Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что решением суда были удовлетворены его требования об обязании зарегистрировать договор и переход права собственности, судом были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета производить регистрацию любых прав на квартиру, однако выяснилось, что на основании договора ипотеки ответчица передала проданную ему квартиру в залог, считает, что ответчица не имела права распоряжаться квартирой, так как квартира была продана и фактически передана ему по акту приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гусакова Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Левшенковой В.А., Олюниной М.В.,
при секретаре З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.
дело по апелляционной жалобе представителя истца фио на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 ноября 2016 года,
которым постановлено:
В удовлетворении иска фио к фио, фио, третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, - отказать,
установила:
А. обратился в суд с иском к Т.З., фио о признании недействительным договора ипотеки N *** от дата, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины - сумма и расходов на оплату услуг представителя - сумма.
В обоснование требований истец указал, что дата между ним и Т.З. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, по которому квартира передана по передаточному акту. Однако ввиду уклонения продавца от государственной регистрации договора купли-продажи, договор не был зарегистрирован. 24.08.2012 года он обратился в Дорогомиловский районный суд г. Москвы с иском к Т.З. об обязании зарегистрировать договор и переход права собственности. Заочным решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от дата по делу N 2-1146/2013, исковые требования удовлетворены. В ходе рассмотрения указанного дела, определением суда от 25.02.2012 года были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра производить регистрацию любых прав на квартиру. В дальнейшем выяснилось, что на основании договора ипотеки N *** от дата Т.З. передала проданную ему квартиру в залог фио Полагает, что Т.З., хотя и являлась формально собственником квартиры на момент заключения договора ипотеки, но не имела права распоряжаться квартирой, поскольку квартира была продана и фактически передана ему по акту приема-передачи.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит представитель истца фио, ссылаясь на то, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что продавец до государственной регистрации сделки вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
Представитель истца фио в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец А., ответчики Т.З., фио, представитель третьего лица Росреестра по г. Москве в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав явившегося участника процесса, изучив материалы дела, не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.
Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.
В ходе судебного разбирательства установлено, что дата между Т.З. (продавец) и А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру по адресу: адрес.
Передаточным актом подтверждается, что продавец в соответствии с договором купли-продажи квартиры от *** года передал в собственность покупателю квартиру по указанному выше адресу, обязательства сторон выполнены полностью, стороны претензий не имеют.
Факт передачи покупателем и получения продавцом оплаты по договору купли-продажи от *** года за квартиру по адресу: адрес подтверждается распиской.
Заочным решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от дата по делу 2-1146/2013 удовлетворен иск А. к Т.З., постановлено зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: адрес, являющуюся предметом договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного между А. и фио Решение суда вступило в законную силу 28.01.2014 года.
На основании договора ипотеки N ***, заключенного дата между фио (залогодержатель) и Т.З. (залогодатель), залогодатель передал в залог залогодержателю принадлежащую залогодателю по праву собственности квартиру по адресу: адрес в обеспечение исполнения Т.С. (заемщиком) обязательств, возникших на основании договора займа N ***, заключенного между заемщиком и залогодержателем. Указанный договор ипотеки и обременение в виде ипотеки зарегистрированы 31.08.2012 года.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок, в том числе сделок купли-продажи.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора купли-продажи сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация в Едином государственном реестре прав.
Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора ипотеки, и на момент заключения договора купли-продажи 16.09.2011 года, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: адрес, недействительным не имеется.
Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Разрешая спор, суд исходил из того, что заочное решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от дата по делу N 2-1146/13 вступило в законную силу 28.01.2014 года, то есть после заключения оспариваемого договора ипотеки, в связи с чем право собственности на это имущество сохранялось за Т.З. и, следовательно, она могла распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Выражая несогласие с принятым решением, заявитель жалобы указывает на ошибочность выводов суда относительно права продавца распоряжаться спорной квартирой до государственной регистрации права собственности в ЕГРП.
Данные доводы стороны истца подтверждаются разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Вместе с тем, указание в апелляционной жалобе на неправомерность отдельных выводов суда первой инстанции в мотивировочной части решения, не приведших к принятию неправильного судебного акта, не влечет за собой безусловную его отмену.
Судебная коллегия отмечает, что оснований для признания договора ипотеки недействительным не имеется, поскольку данная сделка в настоящее время прав А. не нарушает, учитывая, что требований в отношении спорной квартиры фио как залогодержателем не заявлено, равно как и требований о взыскании долга по договору займа, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки.
Кроме того, по имеющимся в материалах дела сведениям из ЕГРП обременение залогом права собственности на квартиру по адрес в г. Москве установлено на определенный срок - по 31.12.2012 года, который на момент обращения А. с иском истек, достоверные данные о сохранении до настоящего момента залога в отношении спорного объекта недвижимости отсутствуют.
Вместе с тем, в случае возникновения в отношении жилого помещения спора, вытекающего из оспариваемого договора ипотеки, А. не лишен права приводить возражения, касающиеся правомочий продавца и покупателя объекта недвижимости до государственной регистрации права в ЕГРП, а также предъявить требования к Т.З. и фио о признании договора залога недействительным, прекращении залога или иные требования, направленные на защиту нарушенного права.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, оснований для выхода за пределы рассмотрения доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13095/2017
Требование: О признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что решением суда были удовлетворены его требования об обязании зарегистрировать договор и переход права собственности, судом были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета производить регистрацию любых прав на квартиру, однако выяснилось, что на основании договора ипотеки ответчица передала проданную ему квартиру в залог, считает, что ответчица не имела права распоряжаться квартирой, так как квартира была продана и фактически передана ему по акту приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. по делу N 33-13095
Судья: Гусакова Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Левшенковой В.А., Олюниной М.В.,
при секретаре З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.
дело по апелляционной жалобе представителя истца фио на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 ноября 2016 года,
которым постановлено:
В удовлетворении иска фио к фио, фио, третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, - отказать,
установила:
А. обратился в суд с иском к Т.З., фио о признании недействительным договора ипотеки N *** от дата, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины - сумма и расходов на оплату услуг представителя - сумма.
В обоснование требований истец указал, что дата между ним и Т.З. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, по которому квартира передана по передаточному акту. Однако ввиду уклонения продавца от государственной регистрации договора купли-продажи, договор не был зарегистрирован. 24.08.2012 года он обратился в Дорогомиловский районный суд г. Москвы с иском к Т.З. об обязании зарегистрировать договор и переход права собственности. Заочным решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от дата по делу N 2-1146/2013, исковые требования удовлетворены. В ходе рассмотрения указанного дела, определением суда от 25.02.2012 года были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра производить регистрацию любых прав на квартиру. В дальнейшем выяснилось, что на основании договора ипотеки N *** от дата Т.З. передала проданную ему квартиру в залог фио Полагает, что Т.З., хотя и являлась формально собственником квартиры на момент заключения договора ипотеки, но не имела права распоряжаться квартирой, поскольку квартира была продана и фактически передана ему по акту приема-передачи.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит представитель истца фио, ссылаясь на то, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что продавец до государственной регистрации сделки вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
Представитель истца фио в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец А., ответчики Т.З., фио, представитель третьего лица Росреестра по г. Москве в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав явившегося участника процесса, изучив материалы дела, не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.
Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.
В ходе судебного разбирательства установлено, что дата между Т.З. (продавец) и А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру по адресу: адрес.
Передаточным актом подтверждается, что продавец в соответствии с договором купли-продажи квартиры от *** года передал в собственность покупателю квартиру по указанному выше адресу, обязательства сторон выполнены полностью, стороны претензий не имеют.
Факт передачи покупателем и получения продавцом оплаты по договору купли-продажи от *** года за квартиру по адресу: адрес подтверждается распиской.
Заочным решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от дата по делу 2-1146/2013 удовлетворен иск А. к Т.З., постановлено зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: адрес, являющуюся предметом договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного между А. и фио Решение суда вступило в законную силу 28.01.2014 года.
На основании договора ипотеки N ***, заключенного дата между фио (залогодержатель) и Т.З. (залогодатель), залогодатель передал в залог залогодержателю принадлежащую залогодателю по праву собственности квартиру по адресу: адрес в обеспечение исполнения Т.С. (заемщиком) обязательств, возникших на основании договора займа N ***, заключенного между заемщиком и залогодержателем. Указанный договор ипотеки и обременение в виде ипотеки зарегистрированы 31.08.2012 года.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок, в том числе сделок купли-продажи.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора купли-продажи сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация в Едином государственном реестре прав.
Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора ипотеки, и на момент заключения договора купли-продажи 16.09.2011 года, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: адрес, недействительным не имеется.
Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Разрешая спор, суд исходил из того, что заочное решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от дата по делу N 2-1146/13 вступило в законную силу 28.01.2014 года, то есть после заключения оспариваемого договора ипотеки, в связи с чем право собственности на это имущество сохранялось за Т.З. и, следовательно, она могла распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Выражая несогласие с принятым решением, заявитель жалобы указывает на ошибочность выводов суда относительно права продавца распоряжаться спорной квартирой до государственной регистрации права собственности в ЕГРП.
Данные доводы стороны истца подтверждаются разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Вместе с тем, указание в апелляционной жалобе на неправомерность отдельных выводов суда первой инстанции в мотивировочной части решения, не приведших к принятию неправильного судебного акта, не влечет за собой безусловную его отмену.
Судебная коллегия отмечает, что оснований для признания договора ипотеки недействительным не имеется, поскольку данная сделка в настоящее время прав А. не нарушает, учитывая, что требований в отношении спорной квартиры фио как залогодержателем не заявлено, равно как и требований о взыскании долга по договору займа, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки.
Кроме того, по имеющимся в материалах дела сведениям из ЕГРП обременение залогом права собственности на квартиру по адрес в г. Москве установлено на определенный срок - по 31.12.2012 года, который на момент обращения А. с иском истек, достоверные данные о сохранении до настоящего момента залога в отношении спорного объекта недвижимости отсутствуют.
Вместе с тем, в случае возникновения в отношении жилого помещения спора, вытекающего из оспариваемого договора ипотеки, А. не лишен права приводить возражения, касающиеся правомочий продавца и покупателя объекта недвижимости до государственной регистрации права в ЕГРП, а также предъявить требования к Т.З. и фио о признании договора залога недействительным, прекращении залога или иные требования, направленные на защиту нарушенного права.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, оснований для выхода за пределы рассмотрения доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)