Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2016 по делу N А76-28841/2015 (судья Катульская И.К.)
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Карелиной Ларисы Геннадьевны - Загуменова Е.Н. (доверенность от 15.12.2015);
- закрытого акционерного общества "Строительная компания "НЭП" - Загуменова Е.Н. (доверенность от 25.05.2015).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Карелиной Ларисе Геннадьевне (далее - ИП Карелина, предприниматель, ответчик), в котором потребовал:
- - расторгнуть договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011 в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2014 N 1;
- - возложить на ответчика обязанность передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 5889 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0507004:52, расположенный по улице Труда, 157-А в Центральном районе города Челябинска, в двухнедельный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу;
- - взыскать с ответчика 318 907 руб. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011, рассчитанного за период с 16.09.2014 по 31.08.2015;
- - взыскать с ответчика 11 724 руб. 50 коп. пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанных за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 (т. 1, л.д. 3-6).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 13.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество "Строительная компания "НЭП" (далее - общество "СК "НЭП", третье лицо); Администрация города Челябинска (далее - Администрация, третье лицо); Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска (далее - Управление, третье лицо) (т. 1, л.д. 104-105).
Заявлением от 25.02.2016 N б/н Комитет отказался от искового требования о взыскании с ИП Карелиной 318 907 руб. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011, рассчитанного за период с 16.09.2014 по 31.08.2015. В обоснование своего заявления истец указал, что ответчик погасил задолженность в полном объеме (т. 1, л.д. 106).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2016 (резолютивная часть объявлена 13.05.2016) принят отказ Комитета от искового требования о взыскании с ИП Карелиной задолженности в общей сумме 318 907 руб. (основной долг) по договору аренды, рассчитанной за период с 16.09.2014 по 31.08.2015, производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении остальной части требований истца арбитражный суд первой инстанции отказал (т. 2, л.д. 38-48).
Комитет с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец ссылается на несоответствие выводов арбитражного суда первой инстанции обстоятельствам дела и просит решение изменить, удовлетворить исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на предпринимателя обязанности возвратить земельный участок, а также о взыскании договорной неустойки.
Податель апелляционной жалобы не согласен с произведенным судом первой инстанции зачетом переплаты по арендной плате и задолженности по оплате неустойки (пени), полагает, что выводы суда первой инстанции в данной части не соответствуют статье 12, пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и назначению платежей.
Как указывает Комитет, условиями договора аренды от 12.03.2012 N 8934-К-2011 (пункты 5.1.1, 6.4) предусмотрена возможность расторжения данного договора по требованию арендодателя по решению суда в связи с невнесением арендной платы более одного срока, при использовании участка не по целевому назначению. Обстоятельство систематического, в течение двух платежных периодов, невнесения ответчиком арендной платы подтверждается материалами дела: платежи со сроком внесения до 01.10.2014, 20.12.2014, 01.04.2015 и 01.07.2015 осуществлены арендатором лишь 17.04.2015 и 03.07.2015.
Ответчик не представил доказательства надлежащего освоения земельного участка. В силу Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствие утвержденной в установленном законом порядке документации по планировке территории не является препятствием для получения градостроительного плана либо разрешения на строительство капитального объекта. Сведения об обращении ИП Карелиной в орган местного самоуправления с заявлениями о подготовке градостроительного плана либо разрешения на строительство до подачи Комитетом искового заявления отсутствовали, что подтверждает факт отсутствия действий по освоению земельного участка. Представленный ответчиком градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением заместителя главы города Челябинска по вопросам градостроительства от 30.03.2016 N 3450-с, свидетельствует о том, что с заявлением о подготовке градостроительного плана ответчик обратился лишь 01.03.2016.
Таким образом, Комитет настаивает на удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, а также о взыскании договорной неустойки (т. 2, л.д. 53-56).
Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ИП Карелина представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразила несогласие с доводами Комитета. Ответчик обращает внимание на то обстоятельство, что, несмотря на осуществленный арбитражным судом первой инстанции перерасчет размера арендной платы, отсутствие возражений со стороны истца в данной части рассмотрения дела, Комитет не пересчитал размер неустойки. Предприниматель также отмечает, что задолженность по арендной плате по состоянию на 03.07.2015 отсутствовала, что в соответствии с пунктами 4.2.1, 4.2.12 договора аренды арендатор должен использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также в соответствии с надлежаще оформленной градостроительной документацией. В пункте 2 распоряжения от 17.02.2011 N 806 на Управление возложена обязанность по обеспечению разработки документации по планировке территории, в границах которой расположен арендуемый земельный участок. До обращения Комитета в арбитражный суд ИП Карелина со своей стороны вела достаточно активный процесс разработки и согласования проектной документации, была инициатором проведения публичных слушаний по утверждению документации по планировке территории. До настоящего времени со стороны административного органа не представлены замечания по публичным слушаниям, проведенным в мае 2015 года. Письмом от 30.09.2015 N 28525 ответчик известил истца обо всех действиях по освоению земельного участка, предшествующих началу строительства. Условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка капитальным объектом, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план получен ответчиком 30.03.2016, что также свидетельствует об освоении земельного участка. В связи с этим ИП Карелина просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Комитет, Администрация и Управление явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя ИП Карелиной и общества "СК "НЭП", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ИП Карелиной и общества "СК "НЭП" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 30.05.2008 Администрацией по результатам рассмотрения заявления общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 1810-д. Данным правовым актом орган местного самоуправления утвердил акт выбора земельного участка N 002282-05-2008 и предварительно согласовал место размещения общественно-делового центра (1ая очередь) по улице Труда в Центральном районе (т. 1, л.д. 133-140).
23 марта 2009 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507004:52 (предыдущий кадастровый номер 74:36:0507004:17). Общая площадь земельного участка 5889 +/- 26,8 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для строительства общественно-делового центра (1ая очередь) после разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, улица Труда, 157-А (т. 2, л.д. 5). Согласно разделу 15 кадастровой выписки о земельном участке от 19.11.2015 N 7400/101/15-934139 собственником земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52 является муниципальное образование "город Челябинск", вещное право зарегистрировано 17.08.2009, номер регистрации 74-74-01/311/2009-395 (установлено при рассмотрении дела N А76-28840/2015).
В 2010 году Управлением по результатам рассмотрения заявления общества "СК "НЭП" подготовлен градостроительный регламент с ограничениями в отношении земельного участка площадью 5889 кв. м, расположенного по улице Труда в Центральном районе города Челябинска. Согласно данному документу земельный участок имеет следующий вид разрешенного использования "для строительства общественно-делового центра (1 очередь) после разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории" (т. 2, л.д. 1-4).
17 февраля 2011 года Администрацией вынесено распоряжение N 806. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о предоставлении обществу "СК "НЭП" в аренду сроком на два года без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для строительства общественно-делового центра (1-ая очередь) двух земельных участков: площадью 0,5889 га и 0,2350 га, соответственно. Земельные участки расположены по улице Труда в Центральном районе города Челябинска. Согласно пункту 2 распоряжения Управлению поручено обеспечение разработки документации по планировке территории в границах: Свердловский проспект - улица Труда - улица Красная - проспект Ленина в Центральном районе города Челябинска (т. 1, л.д. 11).
02 августа 2011 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507004:60. Общая площадь земельного участка 2350 +/- 16,9 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для строительства общественно-делового центра (1ая очередь)". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, улица Труда, 157-А (т. 1, л.д. 29).
15 февраля 2012 года Администрацией по результатам рассмотрения, среди прочего, обращения общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 754. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о разработке документации по планировке территории сквера "Алое поле", в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная в Центральном районе города. В соответствии с пунктом 2 распоряжения на Управление возложены обязанности по обеспечению подготовки документации по планировке территории, по обеспечению проведения публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 73).
На основании распоряжений Администрации от 17.02.2011 N 806, от 28.10.2011 N 6685 между Комитетом (арендодатель) и обществом "СК "НЭП" (арендатор) подписан договор аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011 (т. 1, л.д. 12-22).
По условиям данной сделки истец обязался предоставить обществу "СК "НЭП" во временное пользование (в аренду) на срок до 12.03.2014 для строительства общественно-делового центра (1-ая очередь) земельный участок площадью 5889 кв. м с кадастровым номером 74:36:0507004:52. Местоположение земельного участка: город Челябинск, Центральный район, улица Труда, 157-А (пункты 1.1, 1.1.1, 1.4 договора аренды).
Комитетом и обществом "СК "НЭП" согласованы, среди прочего, следующие условия арендной сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия данного договора применяются к отношениям, возникшим с 17.02.2011 (п. 1.4 договора аренды).
Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2) к договору аренды (пункт 2.1 договора аренды). За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1 (первого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет (пункт 2.2 договора аренды). За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора аренды).
Порядок расчета и итоговый размер арендной платы согласованы в приложении к договору аренды, форма N 2. Сторонами договора применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7, арендная плата рассчитана по формуле: "Апл = Скад * Сап/100 * К1 * К2 * К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "Скад" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (т. 1, л.д. 21-22).
Условия предоставления земельного участка включают следующее: начало и завершение строительства объекта осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной в установленном порядке проектной документацией (абзац 11 пункта 3.1 договора аренды).
Арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III данного договора, а также в соответствии с распоряжениями Администрации от 17.02.2011 N 806, 28.10.2011 N 6685 (пункт 4.2.1 договора аренды). Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (пункт 4.2.2 договора аренды). Арендатор обязан возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства только в соответствии с целевым назначением земельного участка и в соответствии с разрешенным видом использования (с учетом правового зонирования), а также в соответствии с надлежаще оформленной градостроительной документацией (пункт 4.2.12 договора аренды).
Арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата арендованного имущества в порядке и на условиях, предусмотренных данным договором и действующим законодательством (пункты 5.1, 5.1.1 договора аренды). Договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, при использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора, при не использовании земельного участка в соответствии с условиями договора; в случае невнесения арендной платы в полном объеме более одного срока по истечении установленного договором срока платежа (абзацы 1, 2, 7 пункта 6.4 договора аренды).
29 октября 2012 года между обществом "СК "НЭП" (заказчик) и муниципальным унитарным предприятием "Архитектурно-планировочный центр" (далее - предприятие "АПЦ") (проектировщик) подписан договор N 014-12 на разработку документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории сквера "Алое поле" в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная (т. 2, л.д. 6).
15 октября 2013 года Управлением согласовано и 17.10.2013 Администрацией утверждено свидетельство от 17.10.2013 N 78 о рассмотрении документации по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки. Согласно свидетельству проект выполнен в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, в соответствии с документами технического регулирования, государственными стандартами, нормами, правилами и инструкциями, с учетом границ территорий объектов культурного наследия (в том числе вновь выявленных), границ зон с особыми условиями использования территорий (т. 1, л.д. 74-76).
21 октября 2013 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний по проекту планировки территории, ограниченной проспектом Ленина, Свердловским проспектом, улицей Труда и улицей Красная в Центральном районе города (т. 1, л.д. 77).
06 ноября 2013 года Администрацией по результатам рассмотрения, среди прочего, обращения общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 6773. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о подготовке документации по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная в Центральном районе города. В соответствии с пунктом 2 распоряжения на Управление возложены обязанности по обеспечению подготовки документации по планировке территории, по обеспечению проведения публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 78).
14 апреля 2014 года Комитет (арендодатель) и общество "СК "НЭП" (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011, которым увеличили срок действия договора до 12.03.2017 (т. 1, л.д. 23).
Согласно извещению Управления на 17.04.2014 назначено проведение публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 79).
21 июля 2014 года Администрацией вынесено постановление N 118-п, согласно которому документация по планировке территории отклонена от утверждения и направлена на доработку (т. 1, л.д. 80).
23 июля 2014 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило подготовить распоряжение о разработке документации по планировке территории в границах, не затрагивающих сквер "Алое поле", а именно - территории, ограниченной Свердловским проспектом, улицей Труда, улицей Красная и северной границей сквера "Алое поле". Общество "СК "НЭП" сообщило следующее. В соответствии с распоряжением от 15.02.2012 N 754 разработана документация по планировке и межеванию территории в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная в Центральном районе города Челябинска. По указанной документации получено свидетельство Управления от 17.10.2013 N 78 о соответствии документам территориального планирования, и организованы публичные слушания. В связи с тем, что большинство жителей на публичных слушаниях высказались против застройки сквера "Алое поле", документация отклонена от утверждения и направлена разработчику на доработку (т. 1, л.д. 81).
05 августа 2014 года между обществом "СК "НЭП" (первоначальный арендатор) и Карелиной Ларисой Геннадьевной (новый арендатор) подписан договор N 007-14 передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011. В рамках данной сделки Карелина Л.Г. на возмездной основе приобрела все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52 (т. 1, л.д. 67, 68).
Кроме того, 05.08.2014 между обществом "СК "НЭП" и Карелиной Л.Г. подписан договор (б/н), по условиям которого общество "СК "НЭП" приняло на себя обязательство обеспечить разработку и утверждение документации по планировке территории (т. 2, л.д. 10).
12 сентября 2014 года на основании договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008935-К-2011, дополнительного соглашения от 14.04.2014 N 1 (к договору аренды) и договора передачи прав и обязанностей от 05.08.2014 N 008-14 (по договору аренды) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 74-74-01/429/2014-498 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507004:60 арендой в пользу Карелиной Л.Г. (установлено при рассмотрении дела N А76-28840/2015).
15 сентября 2014 года Администрацией по результатам рассмотрения, среди прочего, обращения общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 5964. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о подготовке документации по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка муниципального учреждения дополнительного образования детей "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе города. В соответствии с пунктом 2 распоряжения на Управление возложены обязанности по обеспечению подготовки документации по планировке территории в соответствии с заданием (приложение), по обеспечению проведения публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 82-84).
16 сентября 2014 года на основании договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011, дополнительного соглашения от 14.04.2014 N 1 (к договору аренды) и договора передачи прав и обязанностей от 05.08.2014 N 007-14 (по договору аренды) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 74-74-01/429/2014-499 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507004:52 арендой в пользу Карелиной Л.Г. (т. 1, л.д. 28, 68).
21 ноября 2014 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний по проекту планировки территории, ограниченной Свердловским проспектом, улицей Труда, улицей Красная и северной границей сквера "Алое поле" (т. 1, л.д. 85).
19 декабря 2014 года Управлением согласовано и Администрацией утверждено свидетельство от 19.12.2014 N 76 о рассмотрении документации по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, а также строительным правилам, нормам и правилам. Согласно свидетельству документация по планировке территории соответствует СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" (т. 1, л.д. 86-87).
08 апреля 2015 года Администрацией вынесено постановление N 47-пг, согласно которому на 28.05.2015 назначено проведение публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 89).
28 мая 2015 года органом местного самоуправления проведены публичные слушания по рассмотрению, среди прочего, документации по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка муниципального учреждения дополнительного образования детей "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе города Челябинска. По итогам заседания принято решение рекомендовать к утверждению поименованную выше документацию по планировке территории с учетом замечаний и предложений, высказанных в ходе проведения публичных слушаний (т. 1, л.д. 93-95).
16 июня 2015 года Администрацией вынесено постановление N 113-п, согласно которому отклонена от утверждения и направлена на доработку документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка муниципального учреждения дополнительного образования детей "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе (т. 1, л.д. 90; т. 2, л.д. 19).
29 июля 2015 года сотрудником Комитета проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52, по результатам которого составлен акт. Согласно данному акту на земельном участке находятся зеленые насаждения, здания и строения отсутствуют (т. 1, л.д. 26, 27).
В письме от 10.08.2015 N 17493 Комитет потребовал от ИП Карелиной в течение 10 календарных дней с момента получения данного письма представить доказательства освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52, а также погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени. Комитет также отметил, что в случае невыполнения указанных требований им будут приняты меры по расторжению договора аренды, предусмотренные статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 31-32). Письмо направлено арендатору 10.08.2015 посредством использования арендодателем услуг почтовой связи (т. 1, л.д. 30).
22 сентября 2015 года Комиссией по градостроительству и землепользованию Челябинской городской Думы принято решение N 17/14. В соответствии с данным решением заместителю главы администрации города по вопросам градостроительства поручено доведение до застройщика информации о необходимости устранения замечаний к проекту планировки территории и ускорения работы по утверждению документации по планировке территории в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка МУДОД "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе города (т. 1, л.д. 92).
В письме от 25.09.2015 N 22067 Комитет предложил ИП Карелиной подписать соглашение о расторжении договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011. Кроме того, Комитет потребовал погасить задолженность по арендной плате и возвратить земельный участок (т. 1, л.д. 34-37). Письмо направлено арендатору 25.09.2015 посредством использования арендодателем услуг почтовой связи (т. 1, л.д. 33).
30 сентября 2015 года ИП Карелина обратилась в Комитет с письмом от 30.09.2015 N 33, в котором в ответ на письмо от 10.08.2015 N 17493 сообщила следующее. В настоящий момент Управлением осуществляется разработка проекта планировки и межевания территории, ограниченной Свердловским проспектом, улицей Труда, улицей Красная, северной границей земельного участка "МАУ ДОД ДПШ им. Крупской", в Центральном районе города Челябинска. В разработке данного проекта ИП Карелина принимает участие в качестве инвестора. Сроки разработки и утверждения проекта планировки установлены действующим законодательством. Организация процедуры утверждения проекта возложена на Администрацию и от ИП Карелиной не зависит. Утверждение проекта планировки и межевания территории необходимо для обоснования параметров общественно-делового центра и получения в дальнейшем градостроительного плана земельного участка. Помимо прочего, ответчик со ссылкой на наличие разногласий относительно наличия (отсутствия) задолженности просила истца направить ей информацию о сумме задолженности с указанием периодов ее начисления (т. 1, л.д. 70).
В письме от 12.10.2015 Управление просило общество "СК "НЭП" откорректировать документацию по планировке территории (т. 1, л.д. 91).
09 ноября 2015 года общество "СК "НЭП" (заказчик) обратилось к предприятию "АПЦ" (проектировщик) с просьбой откорректировать в соответствии с замечаниями проект планировки и межевания территории и дополнить его таблицей координат в системе МСК-74 (т. 2, л.д. 7).
18 ноября 2015 года между обществом "СК "НЭП" (заказчик) и предприятием "АПЦ" (исполнитель) подписан договор N 002-15 на разработку проекта межевания территории в координатах МСК-74 (т. 1, л.д. 114, 115; т. 2, л.д. 8, 9).
На основании письменного обращения ИП Карелиной от 15.02.2016 по платежному поручению от 19.02.2016 N 56 закрытое акционерное общество "Экспресс" перечислило на расчетный счет предприятия "АПЦ" 50 740 рублей в оплату работ по подготовке (разработке) проекта межевания территории (т. 2, л.д. 20, 21).
01 марта 2016 года ИП Карелина обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0507004:52, 74:36:0507004:60 (т. 2, л.д. 11).
30 марта 2016 года Администрацией вынесено распоряжение N 3450-с об утверждении градостроительного плана N RU74315000-0000000005799 земельного участка площадью 8239 кв. м по улице Труда, 157-А в Центральном районе города Челябинска (т. 2, л.д. 25-31).
Во исполнение договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011 ИП Карелина перечислила на соответствующий счет Комитета денежные средства в общей сумме 637 375 руб. (262 414 руб. + 374 961 руб.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены заверенные копии следующих платежных поручений: от 17.04.2015 N 042 на сумму 179 498 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015), от 03.07.2015 N 250 на сумму 82 916 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015) (т. 1, л.д. 71, 72); от 21.10.2015 N 473 на сумму 83 827 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015), от 18.12.2015 N 595 на сумму 83 827 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015), от 28.03.2016 N 185 на сумму 207 307 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.12.2016) (т. 2, л.д. 22-24).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Карелиной обязательств по внесению арендной платы, на не освоение ответчиком-арендатором земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании договорной неустойки, о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка).
Отказывая в удовлетворении искового требования о взыскании договорной неустойки, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды земельного участка. Арендодатель исполнил обязанность по передаче недвижимого имущества арендатору. В свою очередь, арендатор несвоевременно внес арендную плату за период пользования земельным участком с 16.09.2014 по 31.08.2015. По результатам проверки представленного Комитетом расчета размера задолженности суд пришел к выводу о том, что истец необоснованно применил завышенное значение ставки арендной платы (0,5% вместо 0,3%), в связи с чем произвел перерасчет. Суд пришел к выводу о том, что общий размер арендной платы за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 составляет 191 344 руб. 09 коп. Установив то обстоятельство, что по платежным поручениям от 17.04.2015 N 042 (на сумму 179 498 руб.), от 03.07.2015 N 250 (на сумму 82 916 руб.) ответчик перечислил истцу 262 414 руб., суд пришел к выводу о наличии на стороне предпринимателя переплаты в сумме 71 069 руб. 91 коп. В связи с этим суд произвел зачет задолженности по оплате неустойки и имеющейся на стороне ответчика переплаты.
Поскольку арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 в полном объеме внесена предпринимателем в апреле и июле 2015 года, с учетом предусмотренных договором сроков платежей (до 01.10.2014, 20.12.2014, 01.04.2015, 01.07.2015, 01.10.2015), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по мотиву нарушения арендатором денежных обязательств. Суд первой инстанции указал, что требование о расторжении договора заявлено Комитетом за пределами разумного срока.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, заявленного истцом по мотиву не освоения ответчиком земельного участка, суд исходил из того, что для получения разрешения на строительство и непосредственно осуществления строительства капитального объекта необходимо соблюдение правил землепользования и застройки, требований градостроительного регламента, иной разрешительной документации, однако, в данном случае арендатор был лишен возможности осуществить строительство, поскольку длительный период времени не может быть утверждена документация по планировке и межеванию территории, в границах которой расположен арендуемый земельный участок. Суд также отметил, что градостроительный план земельного участка получен лишь в марте 2016 года.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Выводы арбитражного суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка являются верными, поскольку основаны на нормах материального права и надлежащей оценке представленных сторонами доказательств.
Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 указанного Кодекса).
В части оценки доводов Комитета о нарушении ИП Карелиной обязательств по внесению арендной платы арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В данном случае предупреждение о необходимости исполнении обязательств из договора аренды (письмо от 10.08.2015 N 17493) направлено Комитетом ИП Карелиной 10.08.2015 (т. 1, л.д. 30-32). В свою очередь, предложение расторгнуть договор (письмо от 25.09.2015 N 22067) направлено истцом ответчику 25.09.2015 (т. 1, л.д. 33-35).
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершение арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд первой инстанции установил, что с внесением ИП Карелиной 17.04.2015 платежа в сумме 179 498 руб. и 03.07.2015 платежа в сумме 82 916 руб. обязательство предпринимателя по оплате аренды земельного участка за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 (спорный период) прекратилось надлежащим исполнением.
Решение арбитражного суда первой инстанции в части установления размера ежеквартального денежного обязательства предпринимателя лица, участвующие в деле, не оспаривают.
При таких обстоятельствах, ни по состоянию на 10.08.2015, ни по состоянию на 25.09.2015 Комитет не имел законного права требовать от предпринимателя погашения задолженности по арендной плате.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание предусмотренные договором аренды сроки внесения ежеквартальных платежей (до 01.10.2014, 20.12.2014, 01.04.2015, 01.07.2015, 01.10.2015), цели заключения договора и предоставления земельного участка в аренду, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатор в разумный срок устранил нарушения в части необходимости внесения платы за пользование земельным участком.
Формальное наличие условий, поименованных в пункте 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаце 7 пункта 6.4 договора аренды, с учетом обстоятельств настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Доказательств несения органом местного самоуправления убытков, вызванных несвоевременным исполнением ИП Карелиной обязательств из договора аренды, Комитет не представил.
Тем самым, не имеется оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011 применительно к положениям пункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 7 пункта 6.4 договора аренды.
Допущенное ответчиком нарушение сроков внесения арендной платы существенным (то есть нарушением, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - подпункт 1 пункта 2 статьи 450 указанного Кодекса) признано быть не может. Арендная плата перечислена на соответствующий расчетный счет органа местного самоуправления, денежные средства поступили в бюджет.
Более того, арбитражный суд первой инстанции верно указал на то, что с учетом заявленного истцом спорного периода, за который, по расчетам Комитета, на стороне ИП Карелиной образовалась задолженность, требование о расторжении договора заявлено истцом за пределами разумного срока.
В части оценки доводов Комитета о не освоении ИП Карелиной земельного участка арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемой ситуации земельный участок предоставлен по договору аренды для целей строительства общественно-делового центра (1-ая очередь) (т. 1, л.д. 12).
На момент обращения Комитета с исковым заявлением в арбитражный суд фактически строительство общественно-делового центра не начато.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом (часть 1 статьи 51 указанного Кодекса).
К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, следующие документы: градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; материалы, содержащиеся в проектной документации (пункты 2, 3 части 7 статьи 51 названного Кодекса).
То есть до начала строительства ответчик должен был получить градостроительный план земельного участка (участков) и разработать проектную документацию строительства капитального объекта. Только после этого ответчик мог обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в отсутствие которого проведение строительных, строительно-монтажных работ не допускается.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (части 1, 2 статьи 44 указанного Кодекса).
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента); информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков (части 3, 4 статьи 44 указанного Кодекса).
По сути, на основе сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, осуществляется разработка проекта строительства капитального объекта.
В силу статей 41, 42, 43, частей 1, 2 статьи 44, части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план является элементом документации по планировке территории наряду с проектами планировки и межевания территории, более того, его содержание не должно противоречить проектам планировки и межевания территории.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41 указанного Кодекса). Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (часть 1 статьи 42 указанного Кодекса).
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
- - чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
- - положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории (часть 3 статьи 42 указанного Кодекса).
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 названного Кодекса).
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (части 1, 2, 3 статьи 43 указанного Кодекса).
Утверждение в установленном законом порядке проекта планировки и (или) проекта межевания территории неизбежно влечет за собой изменение обстоятельств и условий, при которых допускается и может быть осуществлено строительство капитальных объектов в границах земельных участков соответствующей территории. В частности, как указано выше, проект планировки территории предполагает выделение элементов планировочной структуры, установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Следовательно, до утверждения находящегося на стадии разработки либо рассмотрения проекта планировки и проекта межевания территории застройщик ограничен в разработке проектной документации, в разрешении принципиальных вопросов инвестирования в строительство крупного и дорогостоящего объекта.
Из материалов настоящего дела усматривается то обстоятельство, что первоначальный арендатор земельного участка (общество "СК "НЭП"), которому ИП Карелина с приобретением прав и обязанностей арендатора поручила разработку и утверждение документации по планировке территории, с 2005 года предпринимает попытки утвердить проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок, для целей осуществления строительства капитального объекта (т. 1, л.д. 128, 129, 132).
Распоряжениями от 17.02.2011 N 806, от 15.02.2012 N 754, то есть до заключения договора аренды с обществом "СК "НЭП", Администрация поручила Управлению обеспечить разработку документации по планировке территории, а также обеспечить проведение публичных слушаний.
29 октября 2012 года между обществом "СК "НЭП" (заказчик) и предприятием "АПЦ" (проектировщик) заключен договор на разработку документации по планировке территории.
В октябре 2013 года в отношении разработанной документации по планировке территории Управлением выдано свидетельство о соответствии документации правилам землепользования и застройки.
21 октября 2013 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний.
06 ноября 2013 года Администрация поручила Управлению обеспечить подготовку документации по планировке территории, а также обеспечить проведение публичных слушаний.
Согласно извещению Управления на 17.04.2014 назначено проведение публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории.
Постановлением Администрации от 21.07.2014 N 118-п документация по планировке территории отклонена от утверждения и направлена на доработку.
23 июля 2014 года общество "СК "НЭП" вновь обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило подготовить распоряжение о разработке документации по планировке территории.
15 сентября 2014 года Администрация вновь поручила Управлению обеспечить подготовку документации по планировке территории, а также обеспечить проведение публичных слушаний.
21 ноября 2014 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний.
В декабре 2014 года в отношении разработанной документации по планировке территории Управлением выдано свидетельство о соответствии проекта СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации".
28 мая 2015 года проведены публичные слушания. Принято решение рекомендовать к утверждению документацию по планировке территории с учетом высказанных замечаний и предложений.
Постановлением Администрации от 16.06.2016 N 113-п документация по планировке территории вновь отклонена от утверждения и направлена на доработку.
В ноябре 2015 года общество "СК "НЭП" (заказчик) обратилось к предприятию "АПЦ" (проектировщик) с просьбой откорректировать в соответствии с замечаниями проект планировки и межевания территории и дополнить его таблицей координат в системе МСК-74. Названными лицами заключен соответствующий договор.
До настоящего времени проект планировки соответствующей территории не утвержден.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Комитет не представил какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что неоднократные отказы в утверждении проекта планировки территории обусловлены исключительно действиями (бездействием) ИП Карелиной либо лица, которому ответчик поручила разработку и утверждение документации по планировке территории.
Из материалов настоящего арбитражного дела и дела N А76-28840/2015 следует, что для строительства общественно-делового центра ответчику в аренду предоставлены два смежных земельных участка (с кадастровыми номерами 74:36:0507004:52 (спорный по настоящему делу) и 74:36:0507004:60 (является предметом спора по делу N А76-28840/2015)).
Применительно к указанному арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости и градостроительным регламентом земельного участка, подготовленным Управлением в 2010 году, один из двух смежных земельных участков, предназначенных и предоставленных ИП Карелиной для строительства общественно-делового центра (земельный участок площадью 5889 кв. м с кадастровым номером 74:36:0507004:52) имеет следующий вид разрешенного использования: "для строительства общественно-делового центра (1ая очередь) после разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории" (т. 2, л.д. 1-5; судебные акты по делу N А76-28840/2015).
Также в пункте 2 распоряжения Администрации от 17.02.2011 N 806, которым решено предоставить обществу "СК "НЭП" в аренду под строительство указанные выше земельные участки, одновременно Управлению поручено обеспечение разработки документации по планировке территории в границах: Свердловский проспект - улица Труда - улица Красная - проспект Ленина в Центральном районе города Челябинска.
Данные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии у арендатора-застройщика возможности приступить к фактическому освоению земельного участка до утверждения в установленном законом порядке документации по планировке территории.
Кроме того, как отмечено ранее, среди условий предоставления земельного участка по спорному договору аренды указано: начало и завершение строительства объекта осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной в установленном порядке проектной документацией (абзац 11 пункта 3.1 договора аренды).
Между тем, истец не привел обоснование того, чем и какой срок строительства должен быть установлен для арендатора.
При этом срок действия спорного договора аренды еще не истек (до 12.03.2017 - т. 1, л.д. 23).
В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях ответчика нарушения условий договора в части необходимости использования земельного участка по целевому назначению.
Таким образом, не имеется оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011 применительно к положениям подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 6.4 договора аренды.
Истец не обосновал наличие объективной необходимости в досрочном прекращении договорных правоотношений из спорной сделки (в целях соблюдения интересов муниципального образования).
Рассмотрев довод Комитета в части несогласия истца с отказом арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требования о взыскании с ИП Карелиной договорной неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 в общей сумме 11 724 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 3-6), арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений норм материального либо процессуального права в данной части.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6.3 договора от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик несвоевременно внес арендную плату, истец вправе требовать уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 6.3 договора аренды.
Вместе с тем, как указано выше, суд первой инстанции установил, что по платежным поручениям от 17.04.2015 N 042, от 03.07.2015 N 250 ответчик перечислил истцу 262 414 руб. В связи с этим на стороне ответчика возникла переплата за спорный период аренды. Размер переплаты составил 71 069 руб. 91 коп.
Данная сумма многократно превышает испрашиваемую Комитетом неустойку, начисленную за тот же период, за который начислена задолженность по арендной плате.
В такой ситуации, арбитражный суд первой инстанции правомерно заключил, что исковое требование Комитета о взыскании с ИП Карелиной договорной неустойки погашено за счет имеющейся переплаты по основному денежному обязательству.
Арбитражный суд апелляционной инстанции также учитывает то обстоятельство, что согласно материалам настоящего дела во исполнение договора аренды от 12.03.2012 N 008934-К-2011 ИП Карелина перечислила на соответствующий счет Комитета 637 375 руб. (т. 1, л.д. 71, 72; т. 2, л.д. 22-24). Часть указанной суммы (374 961 руб.) в соответствии с назначением платежей и погашением спорной задолженности (за период с 16.09.2014 по 31.08.2015) направлена на оплату аренды за период с 01.09.2015 по 31.12.2016.
С учетом изложенного выше арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Комитета к ИП Карелиной о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, а также о взыскании договорной неустойки.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, в силу чего отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2016 по делу N А76-28841/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2016 N 18АП-8253/2016 ПО ДЕЛУ N А76-28841/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. N 18АП-8253/2016
Дело N А76-28841/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2016 по делу N А76-28841/2015 (судья Катульская И.К.)
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Карелиной Ларисы Геннадьевны - Загуменова Е.Н. (доверенность от 15.12.2015);
- закрытого акционерного общества "Строительная компания "НЭП" - Загуменова Е.Н. (доверенность от 25.05.2015).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Карелиной Ларисе Геннадьевне (далее - ИП Карелина, предприниматель, ответчик), в котором потребовал:
- - расторгнуть договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011 в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2014 N 1;
- - возложить на ответчика обязанность передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 5889 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0507004:52, расположенный по улице Труда, 157-А в Центральном районе города Челябинска, в двухнедельный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу;
- - взыскать с ответчика 318 907 руб. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011, рассчитанного за период с 16.09.2014 по 31.08.2015;
- - взыскать с ответчика 11 724 руб. 50 коп. пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанных за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 (т. 1, л.д. 3-6).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 13.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество "Строительная компания "НЭП" (далее - общество "СК "НЭП", третье лицо); Администрация города Челябинска (далее - Администрация, третье лицо); Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска (далее - Управление, третье лицо) (т. 1, л.д. 104-105).
Заявлением от 25.02.2016 N б/н Комитет отказался от искового требования о взыскании с ИП Карелиной 318 907 руб. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011, рассчитанного за период с 16.09.2014 по 31.08.2015. В обоснование своего заявления истец указал, что ответчик погасил задолженность в полном объеме (т. 1, л.д. 106).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2016 (резолютивная часть объявлена 13.05.2016) принят отказ Комитета от искового требования о взыскании с ИП Карелиной задолженности в общей сумме 318 907 руб. (основной долг) по договору аренды, рассчитанной за период с 16.09.2014 по 31.08.2015, производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении остальной части требований истца арбитражный суд первой инстанции отказал (т. 2, л.д. 38-48).
Комитет с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец ссылается на несоответствие выводов арбитражного суда первой инстанции обстоятельствам дела и просит решение изменить, удовлетворить исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на предпринимателя обязанности возвратить земельный участок, а также о взыскании договорной неустойки.
Податель апелляционной жалобы не согласен с произведенным судом первой инстанции зачетом переплаты по арендной плате и задолженности по оплате неустойки (пени), полагает, что выводы суда первой инстанции в данной части не соответствуют статье 12, пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и назначению платежей.
Как указывает Комитет, условиями договора аренды от 12.03.2012 N 8934-К-2011 (пункты 5.1.1, 6.4) предусмотрена возможность расторжения данного договора по требованию арендодателя по решению суда в связи с невнесением арендной платы более одного срока, при использовании участка не по целевому назначению. Обстоятельство систематического, в течение двух платежных периодов, невнесения ответчиком арендной платы подтверждается материалами дела: платежи со сроком внесения до 01.10.2014, 20.12.2014, 01.04.2015 и 01.07.2015 осуществлены арендатором лишь 17.04.2015 и 03.07.2015.
Ответчик не представил доказательства надлежащего освоения земельного участка. В силу Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствие утвержденной в установленном законом порядке документации по планировке территории не является препятствием для получения градостроительного плана либо разрешения на строительство капитального объекта. Сведения об обращении ИП Карелиной в орган местного самоуправления с заявлениями о подготовке градостроительного плана либо разрешения на строительство до подачи Комитетом искового заявления отсутствовали, что подтверждает факт отсутствия действий по освоению земельного участка. Представленный ответчиком градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением заместителя главы города Челябинска по вопросам градостроительства от 30.03.2016 N 3450-с, свидетельствует о том, что с заявлением о подготовке градостроительного плана ответчик обратился лишь 01.03.2016.
Таким образом, Комитет настаивает на удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, а также о взыскании договорной неустойки (т. 2, л.д. 53-56).
Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ИП Карелина представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразила несогласие с доводами Комитета. Ответчик обращает внимание на то обстоятельство, что, несмотря на осуществленный арбитражным судом первой инстанции перерасчет размера арендной платы, отсутствие возражений со стороны истца в данной части рассмотрения дела, Комитет не пересчитал размер неустойки. Предприниматель также отмечает, что задолженность по арендной плате по состоянию на 03.07.2015 отсутствовала, что в соответствии с пунктами 4.2.1, 4.2.12 договора аренды арендатор должен использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также в соответствии с надлежаще оформленной градостроительной документацией. В пункте 2 распоряжения от 17.02.2011 N 806 на Управление возложена обязанность по обеспечению разработки документации по планировке территории, в границах которой расположен арендуемый земельный участок. До обращения Комитета в арбитражный суд ИП Карелина со своей стороны вела достаточно активный процесс разработки и согласования проектной документации, была инициатором проведения публичных слушаний по утверждению документации по планировке территории. До настоящего времени со стороны административного органа не представлены замечания по публичным слушаниям, проведенным в мае 2015 года. Письмом от 30.09.2015 N 28525 ответчик известил истца обо всех действиях по освоению земельного участка, предшествующих началу строительства. Условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка капитальным объектом, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план получен ответчиком 30.03.2016, что также свидетельствует об освоении земельного участка. В связи с этим ИП Карелина просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Комитет, Администрация и Управление явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя ИП Карелиной и общества "СК "НЭП", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ИП Карелиной и общества "СК "НЭП" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 30.05.2008 Администрацией по результатам рассмотрения заявления общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 1810-д. Данным правовым актом орган местного самоуправления утвердил акт выбора земельного участка N 002282-05-2008 и предварительно согласовал место размещения общественно-делового центра (1ая очередь) по улице Труда в Центральном районе (т. 1, л.д. 133-140).
23 марта 2009 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507004:52 (предыдущий кадастровый номер 74:36:0507004:17). Общая площадь земельного участка 5889 +/- 26,8 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для строительства общественно-делового центра (1ая очередь) после разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, улица Труда, 157-А (т. 2, л.д. 5). Согласно разделу 15 кадастровой выписки о земельном участке от 19.11.2015 N 7400/101/15-934139 собственником земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52 является муниципальное образование "город Челябинск", вещное право зарегистрировано 17.08.2009, номер регистрации 74-74-01/311/2009-395 (установлено при рассмотрении дела N А76-28840/2015).
В 2010 году Управлением по результатам рассмотрения заявления общества "СК "НЭП" подготовлен градостроительный регламент с ограничениями в отношении земельного участка площадью 5889 кв. м, расположенного по улице Труда в Центральном районе города Челябинска. Согласно данному документу земельный участок имеет следующий вид разрешенного использования "для строительства общественно-делового центра (1 очередь) после разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории" (т. 2, л.д. 1-4).
17 февраля 2011 года Администрацией вынесено распоряжение N 806. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о предоставлении обществу "СК "НЭП" в аренду сроком на два года без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для строительства общественно-делового центра (1-ая очередь) двух земельных участков: площадью 0,5889 га и 0,2350 га, соответственно. Земельные участки расположены по улице Труда в Центральном районе города Челябинска. Согласно пункту 2 распоряжения Управлению поручено обеспечение разработки документации по планировке территории в границах: Свердловский проспект - улица Труда - улица Красная - проспект Ленина в Центральном районе города Челябинска (т. 1, л.д. 11).
02 августа 2011 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507004:60. Общая площадь земельного участка 2350 +/- 16,9 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для строительства общественно-делового центра (1ая очередь)". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, улица Труда, 157-А (т. 1, л.д. 29).
15 февраля 2012 года Администрацией по результатам рассмотрения, среди прочего, обращения общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 754. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о разработке документации по планировке территории сквера "Алое поле", в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная в Центральном районе города. В соответствии с пунктом 2 распоряжения на Управление возложены обязанности по обеспечению подготовки документации по планировке территории, по обеспечению проведения публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 73).
На основании распоряжений Администрации от 17.02.2011 N 806, от 28.10.2011 N 6685 между Комитетом (арендодатель) и обществом "СК "НЭП" (арендатор) подписан договор аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011 (т. 1, л.д. 12-22).
По условиям данной сделки истец обязался предоставить обществу "СК "НЭП" во временное пользование (в аренду) на срок до 12.03.2014 для строительства общественно-делового центра (1-ая очередь) земельный участок площадью 5889 кв. м с кадастровым номером 74:36:0507004:52. Местоположение земельного участка: город Челябинск, Центральный район, улица Труда, 157-А (пункты 1.1, 1.1.1, 1.4 договора аренды).
Комитетом и обществом "СК "НЭП" согласованы, среди прочего, следующие условия арендной сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия данного договора применяются к отношениям, возникшим с 17.02.2011 (п. 1.4 договора аренды).
Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2) к договору аренды (пункт 2.1 договора аренды). За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1 (первого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет (пункт 2.2 договора аренды). За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора аренды).
Порядок расчета и итоговый размер арендной платы согласованы в приложении к договору аренды, форма N 2. Сторонами договора применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7, арендная плата рассчитана по формуле: "Апл = Скад * Сап/100 * К1 * К2 * К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "Скад" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (т. 1, л.д. 21-22).
Условия предоставления земельного участка включают следующее: начало и завершение строительства объекта осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной в установленном порядке проектной документацией (абзац 11 пункта 3.1 договора аренды).
Арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III данного договора, а также в соответствии с распоряжениями Администрации от 17.02.2011 N 806, 28.10.2011 N 6685 (пункт 4.2.1 договора аренды). Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (пункт 4.2.2 договора аренды). Арендатор обязан возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства только в соответствии с целевым назначением земельного участка и в соответствии с разрешенным видом использования (с учетом правового зонирования), а также в соответствии с надлежаще оформленной градостроительной документацией (пункт 4.2.12 договора аренды).
Арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата арендованного имущества в порядке и на условиях, предусмотренных данным договором и действующим законодательством (пункты 5.1, 5.1.1 договора аренды). Договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, при использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора, при не использовании земельного участка в соответствии с условиями договора; в случае невнесения арендной платы в полном объеме более одного срока по истечении установленного договором срока платежа (абзацы 1, 2, 7 пункта 6.4 договора аренды).
29 октября 2012 года между обществом "СК "НЭП" (заказчик) и муниципальным унитарным предприятием "Архитектурно-планировочный центр" (далее - предприятие "АПЦ") (проектировщик) подписан договор N 014-12 на разработку документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории сквера "Алое поле" в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная (т. 2, л.д. 6).
15 октября 2013 года Управлением согласовано и 17.10.2013 Администрацией утверждено свидетельство от 17.10.2013 N 78 о рассмотрении документации по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки. Согласно свидетельству проект выполнен в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, в соответствии с документами технического регулирования, государственными стандартами, нормами, правилами и инструкциями, с учетом границ территорий объектов культурного наследия (в том числе вновь выявленных), границ зон с особыми условиями использования территорий (т. 1, л.д. 74-76).
21 октября 2013 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний по проекту планировки территории, ограниченной проспектом Ленина, Свердловским проспектом, улицей Труда и улицей Красная в Центральном районе города (т. 1, л.д. 77).
06 ноября 2013 года Администрацией по результатам рассмотрения, среди прочего, обращения общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 6773. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о подготовке документации по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная в Центральном районе города. В соответствии с пунктом 2 распоряжения на Управление возложены обязанности по обеспечению подготовки документации по планировке территории, по обеспечению проведения публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 78).
14 апреля 2014 года Комитет (арендодатель) и общество "СК "НЭП" (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011, которым увеличили срок действия договора до 12.03.2017 (т. 1, л.д. 23).
Согласно извещению Управления на 17.04.2014 назначено проведение публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 79).
21 июля 2014 года Администрацией вынесено постановление N 118-п, согласно которому документация по планировке территории отклонена от утверждения и направлена на доработку (т. 1, л.д. 80).
23 июля 2014 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило подготовить распоряжение о разработке документации по планировке территории в границах, не затрагивающих сквер "Алое поле", а именно - территории, ограниченной Свердловским проспектом, улицей Труда, улицей Красная и северной границей сквера "Алое поле". Общество "СК "НЭП" сообщило следующее. В соответствии с распоряжением от 15.02.2012 N 754 разработана документация по планировке и межеванию территории в границах проспекта Ленина, Свердловского проспекта, улицы Труда и улицы Красная в Центральном районе города Челябинска. По указанной документации получено свидетельство Управления от 17.10.2013 N 78 о соответствии документам территориального планирования, и организованы публичные слушания. В связи с тем, что большинство жителей на публичных слушаниях высказались против застройки сквера "Алое поле", документация отклонена от утверждения и направлена разработчику на доработку (т. 1, л.д. 81).
05 августа 2014 года между обществом "СК "НЭП" (первоначальный арендатор) и Карелиной Ларисой Геннадьевной (новый арендатор) подписан договор N 007-14 передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011. В рамках данной сделки Карелина Л.Г. на возмездной основе приобрела все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52 (т. 1, л.д. 67, 68).
Кроме того, 05.08.2014 между обществом "СК "НЭП" и Карелиной Л.Г. подписан договор (б/н), по условиям которого общество "СК "НЭП" приняло на себя обязательство обеспечить разработку и утверждение документации по планировке территории (т. 2, л.д. 10).
12 сентября 2014 года на основании договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008935-К-2011, дополнительного соглашения от 14.04.2014 N 1 (к договору аренды) и договора передачи прав и обязанностей от 05.08.2014 N 008-14 (по договору аренды) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 74-74-01/429/2014-498 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507004:60 арендой в пользу Карелиной Л.Г. (установлено при рассмотрении дела N А76-28840/2015).
15 сентября 2014 года Администрацией по результатам рассмотрения, среди прочего, обращения общества "СК "НЭП" вынесено распоряжение N 5964. Согласно пункту 1 данного правового акта органом местного самоуправления принято решение о подготовке документации по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка муниципального учреждения дополнительного образования детей "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе города. В соответствии с пунктом 2 распоряжения на Управление возложены обязанности по обеспечению подготовки документации по планировке территории в соответствии с заданием (приложение), по обеспечению проведения публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 82-84).
16 сентября 2014 года на основании договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011, дополнительного соглашения от 14.04.2014 N 1 (к договору аренды) и договора передачи прав и обязанностей от 05.08.2014 N 007-14 (по договору аренды) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 74-74-01/429/2014-499 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507004:52 арендой в пользу Карелиной Л.Г. (т. 1, л.д. 28, 68).
21 ноября 2014 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний по проекту планировки территории, ограниченной Свердловским проспектом, улицей Труда, улицей Красная и северной границей сквера "Алое поле" (т. 1, л.д. 85).
19 декабря 2014 года Управлением согласовано и Администрацией утверждено свидетельство от 19.12.2014 N 76 о рассмотрении документации по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, а также строительным правилам, нормам и правилам. Согласно свидетельству документация по планировке территории соответствует СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" (т. 1, л.д. 86-87).
08 апреля 2015 года Администрацией вынесено постановление N 47-пг, согласно которому на 28.05.2015 назначено проведение публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (т. 1, л.д. 89).
28 мая 2015 года органом местного самоуправления проведены публичные слушания по рассмотрению, среди прочего, документации по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка муниципального учреждения дополнительного образования детей "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе города Челябинска. По итогам заседания принято решение рекомендовать к утверждению поименованную выше документацию по планировке территории с учетом замечаний и предложений, высказанных в ходе проведения публичных слушаний (т. 1, л.д. 93-95).
16 июня 2015 года Администрацией вынесено постановление N 113-п, согласно которому отклонена от утверждения и направлена на доработку документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка муниципального учреждения дополнительного образования детей "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе (т. 1, л.д. 90; т. 2, л.д. 19).
29 июля 2015 года сотрудником Комитета проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52, по результатам которого составлен акт. Согласно данному акту на земельном участке находятся зеленые насаждения, здания и строения отсутствуют (т. 1, л.д. 26, 27).
В письме от 10.08.2015 N 17493 Комитет потребовал от ИП Карелиной в течение 10 календарных дней с момента получения данного письма представить доказательства освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:52, а также погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени. Комитет также отметил, что в случае невыполнения указанных требований им будут приняты меры по расторжению договора аренды, предусмотренные статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 31-32). Письмо направлено арендатору 10.08.2015 посредством использования арендодателем услуг почтовой связи (т. 1, л.д. 30).
22 сентября 2015 года Комиссией по градостроительству и землепользованию Челябинской городской Думы принято решение N 17/14. В соответствии с данным решением заместителю главы администрации города по вопросам градостроительства поручено доведение до застройщика информации о необходимости устранения замечаний к проекту планировки территории и ускорения работы по утверждению документации по планировке территории в границах Свердловского проспекта, улицы Труда, улицы Красная, северной границы земельного участка МУДОД "Дворец пионеров и школьников им. Н.К. Крупской" в Центральном районе города (т. 1, л.д. 92).
В письме от 25.09.2015 N 22067 Комитет предложил ИП Карелиной подписать соглашение о расторжении договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011. Кроме того, Комитет потребовал погасить задолженность по арендной плате и возвратить земельный участок (т. 1, л.д. 34-37). Письмо направлено арендатору 25.09.2015 посредством использования арендодателем услуг почтовой связи (т. 1, л.д. 33).
30 сентября 2015 года ИП Карелина обратилась в Комитет с письмом от 30.09.2015 N 33, в котором в ответ на письмо от 10.08.2015 N 17493 сообщила следующее. В настоящий момент Управлением осуществляется разработка проекта планировки и межевания территории, ограниченной Свердловским проспектом, улицей Труда, улицей Красная, северной границей земельного участка "МАУ ДОД ДПШ им. Крупской", в Центральном районе города Челябинска. В разработке данного проекта ИП Карелина принимает участие в качестве инвестора. Сроки разработки и утверждения проекта планировки установлены действующим законодательством. Организация процедуры утверждения проекта возложена на Администрацию и от ИП Карелиной не зависит. Утверждение проекта планировки и межевания территории необходимо для обоснования параметров общественно-делового центра и получения в дальнейшем градостроительного плана земельного участка. Помимо прочего, ответчик со ссылкой на наличие разногласий относительно наличия (отсутствия) задолженности просила истца направить ей информацию о сумме задолженности с указанием периодов ее начисления (т. 1, л.д. 70).
В письме от 12.10.2015 Управление просило общество "СК "НЭП" откорректировать документацию по планировке территории (т. 1, л.д. 91).
09 ноября 2015 года общество "СК "НЭП" (заказчик) обратилось к предприятию "АПЦ" (проектировщик) с просьбой откорректировать в соответствии с замечаниями проект планировки и межевания территории и дополнить его таблицей координат в системе МСК-74 (т. 2, л.д. 7).
18 ноября 2015 года между обществом "СК "НЭП" (заказчик) и предприятием "АПЦ" (исполнитель) подписан договор N 002-15 на разработку проекта межевания территории в координатах МСК-74 (т. 1, л.д. 114, 115; т. 2, л.д. 8, 9).
На основании письменного обращения ИП Карелиной от 15.02.2016 по платежному поручению от 19.02.2016 N 56 закрытое акционерное общество "Экспресс" перечислило на расчетный счет предприятия "АПЦ" 50 740 рублей в оплату работ по подготовке (разработке) проекта межевания территории (т. 2, л.д. 20, 21).
01 марта 2016 года ИП Карелина обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0507004:52, 74:36:0507004:60 (т. 2, л.д. 11).
30 марта 2016 года Администрацией вынесено распоряжение N 3450-с об утверждении градостроительного плана N RU74315000-0000000005799 земельного участка площадью 8239 кв. м по улице Труда, 157-А в Центральном районе города Челябинска (т. 2, л.д. 25-31).
Во исполнение договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011 ИП Карелина перечислила на соответствующий счет Комитета денежные средства в общей сумме 637 375 руб. (262 414 руб. + 374 961 руб.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены заверенные копии следующих платежных поручений: от 17.04.2015 N 042 на сумму 179 498 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015), от 03.07.2015 N 250 на сумму 82 916 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015) (т. 1, л.д. 71, 72); от 21.10.2015 N 473 на сумму 83 827 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015), от 18.12.2015 N 595 на сумму 83 827 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.12.2015), от 28.03.2016 N 185 на сумму 207 307 руб. (назначение платежа: арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.12.2016) (т. 2, л.д. 22-24).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Карелиной обязательств по внесению арендной платы, на не освоение ответчиком-арендатором земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании договорной неустойки, о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка).
Отказывая в удовлетворении искового требования о взыскании договорной неустойки, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды земельного участка. Арендодатель исполнил обязанность по передаче недвижимого имущества арендатору. В свою очередь, арендатор несвоевременно внес арендную плату за период пользования земельным участком с 16.09.2014 по 31.08.2015. По результатам проверки представленного Комитетом расчета размера задолженности суд пришел к выводу о том, что истец необоснованно применил завышенное значение ставки арендной платы (0,5% вместо 0,3%), в связи с чем произвел перерасчет. Суд пришел к выводу о том, что общий размер арендной платы за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 составляет 191 344 руб. 09 коп. Установив то обстоятельство, что по платежным поручениям от 17.04.2015 N 042 (на сумму 179 498 руб.), от 03.07.2015 N 250 (на сумму 82 916 руб.) ответчик перечислил истцу 262 414 руб., суд пришел к выводу о наличии на стороне предпринимателя переплаты в сумме 71 069 руб. 91 коп. В связи с этим суд произвел зачет задолженности по оплате неустойки и имеющейся на стороне ответчика переплаты.
Поскольку арендная плата за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 в полном объеме внесена предпринимателем в апреле и июле 2015 года, с учетом предусмотренных договором сроков платежей (до 01.10.2014, 20.12.2014, 01.04.2015, 01.07.2015, 01.10.2015), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по мотиву нарушения арендатором денежных обязательств. Суд первой инстанции указал, что требование о расторжении договора заявлено Комитетом за пределами разумного срока.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, заявленного истцом по мотиву не освоения ответчиком земельного участка, суд исходил из того, что для получения разрешения на строительство и непосредственно осуществления строительства капитального объекта необходимо соблюдение правил землепользования и застройки, требований градостроительного регламента, иной разрешительной документации, однако, в данном случае арендатор был лишен возможности осуществить строительство, поскольку длительный период времени не может быть утверждена документация по планировке и межеванию территории, в границах которой расположен арендуемый земельный участок. Суд также отметил, что градостроительный план земельного участка получен лишь в марте 2016 года.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Выводы арбитражного суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка являются верными, поскольку основаны на нормах материального права и надлежащей оценке представленных сторонами доказательств.
Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 указанного Кодекса).
В части оценки доводов Комитета о нарушении ИП Карелиной обязательств по внесению арендной платы арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В данном случае предупреждение о необходимости исполнении обязательств из договора аренды (письмо от 10.08.2015 N 17493) направлено Комитетом ИП Карелиной 10.08.2015 (т. 1, л.д. 30-32). В свою очередь, предложение расторгнуть договор (письмо от 25.09.2015 N 22067) направлено истцом ответчику 25.09.2015 (т. 1, л.д. 33-35).
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершение арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд первой инстанции установил, что с внесением ИП Карелиной 17.04.2015 платежа в сумме 179 498 руб. и 03.07.2015 платежа в сумме 82 916 руб. обязательство предпринимателя по оплате аренды земельного участка за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 (спорный период) прекратилось надлежащим исполнением.
Решение арбитражного суда первой инстанции в части установления размера ежеквартального денежного обязательства предпринимателя лица, участвующие в деле, не оспаривают.
При таких обстоятельствах, ни по состоянию на 10.08.2015, ни по состоянию на 25.09.2015 Комитет не имел законного права требовать от предпринимателя погашения задолженности по арендной плате.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание предусмотренные договором аренды сроки внесения ежеквартальных платежей (до 01.10.2014, 20.12.2014, 01.04.2015, 01.07.2015, 01.10.2015), цели заключения договора и предоставления земельного участка в аренду, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатор в разумный срок устранил нарушения в части необходимости внесения платы за пользование земельным участком.
Формальное наличие условий, поименованных в пункте 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаце 7 пункта 6.4 договора аренды, с учетом обстоятельств настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Доказательств несения органом местного самоуправления убытков, вызванных несвоевременным исполнением ИП Карелиной обязательств из договора аренды, Комитет не представил.
Тем самым, не имеется оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011 применительно к положениям пункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 7 пункта 6.4 договора аренды.
Допущенное ответчиком нарушение сроков внесения арендной платы существенным (то есть нарушением, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - подпункт 1 пункта 2 статьи 450 указанного Кодекса) признано быть не может. Арендная плата перечислена на соответствующий расчетный счет органа местного самоуправления, денежные средства поступили в бюджет.
Более того, арбитражный суд первой инстанции верно указал на то, что с учетом заявленного истцом спорного периода, за который, по расчетам Комитета, на стороне ИП Карелиной образовалась задолженность, требование о расторжении договора заявлено истцом за пределами разумного срока.
В части оценки доводов Комитета о не освоении ИП Карелиной земельного участка арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемой ситуации земельный участок предоставлен по договору аренды для целей строительства общественно-делового центра (1-ая очередь) (т. 1, л.д. 12).
На момент обращения Комитета с исковым заявлением в арбитражный суд фактически строительство общественно-делового центра не начато.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом (часть 1 статьи 51 указанного Кодекса).
К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, следующие документы: градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; материалы, содержащиеся в проектной документации (пункты 2, 3 части 7 статьи 51 названного Кодекса).
То есть до начала строительства ответчик должен был получить градостроительный план земельного участка (участков) и разработать проектную документацию строительства капитального объекта. Только после этого ответчик мог обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в отсутствие которого проведение строительных, строительно-монтажных работ не допускается.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (части 1, 2 статьи 44 указанного Кодекса).
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента); информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков (части 3, 4 статьи 44 указанного Кодекса).
По сути, на основе сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, осуществляется разработка проекта строительства капитального объекта.
В силу статей 41, 42, 43, частей 1, 2 статьи 44, части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план является элементом документации по планировке территории наряду с проектами планировки и межевания территории, более того, его содержание не должно противоречить проектам планировки и межевания территории.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41 указанного Кодекса). Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (часть 1 статьи 42 указанного Кодекса).
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
- - чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
- - положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории (часть 3 статьи 42 указанного Кодекса).
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 названного Кодекса).
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (части 1, 2, 3 статьи 43 указанного Кодекса).
Утверждение в установленном законом порядке проекта планировки и (или) проекта межевания территории неизбежно влечет за собой изменение обстоятельств и условий, при которых допускается и может быть осуществлено строительство капитальных объектов в границах земельных участков соответствующей территории. В частности, как указано выше, проект планировки территории предполагает выделение элементов планировочной структуры, установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Следовательно, до утверждения находящегося на стадии разработки либо рассмотрения проекта планировки и проекта межевания территории застройщик ограничен в разработке проектной документации, в разрешении принципиальных вопросов инвестирования в строительство крупного и дорогостоящего объекта.
Из материалов настоящего дела усматривается то обстоятельство, что первоначальный арендатор земельного участка (общество "СК "НЭП"), которому ИП Карелина с приобретением прав и обязанностей арендатора поручила разработку и утверждение документации по планировке территории, с 2005 года предпринимает попытки утвердить проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок, для целей осуществления строительства капитального объекта (т. 1, л.д. 128, 129, 132).
Распоряжениями от 17.02.2011 N 806, от 15.02.2012 N 754, то есть до заключения договора аренды с обществом "СК "НЭП", Администрация поручила Управлению обеспечить разработку документации по планировке территории, а также обеспечить проведение публичных слушаний.
29 октября 2012 года между обществом "СК "НЭП" (заказчик) и предприятием "АПЦ" (проектировщик) заключен договор на разработку документации по планировке территории.
В октябре 2013 года в отношении разработанной документации по планировке территории Управлением выдано свидетельство о соответствии документации правилам землепользования и застройки.
21 октября 2013 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний.
06 ноября 2013 года Администрация поручила Управлению обеспечить подготовку документации по планировке территории, а также обеспечить проведение публичных слушаний.
Согласно извещению Управления на 17.04.2014 назначено проведение публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории.
Постановлением Администрации от 21.07.2014 N 118-п документация по планировке территории отклонена от утверждения и направлена на доработку.
23 июля 2014 года общество "СК "НЭП" вновь обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило подготовить распоряжение о разработке документации по планировке территории.
15 сентября 2014 года Администрация вновь поручила Управлению обеспечить подготовку документации по планировке территории, а также обеспечить проведение публичных слушаний.
21 ноября 2014 года общество "СК "НЭП" обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило организовать проведение публичных слушаний.
В декабре 2014 года в отношении разработанной документации по планировке территории Управлением выдано свидетельство о соответствии проекта СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации".
28 мая 2015 года проведены публичные слушания. Принято решение рекомендовать к утверждению документацию по планировке территории с учетом высказанных замечаний и предложений.
Постановлением Администрации от 16.06.2016 N 113-п документация по планировке территории вновь отклонена от утверждения и направлена на доработку.
В ноябре 2015 года общество "СК "НЭП" (заказчик) обратилось к предприятию "АПЦ" (проектировщик) с просьбой откорректировать в соответствии с замечаниями проект планировки и межевания территории и дополнить его таблицей координат в системе МСК-74. Названными лицами заключен соответствующий договор.
До настоящего времени проект планировки соответствующей территории не утвержден.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Комитет не представил какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что неоднократные отказы в утверждении проекта планировки территории обусловлены исключительно действиями (бездействием) ИП Карелиной либо лица, которому ответчик поручила разработку и утверждение документации по планировке территории.
Из материалов настоящего арбитражного дела и дела N А76-28840/2015 следует, что для строительства общественно-делового центра ответчику в аренду предоставлены два смежных земельных участка (с кадастровыми номерами 74:36:0507004:52 (спорный по настоящему делу) и 74:36:0507004:60 (является предметом спора по делу N А76-28840/2015)).
Применительно к указанному арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости и градостроительным регламентом земельного участка, подготовленным Управлением в 2010 году, один из двух смежных земельных участков, предназначенных и предоставленных ИП Карелиной для строительства общественно-делового центра (земельный участок площадью 5889 кв. м с кадастровым номером 74:36:0507004:52) имеет следующий вид разрешенного использования: "для строительства общественно-делового центра (1ая очередь) после разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории" (т. 2, л.д. 1-5; судебные акты по делу N А76-28840/2015).
Также в пункте 2 распоряжения Администрации от 17.02.2011 N 806, которым решено предоставить обществу "СК "НЭП" в аренду под строительство указанные выше земельные участки, одновременно Управлению поручено обеспечение разработки документации по планировке территории в границах: Свердловский проспект - улица Труда - улица Красная - проспект Ленина в Центральном районе города Челябинска.
Данные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии у арендатора-застройщика возможности приступить к фактическому освоению земельного участка до утверждения в установленном законом порядке документации по планировке территории.
Кроме того, как отмечено ранее, среди условий предоставления земельного участка по спорному договору аренды указано: начало и завершение строительства объекта осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной в установленном порядке проектной документацией (абзац 11 пункта 3.1 договора аренды).
Между тем, истец не привел обоснование того, чем и какой срок строительства должен быть установлен для арендатора.
При этом срок действия спорного договора аренды еще не истек (до 12.03.2017 - т. 1, л.д. 23).
В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях ответчика нарушения условий договора в части необходимости использования земельного участка по целевому назначению.
Таким образом, не имеется оснований для расторжения договора аренды от 12.03.2012 серии УЗ номер 008934-К-2011 применительно к положениям подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 6.4 договора аренды.
Истец не обосновал наличие объективной необходимости в досрочном прекращении договорных правоотношений из спорной сделки (в целях соблюдения интересов муниципального образования).
Рассмотрев довод Комитета в части несогласия истца с отказом арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требования о взыскании с ИП Карелиной договорной неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной за период с 16.09.2014 по 31.08.2015 в общей сумме 11 724 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 3-6), арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений норм материального либо процессуального права в данной части.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6.3 договора от 12.03.2012 серии УЗ N 008934-К-2011 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик несвоевременно внес арендную плату, истец вправе требовать уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 6.3 договора аренды.
Вместе с тем, как указано выше, суд первой инстанции установил, что по платежным поручениям от 17.04.2015 N 042, от 03.07.2015 N 250 ответчик перечислил истцу 262 414 руб. В связи с этим на стороне ответчика возникла переплата за спорный период аренды. Размер переплаты составил 71 069 руб. 91 коп.
Данная сумма многократно превышает испрашиваемую Комитетом неустойку, начисленную за тот же период, за который начислена задолженность по арендной плате.
В такой ситуации, арбитражный суд первой инстанции правомерно заключил, что исковое требование Комитета о взыскании с ИП Карелиной договорной неустойки погашено за счет имеющейся переплаты по основному денежному обязательству.
Арбитражный суд апелляционной инстанции также учитывает то обстоятельство, что согласно материалам настоящего дела во исполнение договора аренды от 12.03.2012 N 008934-К-2011 ИП Карелина перечислила на соответствующий счет Комитета 637 375 руб. (т. 1, л.д. 71, 72; т. 2, л.д. 22-24). Часть указанной суммы (374 961 руб.) в соответствии с назначением платежей и погашением спорной задолженности (за период с 16.09.2014 по 31.08.2015) направлена на оплату аренды за период с 01.09.2015 по 31.12.2016.
С учетом изложенного выше арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Комитета к ИП Карелиной о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, а также о взыскании договорной неустойки.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, в силу чего отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2016 по делу N А76-28841/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)