Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хакимовой Ляли Ансаровны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2016 по делу N А76-30875/2015 (судья Первых Н.А.).
В заседании принял участие представитель муниципального учреждения "Социальная сфера" Озерского городского округа - Зотова Александра Константиновна (доверенность от 20.06.2016 N 9).
Муниципальное учреждение "Социальная сфера" Озерского городского округа (далее - МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хакимовой Ляле Ансаровне (далее - ИП Хакимова Л.А., ответчик) о взыскании основного долга по договору от 01.07.2013 N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания в сумме 58 510 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 310 руб. 54 коп. (т. 1 л.д. 3-9, т. 3 л.д. 174-178 требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2016 (резолютивная часть объявлена 28.03.2016 - л.д. 186-171) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Хакимова Л.А. просит решение суда изменить в части взыскания основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами начиная с 01.01.2014 (т. 4 л.д. 4-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на прекращение с 01.01.2014 действия договора N 158/13 в связи с истечением срока, на который он был заключен. Поскольку соглашений о продлении договора сторонами не оформлялось, взыскание суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 является необоснованным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился, направив ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа на праве оперативного управления принадлежит административное здание, назначение: административное, общей площадью 1931,2 кв. м, инв. номер. 2298, литер: А, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.09.2010 - т. 1 л.д. 28).
24.12.2012 между МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа (арендодатель) и ИП Хакимовой Л.А. (арендатор) был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 5, N 6, N 9, N 10 (далее - помещения), расположенные на первом этаже административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 (приложение N 1 - схема арендуемых помещений) для использования исключительно в целях торговли детскими вещами и вносит арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 16-21).
Общая площадь сдаваемых в аренду по договору помещений составляет 26,8 кв. м (пункт 1.2 договора).
Указанное выше имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 24.12.2012 (т. 1 л.д. 22).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами договора и акта-приема-передачи имущества на пять лет.
Арендная плата по договору в месяц установлена на основании протокола от 10.12.2012 N 2 и составляет 6 862 руб. 41 коп. Оплата по договору осуществляется не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетным месяцем (пункт 5.1 договора).
01.07.2013 между МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа (исполнитель) и ИП Хакимовой Л.А. (заказчик) был подписан договор N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15, по условиям которого исполнитель осуществляет работы по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества административного здания и уборке придомовой территории, а заказчик оплачивает причитающуюся ему долю выполненных работ. Перечень, состав и периодичность работ по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества административного здания должны соответствовать действующим нормативам (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 24-27).
В соответствии с пунктом 1.2 договора исполнитель осуществляет работы по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества административного здания и уборке придомовой территории, а заказчик оплачивает причитающуюся ему долю выполненных работ.
Размер оплаты определяется пропорционально размеру площади занимаемого нежилого помещения (равняется произведению размера тарифа за содержание и ремонт нежилых помещений на размер площади занимаемого помещения (Приложение N 1 к договору) (пункт 4.1 договора).
Оплата по договору производится заказчиком ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя платежным поручением (пункт 4.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.6 договора стоимость работ на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 составляет 2 144 руб. в месяц.
Договор вступает в силу с момента подписания, действие договора распространяется на отношения сторон с 01.01.2013. Договор заключен сроком по 31.12.2013 (пункт 6.1 договора).
19.02.2013 в адрес ИП Хакимовой Л.А. истцом был направлен договор на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества административного здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 от 18.12.2013 N 268/13, с указанием на то, что в случае не подписания и невозврата указанного договора, ранее действовавший договор на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 от 01.07.2013 N 158/13 считается пролонгированным (продленным) на следующий календарный год. Указанный проект договора принят ответчиком без отметки о получении, что зафиксировано работниками МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа и арендатором ООО "Профигрупп" (т. 3 л.д. 169).
В претензии от 18.08.2015, направленной в адрес ИП Хакимовой Л.А., истец указал на наличие задолженности по содержанию и ремонту общего имущества административного здания в размере 58 960 руб. 01 коп., образовавшейся за период с 10.02.2013 по 15.04.2015, в связи с чем предложил погасить указанную задолженность, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.09.2015 (т. 1 л.д. 30-31).
В ответ на претензию от 18.08.2015 ИП Хакимова Л.А. сообщила, что действие договора на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества административного здания от 01.07.2013 N 158/13 прекращено с 01.01.2014 в связи с окончанием срока, на который он был заключен. Кроме того, ответчик сослался на соглашение сторон о расторжении договора аренды от 24.12.2012 N 196/12 (т. 3 л.д. 155).
Представленное в материалы дела соглашение от 16.04.2015 о расторжении договора аренды от 24.12.2012 N 196/12 ИП Хакимовой Л.А. не подписано (т. 3 л.д. 154, оборот). Доказательств возврата переданного по договору аренды имущества в материалы дела не представлено.
Названные обстоятельства послужили МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из представленных в материалы дела доказательств, подтверждающих фактическое наличие задолженности, ее размер и отсутствие доказательств, подтверждающих уплату ответчиком суммы долга. Возражения ответчика, основанные на прекращении срока действия договора на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества административного здания отклонены судом в связи с продолжением использования предпринимателем переданного в аренду нежилого помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 24.12.2012 N 196/12, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящем случае договор аренды подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 названного Кодекса не имеется.
Применяя изложенную выше правовую позицию, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что между сторонами возникли взаимные обязательства, подлежащие исполнению на условиях подписанного договора аренды.
По условиям договора аренды арендатор принял обязательство в течение трех дней с момента подписания договора аренды заключить договоры с энергоснабжающими и коммунальными организациями на предоставление услуг и одновременно с настоящим договором оформить договор с арендодателем на содержание арендуемых помещений и возмещение коммунальных расходов по содержанию мест общего пользования (пункт 4.1.3 договора).
Во исполнение принятых по договору аренды обязательств сторонами был подписан договор от 01.07.2013 N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15, который по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг (глава 39 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. При этом заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценивая условия договора от 01.07.2013 N 158/13, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании предмета договора (определенных действий или деятельности, которые должен совершить исполнитель услуг).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт оказания истцом услуг в период 01.01.2013 по 15.04.2015 подтвержден совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе договором на выполнение работ по ремонту помещения коридора от 02.12.2014 N 154/14, контрактом на выполнение работ по ремонту помещений в административном здании от 18.11.2014 N 0169300044214000509, контрактом на выполнение работ по монтажу пожарной сигнализации от 27.10.2014 N 0169300044214000478, от 26.11.2014 N 0169300044214000520, договором от 01.07.2013 N 149/13, договором от 20.03.2013 N 77/13, договором от 01.01.2013 N 27/13, договор от 29.01.2013 N 44/13, контрактом от 08.09.2014 N 0169300044214000384-0192242-01, от 15.05.2014 N 35/14, от 30.12.2013 N 88, контрактом от 24.12.2014 N 0169300044214000566, договором от 26.04.2014 N 31/14, договором от 01.0.2014 N 31/14-1, от 31.12.2013 N 264/13, актами выполненных работ (т. 1 л.д. 36-139, т. 2 л.д. 1-147, т. 3 л.д. 1-98).
Факт оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества в административном здании, порядок расчета задолженности ответчиком не оспаривались, соответствующих доводов также не приведено в апелляционной жалобе.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не представлено доказательств погашения задолженности по оплате оказанных ему истцом услуг в сумме 58 510 руб.
Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания задолженности после 01.01.2014 в связи с прекращением договора от 01.07.2013 N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по причине истечения срока, на который он был заключен, не принимается судебной коллегией.
Применительно к рассматриваемому спору о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества административного здания в предмет доказывания истцом входит факт пользования ответчиком арендуемым имуществом, являющимся частью административного здания. Со своей стороны ответчик должен доказать факт возвращения имущества арендодателю по истечении срока действия договора аренды либо досрочно в связи с расторжением договора.
По условиям договора аренды срок его действия определен на пять лет с даты подписания сторонами договора и акта приема-передачи имущества (пункт 2.1 договора).
В силу пункта 4.1.11 договора арендатор обязался по истечении срока действия договора или его досрочном расторжении возвратить арендованное имущество арендодателю по акту приема-передачи в течение трех дней.
В материалы дела представлено уведомление арендатора от 02.03.2015, в котором ИП Хакимова Л.А. указала на расторжение договора аренды муниципального недвижимого имущества от 24.12.2012 N 196/12 в одностороннем порядке на основании пункта 4.2.1 договора аренды и обязалась освободить арендуемые помещения к 16.04.2015, что и будет считаться днем прекращения договора аренды (т. 3 л.д. 154). Соглашение 16.04.2015 о расторжении названного договора аренды ИП Хакимовой Л.А. не подписано (т. 3 л.д. 154 оборот).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, свидетельствующих о возвращении ответчиком арендованного имущества, как того требует условие пункта 4.1.11 договора аренды, материалы дела не содержат.
Поскольку ИП Хакимова Л.А. наравне с другими владельцами помещений в административном здании, является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания данного здания, она должна оплатить расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества занимаемого административного здания.
Об этом также свидетельствует условие пункта 4.1.3 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора оформить договор с арендодателем на содержание арендуемых помещений и возмещение коммунальных расходов по содержанию мест общего пользования.
Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора.
Договор аренды является возмездным договором. Это означает, что за исполнение своих обязанностей по договору арендодатель должен получить плату или иное встречное представление (пункт 1 статьи 423, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата как раз является тем встречным предоставлением, которое получает арендодатель за исполнение своих обязанностей. Таким образом, исходя из указанных норм и положений договора аренды, истец не лишен права требовать компенсации расходов по содержанию нежилого помещения.
Приняв во внимание нахождение арендуемого ответчиком нежилого помещения в составе административного здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15, суд первой инстанции правомерно признал требование о взыскании долга за содержание и ремонт общего имущества административного здания обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы не были исполнены ответчиком, суд первой инстанции обоснованно применил к ответчику меры ответственности, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении размера процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2013 по 26.10.2015 истцом применена действующая на дату подачи иска ставка банковского процента 8,25% годовых, установленная Указанием Центрального Банка Российской Федерации N 2873-У от 13.09.2012 (расчет на л.д. 179-182 т. 3).
В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С 01.06.2015, учитывая положения Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действует новая редакция пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" к правоотношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
С учетом того, что право на проценты, начисленные за каждый день периода просрочки, возникает в отношении каждой суммы процентов в каждый из дней просрочки, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга, возникшего до 01.06.2015, должны рассчитываться: за период до 01.06.2015 - в соответствии с учетной ставкой банковского процента по правилам, установленным постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положения Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"; за период после 01.06.2015 - в соответствии с опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.
Взыскание с 01.06.2015 процентов по ставке рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых не соответствует новой редакции статьи 395 Гражданского кодекса. Вместе с тем, расчет процентов за пользование денежными средствами за период до 26.10.2015 по ставке 8,25% не ухудшает положение ответчика по сравнению с действующей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Уральскому федеральному округу в указанный период превышала 8,25% годовых и составляла в период с 01.06.2015 до 26.10.2015 от 11,27% до 9,2%. При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ходатайства об увеличении суммы иска истцом не заявлено, что является его правом в силу статей 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период в общей сумме 7 310 руб. 54 коп.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2016 по делу N А76-30875/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хакимовой Ляли Ансаровны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2016 N 18АП-6735/2016 ПО ДЕЛУ N А76-30875/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. N 18АП-6735/2016
Дело N А76-30875/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хакимовой Ляли Ансаровны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2016 по делу N А76-30875/2015 (судья Первых Н.А.).
В заседании принял участие представитель муниципального учреждения "Социальная сфера" Озерского городского округа - Зотова Александра Константиновна (доверенность от 20.06.2016 N 9).
Муниципальное учреждение "Социальная сфера" Озерского городского округа (далее - МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хакимовой Ляле Ансаровне (далее - ИП Хакимова Л.А., ответчик) о взыскании основного долга по договору от 01.07.2013 N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания в сумме 58 510 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 310 руб. 54 коп. (т. 1 л.д. 3-9, т. 3 л.д. 174-178 требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2016 (резолютивная часть объявлена 28.03.2016 - л.д. 186-171) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Хакимова Л.А. просит решение суда изменить в части взыскания основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами начиная с 01.01.2014 (т. 4 л.д. 4-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на прекращение с 01.01.2014 действия договора N 158/13 в связи с истечением срока, на который он был заключен. Поскольку соглашений о продлении договора сторонами не оформлялось, взыскание суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 является необоснованным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился, направив ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа на праве оперативного управления принадлежит административное здание, назначение: административное, общей площадью 1931,2 кв. м, инв. номер. 2298, литер: А, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.09.2010 - т. 1 л.д. 28).
24.12.2012 между МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа (арендодатель) и ИП Хакимовой Л.А. (арендатор) был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 5, N 6, N 9, N 10 (далее - помещения), расположенные на первом этаже административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 (приложение N 1 - схема арендуемых помещений) для использования исключительно в целях торговли детскими вещами и вносит арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 16-21).
Общая площадь сдаваемых в аренду по договору помещений составляет 26,8 кв. м (пункт 1.2 договора).
Указанное выше имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 24.12.2012 (т. 1 л.д. 22).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами договора и акта-приема-передачи имущества на пять лет.
Арендная плата по договору в месяц установлена на основании протокола от 10.12.2012 N 2 и составляет 6 862 руб. 41 коп. Оплата по договору осуществляется не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетным месяцем (пункт 5.1 договора).
01.07.2013 между МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа (исполнитель) и ИП Хакимовой Л.А. (заказчик) был подписан договор N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15, по условиям которого исполнитель осуществляет работы по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества административного здания и уборке придомовой территории, а заказчик оплачивает причитающуюся ему долю выполненных работ. Перечень, состав и периодичность работ по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества административного здания должны соответствовать действующим нормативам (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 24-27).
В соответствии с пунктом 1.2 договора исполнитель осуществляет работы по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества административного здания и уборке придомовой территории, а заказчик оплачивает причитающуюся ему долю выполненных работ.
Размер оплаты определяется пропорционально размеру площади занимаемого нежилого помещения (равняется произведению размера тарифа за содержание и ремонт нежилых помещений на размер площади занимаемого помещения (Приложение N 1 к договору) (пункт 4.1 договора).
Оплата по договору производится заказчиком ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя платежным поручением (пункт 4.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.6 договора стоимость работ на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 составляет 2 144 руб. в месяц.
Договор вступает в силу с момента подписания, действие договора распространяется на отношения сторон с 01.01.2013. Договор заключен сроком по 31.12.2013 (пункт 6.1 договора).
19.02.2013 в адрес ИП Хакимовой Л.А. истцом был направлен договор на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества административного здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 от 18.12.2013 N 268/13, с указанием на то, что в случае не подписания и невозврата указанного договора, ранее действовавший договор на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15 от 01.07.2013 N 158/13 считается пролонгированным (продленным) на следующий календарный год. Указанный проект договора принят ответчиком без отметки о получении, что зафиксировано работниками МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа и арендатором ООО "Профигрупп" (т. 3 л.д. 169).
В претензии от 18.08.2015, направленной в адрес ИП Хакимовой Л.А., истец указал на наличие задолженности по содержанию и ремонту общего имущества административного здания в размере 58 960 руб. 01 коп., образовавшейся за период с 10.02.2013 по 15.04.2015, в связи с чем предложил погасить указанную задолженность, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.09.2015 (т. 1 л.д. 30-31).
В ответ на претензию от 18.08.2015 ИП Хакимова Л.А. сообщила, что действие договора на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества административного здания от 01.07.2013 N 158/13 прекращено с 01.01.2014 в связи с окончанием срока, на который он был заключен. Кроме того, ответчик сослался на соглашение сторон о расторжении договора аренды от 24.12.2012 N 196/12 (т. 3 л.д. 155).
Представленное в материалы дела соглашение от 16.04.2015 о расторжении договора аренды от 24.12.2012 N 196/12 ИП Хакимовой Л.А. не подписано (т. 3 л.д. 154, оборот). Доказательств возврата переданного по договору аренды имущества в материалы дела не представлено.
Названные обстоятельства послужили МУ "Социальная сфера" Озерского городского округа основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из представленных в материалы дела доказательств, подтверждающих фактическое наличие задолженности, ее размер и отсутствие доказательств, подтверждающих уплату ответчиком суммы долга. Возражения ответчика, основанные на прекращении срока действия договора на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества административного здания отклонены судом в связи с продолжением использования предпринимателем переданного в аренду нежилого помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 24.12.2012 N 196/12, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящем случае договор аренды подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 названного Кодекса не имеется.
Применяя изложенную выше правовую позицию, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что между сторонами возникли взаимные обязательства, подлежащие исполнению на условиях подписанного договора аренды.
По условиям договора аренды арендатор принял обязательство в течение трех дней с момента подписания договора аренды заключить договоры с энергоснабжающими и коммунальными организациями на предоставление услуг и одновременно с настоящим договором оформить договор с арендодателем на содержание арендуемых помещений и возмещение коммунальных расходов по содержанию мест общего пользования (пункт 4.1.3 договора).
Во исполнение принятых по договору аренды обязательств сторонами был подписан договор от 01.07.2013 N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15, который по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг (глава 39 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. При этом заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценивая условия договора от 01.07.2013 N 158/13, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании предмета договора (определенных действий или деятельности, которые должен совершить исполнитель услуг).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт оказания истцом услуг в период 01.01.2013 по 15.04.2015 подтвержден совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе договором на выполнение работ по ремонту помещения коридора от 02.12.2014 N 154/14, контрактом на выполнение работ по ремонту помещений в административном здании от 18.11.2014 N 0169300044214000509, контрактом на выполнение работ по монтажу пожарной сигнализации от 27.10.2014 N 0169300044214000478, от 26.11.2014 N 0169300044214000520, договором от 01.07.2013 N 149/13, договором от 20.03.2013 N 77/13, договором от 01.01.2013 N 27/13, договор от 29.01.2013 N 44/13, контрактом от 08.09.2014 N 0169300044214000384-0192242-01, от 15.05.2014 N 35/14, от 30.12.2013 N 88, контрактом от 24.12.2014 N 0169300044214000566, договором от 26.04.2014 N 31/14, договором от 01.0.2014 N 31/14-1, от 31.12.2013 N 264/13, актами выполненных работ (т. 1 л.д. 36-139, т. 2 л.д. 1-147, т. 3 л.д. 1-98).
Факт оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества в административном здании, порядок расчета задолженности ответчиком не оспаривались, соответствующих доводов также не приведено в апелляционной жалобе.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не представлено доказательств погашения задолженности по оплате оказанных ему истцом услуг в сумме 58 510 руб.
Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания задолженности после 01.01.2014 в связи с прекращением договора от 01.07.2013 N 158/13 на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества административного здания по причине истечения срока, на который он был заключен, не принимается судебной коллегией.
Применительно к рассматриваемому спору о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества административного здания в предмет доказывания истцом входит факт пользования ответчиком арендуемым имуществом, являющимся частью административного здания. Со своей стороны ответчик должен доказать факт возвращения имущества арендодателю по истечении срока действия договора аренды либо досрочно в связи с расторжением договора.
По условиям договора аренды срок его действия определен на пять лет с даты подписания сторонами договора и акта приема-передачи имущества (пункт 2.1 договора).
В силу пункта 4.1.11 договора арендатор обязался по истечении срока действия договора или его досрочном расторжении возвратить арендованное имущество арендодателю по акту приема-передачи в течение трех дней.
В материалы дела представлено уведомление арендатора от 02.03.2015, в котором ИП Хакимова Л.А. указала на расторжение договора аренды муниципального недвижимого имущества от 24.12.2012 N 196/12 в одностороннем порядке на основании пункта 4.2.1 договора аренды и обязалась освободить арендуемые помещения к 16.04.2015, что и будет считаться днем прекращения договора аренды (т. 3 л.д. 154). Соглашение 16.04.2015 о расторжении названного договора аренды ИП Хакимовой Л.А. не подписано (т. 3 л.д. 154 оборот).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, свидетельствующих о возвращении ответчиком арендованного имущества, как того требует условие пункта 4.1.11 договора аренды, материалы дела не содержат.
Поскольку ИП Хакимова Л.А. наравне с другими владельцами помещений в административном здании, является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания данного здания, она должна оплатить расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества занимаемого административного здания.
Об этом также свидетельствует условие пункта 4.1.3 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора оформить договор с арендодателем на содержание арендуемых помещений и возмещение коммунальных расходов по содержанию мест общего пользования.
Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора.
Договор аренды является возмездным договором. Это означает, что за исполнение своих обязанностей по договору арендодатель должен получить плату или иное встречное представление (пункт 1 статьи 423, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата как раз является тем встречным предоставлением, которое получает арендодатель за исполнение своих обязанностей. Таким образом, исходя из указанных норм и положений договора аренды, истец не лишен права требовать компенсации расходов по содержанию нежилого помещения.
Приняв во внимание нахождение арендуемого ответчиком нежилого помещения в составе административного здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, поселок Метлино, ул. Мира, д. 15, суд первой инстанции правомерно признал требование о взыскании долга за содержание и ремонт общего имущества административного здания обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы не были исполнены ответчиком, суд первой инстанции обоснованно применил к ответчику меры ответственности, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении размера процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2013 по 26.10.2015 истцом применена действующая на дату подачи иска ставка банковского процента 8,25% годовых, установленная Указанием Центрального Банка Российской Федерации N 2873-У от 13.09.2012 (расчет на л.д. 179-182 т. 3).
В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С 01.06.2015, учитывая положения Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действует новая редакция пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" к правоотношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
С учетом того, что право на проценты, начисленные за каждый день периода просрочки, возникает в отношении каждой суммы процентов в каждый из дней просрочки, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга, возникшего до 01.06.2015, должны рассчитываться: за период до 01.06.2015 - в соответствии с учетной ставкой банковского процента по правилам, установленным постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положения Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"; за период после 01.06.2015 - в соответствии с опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.
Взыскание с 01.06.2015 процентов по ставке рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых не соответствует новой редакции статьи 395 Гражданского кодекса. Вместе с тем, расчет процентов за пользование денежными средствами за период до 26.10.2015 по ставке 8,25% не ухудшает положение ответчика по сравнению с действующей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Уральскому федеральному округу в указанный период превышала 8,25% годовых и составляла в период с 01.06.2015 до 26.10.2015 от 11,27% до 9,2%. При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ходатайства об увеличении суммы иска истцом не заявлено, что является его правом в силу статей 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период в общей сумме 7 310 руб. 54 коп.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2016 по делу N А76-30875/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хакимовой Ляли Ансаровны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)