Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уполномоченный орган (арендодатель) указал на уклонение арендаторов от подписания соглашения об установлении нового размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Татариновой И.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" (далее - общество "Автовокзалы Оренбуржья") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Автовокзалы Оренбуржья" - Тингаев Д.Н. (доверенность от 23.10.2014).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Автовокзалы Оренбуржья", обществу с ограниченной ответственностью "Информсервис" (далее - общество "Информсервис") о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70 в редакции, указанной в письмах Министерства от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК12-15-9206.
Решением суда от 22.01.2016 (судья Кофанова Н.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Федина Г.А., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Автовокзалы Оренбуржья" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на нарушение ст. 424, 450, 452, 425, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 39.7, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что Министерством выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку, во-первых, в случае неуплаты арендной платы в полном размере истец может обратиться за ее взысканием, для этого не обязательно вносить изменения в договор аренды, так как арендная плата за земельный участок является регулируемой. Во-вторых, суд изменил размер арендной платы за прошедший период, то есть, начиная с 24.04.2015, что противоречит п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению общества "Автовокзалы Оренбуржья", согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом изменения кадастровой стоимости. Следовательно, вопрос о применении измененной арендной платы мог подниматься только в 2016 году, тогда как в 2015 году, в котором произошло обращение в суд, нарушение прав истца отсутствовало.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством (арендодатель) и обществом "Автовокзалы Оренбуржья" (арендатор), обществом "Информсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, с кадастровым номером 56:44:04361007:2, площадью 9 833 кв. м, имеющий местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание - пригородный автовокзал N 10.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на пять лет с даты подписания договора.
В п. 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что на основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с даты окончания периода взыскания за пользование земельным участком в соответствии с решениями Арбитражного суда Оренбургской области: для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - с 13.08.2014 (Дело N А47-2681/2014); для общества "Информсервис" - с 27.08.2014 (Дело N А47-2678/2014).
Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" и составляет в год 131 036 руб. 53 коп., в том числе: - для общества "Автовокзалы Оренбуржья" в сумме 108 620 руб. 60 коп.; - для общества "Информсервис" - в сумме 22 415 руб. 93 коп.
Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что арендная плата за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 82 398 руб. 88 коп., в том числе: для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 69 015 руб. 90 коп.; для общества "Информсервис" - за период с 27.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 13 382 руб. 98 коп., подлежит внесению арендаторами в течение двадцати дней с момента подписания договора аренды.
В дальнейшем арендная плата подлежит перечислению арендаторами ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца равными долями в размере: для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - 9 051 руб. 67 коп.; для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - 1 867 руб. 99 коп.
Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится. Изменение арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Изменение арендной платы осуществляется также: в случае внесения Правительством Оренбургской области изменений и (или) дополнений в установленный порядок; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования); по основаниям, установленным федеральным и областным законодательством, договором аренды земельного участка.
В соответствии с п. 6.1 договора аренды от 26.03.2015 N 06-03-11/70 все изменения и (или) дополнения к данному договору оформляются письменно, дополнительными соглашениями сторон.
Распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 приведен в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург". Земельному участку с кадастровым номером 56:44:0431007:2 установлены новые виды разрешенного использования - автомобильный транспорт, код 7.2 (11 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), деловое управление, код 4.1 (7 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), магазины, код 4.4 (5 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области").
Согласно письму филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области от 26.05.2015 N 1869-3 сведения об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 внесены в государственный кадастр недвижимости 24.04.2015.
Письмами от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК-12-15/9206 Министерство направляло арендаторам проекты дополнительного соглашения к договору аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка и установления нового размера арендной платы с 24.04.2015.
Ссылаясь на то, что арендаторы уклонилось от подписания дополнительного соглашения, Министерство обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что новая кадастровая стоимость земельного участка как одна из составляющих расчета арендной платы подлежит применению с момента изменения вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, согласно п. 3.5 договора аренды ответчик обязан заключить дополнительное соглашение в связи с изменением арендной платы.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Пунктом 19 указанного постановления разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
В соответствии ст. 70 Земельным кодексом Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В силу ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи (определения рыночной стоимости земельного участка).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила N 316), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13 Правил N 316).
Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).
В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 2.6 Методических указаний).
Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования.
В силу ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, действующее законодательство предъявляет определенные требования к порядку изменения характеристик земельных участков и учета этих изменений для использования земельных участков в гражданском обороте. Учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 818/14).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, в котором размер арендной платы определен в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, распоряжение Министерства от 14.04.2015 N 911-р которым изменены виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 и установлены новые в соответствии с 5, 7 и 11 группой видов разрешенного использования, указанной в приложении 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области", кадастровый паспорт указанного земельного участка, из которого следует, что соответствующие изменения внесены не позднее 24.04.2015, суды пришли к обоснованному выводу, что Министерство вправе требовать от ответчиков внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы с 24.04.2015.
Доводы заявителя кассационной инстанции о ненадлежащем способе защите рассмотрены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены со ссылкой на правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, а также как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку изменение условий договора в части изменения регулируемой цены направлено на приведение условий договора аренды в соответствии с требованиями нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы.
Ссылка общества "Автовокзалы Оренбуржья" на п. 9 постановления N 582 отклоняется, поскольку согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.08.2016 N Ф09-6673/16 ПО ДЕЛУ N А47-9515/2015
Требование: О понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уполномоченный орган (арендодатель) указал на уклонение арендаторов от подписания соглашения об установлении нового размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2016 г. N Ф09-6673/16
Дело N А47-9515/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Татариновой И.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" (далее - общество "Автовокзалы Оренбуржья") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Автовокзалы Оренбуржья" - Тингаев Д.Н. (доверенность от 23.10.2014).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Автовокзалы Оренбуржья", обществу с ограниченной ответственностью "Информсервис" (далее - общество "Информсервис") о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70 в редакции, указанной в письмах Министерства от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК12-15-9206.
Решением суда от 22.01.2016 (судья Кофанова Н.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Федина Г.А., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Автовокзалы Оренбуржья" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на нарушение ст. 424, 450, 452, 425, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 39.7, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что Министерством выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку, во-первых, в случае неуплаты арендной платы в полном размере истец может обратиться за ее взысканием, для этого не обязательно вносить изменения в договор аренды, так как арендная плата за земельный участок является регулируемой. Во-вторых, суд изменил размер арендной платы за прошедший период, то есть, начиная с 24.04.2015, что противоречит п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению общества "Автовокзалы Оренбуржья", согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом изменения кадастровой стоимости. Следовательно, вопрос о применении измененной арендной платы мог подниматься только в 2016 году, тогда как в 2015 году, в котором произошло обращение в суд, нарушение прав истца отсутствовало.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством (арендодатель) и обществом "Автовокзалы Оренбуржья" (арендатор), обществом "Информсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, с кадастровым номером 56:44:04361007:2, площадью 9 833 кв. м, имеющий местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание - пригородный автовокзал N 10.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на пять лет с даты подписания договора.
В п. 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что на основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с даты окончания периода взыскания за пользование земельным участком в соответствии с решениями Арбитражного суда Оренбургской области: для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - с 13.08.2014 (Дело N А47-2681/2014); для общества "Информсервис" - с 27.08.2014 (Дело N А47-2678/2014).
Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" и составляет в год 131 036 руб. 53 коп., в том числе: - для общества "Автовокзалы Оренбуржья" в сумме 108 620 руб. 60 коп.; - для общества "Информсервис" - в сумме 22 415 руб. 93 коп.
Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что арендная плата за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 82 398 руб. 88 коп., в том числе: для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 69 015 руб. 90 коп.; для общества "Информсервис" - за период с 27.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 13 382 руб. 98 коп., подлежит внесению арендаторами в течение двадцати дней с момента подписания договора аренды.
В дальнейшем арендная плата подлежит перечислению арендаторами ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца равными долями в размере: для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - 9 051 руб. 67 коп.; для общества "Автовокзалы Оренбуржья" - 1 867 руб. 99 коп.
Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится. Изменение арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Изменение арендной платы осуществляется также: в случае внесения Правительством Оренбургской области изменений и (или) дополнений в установленный порядок; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования); по основаниям, установленным федеральным и областным законодательством, договором аренды земельного участка.
В соответствии с п. 6.1 договора аренды от 26.03.2015 N 06-03-11/70 все изменения и (или) дополнения к данному договору оформляются письменно, дополнительными соглашениями сторон.
Распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 приведен в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург". Земельному участку с кадастровым номером 56:44:0431007:2 установлены новые виды разрешенного использования - автомобильный транспорт, код 7.2 (11 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), деловое управление, код 4.1 (7 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), магазины, код 4.4 (5 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области").
Согласно письму филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области от 26.05.2015 N 1869-3 сведения об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 внесены в государственный кадастр недвижимости 24.04.2015.
Письмами от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК-12-15/9206 Министерство направляло арендаторам проекты дополнительного соглашения к договору аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка и установления нового размера арендной платы с 24.04.2015.
Ссылаясь на то, что арендаторы уклонилось от подписания дополнительного соглашения, Министерство обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что новая кадастровая стоимость земельного участка как одна из составляющих расчета арендной платы подлежит применению с момента изменения вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, согласно п. 3.5 договора аренды ответчик обязан заключить дополнительное соглашение в связи с изменением арендной платы.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Пунктом 19 указанного постановления разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
В соответствии ст. 70 Земельным кодексом Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В силу ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи (определения рыночной стоимости земельного участка).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила N 316), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13 Правил N 316).
Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).
В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 2.6 Методических указаний).
Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования.
В силу ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, действующее законодательство предъявляет определенные требования к порядку изменения характеристик земельных участков и учета этих изменений для использования земельных участков в гражданском обороте. Учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 818/14).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, в котором размер арендной платы определен в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, распоряжение Министерства от 14.04.2015 N 911-р которым изменены виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 и установлены новые в соответствии с 5, 7 и 11 группой видов разрешенного использования, указанной в приложении 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области", кадастровый паспорт указанного земельного участка, из которого следует, что соответствующие изменения внесены не позднее 24.04.2015, суды пришли к обоснованному выводу, что Министерство вправе требовать от ответчиков внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы с 24.04.2015.
Доводы заявителя кассационной инстанции о ненадлежащем способе защите рассмотрены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены со ссылкой на правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, а также как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку изменение условий договора в части изменения регулируемой цены направлено на приведение условий договора аренды в соответствии с требованиями нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы.
Ссылка общества "Автовокзалы Оренбуржья" на п. 9 постановления N 582 отклоняется, поскольку согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)