Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Семенова В.В., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии:
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет": Гребенцов А.М., доверенность от 03.04.2017, паспорт;
- от ответчика - акционерного общества "Компания-СТ": Минеева А.А., доверенность от 29.05.2017, удостоверение адвоката <...>;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 01 сентября 2017 года
по делу N А60-20487/2017
принятое судьей Григорьевой С.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Бастион-2000" (ОГРН 1026605396685, ИНН 6662117820)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" (ОГРН 1147748132410, ИНН 7703824438),
третьи лица: Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Центр международной торговли Екатеринбург" (ОГРН 1116672008925, ИНН 6672337888)
о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим обременения в виде права аренды на земельный участок, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
а также по иску общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет" (ОГРН 1036603497160, ИНН 6660089976)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" (ОГРН 1147748132410, ИНН 7703824438),
признании недействительным договора аренды земельного участка,
Общество с ограниченной ответственностью "Бастион-2000" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" (дело N А60-20487/2017), которым просит:
1. Признать недействительным договор аренды N Т-353 от 09.06.2015 (номер государственной регистрации: 66-66/001-66/001/602/2015-6532/2, дата государственной регистрации 13.01.2016 года), земельного участка земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:230, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и акционерным обществом "Компания СТ".
2. Признать отсутствующим обременение в виде права аренды акционерного общества "Компания СТ" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:23, площадью 4192 кв. м, расположенный по улице Народной Воли в городе Екатеринбурге.
3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки:
- - обязать акционерное общество "Компания СТ" в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:23, площадью 4192 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Народной Воли;
- - исключить из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости запись о государственной регистрации: номер государственной регистрации 66-66/001-66/001/602/2015-6532/2, дата государственной регистрации - 13.01.2016, основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка N Т353 от 09.06.2015, лицо, в пользу которого установлено обременение - акционерное общество "Компания СТ".
Иск основан на том, что земельный участок предоставлен акционерному обществу "Компания СТ" с нарушением требований закона, без публикаций в СМИ о возможности предоставления участка в аренду, без проведения торгов, сделка заключена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Общество с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" о признании недействительным договора аренды от 09.06.2015 N Т-353 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:23 (дело N А60-24420/2017).
Иск основан на том, что общество "Байкал-Паритет" пользуется земельным участком на основании договора аренды, который не расторгнут, недействительным не признан, земельный участок предоставлен акционерному обществу "Компания СТ" с нарушением требований закона, без публикаций в СМИ о возможности предоставления участка в аренду.
Определением от 21.06.2017 арбитражный суд объединил в одно производство дела N А60-20487/2017 и N А60-24420/2017, присвоив объединенному делу номер N А60-20487/2017.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2017 в удовлетворении исков ООО "Бастион-2000" и ООО "Байкал-Паритет" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Байкал-Паритет" обжаловало его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе указывает на то, что после 17.10.2015 общество "Байкал-Паритет" продолжало вносить арендную плату и пользоваться земельным участком. Каких-либо возражений от арендодателя не поступало, арендная плата, уплаченная ООО "Байкал-Паритет" обратно не возвращалась.
Ссылаясь на судебную практику толкования положений п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ указал на то, что если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным, в связи, с чем считает, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды с АО "Компания СТ" договор аренды от 03.09.2012 N 6-1319 действовал и не прекращался. Кроме того, считает, что договор аренды N Т-353 от 09.06.2015, заключенный МУГИСО и АО "Компания СТ" является ничтожным, поскольку нарушает требования закона и права третьего лица (общества "Байкал-Паритет"), так как заключен в отношении земельного участка ранее переданного по договору аренды обществу "Байкал-Паритет", действие которого не прекращено.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель общества "Байкал-Паритет" Гребенцов А.М. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель АО "Компания СТ" Минеева А.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, акционерное общество "Компания СТ" (арендатор) и Министерство по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка N Т-353, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0601033:23, общей площадью 4 192 кв. м, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Народной Воли, с разрешенным использованием - предпринимательство, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды участка с 13 апреля 2015 года по 12 апреля 2022 года.
Из представленных МУГИСО документов следует, что земельный участок предоставлен в аренду в порядке, предусмотренном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации: соответствующая публикация с предложением уполномоченного органа опубликована 26.12.2014 в Вестнике Фонда имущества Свердловской области N 2(2).
Заявление АО "Компания СТ" о предоставлении земельного участка поступило 19.01.2015
Вторая публикация с предложением уполномоченного органа опубликована 27.01.2015 в Вестнике Фонда имущества Свердловской области N 3(3).
Уполномоченным органом 13.04.2015 по результатам рассмотрения заявления АО "Компания СТ" (от 16.02.2015 N 17.01-82/167нз) издан приказ N 1092, которым, помимо предоставления земельного участка в аренду, изменен разрешенный вид использования земельного участка на предпринимательство.
ООО "Бастион-2000" и ООО "Байкал-Паритет" оспаривают заключенный ответчиками договор аренды от 09.06.2015 г. N Т-353.
ООО "Бастион-2000" в обоснование требования указывает на нарушение уполномоченным органом порядка предоставления земельного участка, предусмотренного п. 3.4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что земельный участок для предпринимательства мог быть представлен в аренду только на торгах; а также об отсутствии у сторон создать соответствующие сделке правовые последствия.
ООО "Байкал-Паритет" в обоснование требования указывает на нарушение уполномоченным органом положений ст. 41, 43, пп. 7 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что в аренду передан земельный участок обремененный арендными правами истца согласно договору от 03.09.2012 N 6-1319; нарушении порядка предоставления земельного участка, предусмотренного ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статей 11, 12 ГК РФ, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав, возможность реализации конкретного способа защиты права предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Одним из способов защиты гражданских прав является в соответствии с абз. 4 ст. 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности.
Отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий недействительности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае истец должен доказать, что его право нарушено в момент совершения оспариваемой сделки и нарушается на момент предъявления иска.
ООО "Байкал-Паритет" являлся арендатором спорного земельного участка по договору аренды от 03.09.2012.
Указанный договор заключен сторонами на неопределенный срок и расторгнут арендодателем в установленном законом порядке (ст. 610, 621 ГК РФ), что подтверждается уведомлением, полученным арендатором 17.10.2014.
Оспариваемый договор аренды заключен по истечении предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока.
Публикация в Вестнике Фонда имущества Свердловской области N 2(2) от 26.12.2014 г. произведена после отказа арендодателя от договора аренды.
Таким образом, доводы истца о предоставлении АО "Компания СТ" в аренду спорного земельного участка, обремененного правами аренды, находит не состоятельными.
Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что по общему правилу, в отношении публичных земельных участков, пунктом 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.
Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец по окончании срока действия договора аренды не уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды (соответствующие доказательства не представлены), заявление о предоставлении земельного участка в аренду после публикации не направил, следовательно, его права оспариваемым договором не нарушены, более того, избранным способом не могут быть восстановлены.
Судом первой инстанции рассмотрены, и правомерно не приняты во внимание, доводы истца о непринятии арендодателем мер, направленных на освобождение земельного участка перед предоставлением его новому арендатору, поскольку не имеют отношения к настоящему спору, т.к. находятся в сфере ответственности арендодателя по новому договору (ст. 611, 612 ГК РФ), к которому истец не имеет никакого отношения.
Довод заявителя жалобы о неприменении к рассматриваемым правоотношениям положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок основан на неверном толковании норм права.
Фактическое пользование ООО "Байкал-Паритет" земельным участком оспорено ООО "ЦМТЕ", за счет которого действовал истец в качестве агента, заключая договор аренды в 2012 году (агентское соглашение от 01.06.2012).
Третье лицо, а не истец, представило документы по организации парковки автомобилей за свой счет.
Заявляя о наличии права аренды, истец, действуя разумно и добросовестно, не должен забывать, что по окончании срока действия договора (17.01.2015) обязан возвратить земельный участок арендатору (ст. 622 ГК РФ), а не ожидать принудительного освобождения участка.
ООО "Бастион-2000" наличие своего интереса в оспаривании договора аренды обосновывает вхождением спорного земельного участка в состав земельного участка, предоставленного Свердловскому коммерческому агентству "Байкал-Лимитед" в постоянное (бессрочное) пользование для проектирования и строительства Делового центра "Крестьянский двор" на основании постановления главы города Екатеринбурга N 415-Ф от 05.08.1993.
Земельный участок впоследствии был разделен на три земельных участка, два из которых сформированы для продолжения строительства делового центра, а спорный сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для организации парковки для сотрудников и клиентов делового центра.
Строительство второй очереди делового центра осуществлялось истцом в рамках договора простого товарищества от 30.11.2000. Вкладом общества в совместную деятельность являлись денежные средства, стройматериалы, иное имущество, предназначенное для финансирования, деловая репутация и деловые связи. Истцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Спорный земельный участок после формирования предоставлен ООО "Байкал-Паритет" в аренду по договору от 03.09.2012.
Иными словами, истец никогда не являлся правообладателем земельного участка ни до (в составе трех), ни после его образования.
Объект недвижимости, для эксплуатации которого истец полагает необходимым спорный земельный участок, введен в эксплуатацию в 2011 году, а ООО "Байкал-Паритет" спорный земельный участок получил в 2012 году, следовательно, с момента передачи спорного земельного участка в аренду ООО "Байкал-Паритет" истец утратил интерес к спорному участку и не вправе в настоящее время оспаривать право аренды ответчика.
Доводы истца о наличии исключительного права на приобретение спорного земельного участка судом не принимаются, поскольку наличие оснований, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истцом не доказано.
Предполагаемое истцом исключительное право на земельный участок нарушено ООО "Байкал-Паритет" в 2012 году и с 2012 года истцом не принималось мер для его защиты, т.е. истец полагал право аренды ООО "Байкал-Паритет" действительным, но тогда получается, что истец оспаривает не право аренды на земельный участок, как право нарушающее его исключительное право, а право ответчика на земельный участок.
Судом первой инстанции рассмотрены и отклонены доводы истца о поведении ответчиков, не имеющих намерения создать соответствующие сделке правовые последствия.
Указанная формулировка соответствует положениям п. 1 ст. 170 АПК РФ, но в обоснование такого вывода истец ссылается только на наличие у арендатора задолженности по спорному договору аренды, взысканной решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 N А40-192107/2016.
Иных доказательств мнимого характера сделки истцом не представлено, наличие задолженности по договору не является достаточным свидетельством совершения сделки без намерения без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у истцов охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 сентября 2017 года по делу N А60-20487/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2017 N 17АП-15154/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-20487/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2017 г. N 17АП-15154/2017-ГК
Дело N А60-20487/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Семенова В.В., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии:
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет": Гребенцов А.М., доверенность от 03.04.2017, паспорт;
- от ответчика - акционерного общества "Компания-СТ": Минеева А.А., доверенность от 29.05.2017, удостоверение адвоката <...>;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 01 сентября 2017 года
по делу N А60-20487/2017
принятое судьей Григорьевой С.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Бастион-2000" (ОГРН 1026605396685, ИНН 6662117820)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" (ОГРН 1147748132410, ИНН 7703824438),
третьи лица: Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Центр международной торговли Екатеринбург" (ОГРН 1116672008925, ИНН 6672337888)
о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим обременения в виде права аренды на земельный участок, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
а также по иску общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет" (ОГРН 1036603497160, ИНН 6660089976)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" (ОГРН 1147748132410, ИНН 7703824438),
признании недействительным договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бастион-2000" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" (дело N А60-20487/2017), которым просит:
1. Признать недействительным договор аренды N Т-353 от 09.06.2015 (номер государственной регистрации: 66-66/001-66/001/602/2015-6532/2, дата государственной регистрации 13.01.2016 года), земельного участка земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:230, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и акционерным обществом "Компания СТ".
2. Признать отсутствующим обременение в виде права аренды акционерного общества "Компания СТ" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:23, площадью 4192 кв. м, расположенный по улице Народной Воли в городе Екатеринбурге.
3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки:
- - обязать акционерное общество "Компания СТ" в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:23, площадью 4192 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Народной Воли;
- - исключить из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости запись о государственной регистрации: номер государственной регистрации 66-66/001-66/001/602/2015-6532/2, дата государственной регистрации - 13.01.2016, основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка N Т353 от 09.06.2015, лицо, в пользу которого установлено обременение - акционерное общество "Компания СТ".
Иск основан на том, что земельный участок предоставлен акционерному обществу "Компания СТ" с нарушением требований закона, без публикаций в СМИ о возможности предоставления участка в аренду, без проведения торгов, сделка заключена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Общество с ограниченной ответственностью "Байкал-Паритет" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерному обществу "Компания СТ" о признании недействительным договора аренды от 09.06.2015 N Т-353 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:23 (дело N А60-24420/2017).
Иск основан на том, что общество "Байкал-Паритет" пользуется земельным участком на основании договора аренды, который не расторгнут, недействительным не признан, земельный участок предоставлен акционерному обществу "Компания СТ" с нарушением требований закона, без публикаций в СМИ о возможности предоставления участка в аренду.
Определением от 21.06.2017 арбитражный суд объединил в одно производство дела N А60-20487/2017 и N А60-24420/2017, присвоив объединенному делу номер N А60-20487/2017.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2017 в удовлетворении исков ООО "Бастион-2000" и ООО "Байкал-Паритет" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Байкал-Паритет" обжаловало его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе указывает на то, что после 17.10.2015 общество "Байкал-Паритет" продолжало вносить арендную плату и пользоваться земельным участком. Каких-либо возражений от арендодателя не поступало, арендная плата, уплаченная ООО "Байкал-Паритет" обратно не возвращалась.
Ссылаясь на судебную практику толкования положений п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ указал на то, что если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным, в связи, с чем считает, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды с АО "Компания СТ" договор аренды от 03.09.2012 N 6-1319 действовал и не прекращался. Кроме того, считает, что договор аренды N Т-353 от 09.06.2015, заключенный МУГИСО и АО "Компания СТ" является ничтожным, поскольку нарушает требования закона и права третьего лица (общества "Байкал-Паритет"), так как заключен в отношении земельного участка ранее переданного по договору аренды обществу "Байкал-Паритет", действие которого не прекращено.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель общества "Байкал-Паритет" Гребенцов А.М. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель АО "Компания СТ" Минеева А.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, акционерное общество "Компания СТ" (арендатор) и Министерство по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка N Т-353, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0601033:23, общей площадью 4 192 кв. м, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Народной Воли, с разрешенным использованием - предпринимательство, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды участка с 13 апреля 2015 года по 12 апреля 2022 года.
Из представленных МУГИСО документов следует, что земельный участок предоставлен в аренду в порядке, предусмотренном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации: соответствующая публикация с предложением уполномоченного органа опубликована 26.12.2014 в Вестнике Фонда имущества Свердловской области N 2(2).
Заявление АО "Компания СТ" о предоставлении земельного участка поступило 19.01.2015
Вторая публикация с предложением уполномоченного органа опубликована 27.01.2015 в Вестнике Фонда имущества Свердловской области N 3(3).
Уполномоченным органом 13.04.2015 по результатам рассмотрения заявления АО "Компания СТ" (от 16.02.2015 N 17.01-82/167нз) издан приказ N 1092, которым, помимо предоставления земельного участка в аренду, изменен разрешенный вид использования земельного участка на предпринимательство.
ООО "Бастион-2000" и ООО "Байкал-Паритет" оспаривают заключенный ответчиками договор аренды от 09.06.2015 г. N Т-353.
ООО "Бастион-2000" в обоснование требования указывает на нарушение уполномоченным органом порядка предоставления земельного участка, предусмотренного п. 3.4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что земельный участок для предпринимательства мог быть представлен в аренду только на торгах; а также об отсутствии у сторон создать соответствующие сделке правовые последствия.
ООО "Байкал-Паритет" в обоснование требования указывает на нарушение уполномоченным органом положений ст. 41, 43, пп. 7 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что в аренду передан земельный участок обремененный арендными правами истца согласно договору от 03.09.2012 N 6-1319; нарушении порядка предоставления земельного участка, предусмотренного ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статей 11, 12 ГК РФ, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав, возможность реализации конкретного способа защиты права предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Одним из способов защиты гражданских прав является в соответствии с абз. 4 ст. 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности.
Отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий недействительности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае истец должен доказать, что его право нарушено в момент совершения оспариваемой сделки и нарушается на момент предъявления иска.
ООО "Байкал-Паритет" являлся арендатором спорного земельного участка по договору аренды от 03.09.2012.
Указанный договор заключен сторонами на неопределенный срок и расторгнут арендодателем в установленном законом порядке (ст. 610, 621 ГК РФ), что подтверждается уведомлением, полученным арендатором 17.10.2014.
Оспариваемый договор аренды заключен по истечении предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока.
Публикация в Вестнике Фонда имущества Свердловской области N 2(2) от 26.12.2014 г. произведена после отказа арендодателя от договора аренды.
Таким образом, доводы истца о предоставлении АО "Компания СТ" в аренду спорного земельного участка, обремененного правами аренды, находит не состоятельными.
Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что по общему правилу, в отношении публичных земельных участков, пунктом 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.
Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец по окончании срока действия договора аренды не уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды (соответствующие доказательства не представлены), заявление о предоставлении земельного участка в аренду после публикации не направил, следовательно, его права оспариваемым договором не нарушены, более того, избранным способом не могут быть восстановлены.
Судом первой инстанции рассмотрены, и правомерно не приняты во внимание, доводы истца о непринятии арендодателем мер, направленных на освобождение земельного участка перед предоставлением его новому арендатору, поскольку не имеют отношения к настоящему спору, т.к. находятся в сфере ответственности арендодателя по новому договору (ст. 611, 612 ГК РФ), к которому истец не имеет никакого отношения.
Довод заявителя жалобы о неприменении к рассматриваемым правоотношениям положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок основан на неверном толковании норм права.
Фактическое пользование ООО "Байкал-Паритет" земельным участком оспорено ООО "ЦМТЕ", за счет которого действовал истец в качестве агента, заключая договор аренды в 2012 году (агентское соглашение от 01.06.2012).
Третье лицо, а не истец, представило документы по организации парковки автомобилей за свой счет.
Заявляя о наличии права аренды, истец, действуя разумно и добросовестно, не должен забывать, что по окончании срока действия договора (17.01.2015) обязан возвратить земельный участок арендатору (ст. 622 ГК РФ), а не ожидать принудительного освобождения участка.
ООО "Бастион-2000" наличие своего интереса в оспаривании договора аренды обосновывает вхождением спорного земельного участка в состав земельного участка, предоставленного Свердловскому коммерческому агентству "Байкал-Лимитед" в постоянное (бессрочное) пользование для проектирования и строительства Делового центра "Крестьянский двор" на основании постановления главы города Екатеринбурга N 415-Ф от 05.08.1993.
Земельный участок впоследствии был разделен на три земельных участка, два из которых сформированы для продолжения строительства делового центра, а спорный сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для организации парковки для сотрудников и клиентов делового центра.
Строительство второй очереди делового центра осуществлялось истцом в рамках договора простого товарищества от 30.11.2000. Вкладом общества в совместную деятельность являлись денежные средства, стройматериалы, иное имущество, предназначенное для финансирования, деловая репутация и деловые связи. Истцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Спорный земельный участок после формирования предоставлен ООО "Байкал-Паритет" в аренду по договору от 03.09.2012.
Иными словами, истец никогда не являлся правообладателем земельного участка ни до (в составе трех), ни после его образования.
Объект недвижимости, для эксплуатации которого истец полагает необходимым спорный земельный участок, введен в эксплуатацию в 2011 году, а ООО "Байкал-Паритет" спорный земельный участок получил в 2012 году, следовательно, с момента передачи спорного земельного участка в аренду ООО "Байкал-Паритет" истец утратил интерес к спорному участку и не вправе в настоящее время оспаривать право аренды ответчика.
Доводы истца о наличии исключительного права на приобретение спорного земельного участка судом не принимаются, поскольку наличие оснований, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истцом не доказано.
Предполагаемое истцом исключительное право на земельный участок нарушено ООО "Байкал-Паритет" в 2012 году и с 2012 года истцом не принималось мер для его защиты, т.е. истец полагал право аренды ООО "Байкал-Паритет" действительным, но тогда получается, что истец оспаривает не право аренды на земельный участок, как право нарушающее его исключительное право, а право ответчика на земельный участок.
Судом первой инстанции рассмотрены и отклонены доводы истца о поведении ответчиков, не имеющих намерения создать соответствующие сделке правовые последствия.
Указанная формулировка соответствует положениям п. 1 ст. 170 АПК РФ, но в обоснование такого вывода истец ссылается только на наличие у арендатора задолженности по спорному договору аренды, взысканной решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 N А40-192107/2016.
Иных доказательств мнимого характера сделки истцом не представлено, наличие задолженности по договору не является достаточным свидетельством совершения сделки без намерения без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у истцов охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 сентября 2017 года по делу N А60-20487/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
В.В.СЕМЕНОВ
Ю.В.СКРОМОВА
В.В.СЕМЕНОВ
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)