Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей: Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Кандейкин Е.Г., по доверенности от 29.10.2015 года,
от ответчиков - Администрации г.о. Подольск Московской области - Семичастнова А.В., по доверенности N 132/1 от 31.12.2015 года,
от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск - Семичастнова А.В., по доверенности N 6 от 29.01.2016 года,
рассмотрев апелляционную жалобу Администрации Городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.2016 по делу N А41-93750/15 пол иску ООО "Архимед" к Администрации г.о. Подольск Московской области, Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск об урегулировании условий договора купли-продажи,
установил:
ООО "Архимед" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г.о Подольск Московской области, Администрации г.о. Подольск Московской области (далее - ответчики) со следующими требованиями (с учетом изменения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ):
обязать Администрацию г. Подольска Московской области поручить Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска заключить с ООО "Архимед" договор купли-продажи помещения, назначение: нежилое, общей площадью 74,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1, по цене 2 904 000 руб. 00 коп. без учета НДС, а именно:
- изложить пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Маковеевой С.В. от 27.01.2016 года по делу А41-93750/2015 и составляет 2 904 000 (два миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС;
- изложить п. 4.3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: первый платеж составляет 48 400 (сорок восемь тысяч четыреста) рублей и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора;
- изложить пункт 4.3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: на сумму денежных средств 2 855 600 (два миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 30 сентября 2015 года - дату опубликования в газете "Подольский рабочий" от 30 сентября 2015 г. N 73 (19421) объявления о продаже имущества. По состоянию на 30 сентября 2015 года ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации составляет 8,25%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01.04.2016 по делу N А41-93750/15 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Администрация г.о. Подольск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая обжалуемый судебный акт незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 51 - 52).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Из материалов дела следует, что 28.09.2015 вынесено Постановление Главы города Подольска N 1628-п "О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1 (т. 1 л.д. 42 - 43).
В соответствии с указанным Постановлением Комитету имущественных и земельных отношений поручено заключить договор купли-продажи с обществом и цена, подлежащего приватизации имущества равна его рыночной стоимости - 5 415 362 руб. (п. 1.2 и п. 2 Постановления).
08.10.2015 в адрес общества направлено письмо N 31/3604 исх. (т. 1 л.д. 36) с предложением заключить договор купли-продажи по цене 5 415 362 руб. К письму приложены договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с которым стоимость имущества составляет 5 415 362 руб. (п. 4.1 договора), а также график платежей основного долга и процентов, рассчитанный исходя из стоимости оценки выкупаемого имущества.
Общество, посчитав недостоверной стоимость имущества, определенную по заказу администрации, обратилось к независимому эксперту.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества N 334 от 22 октября 2015 года (т. 1 л.д. 44 - 104) итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1, определенная на 22.10.2015, составляет без учета НДС 2 699 041 руб. 53 коп.
03.11.2015 общество направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору, предложив изложить пункты договора в редакции покупателя, исходя из цены помещения 2 699 041 руб. 53 коп. (т. 1 л.д. 105).
11.11.2015 обществом от Комитета имущественных и земельных отношений получено письмо N 31/24/7799-41отв с отказом во внесении изменений в договор купли-продажи о цене, отчуждаемого помещения (т. 1 л.д. 106).
Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не было согласовано сторонами, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
Также абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда согласно настоящему Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно.
Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиками преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
Положениями п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.2008 г. N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Ответчик, руководствуясь при подготовке проекта договора отчетом независимого оценщика от 25.08.2015 N 08-15/31м об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, установил цену продаваемого имущества в размере 5 415 632 руб.
Истец, посчитав данную сумму недостоверной и значительно завышенной, а также определенной без учета реального состояния и местоположения спорного объекта, направил ответчику протокол разногласий с предложением установить выкупную цену согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества N 334 от 22 октября 2015 года, которая составляет 2 699 041 руб. 53 коп.
Таким образом, между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 г. N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В силу ч. 1 ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Согласно ст. 12 названного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Согласно экспертному заключению, представленному экспертом Маковеевой С.С. (т. 2 л.д. 2 - 30), рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 2 904 000 (два миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС.
Также эксперт Маковеева С.С., вызванная арбитражным судом в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ, в судебном заседании подтвердила выводы, сделанные в экспертном заключении, и отклонила замечания, высказанные ответчиком относительно содержания экспертного заключения.
Ответчик не представил доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254.
Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.
Таким образом, судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 названного Кодекса сведения.
Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованны. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта Маковеева С.С. у суда не имеется.
Экспертное заключение проверено судом, признано обоснованным. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.
При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом, с учетом экспертного заключения и положений ст. 146 НК РФ, в сумме 2 904 000 руб.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии возможности урегулировать разногласия по договору по цене продажи помещения, которая составляет 2 904 000 (два миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС.
Возражения ответчика о том, что правильным является отчет об оценке, проведенный Администрацией г.о. Подольск Московской области, являются несостоятельными.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Ответчик не представил в материалы дела указанный в апелляционной жалобе отчет независимого оценщика от 25.08.2015 N 08-15/31м, в связи с чем у суда отсутствовала возможность ознакомиться с ним, а также оценить законность, достоверность и обоснованность сделанных в нем выводов.
В то же время, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований усомниться в достоверности экспертизы, проведенной по определению арбитражного суда Маковеевой С.С.
Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта должна быть использована экспертиза, проведенная Маковеевой С.С.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, нормам процессуального и материального права, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб отклоняются арбитражным судом апелляционной инстанции как необоснованные.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.16 года по делу N А41-93750/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2016 N 10АП-7018/2016 ПО ДЕЛУ N А41-93750/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу N А41-93750/15
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей: Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Кандейкин Е.Г., по доверенности от 29.10.2015 года,
от ответчиков - Администрации г.о. Подольск Московской области - Семичастнова А.В., по доверенности N 132/1 от 31.12.2015 года,
от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск - Семичастнова А.В., по доверенности N 6 от 29.01.2016 года,
рассмотрев апелляционную жалобу Администрации Городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.2016 по делу N А41-93750/15 пол иску ООО "Архимед" к Администрации г.о. Подольск Московской области, Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск об урегулировании условий договора купли-продажи,
установил:
ООО "Архимед" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г.о Подольск Московской области, Администрации г.о. Подольск Московской области (далее - ответчики) со следующими требованиями (с учетом изменения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ):
обязать Администрацию г. Подольска Московской области поручить Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска заключить с ООО "Архимед" договор купли-продажи помещения, назначение: нежилое, общей площадью 74,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1, по цене 2 904 000 руб. 00 коп. без учета НДС, а именно:
- изложить пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Маковеевой С.В. от 27.01.2016 года по делу А41-93750/2015 и составляет 2 904 000 (два миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС;
- изложить п. 4.3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: первый платеж составляет 48 400 (сорок восемь тысяч четыреста) рублей и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора;
- изложить пункт 4.3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: на сумму денежных средств 2 855 600 (два миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 30 сентября 2015 года - дату опубликования в газете "Подольский рабочий" от 30 сентября 2015 г. N 73 (19421) объявления о продаже имущества. По состоянию на 30 сентября 2015 года ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации составляет 8,25%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01.04.2016 по делу N А41-93750/15 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Администрация г.о. Подольск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая обжалуемый судебный акт незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 51 - 52).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Из материалов дела следует, что 28.09.2015 вынесено Постановление Главы города Подольска N 1628-п "О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1 (т. 1 л.д. 42 - 43).
В соответствии с указанным Постановлением Комитету имущественных и земельных отношений поручено заключить договор купли-продажи с обществом и цена, подлежащего приватизации имущества равна его рыночной стоимости - 5 415 362 руб. (п. 1.2 и п. 2 Постановления).
08.10.2015 в адрес общества направлено письмо N 31/3604 исх. (т. 1 л.д. 36) с предложением заключить договор купли-продажи по цене 5 415 362 руб. К письму приложены договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с которым стоимость имущества составляет 5 415 362 руб. (п. 4.1 договора), а также график платежей основного долга и процентов, рассчитанный исходя из стоимости оценки выкупаемого имущества.
Общество, посчитав недостоверной стоимость имущества, определенную по заказу администрации, обратилось к независимому эксперту.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества N 334 от 22 октября 2015 года (т. 1 л.д. 44 - 104) итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1, определенная на 22.10.2015, составляет без учета НДС 2 699 041 руб. 53 коп.
03.11.2015 общество направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору, предложив изложить пункты договора в редакции покупателя, исходя из цены помещения 2 699 041 руб. 53 коп. (т. 1 л.д. 105).
11.11.2015 обществом от Комитета имущественных и земельных отношений получено письмо N 31/24/7799-41отв с отказом во внесении изменений в договор купли-продажи о цене, отчуждаемого помещения (т. 1 л.д. 106).
Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не было согласовано сторонами, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
Также абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда согласно настоящему Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно.
Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиками преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
Положениями п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.2008 г. N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Ответчик, руководствуясь при подготовке проекта договора отчетом независимого оценщика от 25.08.2015 N 08-15/31м об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, установил цену продаваемого имущества в размере 5 415 632 руб.
Истец, посчитав данную сумму недостоверной и значительно завышенной, а также определенной без учета реального состояния и местоположения спорного объекта, направил ответчику протокол разногласий с предложением установить выкупную цену согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества N 334 от 22 октября 2015 года, которая составляет 2 699 041 руб. 53 коп.
Таким образом, между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 г. N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В силу ч. 1 ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Согласно ст. 12 названного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Согласно экспертному заключению, представленному экспертом Маковеевой С.С. (т. 2 л.д. 2 - 30), рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 2 904 000 (два миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС.
Также эксперт Маковеева С.С., вызванная арбитражным судом в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ, в судебном заседании подтвердила выводы, сделанные в экспертном заключении, и отклонила замечания, высказанные ответчиком относительно содержания экспертного заключения.
Ответчик не представил доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254.
Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.
Таким образом, судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 названного Кодекса сведения.
Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованны. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта Маковеева С.С. у суда не имеется.
Экспертное заключение проверено судом, признано обоснованным. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.
При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом, с учетом экспертного заключения и положений ст. 146 НК РФ, в сумме 2 904 000 руб.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии возможности урегулировать разногласия по договору по цене продажи помещения, которая составляет 2 904 000 (два миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС.
Возражения ответчика о том, что правильным является отчет об оценке, проведенный Администрацией г.о. Подольск Московской области, являются несостоятельными.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Ответчик не представил в материалы дела указанный в апелляционной жалобе отчет независимого оценщика от 25.08.2015 N 08-15/31м, в связи с чем у суда отсутствовала возможность ознакомиться с ним, а также оценить законность, достоверность и обоснованность сделанных в нем выводов.
В то же время, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований усомниться в достоверности экспертизы, проведенной по определению арбитражного суда Маковеевой С.С.
Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта должна быть использована экспертиза, проведенная Маковеевой С.С.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, нормам процессуального и материального права, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб отклоняются арбитражным судом апелляционной инстанции как необоснованные.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.16 года по делу N А41-93750/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)