Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2015 года
по делу N А40-176826/14, принятое судьей Л.В. Михайловой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тальвег АБС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Азымов Н.Н. (по доверенности от 10.08.2015)
от ответчика: не явился, извещен.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тальвег АБС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий сторон по цене договора-купли продажи нежилых помещений общей площадью 607 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 71 с учетом принятых судом изменений в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда от 14 декабря 2015 года иск удовлетворен в полном объеме, урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора-купли продажи нежилых помещений общей площадью 607 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 71 изложив п. 3.1 и 3.4 договора в редакции:
п. 3.1. Цена объекта составляет 37 534 000 руб.
п. 3.4.
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 042 611 руб. 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель указал, что истцом не был соблюден порядок и пропущены сроки для обращения в суд, также заявитель оспаривает цену спорного объекта, указывая, то только собственник устанавливает цену выкупаемого имущества.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Дело рассмотрено на основании ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.
Истец является арендатором спорных нежилых помещений на основании договора аренды N 3-256 от 24.04.2002, срок аренды по 24.04.2017.
Истец, полагая, что соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, 29.05.2014 г. обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
24.07.2014 истцом был получен ответ от ответчика с проектом договора купли-продажи имущества по цене 74 702 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.06.2014 N 738Г/754, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 01.07.2014 N 934/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
20.08.2014 истец вернул ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
Ответчик не согласовал протокол разногласий.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 512/14 по состоянию на 06.12.2013, выполненному ООО "РусКонсалт" по заданию истца, стоимость нежилого помещении составляет 34 048 500 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 607 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 71 проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ по состоянию на 29.05.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 29.05.2014 г., составляет - 37 534 000 рублей без учета НДС.
В судебном заседании 27.10.2015 экспертом Михайловым В.О. даны исчерпывающие пояснения по доводам ответчика, касающимся соблюдения ФСО при проведении оценки.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Иные доводы апелляционной жалобы в судебном заседании апелляционного суда проверены, однако они не нашли документального подтверждения.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2015 года по делу N А40-176826/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 09АП-1765/2016 ПО ДЕЛУ N А40-176826/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. N 09АП-1765/2016
Дело N А40-176826/14
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2015 года
по делу N А40-176826/14, принятое судьей Л.В. Михайловой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тальвег АБС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Азымов Н.Н. (по доверенности от 10.08.2015)
от ответчика: не явился, извещен.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тальвег АБС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий сторон по цене договора-купли продажи нежилых помещений общей площадью 607 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 71 с учетом принятых судом изменений в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда от 14 декабря 2015 года иск удовлетворен в полном объеме, урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора-купли продажи нежилых помещений общей площадью 607 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 71 изложив п. 3.1 и 3.4 договора в редакции:
п. 3.1. Цена объекта составляет 37 534 000 руб.
п. 3.4.
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 042 611 руб. 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель указал, что истцом не был соблюден порядок и пропущены сроки для обращения в суд, также заявитель оспаривает цену спорного объекта, указывая, то только собственник устанавливает цену выкупаемого имущества.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Дело рассмотрено на основании ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.
Истец является арендатором спорных нежилых помещений на основании договора аренды N 3-256 от 24.04.2002, срок аренды по 24.04.2017.
Истец, полагая, что соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, 29.05.2014 г. обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
24.07.2014 истцом был получен ответ от ответчика с проектом договора купли-продажи имущества по цене 74 702 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.06.2014 N 738Г/754, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 01.07.2014 N 934/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
20.08.2014 истец вернул ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
Ответчик не согласовал протокол разногласий.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 512/14 по состоянию на 06.12.2013, выполненному ООО "РусКонсалт" по заданию истца, стоимость нежилого помещении составляет 34 048 500 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 607 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 71 проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ по состоянию на 29.05.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 29.05.2014 г., составляет - 37 534 000 рублей без учета НДС.
В судебном заседании 27.10.2015 экспертом Михайловым В.О. даны исчерпывающие пояснения по доводам ответчика, касающимся соблюдения ФСО при проведении оценки.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Иные доводы апелляционной жалобы в судебном заседании апелляционного суда проверены, однако они не нашли документального подтверждения.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2015 года по делу N А40-176826/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)