый договор аренды подлежит государственной регистрации, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о государственной регистрации), единственным доказательством существования зарегистрированного права признается государственная регистрация права в ЕГРН, при этом часть 2 статьи 1 указанного закона определяет ЕГРН как свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях.
Таким образом, наличие актуальной записи в ЕГРН об аренде на объект подтверждает достоверность существования зарегистрированных прав и не может препятствовать внесению записи о другом договоре аренды на тот же объект.
Следовательно, законодатель допускает государственную регистрацию нескольких договоров аренды в отношении одного и того же объекта и признает ее правомерной.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Содержащиеся в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснение позволяет сделать вывод о том, что существование договора аренды N 9-КД-15 от 09.07.2015 г. и договора аренды нежилого помещения N 07-16 от 03.11.2016 г. на одно и тоже нежилое помещения не противоречит действующему законодательству Российской Федерации и не создает препятствий для осуществления государственной регистрации последнего.
По смыслу ст. 398 ГК РФ два договора на одно помещение юридический факт, который может иметь негативные гражданско-правовые последствия в виде конфликта владельческих прав, но негативных публично-правовых последствий в виде отказа уполномоченного органа в государственной регистрации иметь не может, в силу того что в Законе о государственной регистрации нет таких оснований для отказа в регистрации как "противоречие прав арендаторов".
Государственная регистрация дополнительного соглашения N 2 от 03.11.2016 г. о расторжении договора аренды N 9-КД-15 от 09.07.2015 г., которая была осуществлена 11.04.2017 г. не способствовала устранению негативных последствий для общества, возникших вследствие обжалуемого отказа в виде утраты оплаченной государственной пошлины в размере 22000 рублей и восстановлению права заявителя на подтверждение обременения недвижимого имущества, посредством внесения в ЕГРН записи о договоре аренды нежилого помещения N 07-16 от 03.11.2016 г.
В сфере предпринимательской деятельности ненормативный акт может быть признан недействительным, если он не только нарушает права и законные интересы заявителей, но и незаконно возлагает какие-либо обязанности или создает иные препятствия для осуществления их деятельности (ст. 198 АПК).
По смыслу приведенной нормы для признания решения государственного органа незаконным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания соответствия закону оспариваемого решения, наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неприменение закона подлежащего применению являются основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции надлежит отменить, а заявленные обществом требования - удовлетворить.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2017 по делу N А53-17922/2017 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выраженный в письме от 06.04.2017 N 61/001/056/2016-815, в государственной регистрации договора аренды N 07-16 от 03.11.2016 нежилого помещения: офис N 1301, комната N 29 на поэтажном плане БТИ, общей площадью 124,1 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050707:202, расположенного на 13 этаже 15-этажного дома литер "А" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, дом N 74.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды N 07-16 от 03.11.2016, представленного обществом с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" с заявлением от 15.12.2016 под номером 61/001/056/2016-815.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2017 N 15АП-15649/2017 ПО ДЕЛУ N А53-17922/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2017 г. N 15АП-15649/2017
Дело N А53-17922/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карнауховой В.В.
при участии:
- от заявителя: представитель Чибизова А.А. по доверенности от 19.05.2017;
- от заинтересованного лица: представитель Соловьева Н.Ю. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис Сервис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23.08.2017 по делу N А53-17922/2017,
принятое судьей Великородовой И.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офис Сервис"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании отказа незаконным,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" (далее - заявитель, общества) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, заинтересованное лицо) от 06.04.2017 N 61/001/056/2016-815 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 07-16 от 03.11.2016 незаконным, обязании провести государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование жалобы общество сослалось на то, что наличие актуальной записи в ЕГРН об аренде на объект недвижимого имущества не может препятствовать внесению записи о другом договоре аренды на тот же объект.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель управления просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 03.11.2016 между индивидуальным предпринимателем Акоповой Еленой Алексеевной (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственность "Офис-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 07-16, согласно которому арендодатель передает нежилое помещение - офис 1301, комната 29 (согласно данных поэтажного плана), общей площадью 124,1 квадратных метра, расположенное на тринадцатом этаже пятнадцатиэтажного дома литер А, по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Социалистическая, 74.
Согласно пункту 2.1.10 договора, арендатор обязуется зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности на недвижимое имущество в уполномоченном федеральном органе в течение трех месяцев, но не позднее 31.01.2017.
15.12.2016 общество с ограниченной ответственность "Офис Сервис" обратилось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора.
27.12.2016 государственная регистрация приостановлена по инициативе регистратора, с указанием на наличие в реестре сведений о ранее зарегистрированном договоре аренды заявленного объекта, заключенном между индивидуальным предпринимателем Акоповой Еленой Алексеевной и обществом с ограниченной ответственностью "Торговые Решения" N 9-КД-15 от 09.07.2015.
Заявителю предложено представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
24.01.2017 общество с ограниченной ответственность "Офис Сервис" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о продлении срока приостановления государственной регистрации.
24.03.2017 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области представлены дополнительные документы: дополнительное соглашение от 03.11.2016 N 2, акт приема-передачи от 03.11.2016 г.
06.04.2017 в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения отказано.
Приняв решение об отказе в государственной регистрации, регистратор указал, что при проведении правовой экспертизы представленных документов, выявлены противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными (актуальная запись об аренде).
Государственная регистрация дополнительного соглашения N 2 от 03.11.2016 о расторжении договора аренды N 9-КД-15 от 09.07.2015 осуществлена 11.04.2017.
Полагая отказ в государственной регистрации от 06.04.2017 N 61/001/056/2016-815, противоречащим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции указал, что при правовой экспертизе документов, устанавливается, в том числе, отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, что является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Между тем, суд не учел следующее.
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не содержит запрета на заключение нескольких договоров аренды по поводу одного и того же недвижимого имущества и по смыслу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), каждый договор аренды подлежит государственной регистрации, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о государственной регистрации), единственным доказательством существования зарегистрированного права признается государственная регистрация права в ЕГРН, при этом часть 2 статьи 1 указанного закона определяет ЕГРН как свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях.
Таким образом, наличие актуальной записи в ЕГРН об аренде на объект подтверждает достоверность существования зарегистрированных прав и не может препятствовать внесению записи о другом договоре аренды на тот же объект.
Следовательно, законодатель допускает государственную регистрацию нескольких договоров аренды в отношении одного и того же объекта и признает ее правомерной.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Содержащиеся в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснение позволяет сделать вывод о том, что существование договора аренды N 9-КД-15 от 09.07.2015 г. и договора аренды нежилого помещения N 07-16 от 03.11.2016 г. на одно и тоже нежилое помещения не противоречит действующему законодательству Российской Федерации и не создает препятствий для осуществления государственной регистрации последнего.
По смыслу ст. 398 ГК РФ два договора на одно помещение юридический факт, который может иметь негативные гражданско-правовые последствия в виде конфликта владельческих прав, но негативных публично-правовых последствий в виде отказа уполномоченного органа в государственной регистрации иметь не может, в силу того что в Законе о государственной регистрации нет таких оснований для отказа в регистрации как "противоречие прав арендаторов".
Государственная регистрация дополнительного соглашения N 2 от 03.11.2016 г. о расторжении договора аренды N 9-КД-15 от 09.07.2015 г., которая была осуществлена 11.04.2017 г. не способствовала устранению негативных последствий для общества, возникших вследствие обжалуемого отказа в виде утраты оплаченной государственной пошлины в размере 22000 рублей и восстановлению права заявителя на подтверждение обременения недвижимого имущества, посредством внесения в ЕГРН записи о договоре аренды нежилого помещения N 07-16 от 03.11.2016 г.
В сфере предпринимательской деятельности ненормативный акт может быть признан недействительным, если он не только нарушает права и законные интересы заявителей, но и незаконно возлагает какие-либо обязанности или создает иные препятствия для осуществления их деятельности (ст. 198 АПК).
По смыслу приведенной нормы для признания решения государственного органа незаконным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания соответствия закону оспариваемого решения, наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неприменение закона подлежащего применению являются основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции надлежит отменить, а заявленные обществом требования - удовлетворить.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2017 по делу N А53-17922/2017 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выраженный в письме от 06.04.2017 N 61/001/056/2016-815, в государственной регистрации договора аренды N 07-16 от 03.11.2016 нежилого помещения: офис N 1301, комната N 29 на поэтажном плане БТИ, общей площадью 124,1 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050707:202, расположенного на 13 этаже 15-этажного дома литер "А" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, дом N 74.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды N 07-16 от 03.11.2016, представленного обществом с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" с заявлением от 15.12.2016 под номером 61/001/056/2016-815.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Р.Р.ИЛЮШИН
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.Ю.ЕФИМОВА
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.Ю.ЕФИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)