Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: После заключения договора истцы выяснили, что дом, где расположена купленная ими квартира, является общежитием, в результате ранее проведенной реконструкции к квартире были присоединены общие туалеты, из которых была сделана кухня, над кухней расположены места общего пользования. В представленных ответчиками документах эти сведения отсутствовали.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.
судей Кулешовой Е.В.
Мариной Ж.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 11 мая 2016 г. по иску М.А., М.Т. к Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств, оплаченных по договору и встречному иску Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. о понуждении к исполнению договора в части оплаты покупателями за приобретенную квартиру денежной суммы за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.
Заслушав доклад судьи Киселевой Е.А., объяснения представителя Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. Х., судебная коллегия
установила:
М.А., М.Т. обратились в суд с иском, ссылаясь на то, что между ними и Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. Государственная регистрация перехода права собственности до настоящего времени не произведена.
После заключения договора истцы выяснили, что дом, где расположена вышеуказанная квартира, является общежитием, и в результате ранее проведенной реконструкции к квартире были присоединены общие туалеты, из которых была сделана кухня. Над кухней расположены места общего пользования секции комнат N, а именно 2 санузла и умывальная комната, в нарушение СНиП 31-01-2003. Кроме того, в кухне недостаточная вентиляция в нарушение СНиП 2.08.01-89. В представленных ответчиками документах эти сведения отсутствовали. С учетом уточненных требований просили суд расторгнуть договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.А., М.Т. и Ш.Г., Ш.И.Г., Ш.И.М.; солидарно взыскать с ответчиков в пользу истцов денежные средства в размере <данные изъяты> руб., взыскать с ответчиков расходы на проведение экспертизы в пользу М.А. в размере <данные изъяты> руб., в пользу <данные изъяты> размере <данные изъяты> руб. и комиссию за перечисление денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в пользу каждого истца.
Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. обратились в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что истцы заплатили им за приобретенную квартиру лишь <данные изъяты> руб.
Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты>., перечисляемая за счет средств материнского (семейного) капитала, до настоящего времени ответчикам не поступила, в связи с чем, с учетом уточненных требований, просили суд обязать М.А. и М.Т. исполнить в полном объеме свои обязательства по оплате приобретенной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. за счет средств материнского (семейного) капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на имя М.Т., серия N, выданного ДД.ММ.ГГГГ за N ГУ Управления пенсионного фонда РФ в Бежицком районе г. Брянска, путем перечисления денежных средств на лицевой/расчетный счет Ш.И.Г., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением суда расторгнут договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.А., М.Т. и Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М.
Постановлено взыскать в пользу М.А. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. денежные средства в размере <данные изъяты> с каждого.
Постановлено взыскать в пользу М.Т. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. денежные средства в размере <данные изъяты> каждого.
Взысканы в пользу М.А. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. судебные расходы в размере <данные изъяты>. с каждого.
Взысканы в пользу М.Т. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. судебные расходы в размере <данные изъяты>. с каждого.
В остальной части уточненных исковых требований отказано.
Взыскана с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. государственная пошлина в доход местного бюджета в размере <данные изъяты>. с каждого.
В удовлетворении уточненного встречного иска Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. о понуждении к исполнению договора в части оплаты покупателями за приобретенную квартиру денежной суммы за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал отказано.
В апелляционной жалобе Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. просят решение суда отменить, приняв новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Указывают на то, что от покупателей не поступало претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества. Полагают, что покупатели путем осуществления визуального осмотра могли выявить все имеющиеся недостатки.
В возражениях на апелляционную жалобу М.А. и М.Т. полагают обжалуемое решение законным и обоснованным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. Х. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение суда, вынести новое решение об удовлетворении встречных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, М.А., М.Т., Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М., представители Брянской городской администрации, ГУ УПФ РФ в Бежицком районе городского округа г. Брянска, АН ООО "Город 32", Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Представителем М.А., М.Т. Коломоец М.А. заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства. Судебная коллегия отклоняет указанное ходатайство, поскольку истцы М.А., М.Т. не просили об отложении судебного разбирательства.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, стоимостью <данные изъяты>., при этом <данные изъяты> руб. были переданы продавцам в наличной форме до подписания договора, а <данные изъяты> руб., должны были быть перечислены продавцам за счет средств материнского капитала. Право собственности на квартиру до настоящего времени не зарегистрировано по причине недостатка документов для регистрации.
Покупатели произвели оплату за квартиру в сумме <данные изъяты> руб. до подписания настоящего договора, что подтверждено копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ Продавцы осуществили передачу недвижимости.
Удовлетворяя исковые требования М.А., М.Т. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продавцами существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора.
При этом суд исходил из того, что недостатки, которые имеются в приобретенной истцами для проживания квартире, являются существенными, не отвечают требованиям качества, нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 469 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Поскольку назначением квартиры является возможность проживания в ней, то данное обстоятельство является существенным условием спорной сделки.
В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза.
Заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО "Центр Независимой Экспертизы", установлено, что в квартире, проданной истцам, имеются нарушения строительных и санитарных норм и правил в части следующих положений (пунктов) нормативной документации: не соответствует требованиям п. п. 3.8 и 4.7 СанПиП 2.1.2.2645-10, п. п. 5.4.9, 8.2.8 и 8.2.9 СП 30.13330.2012, п. 9.7 СП 54.13330.2011. Имеются нарушения в подводе коммуникаций в квартире в части следующих пунктов нормативной документации: не соответствует требованиям п. п. 7.1.28 и 7.1.29 Правил устройства электроустановок ПУЭ.
При этом эксперт установил, что существующее вентиляционное отверстие и вентиляционный канал в кухне, исходя из анализа объемно-планировочного и конструктивного решения здания, относится к системе вентиляции санузлов и не может быть использовано; над кухней расположены места общего пользования (2 санузла) секции, стояки канализации проходят в кухне, электрический кабель проходит в кухне в том же месте, что и стояки водоснабжения и канализации.
Отсутствие в материалах дела проектных решений по изменению инженерных коммуникаций квартиры не позволили эксперту сделать окончательный вывод о нарушениях в подводе систем водоснабжения и канализации. Фактическое состояние данных систем, особенно в местах пересечения с перекрытием, позволяет сделать вывод, что выполнены они "кустарно". Более того, эксперты пришли к выводу, что безопасное использование по назначению квартиры невозможно из-за наличия нарушений требований нормативных документов. Наличие нарушений требований нормативных документов предусматривает полную перепланировку квартиры и перекладку инженерных коммуникаций, что приведет к значительным расходам. Выявленные недостатки могли быть обнаружены только специалистами, имеющими специальное строительное образование и знающими положения законодательных и нормативных документов.
Судебная экспертиза назначена судом в соответствии с требованиями действующего законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Заключение эксперта не оспорено, в связи с чем суд первой инстанции в соответствии со ст. 60 ГПК РФ признал данное экспертное заключение допустимым доказательством.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выявленные недостатки приобретенной квартиры являются существенными, в связи с чем, в силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, признал право М.А., М.Т. требовать расторжения договора купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.
Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, и других доказательств в части того, что продавцы передали покупателям квартиру надлежащего качества.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что от покупателей не поступало претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества, недостатки должны были быть выявлены в ходе визуального осмотра квартиры, поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки квартиры, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре.
По указанным основаниям является несостоятельным и довод апелляционной жалобы о снижении стоимости квартиры по сравнению с заявленной изначально. Спорный договор не содержит условий о том, что стоимость снижена в связи с наличием недостатков, в целях их последующего устранения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что не может служить основанием к отмене обжалуемого решения.
На основании ч. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.
При таких обстоятельствах, решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 11 мая 2016 г. по иску М.А., М.Т. к Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств, оплаченных по договору и встречному иску Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. о понуждении к исполнению договора в части оплаты покупателями за приобретенную квартиру денежной суммы за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ш.Е. Ш.И.Г., Ш.И.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 33-3341/2016 ПО ДЕЛУ N 2-30/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: После заключения договора истцы выяснили, что дом, где расположена купленная ими квартира, является общежитием, в результате ранее проведенной реконструкции к квартире были присоединены общие туалеты, из которых была сделана кухня, над кухней расположены места общего пользования. В представленных ответчиками документах эти сведения отсутствовали.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. N 33-3341/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.
судей Кулешовой Е.В.
Мариной Ж.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 11 мая 2016 г. по иску М.А., М.Т. к Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств, оплаченных по договору и встречному иску Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. о понуждении к исполнению договора в части оплаты покупателями за приобретенную квартиру денежной суммы за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.
Заслушав доклад судьи Киселевой Е.А., объяснения представителя Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. Х., судебная коллегия
установила:
М.А., М.Т. обратились в суд с иском, ссылаясь на то, что между ними и Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. Государственная регистрация перехода права собственности до настоящего времени не произведена.
После заключения договора истцы выяснили, что дом, где расположена вышеуказанная квартира, является общежитием, и в результате ранее проведенной реконструкции к квартире были присоединены общие туалеты, из которых была сделана кухня. Над кухней расположены места общего пользования секции комнат N, а именно 2 санузла и умывальная комната, в нарушение СНиП 31-01-2003. Кроме того, в кухне недостаточная вентиляция в нарушение СНиП 2.08.01-89. В представленных ответчиками документах эти сведения отсутствовали. С учетом уточненных требований просили суд расторгнуть договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.А., М.Т. и Ш.Г., Ш.И.Г., Ш.И.М.; солидарно взыскать с ответчиков в пользу истцов денежные средства в размере <данные изъяты> руб., взыскать с ответчиков расходы на проведение экспертизы в пользу М.А. в размере <данные изъяты> руб., в пользу <данные изъяты> размере <данные изъяты> руб. и комиссию за перечисление денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в пользу каждого истца.
Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. обратились в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что истцы заплатили им за приобретенную квартиру лишь <данные изъяты> руб.
Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты>., перечисляемая за счет средств материнского (семейного) капитала, до настоящего времени ответчикам не поступила, в связи с чем, с учетом уточненных требований, просили суд обязать М.А. и М.Т. исполнить в полном объеме свои обязательства по оплате приобретенной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. за счет средств материнского (семейного) капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на имя М.Т., серия N, выданного ДД.ММ.ГГГГ за N ГУ Управления пенсионного фонда РФ в Бежицком районе г. Брянска, путем перечисления денежных средств на лицевой/расчетный счет Ш.И.Г., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением суда расторгнут договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.А., М.Т. и Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М.
Постановлено взыскать в пользу М.А. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. денежные средства в размере <данные изъяты> с каждого.
Постановлено взыскать в пользу М.Т. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. денежные средства в размере <данные изъяты> каждого.
Взысканы в пользу М.А. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. судебные расходы в размере <данные изъяты>. с каждого.
Взысканы в пользу М.Т. с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. судебные расходы в размере <данные изъяты>. с каждого.
В остальной части уточненных исковых требований отказано.
Взыскана с Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. государственная пошлина в доход местного бюджета в размере <данные изъяты>. с каждого.
В удовлетворении уточненного встречного иска Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. о понуждении к исполнению договора в части оплаты покупателями за приобретенную квартиру денежной суммы за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал отказано.
В апелляционной жалобе Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. просят решение суда отменить, приняв новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Указывают на то, что от покупателей не поступало претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества. Полагают, что покупатели путем осуществления визуального осмотра могли выявить все имеющиеся недостатки.
В возражениях на апелляционную жалобу М.А. и М.Т. полагают обжалуемое решение законным и обоснованным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. Х. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение суда, вынести новое решение об удовлетворении встречных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, М.А., М.Т., Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М., представители Брянской городской администрации, ГУ УПФ РФ в Бежицком районе городского округа г. Брянска, АН ООО "Город 32", Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Представителем М.А., М.Т. Коломоец М.А. заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства. Судебная коллегия отклоняет указанное ходатайство, поскольку истцы М.А., М.Т. не просили об отложении судебного разбирательства.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, стоимостью <данные изъяты>., при этом <данные изъяты> руб. были переданы продавцам в наличной форме до подписания договора, а <данные изъяты> руб., должны были быть перечислены продавцам за счет средств материнского капитала. Право собственности на квартиру до настоящего времени не зарегистрировано по причине недостатка документов для регистрации.
Покупатели произвели оплату за квартиру в сумме <данные изъяты> руб. до подписания настоящего договора, что подтверждено копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ Продавцы осуществили передачу недвижимости.
Удовлетворяя исковые требования М.А., М.Т. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продавцами существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора.
При этом суд исходил из того, что недостатки, которые имеются в приобретенной истцами для проживания квартире, являются существенными, не отвечают требованиям качества, нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 469 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Поскольку назначением квартиры является возможность проживания в ней, то данное обстоятельство является существенным условием спорной сделки.
В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза.
Заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО "Центр Независимой Экспертизы", установлено, что в квартире, проданной истцам, имеются нарушения строительных и санитарных норм и правил в части следующих положений (пунктов) нормативной документации: не соответствует требованиям п. п. 3.8 и 4.7 СанПиП 2.1.2.2645-10, п. п. 5.4.9, 8.2.8 и 8.2.9 СП 30.13330.2012, п. 9.7 СП 54.13330.2011. Имеются нарушения в подводе коммуникаций в квартире в части следующих пунктов нормативной документации: не соответствует требованиям п. п. 7.1.28 и 7.1.29 Правил устройства электроустановок ПУЭ.
При этом эксперт установил, что существующее вентиляционное отверстие и вентиляционный канал в кухне, исходя из анализа объемно-планировочного и конструктивного решения здания, относится к системе вентиляции санузлов и не может быть использовано; над кухней расположены места общего пользования (2 санузла) секции, стояки канализации проходят в кухне, электрический кабель проходит в кухне в том же месте, что и стояки водоснабжения и канализации.
Отсутствие в материалах дела проектных решений по изменению инженерных коммуникаций квартиры не позволили эксперту сделать окончательный вывод о нарушениях в подводе систем водоснабжения и канализации. Фактическое состояние данных систем, особенно в местах пересечения с перекрытием, позволяет сделать вывод, что выполнены они "кустарно". Более того, эксперты пришли к выводу, что безопасное использование по назначению квартиры невозможно из-за наличия нарушений требований нормативных документов. Наличие нарушений требований нормативных документов предусматривает полную перепланировку квартиры и перекладку инженерных коммуникаций, что приведет к значительным расходам. Выявленные недостатки могли быть обнаружены только специалистами, имеющими специальное строительное образование и знающими положения законодательных и нормативных документов.
Судебная экспертиза назначена судом в соответствии с требованиями действующего законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Заключение эксперта не оспорено, в связи с чем суд первой инстанции в соответствии со ст. 60 ГПК РФ признал данное экспертное заключение допустимым доказательством.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выявленные недостатки приобретенной квартиры являются существенными, в связи с чем, в силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, признал право М.А., М.Т. требовать расторжения договора купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.
Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, и других доказательств в части того, что продавцы передали покупателям квартиру надлежащего качества.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что от покупателей не поступало претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества, недостатки должны были быть выявлены в ходе визуального осмотра квартиры, поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки квартиры, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре.
По указанным основаниям является несостоятельным и довод апелляционной жалобы о снижении стоимости квартиры по сравнению с заявленной изначально. Спорный договор не содержит условий о том, что стоимость снижена в связи с наличием недостатков, в целях их последующего устранения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что не может служить основанием к отмене обжалуемого решения.
На основании ч. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.
При таких обстоятельствах, решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 11 мая 2016 г. по иску М.А., М.Т. к Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств, оплаченных по договору и встречному иску Ш.Е., Ш.И.Г., Ш.И.М. к М.А., М.Т. о понуждении к исполнению договора в части оплаты покупателями за приобретенную квартиру денежной суммы за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ш.Е. Ш.И.Г., Ш.И.М. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.В.КУЛЕШОВА
Ж.В.МАРИНА
Е.А.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.В.КУЛЕШОВА
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)