Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Городской дом" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2017 года по делу N А40-221235/16, принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску Закрытого акционерного общества "Городской дом" (ОГРН 1027700109580)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о понуждении произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной постановлением правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП (в редакции от 30.11.2004 г.), из расчета 7 409 руб. 86 коп. за 1 кв. м в год, в общей сумме 10 388 994 руб. 27 коп., без НДС в год
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Дорохова Н.А. по доверенности от 01.08.2017; Кузнецов Г.И. (генеральный директор на основании Решения N 2/2017 от 25.09.2017)
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 09.01.2017;
- Закрытое акционерное общество "Городской дом" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП (в редакции от 30.11.2004 г.) - с 01.07.2014 г. по 31.12.2014 в сумме 3 809 297,91 руб. без НДС; - с 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г. в сумме 8 380 455,40 руб. без НДС.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 09 августа 2000 года N 2940-р "О дальнейшем использовании памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по Малому Знаменскому пер., д. 7/10, стр. 3 Закрытому акционерному обществу "Городской дом" (Истец) передано в долгосрочную аренду сроком на 15 лет здание-памятник архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по адресу: Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3 (Здание).
Как указал истец, здание было передано в состоянии непригодном для использования без проведения реставрационных работ, что подтверждается Заключением о техническом состоянии здания по адресу: Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 3, утвержденным ГУП НИИОСП им. Н.М. Герсенванова Госстроя РФ.
Стоимость расходов, связанных с реставрацией Здания, составила 144 912 444,47 рублей. 27 декабря 2000 года между Истцом и Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы, правопреемником которого является Департамент городского имущества города Москвы (Ответчик), был заключен Договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N О-964 (Договор аренды), согласно условиям которого Ответчик сдал, а Истец принял в аренду нежилое здание по адресу: Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3. В силу п. 2.1 Договора аренды срок действия договора аренды устанавливается с 09 августа 2000 года по 09 августа 2015 года.
Порядок определения арендной платы и ее изменения закреплены в п. п. 4.2.10, 5.1, 5.3, 5.4, 8.11 Договора аренды. Как указано в абз. 2 п. 4.2.10 Договора аренды "перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения базовой стоимости 1 кв. м строительства и изменения методики расчета, устанавливаемых постановлением Правительства Москвы".
Согласно п. 5.3 Договора аренды "начисление арендной платы производится на основании представленных Арендатором справки о техническом состоянии помещения и копии информационного письма органов госстатистики с указанием классификационных кодов организации. Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью настоящего Договора".
Пункт 5.4. Договора аренды устанавливает, что "арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета".
В силу п. 8.11 Договора аренды "изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых Арендодателем и Арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон".
Согласно п. 5.1 Договора аренды "в случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется "Дополнительное соглашение", которое является неотъемлемой частью настоящего Договора".
На протяжении всего времени действия Договора до 14.01.2014 г. Ответчик увеличивал арендную плату на основании двусторонних соглашений.
В соответствии с п. 8.11 Договора "изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор".
Согласно доводам истца, 08 апреля 2014 года он был вынужден подписать с ответчиком Дополнительное соглашение к договору N 00-00964/00 от 27.12.2000 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Знаменский М. пер, д. 7/10, стр. 3 (Далее - Дополнительное соглашение).
Указанное Дополнительное соглашение было инициировано Истцом в связи с изменением наименования Истца (типа общества) и его адреса места нахождения, однако, Ответчиком были включены и иные условия, связанные с осуществлением расчетов между сторонами. Поскольку Истец ранее неоднократно обращался к Ответчику за изменением Договора аренды в части наименования Истца, а Ответчик отказывал во внесении таких изменений, то при представлении для целей подписания указанного Дополнительного соглашения, Истец был вынужден его подписать с теми условиями, за внесением которых он не обращался.
На основании п. 2 Дополнительного соглашения пункты 4.2.10 и 5.3 договора аренды отменены. В силу п. 3 Дополнительного соглашения "в случае изменений условий, размера, порядка оплаты аренды стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте". При этом пункты 5.1 и 8.11 Договора аренды не отменялись и не изменялись.
В уведомлении N 33-А-59707/14-(0)-0 от 14.01.2014 Ответчик указал, что с 01.01.2014 г. действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб. /кв. м, в год) 19 281,75 рублей, при этом, действующая ставка составляла 7409,86 рублей, увеличение произведено в 2,6 раза.
29 октября 2014 года Истец обратился к Ответчику с письмом (исх. N 28) с просьбой отменить начисление арендной платы с 01.07.2014 г. в размере 19 281,75 рублей кв. м в год. В обоснование Истец указал, что установление ставки арендной платы в соответствии с уведомлением N 33-А-59707/14-(0)-0 от 14.01.2014 не соответствует п. 8.11 Договора аренды, а также обоснование ставки со ссылкой на Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП не состоятельно, поскольку указанное Постановление не влечет установления арендной платы в размере рыночной стоимости.
26 ноября 2014 года Ответчик в письме исх. N ДГИ-1-138390/14-1 указал, что у Департамента отсутствуют правовые основания для сохранения льготной ставки арендной платы с 01.07.2014 года. При этом, по мнению истца, ответчик не принимает во внимание, что им не соблюден порядок изменения условий Договора аренды, предусмотренный п. п. 5.1, 8.11 Договора аренды.
Уведомлением N 33-А-127704/14-(0)-0 от 24.12.2014 года Ответчик указал, что с 01.01.2015 г. действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб./кв. м, в год) 21 209,92 рублей, при этом ставка предыдущего года (за 1 кв. м, в год) - 19 281,75 рублей.
Истец полагает, что установление Ответчиком арендной платы в размере 19 281,75 рублей за (1 кв. м, в год) за 2014 и в размере 21209,92 рублей за один кв. м в 2015 году не соответствует требованиям закона и договора по следующим основаниям.
Для расчета арендной платы за 2014 и 2015 гг. необходимо руководствоваться действующими на момент направления Уведомления 14.01.2014 г. Постановлениями Правительства Москвы, устанавливающими базовую стоимость 1 кв. м строительства, минимальную ставку арендной платы или методику расчета арендной платы.
По мнению истца, иные способы расчета арендной платы по Договору аренды не соответствуют положениям нормативных актов и договору. Так, постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, как сказано в его преамбуле, закрепляет определенные правила "В целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"...".
ФЗ "О защите конкуренции" не имеет обратной силы и не может применяться к правоотношениям сторон Договора аренды, соответственно, и акты, основанные на новых требованиях данного Закона, не могут также иметь обратной силы и неприменимы. Более того, именно механизм расчета арендной платы указанное постановление Правительства Москвы и не раскрывает.
Также истец ссылается на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", где указано: "Если будет установлено, что договор предусматривал условия, которые были явно обременительны для контрагента и существенно нарушали баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а положение контрагента затрудняло согласование иного содержания условий (т.е. он оказался слабой стороной договора), суд вправе, применив п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменить или расторгнуть договор по требованию такого контрагента.
Слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий в соответствии со ст. 169 ГК РФ. Истец полагает, что Дополнительное соглашение в части условий, установленных в п. п. 2 - 4 не подлежит применению.
Между тем, условиями дополнительного соглашения от 08.04.2014 к договору аренды от 27.12.2000 N 00-00964/00 предусмотрено право арендодателя производить перерасчет ставки арендной платы в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы.
Перерасчет ставок арендной платы на 2014 год по указанному договору произведен Департаментом в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (http://www.mos.ru) 27 декабря 2012 года.
Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными. В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.
Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" ред. от 29.10.2013 N 710-ПП, от 23.12.2013 N 869-ПП, от 01.07. N 364-ПП) и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 15.04.2013 N 236-ПП, от 01.07.2013 N 424-ПП, от 29.10.2013 N 710-ПП, от 01.07. N 364-ПП).
Согласно указанным нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП).
Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы").
ЗАО "Городской дом" арендует нежилое помещение площадью 934,7 кв. м, обращения в адрес Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, в адрес Департамента обществом не направлялись.
В соответствии с п. 4 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы.
Согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании отчета независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.
В соответствии с заключением об оценке от 02.11.2004 рыночная ставка арендной платы по договору аренды от 27.12.2000 N 00-00964/00 составила 9 784 руб. за 1 кв. м в год (отчет N 316/04 от 02.11.2004 по данным ИАС "Недвижимость-Финансы").
В материалы дела представлено подписанное истцом Дополнительное соглашение от 19.05.2011 года об изменении условий оплаты аренды помещения, в котором установлена рыночная ставка арендной платы в размере 15 935,32 руб. (том 2 л.д. 42).
Ставка арендной платы с 01.07.2014 по договору выполнена на основании заключения об оценке от 02.11.2004 и составила 19 281,75 за 1 кв. м в год (ставка арендной платы на 2014 г. = рыночная ставка 2004 г. x 1,104 (коэфф.-дефлятор 2005 г.) x 1,132 (коэфф.-дефлятор 2006 г.) x 1,096 (коэфф.-дефлятор 2007 г.) x 1,081 (коэфф.-дефлятор 2008 г.) x 1,0 (коэфф.-дефлятор 2009 г.) x 1,0 (коэфф.-дефлятор 2010 г.) x 1,1 (коэфф.-дефлятор 2011 г.) x 1,1 (коэфф.-дефлятор 2013 г.) x 1,1 (коэфф.-дефлятор 2014 г.) где:
- К(2005) = 1,104 (приказ Минэкономразвития России от 09.11.2004 N 298)
- К(2006) = 1,132 (приказ Минэкономразвития России от 27.10.2005 N 277)
- К(2007) = 1,096 (приказ Минэкономразвития России от 03.11.2006 N 359)
- К(2008) = 1,081 (приказ Минэкономразвития России от 19.11.2007 N 401)
- К(2009) = 1,0 (постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 N 1218-ПП)
- К(2010) = 1,0 (постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 N 1218-ПП)
- К(2011) = 1,1 (постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП)
- К(2013) = 1,1 (постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП)
- К(2014) = 1,1 (постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП).
Ссылка истца на то, что Департаментом не представлено обоснование размера рыночной ставки арендной платы, указанной в оспариваемом уведомлении, отклоняется судом, поскольку обоснование размера рыночной ставки согласовано сторонами в самом договоре аренды.
До 01.07.2014 у общества имелись основания для применения льготной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год, после внесения изменений в Постановления Правительства Москвы N 800-ПП и 809-ПП, у Департамента не имелось оснований для сохранения льготной ставки и предоставления преференций истцу, в связи с чем, была произведена индексация рыночной стоимости права пользования помещением, согласованная сторонами ранее.
Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства.
Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.
Департамент уведомил об изменении размера ставки арендной платы за арендуемое нежилое помещение на 2014 год заказным письмом с уведомлением от 14.01.2014 N 33-А-59707/14-(0)-0 (том 1 л.д. 32), о ставке арендной платы на 2015 года уведомлением от 24.12.2014 N 33-А-127704/14-(0)-0 (том 1 л.д. 33).
Таким образом, расчет размера арендной платы на 2014 и 2015 г.г. и направленные в адрес истца уведомления, выполнены в соответствии с действующим законодательством и противоречия между условиями договора аренды и постановлениями Правительства Москвы отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, которые соответствуют действующему законодательству и сложившейся судебной практике.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2017 года по делу N А40-221235/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2017 N 09АП-40298/2017 ПО ДЕЛУ N А40-221235/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. N 09АП-40298/2017
Дело N А40-221235/16
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Городской дом" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2017 года по делу N А40-221235/16, принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску Закрытого акционерного общества "Городской дом" (ОГРН 1027700109580)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о понуждении произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной постановлением правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП (в редакции от 30.11.2004 г.), из расчета 7 409 руб. 86 коп. за 1 кв. м в год, в общей сумме 10 388 994 руб. 27 коп., без НДС в год
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Дорохова Н.А. по доверенности от 01.08.2017; Кузнецов Г.И. (генеральный директор на основании Решения N 2/2017 от 25.09.2017)
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 09.01.2017;
- Закрытое акционерное общество "Городской дом" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП (в редакции от 30.11.2004 г.) - с 01.07.2014 г. по 31.12.2014 в сумме 3 809 297,91 руб. без НДС; - с 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г. в сумме 8 380 455,40 руб. без НДС.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 09 августа 2000 года N 2940-р "О дальнейшем использовании памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по Малому Знаменскому пер., д. 7/10, стр. 3 Закрытому акционерному обществу "Городской дом" (Истец) передано в долгосрочную аренду сроком на 15 лет здание-памятник архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по адресу: Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3 (Здание).
Как указал истец, здание было передано в состоянии непригодном для использования без проведения реставрационных работ, что подтверждается Заключением о техническом состоянии здания по адресу: Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 3, утвержденным ГУП НИИОСП им. Н.М. Герсенванова Госстроя РФ.
Стоимость расходов, связанных с реставрацией Здания, составила 144 912 444,47 рублей. 27 декабря 2000 года между Истцом и Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы, правопреемником которого является Департамент городского имущества города Москвы (Ответчик), был заключен Договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N О-964 (Договор аренды), согласно условиям которого Ответчик сдал, а Истец принял в аренду нежилое здание по адресу: Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3. В силу п. 2.1 Договора аренды срок действия договора аренды устанавливается с 09 августа 2000 года по 09 августа 2015 года.
Порядок определения арендной платы и ее изменения закреплены в п. п. 4.2.10, 5.1, 5.3, 5.4, 8.11 Договора аренды. Как указано в абз. 2 п. 4.2.10 Договора аренды "перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения базовой стоимости 1 кв. м строительства и изменения методики расчета, устанавливаемых постановлением Правительства Москвы".
Согласно п. 5.3 Договора аренды "начисление арендной платы производится на основании представленных Арендатором справки о техническом состоянии помещения и копии информационного письма органов госстатистики с указанием классификационных кодов организации. Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью настоящего Договора".
Пункт 5.4. Договора аренды устанавливает, что "арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета".
В силу п. 8.11 Договора аренды "изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых Арендодателем и Арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон".
Согласно п. 5.1 Договора аренды "в случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется "Дополнительное соглашение", которое является неотъемлемой частью настоящего Договора".
На протяжении всего времени действия Договора до 14.01.2014 г. Ответчик увеличивал арендную плату на основании двусторонних соглашений.
В соответствии с п. 8.11 Договора "изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор".
Согласно доводам истца, 08 апреля 2014 года он был вынужден подписать с ответчиком Дополнительное соглашение к договору N 00-00964/00 от 27.12.2000 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Знаменский М. пер, д. 7/10, стр. 3 (Далее - Дополнительное соглашение).
Указанное Дополнительное соглашение было инициировано Истцом в связи с изменением наименования Истца (типа общества) и его адреса места нахождения, однако, Ответчиком были включены и иные условия, связанные с осуществлением расчетов между сторонами. Поскольку Истец ранее неоднократно обращался к Ответчику за изменением Договора аренды в части наименования Истца, а Ответчик отказывал во внесении таких изменений, то при представлении для целей подписания указанного Дополнительного соглашения, Истец был вынужден его подписать с теми условиями, за внесением которых он не обращался.
На основании п. 2 Дополнительного соглашения пункты 4.2.10 и 5.3 договора аренды отменены. В силу п. 3 Дополнительного соглашения "в случае изменений условий, размера, порядка оплаты аренды стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте". При этом пункты 5.1 и 8.11 Договора аренды не отменялись и не изменялись.
В уведомлении N 33-А-59707/14-(0)-0 от 14.01.2014 Ответчик указал, что с 01.01.2014 г. действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб. /кв. м, в год) 19 281,75 рублей, при этом, действующая ставка составляла 7409,86 рублей, увеличение произведено в 2,6 раза.
29 октября 2014 года Истец обратился к Ответчику с письмом (исх. N 28) с просьбой отменить начисление арендной платы с 01.07.2014 г. в размере 19 281,75 рублей кв. м в год. В обоснование Истец указал, что установление ставки арендной платы в соответствии с уведомлением N 33-А-59707/14-(0)-0 от 14.01.2014 не соответствует п. 8.11 Договора аренды, а также обоснование ставки со ссылкой на Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП не состоятельно, поскольку указанное Постановление не влечет установления арендной платы в размере рыночной стоимости.
26 ноября 2014 года Ответчик в письме исх. N ДГИ-1-138390/14-1 указал, что у Департамента отсутствуют правовые основания для сохранения льготной ставки арендной платы с 01.07.2014 года. При этом, по мнению истца, ответчик не принимает во внимание, что им не соблюден порядок изменения условий Договора аренды, предусмотренный п. п. 5.1, 8.11 Договора аренды.
Уведомлением N 33-А-127704/14-(0)-0 от 24.12.2014 года Ответчик указал, что с 01.01.2015 г. действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб./кв. м, в год) 21 209,92 рублей, при этом ставка предыдущего года (за 1 кв. м, в год) - 19 281,75 рублей.
Истец полагает, что установление Ответчиком арендной платы в размере 19 281,75 рублей за (1 кв. м, в год) за 2014 и в размере 21209,92 рублей за один кв. м в 2015 году не соответствует требованиям закона и договора по следующим основаниям.
Для расчета арендной платы за 2014 и 2015 гг. необходимо руководствоваться действующими на момент направления Уведомления 14.01.2014 г. Постановлениями Правительства Москвы, устанавливающими базовую стоимость 1 кв. м строительства, минимальную ставку арендной платы или методику расчета арендной платы.
По мнению истца, иные способы расчета арендной платы по Договору аренды не соответствуют положениям нормативных актов и договору. Так, постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, как сказано в его преамбуле, закрепляет определенные правила "В целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"...".
ФЗ "О защите конкуренции" не имеет обратной силы и не может применяться к правоотношениям сторон Договора аренды, соответственно, и акты, основанные на новых требованиях данного Закона, не могут также иметь обратной силы и неприменимы. Более того, именно механизм расчета арендной платы указанное постановление Правительства Москвы и не раскрывает.
Также истец ссылается на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", где указано: "Если будет установлено, что договор предусматривал условия, которые были явно обременительны для контрагента и существенно нарушали баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а положение контрагента затрудняло согласование иного содержания условий (т.е. он оказался слабой стороной договора), суд вправе, применив п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменить или расторгнуть договор по требованию такого контрагента.
Слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий в соответствии со ст. 169 ГК РФ. Истец полагает, что Дополнительное соглашение в части условий, установленных в п. п. 2 - 4 не подлежит применению.
Между тем, условиями дополнительного соглашения от 08.04.2014 к договору аренды от 27.12.2000 N 00-00964/00 предусмотрено право арендодателя производить перерасчет ставки арендной платы в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы.
Перерасчет ставок арендной платы на 2014 год по указанному договору произведен Департаментом в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (http://www.mos.ru) 27 декабря 2012 года.
Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными. В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.
Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" ред. от 29.10.2013 N 710-ПП, от 23.12.2013 N 869-ПП, от 01.07. N 364-ПП) и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 15.04.2013 N 236-ПП, от 01.07.2013 N 424-ПП, от 29.10.2013 N 710-ПП, от 01.07. N 364-ПП).
Согласно указанным нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП).
Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы").
ЗАО "Городской дом" арендует нежилое помещение площадью 934,7 кв. м, обращения в адрес Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, в адрес Департамента обществом не направлялись.
В соответствии с п. 4 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы.
Согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании отчета независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.
В соответствии с заключением об оценке от 02.11.2004 рыночная ставка арендной платы по договору аренды от 27.12.2000 N 00-00964/00 составила 9 784 руб. за 1 кв. м в год (отчет N 316/04 от 02.11.2004 по данным ИАС "Недвижимость-Финансы").
В материалы дела представлено подписанное истцом Дополнительное соглашение от 19.05.2011 года об изменении условий оплаты аренды помещения, в котором установлена рыночная ставка арендной платы в размере 15 935,32 руб. (том 2 л.д. 42).
Ставка арендной платы с 01.07.2014 по договору выполнена на основании заключения об оценке от 02.11.2004 и составила 19 281,75 за 1 кв. м в год (ставка арендной платы на 2014 г. = рыночная ставка 2004 г. x 1,104 (коэфф.-дефлятор 2005 г.) x 1,132 (коэфф.-дефлятор 2006 г.) x 1,096 (коэфф.-дефлятор 2007 г.) x 1,081 (коэфф.-дефлятор 2008 г.) x 1,0 (коэфф.-дефлятор 2009 г.) x 1,0 (коэфф.-дефлятор 2010 г.) x 1,1 (коэфф.-дефлятор 2011 г.) x 1,1 (коэфф.-дефлятор 2013 г.) x 1,1 (коэфф.-дефлятор 2014 г.) где:
- К(2005) = 1,104 (приказ Минэкономразвития России от 09.11.2004 N 298)
- К(2006) = 1,132 (приказ Минэкономразвития России от 27.10.2005 N 277)
- К(2007) = 1,096 (приказ Минэкономразвития России от 03.11.2006 N 359)
- К(2008) = 1,081 (приказ Минэкономразвития России от 19.11.2007 N 401)
- К(2009) = 1,0 (постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 N 1218-ПП)
- К(2010) = 1,0 (постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 N 1218-ПП)
- К(2011) = 1,1 (постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП)
- К(2013) = 1,1 (постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП)
- К(2014) = 1,1 (постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП).
Ссылка истца на то, что Департаментом не представлено обоснование размера рыночной ставки арендной платы, указанной в оспариваемом уведомлении, отклоняется судом, поскольку обоснование размера рыночной ставки согласовано сторонами в самом договоре аренды.
До 01.07.2014 у общества имелись основания для применения льготной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год, после внесения изменений в Постановления Правительства Москвы N 800-ПП и 809-ПП, у Департамента не имелось оснований для сохранения льготной ставки и предоставления преференций истцу, в связи с чем, была произведена индексация рыночной стоимости права пользования помещением, согласованная сторонами ранее.
Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства.
Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.
Департамент уведомил об изменении размера ставки арендной платы за арендуемое нежилое помещение на 2014 год заказным письмом с уведомлением от 14.01.2014 N 33-А-59707/14-(0)-0 (том 1 л.д. 32), о ставке арендной платы на 2015 года уведомлением от 24.12.2014 N 33-А-127704/14-(0)-0 (том 1 л.д. 33).
Таким образом, расчет размера арендной платы на 2014 и 2015 г.г. и направленные в адрес истца уведомления, выполнены в соответствии с действующим законодательством и противоречия между условиями договора аренды и постановлениями Правительства Москвы отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, которые соответствуют действующему законодательству и сложившейся судебной практике.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2017 года по делу N А40-221235/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)