Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-217006/15, принятое судьей Филиной Е.Ю. (шифр 142-1803)
по иску ООО "ТАБУ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Кузьмина А.В. по доверенности от 01.06.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
ООО "ИнтаАвто" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Монтаж-Север" об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 118,8 кв. м с кадастровым номером 77:09:0004004:6696, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усиевича, д. 23 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1 - 8, 11 - 13) в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 31.05.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 118 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усиевича, д. 23 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1 - 8, 11 - 13) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 02-63/05 от 03.03.2005 с дополнительными соглашениями.
Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях осуществления издательской деятельности.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 03.07.2004 по 02.07.2009, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 30.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.08.2015 N 90-9553101.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 11.08.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-39968/15-(0)-0, копия которого имеется в материалах дела.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчик направил в адрес истца договор купли-продажи по цене 13 508 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 773Г/1318 от 01.09.2015.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому п. п. 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 8 660 339 руб. в соответствии с отчетом ООО "Поларис".
Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом от 01.10.2015, факт получения которого ответчиком подтверждается штампом ответчика на сопроводительном письме, копия которого имеется в материалах дела.
В установленный п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, и не отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
Исключение на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 4049 от 29.05.2013 спорных нежилых помещений из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства не имеет правового значения.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Центральное бюро оценки" выполнено экспертное заключение N 02/16-17К, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 118,8 кв. м на 11.08.2015 составила 8 850 500 руб. без НДС.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам последней проведенной повторной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-217006/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2016 N 09АП-35653/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-217006/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. N 09АП-35653/2016-ГК
Дело N А40-217006/15
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-217006/15, принятое судьей Филиной Е.Ю. (шифр 142-1803)
по иску ООО "ТАБУ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Кузьмина А.В. по доверенности от 01.06.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
ООО "ИнтаАвто" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Монтаж-Север" об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 118,8 кв. м с кадастровым номером 77:09:0004004:6696, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усиевича, д. 23 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1 - 8, 11 - 13) в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 31.05.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 118 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усиевича, д. 23 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1 - 8, 11 - 13) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 02-63/05 от 03.03.2005 с дополнительными соглашениями.
Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях осуществления издательской деятельности.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 03.07.2004 по 02.07.2009, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 30.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.08.2015 N 90-9553101.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 11.08.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-39968/15-(0)-0, копия которого имеется в материалах дела.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчик направил в адрес истца договор купли-продажи по цене 13 508 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 773Г/1318 от 01.09.2015.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому п. п. 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 8 660 339 руб. в соответствии с отчетом ООО "Поларис".
Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом от 01.10.2015, факт получения которого ответчиком подтверждается штампом ответчика на сопроводительном письме, копия которого имеется в материалах дела.
В установленный п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, и не отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
Исключение на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 4049 от 29.05.2013 спорных нежилых помещений из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства не имеет правового значения.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Центральное бюро оценки" выполнено экспертное заключение N 02/16-17К, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 118,8 кв. м на 11.08.2015 составила 8 850 500 руб. без НДС.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам последней проведенной повторной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-217006/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)