Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В результате бездействия государственного регистратора права требования в отношении спорной квартиры переданы по договору цессии без указания о наличии обременения в виде залога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Кобызев{ }В.А. Дело{ }N{ }44г-258/17{
Краснова Н.В., Колесник Н.А., Тегунова Н.Г.
Докладчик судья Колесник Н.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Мязина А.М., Самородова А.А.,
при секретаре И.А.,
рассмотрел гражданское дело по иску ОАО "РосЕвроБанк" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, И.Р. о признании права залога и обязании внесения в ЕГРП запись о залоге,
по кассационной жалобе И.Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2016 года.
Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А., объяснения представителя И.Р. - К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ОАО АКБ "РосЕвроБанк" - Щ., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,
установил:
ОАО АКБ "РосЕвроБанк" обратилось в суд с иском к УФСГРКиК по Московской области, И.Р. и просило признать право залога истца на 1-комнатную квартиру, строительный номер - 13, общей проектной площадью 56,90 кв. м по адресу: <данные изъяты>, а равно право залога требования И.Р. к ООО "Миханики Русия" на получение в собственность данной квартиры; обязать УФСГРКиК по Московской области восстановить в ЕГРП запись о залоге ОАО АКБ "РосЕвроБанк" на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 31 января 2011 года между ООО "Миханики Русия" (застройщик) и ООО "Экопроект-плаз" (дольщик) заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>.
18 марта 2014 года ООО "Экопроект-плаз" переуступило право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного ООО "СУ 505". Приобретение прав требований ООО "СУ 505" осуществляло за счет денежных средств, полученных в кредит от ОАО АКБ "РосЕвроБанк", что послужило основанием для возникновения правоотношений по ипотеке.
14 апреля 2014 года Управление Росреестра по Московской области внесло в государственный реестр прав запись о регистрации ипотеки в силу закона.
В соответствии с договором уступки права требования, п. 1.2. договора участия в долевом строительстве и п. 1.1. дополнительного соглашения N 7 к нему, ООО "СУ 505" подлежала передаче, среди прочих, 1-комнатная квартира, находящаяся в секции N 1 на 3-м этаже, тип 1Ж, строительный номер - 13, общей проектной площадью 56,90 кв. м.
Однако в результате бездействия государственного регистратора права требования в отношении спорной квартиры переданы по договору цессии И.Р. без указания о наличии обременения в виде залога.
Ссылаясь на то, что ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" установлен принцип безусловного сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, истец просил признать право залога в отношении спорной квартиры и обязать УФСГРКиК по Московской области восстановить в государственном реестре запись о залоге в пользу ОАО АКБ "РосЕвроБанк".
Представитель УФСГРКиК по Московской области исковые требования не признал, пояснив, что ООО "СУ 505" гарантировало И.Р., что уступаемый объект в залоге не находится. Также указал, что объекты по дополнительному соглашению N 7 до сих пор находятся в залоге у Банка. Кроме того, имеется соглашение об отступном между ООО "СУ 505" и ООО "Лавир", по условиям которого ОАО АКБ "РосЕвроБанк" давал свое согласие на отчуждение квартиры N 13.
И.Р. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что он, будучи добросовестным приобретателем, не знал и не мог знать о том, что в отношении квартиры может иметь место обременение. Спорная квартира является для него единственным местом жительства. Сделка, на основании которой приобретены права в отношении квартиры, была предметом правовой экспертизы со стороны государственного регистратора.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 29 апреля 2016 года иск оставлен без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2016 года решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования ОАО АКБ "РосЕвроБанк" удовлетворены.
В кассационной жалобе, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 29 мая 2017 года, заявитель просит отменить определение суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По запросу от 20 июня 2017 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Вердияна Г.В. от 12 сентября 2017 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, президиум находит, что имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2017 года.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум находит, что такого характера нарушения при разрешении настоящего дела судебными инстанциями были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 31 января 2011 года между ООО "Миханики Русия" (застройщик) и ООО "Экопроект-Плаз" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве за N <данные изъяты> (далее - договор долевого участия в строительстве, л.д. 16 - 22 т. 1).
Предметом указанного договора (п. 1.2.) являлась обязанность дольщика оплатить застройщику, а застройщика передать дольщику 10 квартир со строительными номерами 50, 51, 52, 53, 54 (расположенных на втором этаже секции 1), 16, 17, 18, 19, 20 (расположенных на четвертом этаже секции 2) в строящемся многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>.
20 апреля 2011 года договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области за N <данные изъяты>.
18 марта 2014 года ООО "Экопроект-Плаз" (Участник 1) на основании договора уступки прав требования N 5 (л.д. 31 - 49 т. 1) уступило ООО "СУ 505" (Участник) свое право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении 8 квартир со строительными номерами 17, 18, 19 (расположенных на третьем этаже секции 1), 20 (расположенной на четвертом этаже секции 1), 101, 102, 103, 104 (расположенных на четвертом этаже секции 2).
Согласно пункту 2 договора уступки уступаемое право принадлежит Участнику 1 на основании договора о долевом участии в строительстве и акта об уплате денежных средств от 31 января 2011 года.
По договору уступки прав требования Участник, в частности, обязался оплатить Участнику 1 цену договора (28 млн. руб.).
Приобретение прав требования 8 квартир по договору долевого участия осуществлялось ООО "СУ 505" с помощью привлечения кредитных средств на основании кредитного договора N <данные изъяты> от 18 марта 2014 года, заключенного между АО АКБ "РосЕвроБанк" и ООО "СУ 505" (л.д. 50 - 59).
Согласно п. п. 1.4, 5.1 - 5.2 кредитного договора обязательства, вытекающие из кредитного договора, обеспечиваются ипотекой в силу закона в отношении прав требования, возникающих на основании заключаемого сторонами договора уступки прав требования N 5 от 18 марта 2014 года.
Во исполнение кредитного договора денежные суммы перечислены банком платежными поручениями от 8 мая 2014 года и 13 мая 2014 года.
Договор уступки прав зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 14 апреля 2014 года (л.д. 49 т. 1).
30 апреля 2014 года ООО "Миханики Русия" и ООО "СУ 505" заключили дополнительное соглашение N 7 к договору долевого участия в строительстве (л.д. 25 - 30 т. 1), которым внесли изменения в п. 1.2 договора долевого участия в строительстве и определили, что дольщику подлежат передаче 7 квартир: со строительными номерами 12, 13, 14 (расположены на третьем этаже в секции 1), 23 (на четвертом этаже в секции 1), 88, 89, 90 (расположены на четвертом этаже, секция 2).
Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в органах Росреестра 8 июля 2014 года (л.д. 30, т. 1).
24 июля 2014 года по договору уступки права требования N 6 ООО "СУ 505" передало права требования в отношении квартиры со строительным номером 13 общей проектной площадью с учетом балконов 56,90 кв. м. И.Р., без указания о наличии обременения в виде залога (л.д. 207 - 212 т. 1).
По акту приема-передачи от 28 января 2015 года названная квартира передана И.Р. и 12 февраля 2015 года зарегистрировано его право собственности без обременений на квартиру по адресу: <данные изъяты> (л.д. 206, 239, т. 1).
Разрешая спор и отказывая банку в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация ипотеки в пользу Банка имела место в отношении иных объектов, а залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в отношении объекта со строительным номером 13 не производился.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение, которым исковые требования АО АКБ "РосЕвроБанк" удовлетворены, судебная коллегия указала, что ипотека в пользу АО АКБ "РосЕвроБанк", в том числе и на спорную квартиру, возникла в силу закона, поскольку банк выдал кредит ООО "СУ 505" на приобретение прав требования на получение жилых помещений в виде квартир.
С выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
В силу положений пункта 2 статьи 11 названного Федерального закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Из данных правовых норм следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.
Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Частями 1 и 2 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии со ст. 38 Федерального закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального преемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Исходя из системной взаимосвязи названных выше правовых норм и разъяснений о порядке их применения, в предмет доказывания по делу подлежали включению вопросы о том, осуществлена ли в установленном законом порядке регистрация договора залога, была ли обременена залогом квартира, приобретенная И.Р. у СУ "505", является ли названная квартира тождественной одной из квартир, которые были обременены залогом (с учетом изменения строительных номеров квартир).
Между тем в нарушение ст. ст. 56, 67, 198 ГПК РФ указанные обстоятельства не были включены в предмет доказывания и надлежаще не исследованы.
Из материалов дела следует, что предметом залога являлись квартиры со строительными номерами 17, 18, 19, 20, 101, 102, 103, 104.
И.Р. приобретена квартира под номером 13. Данных о том, что названная квартира на дату заключения им договора уступки прав требования, на момент подписания акта приема-передачи, либо государственной регистрации права собственности была обременена залогом, в материалах дела не имеется.
Из содержания и смысла приведенных выше правовых норм в их системном толковании следует, что одним из существенных условий договора ипотеки является определение предмета ипотеки, его оценка, существо, размер, то есть признаки, конкретно характеризующие указанный предмет.
Между тем, делая вывод о том, что спорный объект обременен ипотекой в силу закона, суд апелляционной инстанции вопреки требованиям ст. 67 ГПК РФ оставил без внимания и оценки указанные обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешении спора.
Более того, придя к выводу о том, что предмет спора охвачен ипотекой в силу закона, судебная коллегия в нарушение требований ст. 329 ГПК РФ не привела никакого обоснования в опровержение вывода суда первой инстанции о том, что в силу изменившихся условий договора долевого участия в строительстве квартира под строительным номером 13 не являлась предметом ипотеки.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, повлияли на исход дела, в связи с чем президиум находит нужным отменить определение суда апелляционной инстанции от 8 августа, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.09.2017 N 499 ПО ДЕЛУ N 44Г-258/2017
Требование: О признании права залога и обязании внести в ЕГРП запись о залоге.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: В результате бездействия государственного регистратора права требования в отношении спорной квартиры переданы по договору цессии без указания о наличии обременения в виде залога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. N 499
Судья:{ }Кобызев{ }В.А. Дело{ }N{ }44г-258/17{
Краснова Н.В., Колесник Н.А., Тегунова Н.Г.
Докладчик судья Колесник Н.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Мязина А.М., Самородова А.А.,
при секретаре И.А.,
рассмотрел гражданское дело по иску ОАО "РосЕвроБанк" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, И.Р. о признании права залога и обязании внесения в ЕГРП запись о залоге,
по кассационной жалобе И.Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2016 года.
Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А., объяснения представителя И.Р. - К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ОАО АКБ "РосЕвроБанк" - Щ., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,
установил:
ОАО АКБ "РосЕвроБанк" обратилось в суд с иском к УФСГРКиК по Московской области, И.Р. и просило признать право залога истца на 1-комнатную квартиру, строительный номер - 13, общей проектной площадью 56,90 кв. м по адресу: <данные изъяты>, а равно право залога требования И.Р. к ООО "Миханики Русия" на получение в собственность данной квартиры; обязать УФСГРКиК по Московской области восстановить в ЕГРП запись о залоге ОАО АКБ "РосЕвроБанк" на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 31 января 2011 года между ООО "Миханики Русия" (застройщик) и ООО "Экопроект-плаз" (дольщик) заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>.
18 марта 2014 года ООО "Экопроект-плаз" переуступило право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного ООО "СУ 505". Приобретение прав требований ООО "СУ 505" осуществляло за счет денежных средств, полученных в кредит от ОАО АКБ "РосЕвроБанк", что послужило основанием для возникновения правоотношений по ипотеке.
14 апреля 2014 года Управление Росреестра по Московской области внесло в государственный реестр прав запись о регистрации ипотеки в силу закона.
В соответствии с договором уступки права требования, п. 1.2. договора участия в долевом строительстве и п. 1.1. дополнительного соглашения N 7 к нему, ООО "СУ 505" подлежала передаче, среди прочих, 1-комнатная квартира, находящаяся в секции N 1 на 3-м этаже, тип 1Ж, строительный номер - 13, общей проектной площадью 56,90 кв. м.
Однако в результате бездействия государственного регистратора права требования в отношении спорной квартиры переданы по договору цессии И.Р. без указания о наличии обременения в виде залога.
Ссылаясь на то, что ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" установлен принцип безусловного сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, истец просил признать право залога в отношении спорной квартиры и обязать УФСГРКиК по Московской области восстановить в государственном реестре запись о залоге в пользу ОАО АКБ "РосЕвроБанк".
Представитель УФСГРКиК по Московской области исковые требования не признал, пояснив, что ООО "СУ 505" гарантировало И.Р., что уступаемый объект в залоге не находится. Также указал, что объекты по дополнительному соглашению N 7 до сих пор находятся в залоге у Банка. Кроме того, имеется соглашение об отступном между ООО "СУ 505" и ООО "Лавир", по условиям которого ОАО АКБ "РосЕвроБанк" давал свое согласие на отчуждение квартиры N 13.
И.Р. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что он, будучи добросовестным приобретателем, не знал и не мог знать о том, что в отношении квартиры может иметь место обременение. Спорная квартира является для него единственным местом жительства. Сделка, на основании которой приобретены права в отношении квартиры, была предметом правовой экспертизы со стороны государственного регистратора.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 29 апреля 2016 года иск оставлен без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2016 года решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования ОАО АКБ "РосЕвроБанк" удовлетворены.
В кассационной жалобе, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 29 мая 2017 года, заявитель просит отменить определение суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По запросу от 20 июня 2017 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Вердияна Г.В. от 12 сентября 2017 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, президиум находит, что имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2017 года.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум находит, что такого характера нарушения при разрешении настоящего дела судебными инстанциями были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 31 января 2011 года между ООО "Миханики Русия" (застройщик) и ООО "Экопроект-Плаз" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве за N <данные изъяты> (далее - договор долевого участия в строительстве, л.д. 16 - 22 т. 1).
Предметом указанного договора (п. 1.2.) являлась обязанность дольщика оплатить застройщику, а застройщика передать дольщику 10 квартир со строительными номерами 50, 51, 52, 53, 54 (расположенных на втором этаже секции 1), 16, 17, 18, 19, 20 (расположенных на четвертом этаже секции 2) в строящемся многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>.
20 апреля 2011 года договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области за N <данные изъяты>.
18 марта 2014 года ООО "Экопроект-Плаз" (Участник 1) на основании договора уступки прав требования N 5 (л.д. 31 - 49 т. 1) уступило ООО "СУ 505" (Участник) свое право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении 8 квартир со строительными номерами 17, 18, 19 (расположенных на третьем этаже секции 1), 20 (расположенной на четвертом этаже секции 1), 101, 102, 103, 104 (расположенных на четвертом этаже секции 2).
Согласно пункту 2 договора уступки уступаемое право принадлежит Участнику 1 на основании договора о долевом участии в строительстве и акта об уплате денежных средств от 31 января 2011 года.
По договору уступки прав требования Участник, в частности, обязался оплатить Участнику 1 цену договора (28 млн. руб.).
Приобретение прав требования 8 квартир по договору долевого участия осуществлялось ООО "СУ 505" с помощью привлечения кредитных средств на основании кредитного договора N <данные изъяты> от 18 марта 2014 года, заключенного между АО АКБ "РосЕвроБанк" и ООО "СУ 505" (л.д. 50 - 59).
Согласно п. п. 1.4, 5.1 - 5.2 кредитного договора обязательства, вытекающие из кредитного договора, обеспечиваются ипотекой в силу закона в отношении прав требования, возникающих на основании заключаемого сторонами договора уступки прав требования N 5 от 18 марта 2014 года.
Во исполнение кредитного договора денежные суммы перечислены банком платежными поручениями от 8 мая 2014 года и 13 мая 2014 года.
Договор уступки прав зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 14 апреля 2014 года (л.д. 49 т. 1).
30 апреля 2014 года ООО "Миханики Русия" и ООО "СУ 505" заключили дополнительное соглашение N 7 к договору долевого участия в строительстве (л.д. 25 - 30 т. 1), которым внесли изменения в п. 1.2 договора долевого участия в строительстве и определили, что дольщику подлежат передаче 7 квартир: со строительными номерами 12, 13, 14 (расположены на третьем этаже в секции 1), 23 (на четвертом этаже в секции 1), 88, 89, 90 (расположены на четвертом этаже, секция 2).
Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в органах Росреестра 8 июля 2014 года (л.д. 30, т. 1).
24 июля 2014 года по договору уступки права требования N 6 ООО "СУ 505" передало права требования в отношении квартиры со строительным номером 13 общей проектной площадью с учетом балконов 56,90 кв. м. И.Р., без указания о наличии обременения в виде залога (л.д. 207 - 212 т. 1).
По акту приема-передачи от 28 января 2015 года названная квартира передана И.Р. и 12 февраля 2015 года зарегистрировано его право собственности без обременений на квартиру по адресу: <данные изъяты> (л.д. 206, 239, т. 1).
Разрешая спор и отказывая банку в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация ипотеки в пользу Банка имела место в отношении иных объектов, а залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в отношении объекта со строительным номером 13 не производился.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение, которым исковые требования АО АКБ "РосЕвроБанк" удовлетворены, судебная коллегия указала, что ипотека в пользу АО АКБ "РосЕвроБанк", в том числе и на спорную квартиру, возникла в силу закона, поскольку банк выдал кредит ООО "СУ 505" на приобретение прав требования на получение жилых помещений в виде квартир.
С выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
В силу положений пункта 2 статьи 11 названного Федерального закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Из данных правовых норм следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.
Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Частями 1 и 2 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии со ст. 38 Федерального закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального преемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Исходя из системной взаимосвязи названных выше правовых норм и разъяснений о порядке их применения, в предмет доказывания по делу подлежали включению вопросы о том, осуществлена ли в установленном законом порядке регистрация договора залога, была ли обременена залогом квартира, приобретенная И.Р. у СУ "505", является ли названная квартира тождественной одной из квартир, которые были обременены залогом (с учетом изменения строительных номеров квартир).
Между тем в нарушение ст. ст. 56, 67, 198 ГПК РФ указанные обстоятельства не были включены в предмет доказывания и надлежаще не исследованы.
Из материалов дела следует, что предметом залога являлись квартиры со строительными номерами 17, 18, 19, 20, 101, 102, 103, 104.
И.Р. приобретена квартира под номером 13. Данных о том, что названная квартира на дату заключения им договора уступки прав требования, на момент подписания акта приема-передачи, либо государственной регистрации права собственности была обременена залогом, в материалах дела не имеется.
Из содержания и смысла приведенных выше правовых норм в их системном толковании следует, что одним из существенных условий договора ипотеки является определение предмета ипотеки, его оценка, существо, размер, то есть признаки, конкретно характеризующие указанный предмет.
Между тем, делая вывод о том, что спорный объект обременен ипотекой в силу закона, суд апелляционной инстанции вопреки требованиям ст. 67 ГПК РФ оставил без внимания и оценки указанные обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешении спора.
Более того, придя к выводу о том, что предмет спора охвачен ипотекой в силу закона, судебная коллегия в нарушение требований ст. 329 ГПК РФ не привела никакого обоснования в опровержение вывода суда первой инстанции о том, что в силу изменившихся условий договора долевого участия в строительстве квартира под строительным номером 13 не являлась предметом ипотеки.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, повлияли на исход дела, в связи с чем президиум находит нужным отменить определение суда апелляционной инстанции от 8 августа, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)