Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 23 мая 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 24 мая 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 23 мая 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года, принятое по делу N А65-22118/2016 (судья Салимзянов И.Ш.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" (ОГРН 1021603267476, ИНН 1653021223), гор. Казань
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), гор. Казань,
при участии третьих лиц:
- Общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион",
- Общества с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый центр"
об определении рыночной стоимости имущества и об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Параллакс" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" об определении рыночной стоимости имущества в сумме 11 146 400 руб. и об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 октября 2016 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион" и Общество с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый центр".
Определением суда от 15 декабря 2016 года по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО "РегионБизнесКонсалдинг", производство по делу приостановлено.
Определением от 17 января 2017 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 февраля 2017 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение истцом исковых требований в части цены объекта до 12 770 000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года суд исковые требования удовлетворил. определил рыночную стоимость нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е, 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, указанную в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 2.1 договора), направленного Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс", равной 12 770 000 руб. Суд обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности - нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е, 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, в соответствии с проектом договора, представленного Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с условием о цене объекта в размере 12 770 000 руб. Взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" 20 700 руб. расходов по судебной экспертизе, 12 000 руб. госпошлины.
Заявитель - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в исковых требованиях отказать.
Определением суда от 04 апреля 2017 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 28 апреля 2017 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 года апелляционная жалоба принята к производству суда. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 23 мая 2017 года на 11 час. 40 мин. (время самарское, МСК+1).
Представители истца, ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил оставить оспариваемое решение без изменения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 декабря 2015 года по делу N А65-21804/2015, 16 ноября 2009 года между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и истцом был заключен договор аренды нежилого помещения N 1061-Д, в соответствии с которым истцу в аренду были предоставлены нежилые помещения: 1-этажа N N 1е, 2е; 2-этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 254,8 кв. м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера А. Срок аренды установлен с 16 ноября 2009 года по 31 октября 2010 года.
С 01 ноября 2010 года аренда указанных нежилых помещений между теми же сторонами осуществлялась по договору аренды нежилого помещения N 1335-Д, заключенному сроком с 01 ноября 2010 года по 30 сентября 2011 года (пункт 1.3. договора).
С 01 октября 2011 года аренда указанных нежилых помещений между теми же сторонами осуществлялась по договору аренды нежилого помещения N 1615-Д, заключенным на срок с 01 октября 2011 года по 31 августа 2012 года (пункт 1.3. договора).
Вышеуказанные нежилые помещения, арендуемые истцом, были ранее внесены Комитетом в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", но на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 октября 2011 года по делу N А65-16361/2010 указанные нежилые помещения возвращены ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в состав муниципальной собственности города Казани (свидетельство о государственной регистрации права от 16 декабря 2011 года серия 16-АК N 508687).
В связи с принятием вышеуказанных нежилых помещений в муниципальную собственность, Комитетом с истцом составлено дополнительное соглашение N 1 от 15 декабря 2011 года к договору аренды нежилого помещения N 1615-Д от 01 октября 2011 года, по которому арендодателем выступил Комитет.
В связи с окончанием срока действия договора аренды нежилые помещения 1-го и 2-го этажей общей площадью 260 кв. м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, были выставлены на открытые аукционные торги по продаже размера ежегодной арендной платы, объявленные на 21 марта 2014 года. Согласно письму Комитета от 19 марта 2014 года N 7315/КЗИО-исх, на основании протокола N 1 от 18 марта 2014 года истец признан единственным участником аукциона, в связи с чем, право на имущество может быть передано без проведения торгов.
Письмом от 01 апреля 2014 года N 8083/КЗИО-исх Комитетом в адрес истца направлен проект договора аренды с приложениями.
С 04 апреля 2014 года истец арендовал вышеуказанные нежилые помещения у Комитета по договору аренды объекта нежилого фонда муниципальной казны гор. Казани N 8418-95 (по результатам проведения открытых аукционных торгов, на которые заявился один участник) со сроком по 03 апреля 2017 года (пункт 2.1. договора).
28 апреля 2014 года истец обратился в Комитет с заявлением N П02-06/1079 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений. Письмом от 15 мая 2014 года N 10151/КЗИО-исх Комитетом отказано истцу в выкупе арендуемых нежилых помещений со ссылкой на прерывание срока непрерывности пользования арендуемыми помещениями в течение 2-х и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества, а договор аренды на вышеуказанные нежилые помещения с ООО "Параллакс" был прекращен 28 марта 2014 года.
10 июля 2015 года истец вновь обратился в Комитет с заявлением N П02-06/1622 о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направил предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи указанных помещений.
Письмом от 07 августа 2015 года N 12057/КЗИО-исх Комитетом истцу отказано в выкупе арендуемых нежилых помещений по тем же основаниям.
Полагая данные отказы Комитета не соответствующими Федеральному закону N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нарушающим права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, истец обратился в арбитражный суд с заявлением.
Решением Арбитражного суда Республика Татарстан от 07 декабря 2015 года по делу N А65-21804/2015, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2016 года и Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2016 года, суд признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, выраженный в письме от 07 августа 2015 года N 12057/КЗИО-исх и обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу решения об условиях приватизации арендуемого имущества в отношении арендуемых нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, и направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" проект договора купли-продажи указанного имущества, в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Во исполнение решения суда, письмом N 5744/КЗИО-исх от 20 апреля 2016 года Комитет направил в адрес истца проект договора-купли продажи нежилых помещений, определив рыночную стоимость объекта в сумме 15 600 000 руб.
В целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истец произвел самостоятельную оценку нежилых помещений.
Согласно отчету N 65-2016, составленному ООО "Центр Бизнеса и Оценки "Регион", рыночная стоимость объекта равна 11 146 000 руб.
Письмом от 24 мая 2016 года N П02-06/1508 истец выразил свое намерение заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимого имущества, не согласившись при этом с положением пункта 2.1. предложенного ответчиком проекта договора, а именно цены объекта и предложил передать нежилые помещения в собственность истца по цене, не превышающей 12 000 000 руб.
Письмом от 16 июня 2016 года N 8718/КЗИО-исх. Ответчик отклонил предложение истца о согласовании цены объекта, указав, что им были произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости спорных нежилых помещений, установленной экспертным заключением, полученным по назначенной судом экспертизе.
Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что представленный истцом отчет оценки, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый цент", составлен в соответствии с нормами законодательства и истцом незаконным не признан, тогда как Комитет предпринял все меры по заключению договора купли-продажи.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества и направил ответчику предложение о заключении договора с указанием иной цены объекта.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент издания Распоряжения от 11 ноября 2013 года N 10569) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества.
Возможность предъявления покупателем самостоятельного иска об оспаривании оценки имущества, выкупаемого им в порядке реализации Закона N 159-ФЗ, подтверждается также судебной практикой по делам N А52-1609/2014, N А56-38200/2014.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд первой инстанции, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости нежилых помещений 1-этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б.
В экспертном заключении ООО "РегионБизнесКонсалдинг" N 1/2017 установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, составляет 12 770 000 руб.
Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.
Доводы жалобы относительно того, что представленный Комитетом отчет оценки, подготовленный ООО "Многофункциональный инжиниринговый центр", соответствует диапазону мониторинга, составленного Минземимуществом, соответствует требованиям, предусмотренными положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, и составлен на соответствующую дату, судебной коллегией отклоняются, поскольку именно в целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истцом самостоятельно была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
Также несостоятельны доводы жалобы о том, что отчет ООО "Многофункциональный инжиниринговый центр" не признан недействительным, незаконным, поскольку именно несогласие истца с данной оценкой и послужило основанием для обращения в суд.
Также в обоснование жалобы заявитель указывает, что им соблюдены нормы действующего законодательства Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при подготовке договора купли-продажи.
Вместе с тем, проанализировав материалы дела, судебная коллегия полагает, что Комитетом не учтены нормы действующего законодательства, предусматривающие право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец соответствующий установленным Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу, исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года, принятого по делу N А65-22118/2016 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года, принятое по делу N А65-22118/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2017 N 11АП-4769/2017 ПО ДЕЛУ N А65-22118/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N А65-22118/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 23 мая 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 24 мая 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 23 мая 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года, принятое по делу N А65-22118/2016 (судья Салимзянов И.Ш.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" (ОГРН 1021603267476, ИНН 1653021223), гор. Казань
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), гор. Казань,
при участии третьих лиц:
- Общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион",
- Общества с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый центр"
об определении рыночной стоимости имущества и об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Параллакс" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" об определении рыночной стоимости имущества в сумме 11 146 400 руб. и об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 октября 2016 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион" и Общество с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый центр".
Определением суда от 15 декабря 2016 года по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО "РегионБизнесКонсалдинг", производство по делу приостановлено.
Определением от 17 января 2017 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 февраля 2017 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение истцом исковых требований в части цены объекта до 12 770 000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года суд исковые требования удовлетворил. определил рыночную стоимость нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е, 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, указанную в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 2.1 договора), направленного Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс", равной 12 770 000 руб. Суд обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности - нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е, 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, в соответствии с проектом договора, представленного Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с условием о цене объекта в размере 12 770 000 руб. Взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" 20 700 руб. расходов по судебной экспертизе, 12 000 руб. госпошлины.
Заявитель - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в исковых требованиях отказать.
Определением суда от 04 апреля 2017 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 28 апреля 2017 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 года апелляционная жалоба принята к производству суда. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 23 мая 2017 года на 11 час. 40 мин. (время самарское, МСК+1).
Представители истца, ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил оставить оспариваемое решение без изменения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 декабря 2015 года по делу N А65-21804/2015, 16 ноября 2009 года между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и истцом был заключен договор аренды нежилого помещения N 1061-Д, в соответствии с которым истцу в аренду были предоставлены нежилые помещения: 1-этажа N N 1е, 2е; 2-этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 254,8 кв. м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера А. Срок аренды установлен с 16 ноября 2009 года по 31 октября 2010 года.
С 01 ноября 2010 года аренда указанных нежилых помещений между теми же сторонами осуществлялась по договору аренды нежилого помещения N 1335-Д, заключенному сроком с 01 ноября 2010 года по 30 сентября 2011 года (пункт 1.3. договора).
С 01 октября 2011 года аренда указанных нежилых помещений между теми же сторонами осуществлялась по договору аренды нежилого помещения N 1615-Д, заключенным на срок с 01 октября 2011 года по 31 августа 2012 года (пункт 1.3. договора).
Вышеуказанные нежилые помещения, арендуемые истцом, были ранее внесены Комитетом в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", но на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 октября 2011 года по делу N А65-16361/2010 указанные нежилые помещения возвращены ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в состав муниципальной собственности города Казани (свидетельство о государственной регистрации права от 16 декабря 2011 года серия 16-АК N 508687).
В связи с принятием вышеуказанных нежилых помещений в муниципальную собственность, Комитетом с истцом составлено дополнительное соглашение N 1 от 15 декабря 2011 года к договору аренды нежилого помещения N 1615-Д от 01 октября 2011 года, по которому арендодателем выступил Комитет.
В связи с окончанием срока действия договора аренды нежилые помещения 1-го и 2-го этажей общей площадью 260 кв. м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, были выставлены на открытые аукционные торги по продаже размера ежегодной арендной платы, объявленные на 21 марта 2014 года. Согласно письму Комитета от 19 марта 2014 года N 7315/КЗИО-исх, на основании протокола N 1 от 18 марта 2014 года истец признан единственным участником аукциона, в связи с чем, право на имущество может быть передано без проведения торгов.
Письмом от 01 апреля 2014 года N 8083/КЗИО-исх Комитетом в адрес истца направлен проект договора аренды с приложениями.
С 04 апреля 2014 года истец арендовал вышеуказанные нежилые помещения у Комитета по договору аренды объекта нежилого фонда муниципальной казны гор. Казани N 8418-95 (по результатам проведения открытых аукционных торгов, на которые заявился один участник) со сроком по 03 апреля 2017 года (пункт 2.1. договора).
28 апреля 2014 года истец обратился в Комитет с заявлением N П02-06/1079 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений. Письмом от 15 мая 2014 года N 10151/КЗИО-исх Комитетом отказано истцу в выкупе арендуемых нежилых помещений со ссылкой на прерывание срока непрерывности пользования арендуемыми помещениями в течение 2-х и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества, а договор аренды на вышеуказанные нежилые помещения с ООО "Параллакс" был прекращен 28 марта 2014 года.
10 июля 2015 года истец вновь обратился в Комитет с заявлением N П02-06/1622 о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направил предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи указанных помещений.
Письмом от 07 августа 2015 года N 12057/КЗИО-исх Комитетом истцу отказано в выкупе арендуемых нежилых помещений по тем же основаниям.
Полагая данные отказы Комитета не соответствующими Федеральному закону N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нарушающим права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, истец обратился в арбитражный суд с заявлением.
Решением Арбитражного суда Республика Татарстан от 07 декабря 2015 года по делу N А65-21804/2015, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2016 года и Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2016 года, суд признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, выраженный в письме от 07 августа 2015 года N 12057/КЗИО-исх и обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу решения об условиях приватизации арендуемого имущества в отношении арендуемых нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, и направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Параллакс" проект договора купли-продажи указанного имущества, в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Во исполнение решения суда, письмом N 5744/КЗИО-исх от 20 апреля 2016 года Комитет направил в адрес истца проект договора-купли продажи нежилых помещений, определив рыночную стоимость объекта в сумме 15 600 000 руб.
В целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истец произвел самостоятельную оценку нежилых помещений.
Согласно отчету N 65-2016, составленному ООО "Центр Бизнеса и Оценки "Регион", рыночная стоимость объекта равна 11 146 000 руб.
Письмом от 24 мая 2016 года N П02-06/1508 истец выразил свое намерение заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимого имущества, не согласившись при этом с положением пункта 2.1. предложенного ответчиком проекта договора, а именно цены объекта и предложил передать нежилые помещения в собственность истца по цене, не превышающей 12 000 000 руб.
Письмом от 16 июня 2016 года N 8718/КЗИО-исх. Ответчик отклонил предложение истца о согласовании цены объекта, указав, что им были произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости спорных нежилых помещений, установленной экспертным заключением, полученным по назначенной судом экспертизе.
Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что представленный истцом отчет оценки, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый цент", составлен в соответствии с нормами законодательства и истцом незаконным не признан, тогда как Комитет предпринял все меры по заключению договора купли-продажи.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества и направил ответчику предложение о заключении договора с указанием иной цены объекта.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент издания Распоряжения от 11 ноября 2013 года N 10569) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества.
Возможность предъявления покупателем самостоятельного иска об оспаривании оценки имущества, выкупаемого им в порядке реализации Закона N 159-ФЗ, подтверждается также судебной практикой по делам N А52-1609/2014, N А56-38200/2014.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд первой инстанции, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости нежилых помещений 1-этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б.
В экспертном заключении ООО "РегионБизнесКонсалдинг" N 1/2017 установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений 1 этажа N N 1е, 2е; 2 этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, составляет 12 770 000 руб.
Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.
Доводы жалобы относительно того, что представленный Комитетом отчет оценки, подготовленный ООО "Многофункциональный инжиниринговый центр", соответствует диапазону мониторинга, составленного Минземимуществом, соответствует требованиям, предусмотренными положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, и составлен на соответствующую дату, судебной коллегией отклоняются, поскольку именно в целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истцом самостоятельно была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
Также несостоятельны доводы жалобы о том, что отчет ООО "Многофункциональный инжиниринговый центр" не признан недействительным, незаконным, поскольку именно несогласие истца с данной оценкой и послужило основанием для обращения в суд.
Также в обоснование жалобы заявитель указывает, что им соблюдены нормы действующего законодательства Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при подготовке договора купли-продажи.
Вместе с тем, проанализировав материалы дела, судебная коллегия полагает, что Комитетом не учтены нормы действующего законодательства, предусматривающие право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец соответствующий установленным Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу, исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года, принятого по делу N А65-22118/2016 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2017 года, принятое по делу N А65-22118/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)