Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.02.2016 по делу N А11-10534/2015, принятое судьей Кочешковой М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области о взыскании 6 980 449 руб. 04 коп., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Общество с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" (далее - ООО "Бэлла Вита", Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области (далее - Комитет) о взыскании переплаты по арендным платежам в сумме 6 980 449 руб. 04 коп., перечисленных за период с 11.08.2009 по 16.06.2015 на основании договора от 25.06.2008 N 50-08.
Решением от 03.02.2016 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 6 980 449 руб. 04 коп. и государственную пошлину в сумме 57 902 руб. 25 коп.
Не согласившись с принятым по делу решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По мнению заявителя, осуществленный арендатором капитальный ремонт арендуемого помещения представляет собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Заявленное истцом требование материального характера, по своей сути, направлено на возмещение стоимости произведенного капитального ремонта арендуемого помещения, то есть возмещение стоимости неотделимых улучшений, в силу положений заключенного договора являющихся собственностью арендодателя и не подлежащих возмещению арендатору.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему указал на несостоятельность доводов заявителя и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016, от 26.05.2016 и от 16.06.2016.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.06.2008 между сторонами по делу заключен договор N 50-08 аренды помещения, являющегося муниципальной собственностью Александровского района, в соответствии с которым арендодатель (ответчик) сдает, а арендатор (истец) принимает в аренду здание государственной налоговой инспекции по Александровскому району (далее по тексту - помещение), расположенное по адресу: Владимирская, область, г. Александров, ул. Ленина д. 61, общей площадью 274.4 кв. м. Цель использования помещения - ресторан (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора помещение, сданное в аренду, находится в муниципальной собственности Александровского района на основании решения Совета народных депутатов г. Александрова Владимирской области от 21.12.2001 N 300 и передаточного акта от 20.01.2002, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, и в течение всего срока действия договора остается у арендатора во временном пользовании.
Срок его действия установлен 4 года 360 дней с момента государственной регистрации. Договор прекращает свое действие по окончании его срока при письменном предупреждении одной стороны другой за шестьдесят дней, после чего освобождает помещение и сдает его арендодателю по приемо-сдаточному акту. Если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора в порядке, установленном пунктом 5.1 договора, договор считается продленным на такой же срок (пункты 1.4, 5.1, 5.2 договора).
Вышеуказанное помещение было передано ответчиком истцу по передаточному акту от 01.07.2008.
На основании пункта 3.1 договора за пользование помещением арендатор производит оплату в размере 31 630 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц 10 числа текущего месяца.
В пунктах 2.2.3, 2.2.15 договора установлено, что арендатор обязан: производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора по письменному соглашению сторон. В случае проведения капитального ремонта, в связи с естественным износом помещения, затраты на его проведение могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы, в соответствии с действующими нормативными документами, при наличии сметы, согласованной арендодателем, и акта приема выполненных работ, подписанного сторонами; в срок не позднее 1 года, с момента подписания настоящего договора, выполнить инженерное обследование здания, передаваемого в аренду, и разработать проектно-сметную документацию на восстановительные работы.
Как указал истец, в соответствии с указанными условиями договора и действующими градостроительными требованиями арендатором за свой счет был проведен капитальный ремонт арендуемого здания. Постановлением главы муниципального образования город Александров Владимирской области от 17.11.2010 N 530 "О разрешении ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией здания памятника архитектуры "Дом купцов Растворовых", приспособленного под кафе на 40 мест по ул. Ленина, дом N 61, разрешен ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией вышеуказанного здания. На основании данного постановления 17.11.2010 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU33501101-35. Размер затрат на реконструкцию по договору аренды от 25.06.2008 N 50-08 составил сумму 12 269 550 руб.
Решениями Александровского третейского суда от 11.03.2013 по делу N 2-30, от 28.11.2013 по делу N 2-35 удовлетворены исковые требования ООО "Бэлла Вита" о зачете в порядке пункта 2.2.3 договора от 25.06.2008 N 50-08 затрат за проведенный капитальный ремонт арендованного здания в счет арендной платы на сумму 6 464 216 руб., на сумму 5 305 334 руб. (соответственно).
В соответствии с вступившими в законную силу определениями Арбитражного суда Владимирской области от 21.05.2013 по делу N А11-2618/2013, от 13.10.2014 по делу N А11-6881/2014, на основании вышеуказанных решений третейского суда, выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решений третейского суда.
17.04.2015 ООО "Бэлла Вита" обратилось к Комитету с заявлением о прекращении вышеуказанного договора аренды в связи с окончанием срока его действия и отказом от продления договора, а также с просьбой оформить документы на прием-передачу арендованного имущества и произвести расчет по вышеуказанному договору.
Истец сообщил, что данное письмо ответчик оставил без внимания.
15.06.2015 ООО "Бэлла Вита" сообщило Комитету об освобождении вышеназванного объекта недвижимости и подготовке его к передаче арендодателю.
15.06.2015 между ООО "Бэлла Вита" и Комитетом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.06.2008 N 50-08, согласно которому стороны договорились: с 01.11.2010 считать площадь помещения равной - 313,2 кв. м; за период с 01.11.2010 по 15.06.2015 начислить арендную плату за дополнительную площадь в размере - 590 746 руб.; расторгнуть с 15.06.2015 договор аренды от 25.06.2008 N 50-08.
01.08.2015 арендуемое помещение было возвращено истцом ответчику по передаточному акту.
Истец указал, что, по данным Комитета, с 11.08.2009 по 16.06.2015 арендная плата по вышеуказанному договору начислена в сумме 5 289 100 руб. 96 коп.; оплачено истцом за период аренды (зачет затрат) 12 269 550 руб.; переплата составляет 6 980 449 руб. 04 коп.
Невозврат ответчиком суммы переплаты в размере 6 980 449 руб. 04 коп., перечисленной в счет арендных платежей за период с 11.08.2009 по 16.06.2015 на основании договора от 25.06.2008 N 50-08, послужил Обществу основанием для обращения в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факт передачи ответчиком истцу имущества в аренду, зачет денежных средств за проведение капитального ремонта здания в счет арендных платежей, наличие и размер переплаты задолженности по уплате арендных платежей подтверждены документально.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как указал истец и не оспаривается ответчиком, Общество произвело капитальный ремонт объекта аренды на сумму 12 269 550 руб.
Исходя из имеющихся в деле документов, осуществленный арендатором капитальный ремонт представляет собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Доказательств обратного в деле не имеется.
Из условий заключенного сторонами договора следует, что арендодатель не обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения (пункт 2.1.2 договора).
Обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора, в силу пункта 2.2.3 договора возложена на арендатора.
Пунктами 2.2.4, 2.2.9, 2.2.10 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя. По истечении срока настоящего договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие неотъемлемую принадлежность помещения. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, не отделимые без вреда для помещения, арендатор не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.
Сторонами подписано дополнительное соглашение от 15.06.2015 о расторжении договора аренды с 15.06.2015.
С учетом изложенного, оценив условия договора аренды в совокупности, учитывая факт досрочного расторжения договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у арендодателя обязанности по возмещению затрат на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
В обоснование иска истец ссылается на имеющую место переплату по арендным платежам в сумме 6 980 449 руб. 04 коп., перечисленных за период с 11.08.2009 по 16.06.2015.
Вместе с тем, доказательств фактического внесения арендных платежей в большем размере, чем начислено ответчиком, в деле не имеется.
Заключенное сторонами соглашение о расторжении договора также не содержит указания на наличие со стороны истца переплаты по арендным платежам.
Ссылка истца на решения Александровского третейского суда несостоятельна.
Из материалов дела следует, что пунктом 2.2.3 договора установлена возможность возмещения затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы.
Истец воспользовался своим правом и решениями Александровского третейского суда от 11.03.2013 по делу N 2-30, от 28.11.2013 по делу N 2-35, удовлетворены исковые требования Общества о зачете в порядке пункта 2.2.3 договора затрат на капитальный ремонт арендованного здания в счет арендной платы.
По данным Комитета, за период с 11.08.2009 по 16.06.2015 начислена арендная плата в сумме 5 289 100 руб. 96 коп., что Обществом не оспаривается.
В рамках рассматриваемого дела истцом фактически предъявлена к взысканию сумма, составляющая разницу между размером затрат на капитальный ремонт и размером начисленной по договору арендной платы.
Принимая во внимание вышеизложенное, изучив и проанализировав имеющиеся в деле доказательства, с учетом условий договора, суд апелляционной инстанции находит доводы заявителя жалобы обоснованными и считает, что исковые требования по указанным истцом основаниям удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а апелляционная жалоба Комитета удовлетворяется.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.02.2016 по делу N А11-10534/2015 отменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2016 ПО ДЕЛУ N А11-10534/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. по делу N А11-10534/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.02.2016 по делу N А11-10534/2015, принятое судьей Кочешковой М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области о взыскании 6 980 449 руб. 04 коп., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" (далее - ООО "Бэлла Вита", Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области (далее - Комитет) о взыскании переплаты по арендным платежам в сумме 6 980 449 руб. 04 коп., перечисленных за период с 11.08.2009 по 16.06.2015 на основании договора от 25.06.2008 N 50-08.
Решением от 03.02.2016 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 6 980 449 руб. 04 коп. и государственную пошлину в сумме 57 902 руб. 25 коп.
Не согласившись с принятым по делу решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По мнению заявителя, осуществленный арендатором капитальный ремонт арендуемого помещения представляет собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Заявленное истцом требование материального характера, по своей сути, направлено на возмещение стоимости произведенного капитального ремонта арендуемого помещения, то есть возмещение стоимости неотделимых улучшений, в силу положений заключенного договора являющихся собственностью арендодателя и не подлежащих возмещению арендатору.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему указал на несостоятельность доводов заявителя и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016, от 26.05.2016 и от 16.06.2016.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.06.2008 между сторонами по делу заключен договор N 50-08 аренды помещения, являющегося муниципальной собственностью Александровского района, в соответствии с которым арендодатель (ответчик) сдает, а арендатор (истец) принимает в аренду здание государственной налоговой инспекции по Александровскому району (далее по тексту - помещение), расположенное по адресу: Владимирская, область, г. Александров, ул. Ленина д. 61, общей площадью 274.4 кв. м. Цель использования помещения - ресторан (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора помещение, сданное в аренду, находится в муниципальной собственности Александровского района на основании решения Совета народных депутатов г. Александрова Владимирской области от 21.12.2001 N 300 и передаточного акта от 20.01.2002, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, и в течение всего срока действия договора остается у арендатора во временном пользовании.
Срок его действия установлен 4 года 360 дней с момента государственной регистрации. Договор прекращает свое действие по окончании его срока при письменном предупреждении одной стороны другой за шестьдесят дней, после чего освобождает помещение и сдает его арендодателю по приемо-сдаточному акту. Если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора в порядке, установленном пунктом 5.1 договора, договор считается продленным на такой же срок (пункты 1.4, 5.1, 5.2 договора).
Вышеуказанное помещение было передано ответчиком истцу по передаточному акту от 01.07.2008.
На основании пункта 3.1 договора за пользование помещением арендатор производит оплату в размере 31 630 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц 10 числа текущего месяца.
В пунктах 2.2.3, 2.2.15 договора установлено, что арендатор обязан: производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора по письменному соглашению сторон. В случае проведения капитального ремонта, в связи с естественным износом помещения, затраты на его проведение могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы, в соответствии с действующими нормативными документами, при наличии сметы, согласованной арендодателем, и акта приема выполненных работ, подписанного сторонами; в срок не позднее 1 года, с момента подписания настоящего договора, выполнить инженерное обследование здания, передаваемого в аренду, и разработать проектно-сметную документацию на восстановительные работы.
Как указал истец, в соответствии с указанными условиями договора и действующими градостроительными требованиями арендатором за свой счет был проведен капитальный ремонт арендуемого здания. Постановлением главы муниципального образования город Александров Владимирской области от 17.11.2010 N 530 "О разрешении ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией здания памятника архитектуры "Дом купцов Растворовых", приспособленного под кафе на 40 мест по ул. Ленина, дом N 61, разрешен ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией вышеуказанного здания. На основании данного постановления 17.11.2010 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU33501101-35. Размер затрат на реконструкцию по договору аренды от 25.06.2008 N 50-08 составил сумму 12 269 550 руб.
Решениями Александровского третейского суда от 11.03.2013 по делу N 2-30, от 28.11.2013 по делу N 2-35 удовлетворены исковые требования ООО "Бэлла Вита" о зачете в порядке пункта 2.2.3 договора от 25.06.2008 N 50-08 затрат за проведенный капитальный ремонт арендованного здания в счет арендной платы на сумму 6 464 216 руб., на сумму 5 305 334 руб. (соответственно).
В соответствии с вступившими в законную силу определениями Арбитражного суда Владимирской области от 21.05.2013 по делу N А11-2618/2013, от 13.10.2014 по делу N А11-6881/2014, на основании вышеуказанных решений третейского суда, выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решений третейского суда.
17.04.2015 ООО "Бэлла Вита" обратилось к Комитету с заявлением о прекращении вышеуказанного договора аренды в связи с окончанием срока его действия и отказом от продления договора, а также с просьбой оформить документы на прием-передачу арендованного имущества и произвести расчет по вышеуказанному договору.
Истец сообщил, что данное письмо ответчик оставил без внимания.
15.06.2015 ООО "Бэлла Вита" сообщило Комитету об освобождении вышеназванного объекта недвижимости и подготовке его к передаче арендодателю.
15.06.2015 между ООО "Бэлла Вита" и Комитетом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.06.2008 N 50-08, согласно которому стороны договорились: с 01.11.2010 считать площадь помещения равной - 313,2 кв. м; за период с 01.11.2010 по 15.06.2015 начислить арендную плату за дополнительную площадь в размере - 590 746 руб.; расторгнуть с 15.06.2015 договор аренды от 25.06.2008 N 50-08.
01.08.2015 арендуемое помещение было возвращено истцом ответчику по передаточному акту.
Истец указал, что, по данным Комитета, с 11.08.2009 по 16.06.2015 арендная плата по вышеуказанному договору начислена в сумме 5 289 100 руб. 96 коп.; оплачено истцом за период аренды (зачет затрат) 12 269 550 руб.; переплата составляет 6 980 449 руб. 04 коп.
Невозврат ответчиком суммы переплаты в размере 6 980 449 руб. 04 коп., перечисленной в счет арендных платежей за период с 11.08.2009 по 16.06.2015 на основании договора от 25.06.2008 N 50-08, послужил Обществу основанием для обращения в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факт передачи ответчиком истцу имущества в аренду, зачет денежных средств за проведение капитального ремонта здания в счет арендных платежей, наличие и размер переплаты задолженности по уплате арендных платежей подтверждены документально.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как указал истец и не оспаривается ответчиком, Общество произвело капитальный ремонт объекта аренды на сумму 12 269 550 руб.
Исходя из имеющихся в деле документов, осуществленный арендатором капитальный ремонт представляет собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Доказательств обратного в деле не имеется.
Из условий заключенного сторонами договора следует, что арендодатель не обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения (пункт 2.1.2 договора).
Обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора, в силу пункта 2.2.3 договора возложена на арендатора.
Пунктами 2.2.4, 2.2.9, 2.2.10 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя. По истечении срока настоящего договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие неотъемлемую принадлежность помещения. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, не отделимые без вреда для помещения, арендатор не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.
Сторонами подписано дополнительное соглашение от 15.06.2015 о расторжении договора аренды с 15.06.2015.
С учетом изложенного, оценив условия договора аренды в совокупности, учитывая факт досрочного расторжения договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у арендодателя обязанности по возмещению затрат на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
В обоснование иска истец ссылается на имеющую место переплату по арендным платежам в сумме 6 980 449 руб. 04 коп., перечисленных за период с 11.08.2009 по 16.06.2015.
Вместе с тем, доказательств фактического внесения арендных платежей в большем размере, чем начислено ответчиком, в деле не имеется.
Заключенное сторонами соглашение о расторжении договора также не содержит указания на наличие со стороны истца переплаты по арендным платежам.
Ссылка истца на решения Александровского третейского суда несостоятельна.
Из материалов дела следует, что пунктом 2.2.3 договора установлена возможность возмещения затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы.
Истец воспользовался своим правом и решениями Александровского третейского суда от 11.03.2013 по делу N 2-30, от 28.11.2013 по делу N 2-35, удовлетворены исковые требования Общества о зачете в порядке пункта 2.2.3 договора затрат на капитальный ремонт арендованного здания в счет арендной платы.
По данным Комитета, за период с 11.08.2009 по 16.06.2015 начислена арендная плата в сумме 5 289 100 руб. 96 коп., что Обществом не оспаривается.
В рамках рассматриваемого дела истцом фактически предъявлена к взысканию сумма, составляющая разницу между размером затрат на капитальный ремонт и размером начисленной по договору арендной платы.
Принимая во внимание вышеизложенное, изучив и проанализировав имеющиеся в деле доказательства, с учетом условий договора, суд апелляционной инстанции находит доводы заявителя жалобы обоснованными и считает, что исковые требования по указанным истцом основаниям удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а апелляционная жалоба Комитета удовлетворяется.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.02.2016 по делу N А11-10534/2015 отменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бэлла Вита" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)