Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2015 года по делу N А19-8719/2015 по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664025, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА ЛЕНИНА, 14) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (ОГРН 1033801434930, ИНН 3810034074, адрес: 664019, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА САРАФАНОВСКАЯ, 33) о взыскании 230 069 руб. 12 коп.,
(суд первой инстанции - Е.Ф. Капустенская).
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (далее - ответчик, общество) о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., штрафа за нарушение п. 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., всего: 230 069 руб. 12 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (ОГРН 1033801434930, ИНН 3810034074, адрес: 664019, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА САРАФАНОВСКАЯ, 33) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664025, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА ЛЕНИНА, 14) 115 034 руб. 56 коп. - штрафной неустойки, в остальной части иска отказать. Взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (ОГРН 1033801434930, ИНН 3810034074, адрес: 664019, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА САРАФАНОВСКАЯ, 33) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 800 руб. 69 коп.
В обосновании суд первой инстанции указал, что буквальное прочтение пункта 4.3. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. не предполагает толкования о наложении по штрафу в размере 10% от суммы годовой арендной платы за нарушение каждого пункта договора аренды в отдельности. Суд первой инстанции посчитал доказанным факт размещения ответчиком терминала, но недоказанным факт нецелевого использования объекта, так как оказание бытовых услуг населению не ограничивает оказания дополнительных услуг, охватываемых определенной сферой бытовых услуг, как дополнительных или вспомогательных.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 18.12.2015 по делу N А19-8719/2015, удовлетворить требования администрации города Иркутска в полном объеме.
Указывает, что по договору имущество передавалось для использования в целях оказания бытовых услуг, к которым услуги розничной торговли не относятся, поэтому за нецелевое использование также подлежит взысканию штраф.
На апелляционную жалобу администрации поступил отзыв общества, в котором оно просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2016 г. о частичном удовлетворении иска администрации г. Иркутска к ООО "Баркан" о взыскании 115034 руб. 56 коп. штрафной неустойки и взыскании в доход Российской Федерации госпошлины в размере 3 800 руб. 69 коп.
Указывает, что в материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства нарушения Ответчиком условий договора, влекущих наложение штрафа. Представленная фототаблица не выдерживает никакой критики и не может служить доказательством того, что в арендуемом помещении находились какие-либо не согласованные субарендаторы, так как на снимках нет наименования улицы и номера дома, а также непонятно, что вообще изображено. Каким образом суд установил факт относимости данных снимков к арендованной бане, Ответчику не понятно, в решении суда об этом ничего не сказано. Кроме того, подлежит безусловному исключению размер штрафа, рассчитанный исходя из годовой арендной платы за 2014 г., поскольку в настоящее время в Арбитражном суде Иркутской области рассматривается дело N А19-3698/2015, предметом рассмотрения которого как раз является размер арендной платы за 2014 г., поскольку установленный Арендодателем - Истцом по настоящему делу, размер арендной платы значительно превышал среднерыночный.
17 марта 2016 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 18 марта 2016 года.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.02.2016, 18.03.2016.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" заключен договор аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель по акту приема-передачи от 01.01.2006 г. передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование муниципальные нежилые здания:
- - Баня - нежилое 3-х этажное кирпичное здание, общей площадью 981,50 кв. м, кадастровый номер 38:36:000009:0000:12474/А; согласно позициям N 1-35 по 1-ому этажу, N 1-24 по 2-ому этажу, N 1-4 по 3-ему этажу, отраженным в техническом паспорте, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 12.08.2002 г.;
- - Котельная - нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 45, 60 кв. м, кадастровый номер 38:36:000009:0000:12474/Б, согласно позициям N 1-2, отраженным в техническом паспорте, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 12.08.2002 г., расположенные по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сарафановская, д. 33, - для оказания бытовых услуг населению (п. п. 1.1., 1.2. договора).
Вышеуказанные нежилые здания: принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "город Иркутск", что подтверждается выписками из ЕГРП от 24.05.2014 г. N 38/002/2014-26247 и от 24.05.2014 г. N 38/002/2014-26249.
В соответствии с п. 1.4. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., договор действует с 01.01.2006 г. по 31.12.2020 г.
Договор аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., зарегистрирован 28.06.2007 г. в установленном законодательством порядке 28.06.2007 г. за N 38-38-01/078/2007-058, что подтверждается штампом и регистрационной надписью УФРС по Иркутской области и УО БАО на договоре N 6917 от 21.12.2005 г.
Как указывает истец, общество использует объект, предоставленный в аренды по договору N 6917 от 21.12.2005 г., в нарушение пунктов 2.2.7., 2.2.17. договора N 6917 от 21.12.2005 г., а именно: использует объект не по целевому назначению в соответствии с п. 1.2. договора, а также передал часть объекта в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий по договору аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., истец в адрес ответчика направил предупреждение от 23.09.2014 г. исх. N 505-71-18150/14 (л.д. 32-33), в котором просил ответчика за нецелевое использование объекта на основании п. 4.3. договора оплатить штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы за пользование нежилым помещением в сумме 115 034 руб. 56 коп.; за передачу в субаренду части объекта третьим лицам без письменного согласия арендодателя (размещение терминала по приему платежей, размещение продуктового магазина) также оплатить на основании п. 4.3. штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в сумме 115 034 руб. 56 коп., устранить допущенные нарушения, однако, со стороны ответчика каких-либо ответных действий не последовало, что явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., штрафа за нарушение п. 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., всего: 230 069 руб. 12 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
На основании п. 1 ст. 42 Устава города Иркутска, принятого решением Думы города Иркутска от 20.05.2004 г. N 003-20-430537/4, администрация города Иркутска осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения, отнесенных к ведению города, и реализует отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления города Иркутска федеральными законами и законами Иркутской области, в связи с чем, исковое требование о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7., п. 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. заявлено Администрацией города Иркутска правомерно в соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Администрация города Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском о взыскании на основании пункта 4.3. договора штрафной неустойки в связи с неисполнением ответчиком пунктов 2.2.7., 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г.
В соответствии с п. 4.3. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п. п. 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.12., 2.2.14., 2.2.17. - 2.2.19., 1.5. договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.
Размер годовой арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. согласно расчета арендной платы на 2014 г. составил 1 150 345 руб. 67 коп., в связи с чем, сумма штрафа по расчету истца составила 230 069 руб. 12 коп.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что буквальное прочтение пункта 4.3. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. не предполагает толкования о наложении по штрафу в размере 10% от суммы годовой арендной платы за нарушение каждого пункта договора аренды в отдельности.
Апелляционный суд такой вывод поддерживает, поскольку по смыслу пунктов 2.1.3, 2.2.8 договора аренды нарушения выявляются в ходе проверки соблюдения условий договора, о чем составляется акт, в котором фиксируются нарушения. Следовательно, разумно полагать, что, если бы воля сторон была бы направлена на уплату штрафа за каждое нарушение, выявленное в ходе проверки, то это должно было бы найти отражение в п. 4.3 договора аренды.
Как правильно установлено судом первой инстанции, при проведении арендодателем - Администрацией города Иркутска проверки объекта, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сарафановская, 33, переданного в аренду по договору аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. арендатору - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН", арендатор не присутствовал, в связи с чем, акт проверки от 14.08.2014 г., на который ссылается истец в обоснование своих доводов, подписан со стороны арендодателя.
Истец полагает, что факт использования ответчиком объекта по нецелевому назначению и факт передачи ответчиком части объекта в субаренду без согласования с арендодателем (размещение терминала по приему платежей, размещение продуктового магазина) подтверждается непосредственно актом проверки от 14.08.2014 г., а также приложением N 3 к акту проверки от 14.08.2014 г. - фотоснимками объекта.
Истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 23.09.2014 г. исх. N 505-71-18150/14 (л.д. 32-33) о нарушении ответчиком условий договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г. с требованием устранить нарушения и оплатить штраф с приложением акта проверки от 14.08.2014 г.
Предупреждение и акт проверки от 14.08.2014 г. были получены представителем ответчика, действующим по доверенности от 09.01.2014 г., Ждановой Т.Ю. 17.10.2014 г., что подтверждается ее подписью в предупреждении. Однако, после получения предупреждения от 23.09.2014 г. и акта проверки от 14.08.2014 г. каких-либо возражений в адрес арендодателя ответчиком не представлено, иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Истец сообщил, что с целью проверки исполнения условий договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г. Администрацией города Иркутска первичная проверка была запланирована на 25.06.2014 г., о чем арендатор был письменно уведомлен сопроводительным письмом от 30.05.2014 г. исх. N 505-7110670/14, приобщил к материалам дела письмо от 30.05.2014 г. исх. N 505-7110670/14 с доказательством его направления в адрес ответчика (л.д. 62-66). Однако, проверка 25.06.2014 г. не состоялась по причине не обеспечения со стороны арендатора доступа на объект арендодателя для осуществления контроля, и, впоследствии, как утверждает истец, была перенесена на 14.08.2014 г., о чем арендатор был извещен телефонограммой.
Указанные истцом обстоятельства об извещении ответчика о предстоящей проверке косвенно подтверждается пояснениями ответчика. Как сообщил представитель ООО "БАРКАН" Жданова Т.Ю., в день проведения проверки по телефону представителям арендодателя со стороны указанного представителя было сообщено, что она не может присутствовать при проведении проверки, в подтверждение доводов Ждановой Т.Ю. в материалы дела приобщен лист нетрудоспособности.
Вместе с тем, проанализировав доводы истца и ответчика, суд первой инстанции правильно посчитал более существенным факт того, что после вручения арендатору акта проверки от 14.08.2014 г., что подтверждается материалами дела (л.д. 33) арендатор каких-либо возражений, в том числе, и озвученных в судебных заседаниях в адрес истца не представил.
Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал доказанным факт размещения ответчиком терминала и возможным в том числе, принять в качестве доказательств фотоснимки, полагая, что иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ). Доказательств иных отношений по субаренде либо передаче в пользование объекта не представлено.
Доводы ответчика о том, что фотоснимки являются ненадлежащими доказательствами, отклоняются апелляционным судом, поскольку основным доказательством является акт проверки, который ответчиком не опровергнут, и в данном акте имеется указание на наличие в приложении N 3 - фото объекта. При этом, апелляционный суд, как и суд первой инстанции, исходит из того, что у ответчика возможность опровергнуть то, что на фотографиях изображен какой-то другой объект, а не арендованный обществом, имелась, но он ею не воспользовался.
Также суд первой инстанции посчитал ненадлежащим образом доказанным факт нецелевого использования объекта, так как оказание бытовых услуг населению не ограничивает оказания дополнительных услуг, охватываемых определенной сферой бытовых услуг, как дополнительных или вспомогательных.
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод суда первой инстанции, отклоняются апелляционным судом также в связи со следующим.
Из договора аренды усматривается, что на арендатора возлагается обязанность соблюдать законодательство о порядке реализации алкогольной продукции и о розничной продаже табачных изделий (пункты 2.2.19 и 6.2.2.). Из указанный условий договора апелляционный суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны имели в виду и то, что наряду с целевым использованием "оказание бытовых услуг", может быть дополнительное использование в виде услуг розничной торговли.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы об однократности начисления штрафа за выявленные при проведенной проверке нарушения по пункту 4.3. договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г., суд первой инстанции обоснованно посчитал, что сумма штрафной неустойки за нарушение ответчиком п. 2.2.17. договора в размере 10% годовой арендной платы, установленной за 2014 г., врученной ответчику согласно копии сопроводительного письма от 27.03.2014 г. исх. N 505-716218/14, составит 115 034 руб. 56 коп.
При этом, ссылки ответчика на гражданское дело, находящееся в производстве Арбитражного суда Иркутской области по взысканию с ответчика арендной платы, в ходе рассмотрения которого ответчиком была заявлена экспертиза отчета рыночной стоимости арендной платы (N А19-3698/2015), приведенные и апелляционному суду, суд первой инстанции правильно отклонил, поскольку уведомление об одностороннем повышении арендной платы ответчиком не оспорено и не признано недействительным в качестве односторонней сделки. Согласно имеющейся судебной практики, установив, что арендная плата выше, чем среднерыночная арендная плата, суд может взыскать задолженность в виде среднерыночной арендной платы. Однако, данные факты устанавливаются при рассмотрении каждого конкретного дела и реализация по усмотрению суда указанного права не влечет признание недействительным одностороннего изменения договора аренды во всех прочих случаях, в том числе, в отношении ответственности, предусмотренной пропорционально от установленного в законном порядке размера арендной платы.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования истца о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7., п. 2.2.17. договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г. подлежат удовлетворению в части в размере 115 034 руб. 56 коп. - штрафной неустойки на основании ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в остальной части иска следует отказать.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2015 года по делу N А19-8719/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2016 N 04АП-745/2016 ПО ДЕЛУ N А19-8719/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. по делу N А19-8719/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2015 года по делу N А19-8719/2015 по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664025, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА ЛЕНИНА, 14) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (ОГРН 1033801434930, ИНН 3810034074, адрес: 664019, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА САРАФАНОВСКАЯ, 33) о взыскании 230 069 руб. 12 коп.,
(суд первой инстанции - Е.Ф. Капустенская).
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (далее - ответчик, общество) о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., штрафа за нарушение п. 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., всего: 230 069 руб. 12 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (ОГРН 1033801434930, ИНН 3810034074, адрес: 664019, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА САРАФАНОВСКАЯ, 33) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664025, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА ЛЕНИНА, 14) 115 034 руб. 56 коп. - штрафной неустойки, в остальной части иска отказать. Взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" (ОГРН 1033801434930, ИНН 3810034074, адрес: 664019, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА САРАФАНОВСКАЯ, 33) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 800 руб. 69 коп.
В обосновании суд первой инстанции указал, что буквальное прочтение пункта 4.3. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. не предполагает толкования о наложении по штрафу в размере 10% от суммы годовой арендной платы за нарушение каждого пункта договора аренды в отдельности. Суд первой инстанции посчитал доказанным факт размещения ответчиком терминала, но недоказанным факт нецелевого использования объекта, так как оказание бытовых услуг населению не ограничивает оказания дополнительных услуг, охватываемых определенной сферой бытовых услуг, как дополнительных или вспомогательных.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 18.12.2015 по делу N А19-8719/2015, удовлетворить требования администрации города Иркутска в полном объеме.
Указывает, что по договору имущество передавалось для использования в целях оказания бытовых услуг, к которым услуги розничной торговли не относятся, поэтому за нецелевое использование также подлежит взысканию штраф.
На апелляционную жалобу администрации поступил отзыв общества, в котором оно просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2016 г. о частичном удовлетворении иска администрации г. Иркутска к ООО "Баркан" о взыскании 115034 руб. 56 коп. штрафной неустойки и взыскании в доход Российской Федерации госпошлины в размере 3 800 руб. 69 коп.
Указывает, что в материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства нарушения Ответчиком условий договора, влекущих наложение штрафа. Представленная фототаблица не выдерживает никакой критики и не может служить доказательством того, что в арендуемом помещении находились какие-либо не согласованные субарендаторы, так как на снимках нет наименования улицы и номера дома, а также непонятно, что вообще изображено. Каким образом суд установил факт относимости данных снимков к арендованной бане, Ответчику не понятно, в решении суда об этом ничего не сказано. Кроме того, подлежит безусловному исключению размер штрафа, рассчитанный исходя из годовой арендной платы за 2014 г., поскольку в настоящее время в Арбитражном суде Иркутской области рассматривается дело N А19-3698/2015, предметом рассмотрения которого как раз является размер арендной платы за 2014 г., поскольку установленный Арендодателем - Истцом по настоящему делу, размер арендной платы значительно превышал среднерыночный.
17 марта 2016 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 18 марта 2016 года.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.02.2016, 18.03.2016.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН" заключен договор аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель по акту приема-передачи от 01.01.2006 г. передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование муниципальные нежилые здания:
- - Баня - нежилое 3-х этажное кирпичное здание, общей площадью 981,50 кв. м, кадастровый номер 38:36:000009:0000:12474/А; согласно позициям N 1-35 по 1-ому этажу, N 1-24 по 2-ому этажу, N 1-4 по 3-ему этажу, отраженным в техническом паспорте, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 12.08.2002 г.;
- - Котельная - нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 45, 60 кв. м, кадастровый номер 38:36:000009:0000:12474/Б, согласно позициям N 1-2, отраженным в техническом паспорте, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 12.08.2002 г., расположенные по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сарафановская, д. 33, - для оказания бытовых услуг населению (п. п. 1.1., 1.2. договора).
Вышеуказанные нежилые здания: принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "город Иркутск", что подтверждается выписками из ЕГРП от 24.05.2014 г. N 38/002/2014-26247 и от 24.05.2014 г. N 38/002/2014-26249.
В соответствии с п. 1.4. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., договор действует с 01.01.2006 г. по 31.12.2020 г.
Договор аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., зарегистрирован 28.06.2007 г. в установленном законодательством порядке 28.06.2007 г. за N 38-38-01/078/2007-058, что подтверждается штампом и регистрационной надписью УФРС по Иркутской области и УО БАО на договоре N 6917 от 21.12.2005 г.
Как указывает истец, общество использует объект, предоставленный в аренды по договору N 6917 от 21.12.2005 г., в нарушение пунктов 2.2.7., 2.2.17. договора N 6917 от 21.12.2005 г., а именно: использует объект не по целевому назначению в соответствии с п. 1.2. договора, а также передал часть объекта в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий по договору аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., истец в адрес ответчика направил предупреждение от 23.09.2014 г. исх. N 505-71-18150/14 (л.д. 32-33), в котором просил ответчика за нецелевое использование объекта на основании п. 4.3. договора оплатить штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы за пользование нежилым помещением в сумме 115 034 руб. 56 коп.; за передачу в субаренду части объекта третьим лицам без письменного согласия арендодателя (размещение терминала по приему платежей, размещение продуктового магазина) также оплатить на основании п. 4.3. штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в сумме 115 034 руб. 56 коп., устранить допущенные нарушения, однако, со стороны ответчика каких-либо ответных действий не последовало, что явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., штрафа за нарушение п. 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. в размере 115 034 руб. 56 коп., всего: 230 069 руб. 12 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
На основании п. 1 ст. 42 Устава города Иркутска, принятого решением Думы города Иркутска от 20.05.2004 г. N 003-20-430537/4, администрация города Иркутска осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения, отнесенных к ведению города, и реализует отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления города Иркутска федеральными законами и законами Иркутской области, в связи с чем, исковое требование о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7., п. 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. заявлено Администрацией города Иркутска правомерно в соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Администрация города Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском о взыскании на основании пункта 4.3. договора штрафной неустойки в связи с неисполнением ответчиком пунктов 2.2.7., 2.2.17. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г.
В соответствии с п. 4.3. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г., за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п. п. 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.12., 2.2.14., 2.2.17. - 2.2.19., 1.5. договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.
Размер годовой арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. согласно расчета арендной платы на 2014 г. составил 1 150 345 руб. 67 коп., в связи с чем, сумма штрафа по расчету истца составила 230 069 руб. 12 коп.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что буквальное прочтение пункта 4.3. договора аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. не предполагает толкования о наложении по штрафу в размере 10% от суммы годовой арендной платы за нарушение каждого пункта договора аренды в отдельности.
Апелляционный суд такой вывод поддерживает, поскольку по смыслу пунктов 2.1.3, 2.2.8 договора аренды нарушения выявляются в ходе проверки соблюдения условий договора, о чем составляется акт, в котором фиксируются нарушения. Следовательно, разумно полагать, что, если бы воля сторон была бы направлена на уплату штрафа за каждое нарушение, выявленное в ходе проверки, то это должно было бы найти отражение в п. 4.3 договора аренды.
Как правильно установлено судом первой инстанции, при проведении арендодателем - Администрацией города Иркутска проверки объекта, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сарафановская, 33, переданного в аренду по договору аренды нежилого помещения N 6917 от 21.12.2005 г. арендатору - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРКАН", арендатор не присутствовал, в связи с чем, акт проверки от 14.08.2014 г., на который ссылается истец в обоснование своих доводов, подписан со стороны арендодателя.
Истец полагает, что факт использования ответчиком объекта по нецелевому назначению и факт передачи ответчиком части объекта в субаренду без согласования с арендодателем (размещение терминала по приему платежей, размещение продуктового магазина) подтверждается непосредственно актом проверки от 14.08.2014 г., а также приложением N 3 к акту проверки от 14.08.2014 г. - фотоснимками объекта.
Истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 23.09.2014 г. исх. N 505-71-18150/14 (л.д. 32-33) о нарушении ответчиком условий договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г. с требованием устранить нарушения и оплатить штраф с приложением акта проверки от 14.08.2014 г.
Предупреждение и акт проверки от 14.08.2014 г. были получены представителем ответчика, действующим по доверенности от 09.01.2014 г., Ждановой Т.Ю. 17.10.2014 г., что подтверждается ее подписью в предупреждении. Однако, после получения предупреждения от 23.09.2014 г. и акта проверки от 14.08.2014 г. каких-либо возражений в адрес арендодателя ответчиком не представлено, иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Истец сообщил, что с целью проверки исполнения условий договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г. Администрацией города Иркутска первичная проверка была запланирована на 25.06.2014 г., о чем арендатор был письменно уведомлен сопроводительным письмом от 30.05.2014 г. исх. N 505-7110670/14, приобщил к материалам дела письмо от 30.05.2014 г. исх. N 505-7110670/14 с доказательством его направления в адрес ответчика (л.д. 62-66). Однако, проверка 25.06.2014 г. не состоялась по причине не обеспечения со стороны арендатора доступа на объект арендодателя для осуществления контроля, и, впоследствии, как утверждает истец, была перенесена на 14.08.2014 г., о чем арендатор был извещен телефонограммой.
Указанные истцом обстоятельства об извещении ответчика о предстоящей проверке косвенно подтверждается пояснениями ответчика. Как сообщил представитель ООО "БАРКАН" Жданова Т.Ю., в день проведения проверки по телефону представителям арендодателя со стороны указанного представителя было сообщено, что она не может присутствовать при проведении проверки, в подтверждение доводов Ждановой Т.Ю. в материалы дела приобщен лист нетрудоспособности.
Вместе с тем, проанализировав доводы истца и ответчика, суд первой инстанции правильно посчитал более существенным факт того, что после вручения арендатору акта проверки от 14.08.2014 г., что подтверждается материалами дела (л.д. 33) арендатор каких-либо возражений, в том числе, и озвученных в судебных заседаниях в адрес истца не представил.
Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал доказанным факт размещения ответчиком терминала и возможным в том числе, принять в качестве доказательств фотоснимки, полагая, что иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ). Доказательств иных отношений по субаренде либо передаче в пользование объекта не представлено.
Доводы ответчика о том, что фотоснимки являются ненадлежащими доказательствами, отклоняются апелляционным судом, поскольку основным доказательством является акт проверки, который ответчиком не опровергнут, и в данном акте имеется указание на наличие в приложении N 3 - фото объекта. При этом, апелляционный суд, как и суд первой инстанции, исходит из того, что у ответчика возможность опровергнуть то, что на фотографиях изображен какой-то другой объект, а не арендованный обществом, имелась, но он ею не воспользовался.
Также суд первой инстанции посчитал ненадлежащим образом доказанным факт нецелевого использования объекта, так как оказание бытовых услуг населению не ограничивает оказания дополнительных услуг, охватываемых определенной сферой бытовых услуг, как дополнительных или вспомогательных.
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод суда первой инстанции, отклоняются апелляционным судом также в связи со следующим.
Из договора аренды усматривается, что на арендатора возлагается обязанность соблюдать законодательство о порядке реализации алкогольной продукции и о розничной продаже табачных изделий (пункты 2.2.19 и 6.2.2.). Из указанный условий договора апелляционный суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны имели в виду и то, что наряду с целевым использованием "оказание бытовых услуг", может быть дополнительное использование в виде услуг розничной торговли.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы об однократности начисления штрафа за выявленные при проведенной проверке нарушения по пункту 4.3. договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г., суд первой инстанции обоснованно посчитал, что сумма штрафной неустойки за нарушение ответчиком п. 2.2.17. договора в размере 10% годовой арендной платы, установленной за 2014 г., врученной ответчику согласно копии сопроводительного письма от 27.03.2014 г. исх. N 505-716218/14, составит 115 034 руб. 56 коп.
При этом, ссылки ответчика на гражданское дело, находящееся в производстве Арбитражного суда Иркутской области по взысканию с ответчика арендной платы, в ходе рассмотрения которого ответчиком была заявлена экспертиза отчета рыночной стоимости арендной платы (N А19-3698/2015), приведенные и апелляционному суду, суд первой инстанции правильно отклонил, поскольку уведомление об одностороннем повышении арендной платы ответчиком не оспорено и не признано недействительным в качестве односторонней сделки. Согласно имеющейся судебной практики, установив, что арендная плата выше, чем среднерыночная арендная плата, суд может взыскать задолженность в виде среднерыночной арендной платы. Однако, данные факты устанавливаются при рассмотрении каждого конкретного дела и реализация по усмотрению суда указанного права не влечет признание недействительным одностороннего изменения договора аренды во всех прочих случаях, в том числе, в отношении ответственности, предусмотренной пропорционально от установленного в законном порядке размера арендной платы.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования истца о взыскании штрафа за нарушение п. 2.2.7., п. 2.2.17. договора аренды N 6917 от 21.12.2005 г. подлежат удовлетворению в части в размере 115 034 руб. 56 коп. - штрафной неустойки на основании ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в остальной части иска следует отказать.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2015 года по делу N А19-8719/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)