Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Сторонами заключен договор участия в долевом строительстве. Дольщик в полном объеме исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры, однако застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума: Черкасовой Г.А., Богословской И.И., Лакова А.В., Павлюченко М.А., Кудряшовой В.В. и Миргородской И.В.
при секретаре К.
рассмотрел в судебном заседании 18 октября 2017 года дело по иску Р. к ЗАО "Балтийская Жемчужина" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов
на основании кассационной жалобы Р. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., объяснения представителя Р. (по доверенности <...> от 15.06.2016 П.), представителя ЗАО "Балтийская Жемчужина" (по доверенности <...> от 26.12.2016 Г.), Президиум
Р. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Балтийская Жемчужина" о взыскании неустойки за просрочку сдачи жилого помещения в размере 407 072 руб., штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" в размере 50% от присужденной судом суммы, компенсации морального вреда в размере 25 000 руб. и судебных расходов в счет оплаты услуг представителя в размере 40 000 руб., а также расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 1 300 руб.
В обоснование заявленных требований Р. ссылалась на то, что <дата> заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику квартиру. Срок передачи квартиры установлен не позднее 31.12.2015. Застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, квартира передана по акту 21.04.2016, в связи с чем должен нести ответственность, предусмотренную 214-ФЗ и Законом "О защите прав потребителей".
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 31.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.04.2017 решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 31.10.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе от 16.08.2017 Р. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой или апелляционной инстанции.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 21.08.2017 дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 01.09.2017.
02.10.2017 определением судьи Санкт-Петербургского городского суда кассационная жалоба передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, считает, что судебные постановления подлежат отмене.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судом первой и второй инстанций.
Из материалов дела усматривается, что 20.04.2014 между Р. и ЗАО "Балтийская Жемчужина" заключен договор участия в долевом строительстве дома, согласно пункту 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес>.
В соответствии с условиями договора застройщик обязан в предусмотренные договором сроки, 4-й квартал 2015 года (п. 4.1 договора) передать участнику долевого строительства во вновь построенном многоквартирном доме квартиру, условный номер N..., на 10 этаже, состоящую из 1 комнаты, проектной общей площадью <...> кв. м (п. 1.3 договора). Цена договора составляет 4 978 875 рублей (п. 2.1 договора).
Факт исполнения истцом обязательств по оплате объекта долевого участия ответчиком не оспаривался.
В установленный договором срок строительство вышеуказанного многоквартирного дома было завершено, 20.11.2015 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
20.11.2015 в адрес истца было направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче с предложением прибыть для приемки квартиры 19.12.2015.
25.12.2015 в ходе осмотра жилого помещения истец, в лице представителя, отказалась от приема жилого помещения, сославшись на наличие в квартире N... недостатков, о чем был составлен двухсторонний акт осмотра квартиры с определением периода устранения недостатков.
В акте указано, что отсутствует домофон, не установлены ограждения на балконе, в ванной у стояка ГВС на потолке имеется отверстие, заменить клапан микропроветривания в кухне, на кухне снять 5 мм штукатурки с вертикальной плоскости порога балконной двери, наличие царапин на стеклопакете балконной двери, заменить ручку входной двери, регулировка двери; выровнять внешний угол правой стены в санузле, в малом санузле заменить канализационный тройник, наличие перепада стяжки пола на балконе.
После устранения недостатков 21.04.2016 между сторонами был подписан акт приема передачи объекта квартиры N... (условный номер N...), 10-й этаж, количество комнат 1, фактической площадью <...> кв. м.
Отказывая в удовлетворении требований Р. о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку ответчик был готов передать истцу объект долевого строительства в установленный договором срок до 31.12.2015, однако истец уклонилась от принятия объекта, недостатки которого не препятствовали использованию квартиры по назначению.
Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, указав, что отраженные в акте осмотра квартиры от 25.12.2015 недостатки не позволяют вынести суждение о том, что квартира не соответствовала условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанные истцом недостатки, отраженные в акте от 25.12.2015, являются несущественными и не оказывают влияния на потребительские свойства квартиры.
Суд сделал вывод, что наличие в квартире недостатков не лишало истицу возможности подписать акт приема-передачи квартиры и заявить о недостатках застройщику в письменной форме, что явилось бы основанием для предъявления к ответчику требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков, но не свидетельствует о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку в силу положений вышеуказанной нормы основанием для отказа от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Президиум находит выводы суда первой и второй инстанций не основанными на законе.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Как установлено судом, по условиям договора участия в долевом строительстве квартира подлежала передаче истцу не позднее 31.12.2015.
В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом, о чем 25.12.2015 составлен акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры, то есть отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора.
При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства в связи с соответствием объекта долевого участия условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ошибочны и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку данное нарушение вызвано устранением выявленных и указанных в акте осмотра квартиры недостатков, повлекших несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, предусмотренной условиями договора долевого участия в строительстве и технической документации, в связи с чем Р. воспользовалась правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказалась от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 апреля 2017 года отменить, и дело направить на новое рассмотрение в Невский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.10.2017 N 44Г-170/2017
Требование: О взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Сторонами заключен договор участия в долевом строительстве. Дольщик в полном объеме исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры, однако застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. N 44г-170/2017
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума: Черкасовой Г.А., Богословской И.И., Лакова А.В., Павлюченко М.А., Кудряшовой В.В. и Миргородской И.В.
при секретаре К.
рассмотрел в судебном заседании 18 октября 2017 года дело по иску Р. к ЗАО "Балтийская Жемчужина" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов
на основании кассационной жалобы Р. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., объяснения представителя Р. (по доверенности <...> от 15.06.2016 П.), представителя ЗАО "Балтийская Жемчужина" (по доверенности <...> от 26.12.2016 Г.), Президиум
установил:
Р. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Балтийская Жемчужина" о взыскании неустойки за просрочку сдачи жилого помещения в размере 407 072 руб., штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" в размере 50% от присужденной судом суммы, компенсации морального вреда в размере 25 000 руб. и судебных расходов в счет оплаты услуг представителя в размере 40 000 руб., а также расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 1 300 руб.
В обоснование заявленных требований Р. ссылалась на то, что <дата> заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику квартиру. Срок передачи квартиры установлен не позднее 31.12.2015. Застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, квартира передана по акту 21.04.2016, в связи с чем должен нести ответственность, предусмотренную 214-ФЗ и Законом "О защите прав потребителей".
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 31.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.04.2017 решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 31.10.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе от 16.08.2017 Р. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой или апелляционной инстанции.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 21.08.2017 дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 01.09.2017.
02.10.2017 определением судьи Санкт-Петербургского городского суда кассационная жалоба передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, считает, что судебные постановления подлежат отмене.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судом первой и второй инстанций.
Из материалов дела усматривается, что 20.04.2014 между Р. и ЗАО "Балтийская Жемчужина" заключен договор участия в долевом строительстве дома, согласно пункту 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес>.
В соответствии с условиями договора застройщик обязан в предусмотренные договором сроки, 4-й квартал 2015 года (п. 4.1 договора) передать участнику долевого строительства во вновь построенном многоквартирном доме квартиру, условный номер N..., на 10 этаже, состоящую из 1 комнаты, проектной общей площадью <...> кв. м (п. 1.3 договора). Цена договора составляет 4 978 875 рублей (п. 2.1 договора).
Факт исполнения истцом обязательств по оплате объекта долевого участия ответчиком не оспаривался.
В установленный договором срок строительство вышеуказанного многоквартирного дома было завершено, 20.11.2015 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
20.11.2015 в адрес истца было направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче с предложением прибыть для приемки квартиры 19.12.2015.
25.12.2015 в ходе осмотра жилого помещения истец, в лице представителя, отказалась от приема жилого помещения, сославшись на наличие в квартире N... недостатков, о чем был составлен двухсторонний акт осмотра квартиры с определением периода устранения недостатков.
В акте указано, что отсутствует домофон, не установлены ограждения на балконе, в ванной у стояка ГВС на потолке имеется отверстие, заменить клапан микропроветривания в кухне, на кухне снять 5 мм штукатурки с вертикальной плоскости порога балконной двери, наличие царапин на стеклопакете балконной двери, заменить ручку входной двери, регулировка двери; выровнять внешний угол правой стены в санузле, в малом санузле заменить канализационный тройник, наличие перепада стяжки пола на балконе.
После устранения недостатков 21.04.2016 между сторонами был подписан акт приема передачи объекта квартиры N... (условный номер N...), 10-й этаж, количество комнат 1, фактической площадью <...> кв. м.
Отказывая в удовлетворении требований Р. о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку ответчик был готов передать истцу объект долевого строительства в установленный договором срок до 31.12.2015, однако истец уклонилась от принятия объекта, недостатки которого не препятствовали использованию квартиры по назначению.
Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, указав, что отраженные в акте осмотра квартиры от 25.12.2015 недостатки не позволяют вынести суждение о том, что квартира не соответствовала условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанные истцом недостатки, отраженные в акте от 25.12.2015, являются несущественными и не оказывают влияния на потребительские свойства квартиры.
Суд сделал вывод, что наличие в квартире недостатков не лишало истицу возможности подписать акт приема-передачи квартиры и заявить о недостатках застройщику в письменной форме, что явилось бы основанием для предъявления к ответчику требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков, но не свидетельствует о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку в силу положений вышеуказанной нормы основанием для отказа от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Президиум находит выводы суда первой и второй инстанций не основанными на законе.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Как установлено судом, по условиям договора участия в долевом строительстве квартира подлежала передаче истцу не позднее 31.12.2015.
В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом, о чем 25.12.2015 составлен акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры, то есть отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора.
При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства в связи с соответствием объекта долевого участия условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ошибочны и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку данное нарушение вызвано устранением выявленных и указанных в акте осмотра квартиры недостатков, повлекших несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, предусмотренной условиями договора долевого участия в строительстве и технической документации, в связи с чем Р. воспользовалась правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказалась от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум
постановил:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 апреля 2017 года отменить, и дело направить на новое рассмотрение в Невский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе судей.
Председатель
В.Н.ЕПИФАНОВА
В.Н.ЕПИФАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)