Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Шестаковой М.А.
судей Слобожаниной В.Б., Сотова И.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Жарковым Р.П.
при участии:
от истца: представитель Майоров А.Г. по доверенности от 22.02.2012 г.
от ответчика: не явился, извещен
от 3-го лица: представитель Майоров А.Г. по доверенности от 06.11.2014 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23931/2015) ООО "ЛенСпецСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2015 по делу N А56-15264/2015 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "Вертраг"
к ООО "ЛенСпецСтрой"
3-е лицо: Благодатная Светлана Станиславовна
о взыскании денежных средств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вертраг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой" (далее - ответчик) о взыскании, с учетом уточнения требований, 279 761,71 руб. задолженности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Благодатная Светлана Станиславовна.
Решением суда от 04.08.2015 г. заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЛенСпецСтрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, истцу в удовлетворении требований отказать.
По мнению подателя жалобы, оснований для взыскания неустойки не имелось, поскольку дольщик, подписав Соглашение от 28.11.2014 г., получил удовлетворение по требованиям неустойки. Также в жалобе указано, что уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта о передаче объекта, в связи с чем, податель жалобы полагает, что договор уступки прав требования N 1/15 от 25.02.2015 г. ничтожен.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда от 04.08.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик представителя в судебное заседание не направил, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие согласно статье 156 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца и третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, установлено судом, Благодатная Светлана Станиславовна (дольщик) и ответчик (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома N ЛС-289/30.10.08 от 30.10.2008 г., по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Мебельная, участок 7 (северо-западное пересечение с Туристской ул.) и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру в собственность (условный номер 289, секция N 3, этаж N 5, общая площадь - 42,88 кв. м), а дольщик обязался внести долевой взнос в сумме 2 642 377,50 руб.
Согласно пункту 2.1. договора, ответчик обязан передать дольщику квартиру не позднее 31.12.2010 г.
В адрес дольщика направлено письмо N 2390-5-13 от 17.09.2013 г. с предложением подписания акта приема-передачи квартиры и требованием доплаты в размере 165 784,50 руб. за увеличение общей площади квартиры на 2,77 кв. м, из расчета 59 850 руб. за 1 кв. м.
Дольщик заказал в ГУП "ГУИОН" ПИБ Приморского района Санкт-Петербурга услугу по обмеру квартиры, по результатам которой установлено, что увеличение площади квартиры составило 1,15 кв. м.
Дольщик направила заявление с просьбой произвести перерасчет, которое принято сотрудником ответчика 21.02.2014 г.
В ответ на заявление дольщика ответчик направил письмо N 232-6-14 от 14.03.2014 г. с перерасчетом увеличения общей площади квартиры (увеличение по мнению ответчика на 14.03.2014 составило 1,90 кв. м) и предложением произвести доплату в размере 113 715 руб.
11.11.2014 г. дольщик направил в адрес ответчика письмо с приложением заявления о зачете, в рамках которого Благодатная Светлана Станиславовна, зачла денежное требование к ООО "ЛенСпецСтрой" о неустойке за задержку квартиры по Договору N ЛС-289/30.10.08 от 30.10.2008 г. за период с 04.08.2013 г. по 30.09.2013 г. на сумму 69 033,20 руб. на денежное требование ООО "ЛенСпецСтрой" в размере 68 827,50 руб. за увеличение итоговой общей площади квартиры на 1,15 кв. м.
Соглашением от 28.11.2014 г., дольщик отказался от своих материально-правовых требований к ООО "ЛенСпецСтрой", связанных с пропуском срока передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве N ЛС-289/30.10.08 от 30.10.2008 г. (пункт 3 Соглашения).
01.12.2014 г. подписан Акт приема-передачи квартиры; 03.12.2014 г. документы переданы на государственную регистрацию права собственности.
25.02.2015 Благодатная Светлана Станиславовна, на основании договора об уступке права требования N 1/15, уступила ООО "ВЕРТРАГ" право требования 291 872,62 руб. неустойки к ООО "ЛенСпецСтрой" за задержку срока передачи объекта долевого строительства, за период с 01.03.2012 г. по 31.10.2012 г.
Поскольку задолженность ответчиком погашена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
Согласно п. 21 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ, является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
Поскольку пункт 3 Соглашения от 28.11.2014 г. нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы, отказ от взыскания неустойки правомерно признан судом первой инстанцией ничтожной сделкой в порядке части 2 статьи 168 ГК РФ.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о необходимости государственной регистрации договора уступки прав требования N 1/15 от 25.02.2015 г.
Частью 2 статьи 389 ГК РФ определено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу положений статьи 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по смыслу статей 4 и 17 Закона N 214-ФЗ государственной регистрации подлежит такая уступка прав по договору участия в долевом строительстве, которая непосредственно связана с объектом недвижимого имущества, влияет на правоотношения сторон относительно такого объекта.
Поскольку неустойка, установленная законом, за нарушение застройщиком сроков передачи квартиры дольщику, является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств и не влияет на права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости, которые подлежат отражению в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уступка права требования законной неустойки сделкой, подлежащей государственной регистрации, не является.
В связи с чем, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, договор об уступке права требования N 1/15 от 25.02.2015 г. является заключенным без его государственной регистрации.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы предметом исследования судом первой инстанции, и способных повлиять на правильность принятого по делу судебного акта. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Поскольку при обращении в апелляционный суд ответчику была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в случае отказа в удовлетворении жалобы, сумма пошлины в размере 3000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2015 года по делу N А56-15264/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с ООО "ЛенСпецСтрой" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ШЕСТАКОВА
Судьи
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
И.В.СОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 13АП-23931/2015 ПО ДЕЛУ N А56-15264/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А56-15264/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Шестаковой М.А.
судей Слобожаниной В.Б., Сотова И.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Жарковым Р.П.
при участии:
от истца: представитель Майоров А.Г. по доверенности от 22.02.2012 г.
от ответчика: не явился, извещен
от 3-го лица: представитель Майоров А.Г. по доверенности от 06.11.2014 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23931/2015) ООО "ЛенСпецСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2015 по делу N А56-15264/2015 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "Вертраг"
к ООО "ЛенСпецСтрой"
3-е лицо: Благодатная Светлана Станиславовна
о взыскании денежных средств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вертраг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой" (далее - ответчик) о взыскании, с учетом уточнения требований, 279 761,71 руб. задолженности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Благодатная Светлана Станиславовна.
Решением суда от 04.08.2015 г. заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЛенСпецСтрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, истцу в удовлетворении требований отказать.
По мнению подателя жалобы, оснований для взыскания неустойки не имелось, поскольку дольщик, подписав Соглашение от 28.11.2014 г., получил удовлетворение по требованиям неустойки. Также в жалобе указано, что уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта о передаче объекта, в связи с чем, податель жалобы полагает, что договор уступки прав требования N 1/15 от 25.02.2015 г. ничтожен.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда от 04.08.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик представителя в судебное заседание не направил, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие согласно статье 156 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца и третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, установлено судом, Благодатная Светлана Станиславовна (дольщик) и ответчик (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома N ЛС-289/30.10.08 от 30.10.2008 г., по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Мебельная, участок 7 (северо-западное пересечение с Туристской ул.) и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру в собственность (условный номер 289, секция N 3, этаж N 5, общая площадь - 42,88 кв. м), а дольщик обязался внести долевой взнос в сумме 2 642 377,50 руб.
Согласно пункту 2.1. договора, ответчик обязан передать дольщику квартиру не позднее 31.12.2010 г.
В адрес дольщика направлено письмо N 2390-5-13 от 17.09.2013 г. с предложением подписания акта приема-передачи квартиры и требованием доплаты в размере 165 784,50 руб. за увеличение общей площади квартиры на 2,77 кв. м, из расчета 59 850 руб. за 1 кв. м.
Дольщик заказал в ГУП "ГУИОН" ПИБ Приморского района Санкт-Петербурга услугу по обмеру квартиры, по результатам которой установлено, что увеличение площади квартиры составило 1,15 кв. м.
Дольщик направила заявление с просьбой произвести перерасчет, которое принято сотрудником ответчика 21.02.2014 г.
В ответ на заявление дольщика ответчик направил письмо N 232-6-14 от 14.03.2014 г. с перерасчетом увеличения общей площади квартиры (увеличение по мнению ответчика на 14.03.2014 составило 1,90 кв. м) и предложением произвести доплату в размере 113 715 руб.
11.11.2014 г. дольщик направил в адрес ответчика письмо с приложением заявления о зачете, в рамках которого Благодатная Светлана Станиславовна, зачла денежное требование к ООО "ЛенСпецСтрой" о неустойке за задержку квартиры по Договору N ЛС-289/30.10.08 от 30.10.2008 г. за период с 04.08.2013 г. по 30.09.2013 г. на сумму 69 033,20 руб. на денежное требование ООО "ЛенСпецСтрой" в размере 68 827,50 руб. за увеличение итоговой общей площади квартиры на 1,15 кв. м.
Соглашением от 28.11.2014 г., дольщик отказался от своих материально-правовых требований к ООО "ЛенСпецСтрой", связанных с пропуском срока передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве N ЛС-289/30.10.08 от 30.10.2008 г. (пункт 3 Соглашения).
01.12.2014 г. подписан Акт приема-передачи квартиры; 03.12.2014 г. документы переданы на государственную регистрацию права собственности.
25.02.2015 Благодатная Светлана Станиславовна, на основании договора об уступке права требования N 1/15, уступила ООО "ВЕРТРАГ" право требования 291 872,62 руб. неустойки к ООО "ЛенСпецСтрой" за задержку срока передачи объекта долевого строительства, за период с 01.03.2012 г. по 31.10.2012 г.
Поскольку задолженность ответчиком погашена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
Согласно п. 21 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ, является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
Поскольку пункт 3 Соглашения от 28.11.2014 г. нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы, отказ от взыскания неустойки правомерно признан судом первой инстанцией ничтожной сделкой в порядке части 2 статьи 168 ГК РФ.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о необходимости государственной регистрации договора уступки прав требования N 1/15 от 25.02.2015 г.
Частью 2 статьи 389 ГК РФ определено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу положений статьи 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по смыслу статей 4 и 17 Закона N 214-ФЗ государственной регистрации подлежит такая уступка прав по договору участия в долевом строительстве, которая непосредственно связана с объектом недвижимого имущества, влияет на правоотношения сторон относительно такого объекта.
Поскольку неустойка, установленная законом, за нарушение застройщиком сроков передачи квартиры дольщику, является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств и не влияет на права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости, которые подлежат отражению в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уступка права требования законной неустойки сделкой, подлежащей государственной регистрации, не является.
В связи с чем, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, договор об уступке права требования N 1/15 от 25.02.2015 г. является заключенным без его государственной регистрации.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы предметом исследования судом первой инстанции, и способных повлиять на правильность принятого по делу судебного акта. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Поскольку при обращении в апелляционный суд ответчику была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в случае отказа в удовлетворении жалобы, сумма пошлины в размере 3000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2015 года по делу N А56-15264/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с ООО "ЛенСпецСтрой" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ШЕСТАКОВА
Судьи
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
И.В.СОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)