Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 21.09.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Красновой С.В.
при участии в заседании:
- от истца - Семина Ж.В. по дов. от 10.102.016;
- от ответчика - Асонова М.Н. по дов. от 09.01.2017 N 5/2-35;
- от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании 14.09.2017 кассационную жалобу
Администрации Ступинского муниципального района Московской области (ответчика)
на решение от 31.03.2017 Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бобковой С.Ю.,
и постановление от 20.06.2017 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Юдиной Н.С., Игнахиной М.В., Миришовым Э.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Капитан"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
с участием третьих лиц: Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области,
Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капитан" (далее - истец, ООО "Капитан") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 142,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 26, на условиях протокола разногласий, установив спорные условия договора в редакции истца (а именно, пункты 2.6, 3.3, 4.1, 4.2, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1, 7.2.2, 8.1, 10.3 изложить в редакции истца, раздел 7 договора дополнить пунктами 7.1.4, 7.4; пункты 4.3. 4.3.1, 4.3.4, 7.2.7 исключить из договора полностью).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, а также указывает, что решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41-59537/2015 суд обязал Администрацию совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 Федеральный закон N 159-ФЗ.
Истец также указывал, что Администрацией был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 142,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 26, согласно условиям которого цена отчуждаемого объекта недвижимости составила 6 367 191 руб., однако отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Администрацией была определена стоимость объекта, в адрес истца не направлялся.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2017 экспертизы, согласно заключению которой на дату 01.06.2015 рыночная стоимость спорного помещения составила 3 212 970 руб. с учетом НДС, без учета НДС - 6 951 057 руб. (пункт 4.1 в редакции истца).
Суды также пришли к выводу о том, что пункты 4.2 и 4.3 договора в редакции, предложенной истцом, соответствуют п. 2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ; пункт 6.1 договора закрепляет основание передачи объекта; пункты 4.3. 4.3.1, 4.3.4 подлежат исключению с учетом указания в договоре порядка и способа определения размера выплат, а с учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, пункт 7.2.1 подлежит изложению в редакции истца.
Кроме того, судами было отмечено, поскольку решение суда по настоящему делу не является решением о государственной регистрации перехода права собственности, а является решением о согласовании условий договора, то раздел 7 договора необходимо дополнить пунктом 7.1.4, изложив его в следующей редакции: "Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом", а п. 7.2.2 необходимо изложить в следующей редакции: "В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору имущество".
Приняв во внимание, что из договора следует, что ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что пункт 7.2.7 подлежит исключению из договора, также к выводу о том, что необходимо дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях, установленных уставом покупателя, поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти, законодательством РФ не установлено.
Суды также пришли к выводу о том, что в договор необходимо включить пункт 8.1 договора, представленный в редакции истца, поскольку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, каждая из сторон несет ответственность.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация Ступинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель ссылается на нарушение норм права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, так как суд не учел, что во исполнение решения Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41-59537/2015 Администрация обеспечила заключение муниципального контракта с указанием цены объекта; постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 12.08.2016 N 4057-п является основанием для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, с которым истец согласился и не оспаривал, данным постановлением установлены условия об оплате недвижимого имущества и рыночная стоимость согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.
Администрация также указывает, что удовлетворяя исковые требования, суды не проверили договор на его соответствие гражданскому законодательству.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, представитель истца возражала против отмены обжалуемых судебных актов по доводам заблаговременно направленного отзыва, полагала обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу было установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41-59537/15 суд обязал Администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 142 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 26., обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Суды установили, что истец, не согласившись с положениями проекта договора, направленного Администрацией в адрес истца, направил в адрес Администрации протокол разногласий, содержащий иные условия, в том числе по цене выкупа (основанной на ином заключении рыночной оценки имущества).
Отказ Администрации от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Судами было установлено, что истец является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Администрация и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 212 970 руб., определенной в названном заключении.
Проверка других условий договоров была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, условия были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству, вследствие чего возникшие между сторонами спора разногласия были разрешены по существу.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации Ступинского муниципального района удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу N А41-83064/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.09.2017 N Ф05-13701/2017 ПО ДЕЛУ N А41-83064/2016
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. по делу N А41-83064/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 21.09.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Красновой С.В.
при участии в заседании:
- от истца - Семина Ж.В. по дов. от 10.102.016;
- от ответчика - Асонова М.Н. по дов. от 09.01.2017 N 5/2-35;
- от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании 14.09.2017 кассационную жалобу
Администрации Ступинского муниципального района Московской области (ответчика)
на решение от 31.03.2017 Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бобковой С.Ю.,
и постановление от 20.06.2017 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Юдиной Н.С., Игнахиной М.В., Миришовым Э.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Капитан"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
с участием третьих лиц: Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области,
Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капитан" (далее - истец, ООО "Капитан") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 142,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 26, на условиях протокола разногласий, установив спорные условия договора в редакции истца (а именно, пункты 2.6, 3.3, 4.1, 4.2, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1, 7.2.2, 8.1, 10.3 изложить в редакции истца, раздел 7 договора дополнить пунктами 7.1.4, 7.4; пункты 4.3. 4.3.1, 4.3.4, 7.2.7 исключить из договора полностью).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, а также указывает, что решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41-59537/2015 суд обязал Администрацию совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 Федеральный закон N 159-ФЗ.
Истец также указывал, что Администрацией был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 142,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 26, согласно условиям которого цена отчуждаемого объекта недвижимости составила 6 367 191 руб., однако отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Администрацией была определена стоимость объекта, в адрес истца не направлялся.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2017 экспертизы, согласно заключению которой на дату 01.06.2015 рыночная стоимость спорного помещения составила 3 212 970 руб. с учетом НДС, без учета НДС - 6 951 057 руб. (пункт 4.1 в редакции истца).
Суды также пришли к выводу о том, что пункты 4.2 и 4.3 договора в редакции, предложенной истцом, соответствуют п. 2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ; пункт 6.1 договора закрепляет основание передачи объекта; пункты 4.3. 4.3.1, 4.3.4 подлежат исключению с учетом указания в договоре порядка и способа определения размера выплат, а с учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, пункт 7.2.1 подлежит изложению в редакции истца.
Кроме того, судами было отмечено, поскольку решение суда по настоящему делу не является решением о государственной регистрации перехода права собственности, а является решением о согласовании условий договора, то раздел 7 договора необходимо дополнить пунктом 7.1.4, изложив его в следующей редакции: "Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом", а п. 7.2.2 необходимо изложить в следующей редакции: "В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору имущество".
Приняв во внимание, что из договора следует, что ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что пункт 7.2.7 подлежит исключению из договора, также к выводу о том, что необходимо дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях, установленных уставом покупателя, поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти, законодательством РФ не установлено.
Суды также пришли к выводу о том, что в договор необходимо включить пункт 8.1 договора, представленный в редакции истца, поскольку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, каждая из сторон несет ответственность.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация Ступинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель ссылается на нарушение норм права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, так как суд не учел, что во исполнение решения Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41-59537/2015 Администрация обеспечила заключение муниципального контракта с указанием цены объекта; постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 12.08.2016 N 4057-п является основанием для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, с которым истец согласился и не оспаривал, данным постановлением установлены условия об оплате недвижимого имущества и рыночная стоимость согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.
Администрация также указывает, что удовлетворяя исковые требования, суды не проверили договор на его соответствие гражданскому законодательству.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, представитель истца возражала против отмены обжалуемых судебных актов по доводам заблаговременно направленного отзыва, полагала обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу было установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41-59537/15 суд обязал Администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 142 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 26., обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Суды установили, что истец, не согласившись с положениями проекта договора, направленного Администрацией в адрес истца, направил в адрес Администрации протокол разногласий, содержащий иные условия, в том числе по цене выкупа (основанной на ином заключении рыночной оценки имущества).
Отказ Администрации от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Судами было установлено, что истец является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Администрация и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 212 970 руб., определенной в названном заключении.
Проверка других условий договоров была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, условия были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству, вследствие чего возникшие между сторонами спора разногласия были разрешены по существу.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации Ступинского муниципального района удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу N А41-83064/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)