Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2016 года по делу N А40-170766/15, принятое судьей Михайловой Е.В.
по иску ООО "МНТЦ"Действие
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Макаров А.К. (доверенность от 05.11.2015)
от ответчика: Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МЕЖОТРАСЛЕВОЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР (МНТЦ) "ДЕЙСТВИЕ" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) в окончательной редакции содержащий требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002012:3500 общей площадью 67,0 кв. м (этаж 1, пом. а, ком. 1 - 11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек) в соответствии с экспертным заключением по делу N А40-170766/15, выполненным экспертом Горисловым И.А. (ООО "Городская коллегия оценщиков").".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.2. "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.4. "Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 128 406 руб. 06 коп. (сто двадцать восемь тысяч четыреста шесть рублей и шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года по делу N А40-170766/15, иск Общество с ограниченной ответственностью "МЕЖОТРАСЛЕВОЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР (МНТЦ) "ДЕЙСТВИЕ" к Департаменту городского имущества города Москвы, удовлетворен.
При этом суд пришел к выводу, что истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав мнение представителя ответчика и возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 16 марта 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела ООО "МНТЦ "Действие" (далее "Общество") является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002012:3500 общей площадью 67,0 кв. м (этаж 1, пом. А, ком. 1 - 11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1 на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 01-00158/05 от 18.03.2005 (далее "Договор аренды"), заключенного с Департаментом имущества города Москвы.
Срок действия Договора аренды, с учетом Дополнительного соглашения от 20.11.2009 г., установлен по 01.07.2015 г.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, что следует из технической документации на объект.
Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 18.05.2015 письмом обратился к ответчику.
Письмом Департамент передал Истцу проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене равной 9 453 000 рублей (без учета НДС, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества выполненным ООО "АБН-Консалт".
Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, Истец, направил Ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив заключить договор купли-продажи по цене 5 660 169 руб. (без учета НДС).
Стоимость нежилого помещения была определена Истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненного ООО "Аванта".
Письмом от 10.08.2015 N 33-5-14416/15-(0)-1 Департамент отклонил протокол разногласий и отказался заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.
В связи с отклонением редакции спорных пунктов договора купли продажи Департаментом, истец в порядке предусмотренном ст. ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.
Таким образом, предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы (п/п от 30.09.2015 N 96 на сумму 30 000 руб.), суд определением от 23.11.2015 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Городская коллегия оценщиков".
Согласно заключению эксперта ООО "Городская коллегия оценщиков" и оценки, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 18.05.2015 составила 7 704 363,56 руб. (без учета НДС).
Как установлено судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 18.05.2015, следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.
Как пояснил эксперт, в информационной базе о продаже недвижимости указывается дата актуализации объявления и является лишь доказательством того, что на дату просмотра объявления оно является актуальным. Время выкладки объекта недвижимого имущества в базу продаж не определено. Информация была взята из объявлений о продаже недвижимости, актуальных на дату определения стоимости и из архива о продаже недвижимого имущества, имеющегося у Эксперта. В экспертизе была использована информация о продаже недвижимости, актуальная на дату определения стоимости.
Несогласие ответчика с весовыми показателями подходов применяемых для согласования полученных результатов отражают субъективную позицию ответчика не являющегося специалистом в области оценочной или экспертной деятельности.
Эксперт исходя из уровня развитости рынка аренды аналогичных помещений, учитывая что в текущих на момент оценки экономической ситуации сравнительный подход не отражает мотивацию типичного покупателя, так как не учитывает доходность коммерческой недвижимости определяет итоговое стоимость объекта исходя из пропорции сравнительного и доходного подходов 0,3 и 0,7 процентов соответственно.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.
Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в размере 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек) (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек) в соответствии с экспертным заключением по делу N А40-170766/15, выполненным экспертом Горисловым И.А. (ООО "Городская коллегия оценщиков").".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4. "Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 128 406 руб. 06 коп. (сто двадцать восемь тысяч четыреста шесть рублей и шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Пункт 3.2. также подлежит изложению в редакции покупателя с учетом ст. 5 ФЗ N 159-ФЗ, в соответствии с которым оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решение о заключении с истцом договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, фактически уклонившись от заключения договора купли-продажи, истец правомерно обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Поскольку истец соответствует критериям, установленным частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, оснований для отказа в удовлетворении рассматриваемых требований у суда не имелось.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
В связи с тем, что между сторонами спора наличествует спор о цене выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения спора выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе, составила 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек), без НДС. Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с просьбой о приобретении арендуемого имущества лицо, соответствующее установленным законом критериям, обращается в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества.
Согласно п. 2.3 приложения N 17 к Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП уполномоченным органом на предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" является Департамент городского имущества города Москвы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года по делу N А40-170766/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2016 N 09АП-18694/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-170766/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. N 09АП-18694/2016-ГК
Дело N А40-170766/15
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2016 года по делу N А40-170766/15, принятое судьей Михайловой Е.В.
по иску ООО "МНТЦ"Действие
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Макаров А.К. (доверенность от 05.11.2015)
от ответчика: Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МЕЖОТРАСЛЕВОЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР (МНТЦ) "ДЕЙСТВИЕ" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) в окончательной редакции содержащий требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002012:3500 общей площадью 67,0 кв. м (этаж 1, пом. а, ком. 1 - 11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек) в соответствии с экспертным заключением по делу N А40-170766/15, выполненным экспертом Горисловым И.А. (ООО "Городская коллегия оценщиков").".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.2. "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.4. "Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 128 406 руб. 06 коп. (сто двадцать восемь тысяч четыреста шесть рублей и шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года по делу N А40-170766/15, иск Общество с ограниченной ответственностью "МЕЖОТРАСЛЕВОЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР (МНТЦ) "ДЕЙСТВИЕ" к Департаменту городского имущества города Москвы, удовлетворен.
При этом суд пришел к выводу, что истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав мнение представителя ответчика и возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 16 марта 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела ООО "МНТЦ "Действие" (далее "Общество") является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002012:3500 общей площадью 67,0 кв. м (этаж 1, пом. А, ком. 1 - 11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1 на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 01-00158/05 от 18.03.2005 (далее "Договор аренды"), заключенного с Департаментом имущества города Москвы.
Срок действия Договора аренды, с учетом Дополнительного соглашения от 20.11.2009 г., установлен по 01.07.2015 г.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, что следует из технической документации на объект.
Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 18.05.2015 письмом обратился к ответчику.
Письмом Департамент передал Истцу проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене равной 9 453 000 рублей (без учета НДС, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества выполненным ООО "АБН-Консалт".
Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, Истец, направил Ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив заключить договор купли-продажи по цене 5 660 169 руб. (без учета НДС).
Стоимость нежилого помещения была определена Истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненного ООО "Аванта".
Письмом от 10.08.2015 N 33-5-14416/15-(0)-1 Департамент отклонил протокол разногласий и отказался заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.
В связи с отклонением редакции спорных пунктов договора купли продажи Департаментом, истец в порядке предусмотренном ст. ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.
Таким образом, предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы (п/п от 30.09.2015 N 96 на сумму 30 000 руб.), суд определением от 23.11.2015 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Городская коллегия оценщиков".
Согласно заключению эксперта ООО "Городская коллегия оценщиков" и оценки, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 18.05.2015 составила 7 704 363,56 руб. (без учета НДС).
Как установлено судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 18.05.2015, следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.
Как пояснил эксперт, в информационной базе о продаже недвижимости указывается дата актуализации объявления и является лишь доказательством того, что на дату просмотра объявления оно является актуальным. Время выкладки объекта недвижимого имущества в базу продаж не определено. Информация была взята из объявлений о продаже недвижимости, актуальных на дату определения стоимости и из архива о продаже недвижимого имущества, имеющегося у Эксперта. В экспертизе была использована информация о продаже недвижимости, актуальная на дату определения стоимости.
Несогласие ответчика с весовыми показателями подходов применяемых для согласования полученных результатов отражают субъективную позицию ответчика не являющегося специалистом в области оценочной или экспертной деятельности.
Эксперт исходя из уровня развитости рынка аренды аналогичных помещений, учитывая что в текущих на момент оценки экономической ситуации сравнительный подход не отражает мотивацию типичного покупателя, так как не учитывает доходность коммерческой недвижимости определяет итоговое стоимость объекта исходя из пропорции сравнительного и доходного подходов 0,3 и 0,7 процентов соответственно.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.
Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в размере 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек) (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек) в соответствии с экспертным заключением по делу N А40-170766/15, выполненным экспертом Горисловым И.А. (ООО "Городская коллегия оценщиков").".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4. "Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 128 406 руб. 06 коп. (сто двадцать восемь тысяч четыреста шесть рублей и шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Пункт 3.2. также подлежит изложению в редакции покупателя с учетом ст. 5 ФЗ N 159-ФЗ, в соответствии с которым оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решение о заключении с истцом договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, фактически уклонившись от заключения договора купли-продажи, истец правомерно обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Поскольку истец соответствует критериям, установленным частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, оснований для отказа в удовлетворении рассматриваемых требований у суда не имелось.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
В связи с тем, что между сторонами спора наличествует спор о цене выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения спора выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе, составила 7 704 363 руб. 56 коп. (семь миллионов семьсот четыре тысячи триста шестьдесят три рубля и пятьдесят шесть копеек), без НДС. Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с просьбой о приобретении арендуемого имущества лицо, соответствующее установленным законом критериям, обращается в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества.
Согласно п. 2.3 приложения N 17 к Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП уполномоченным органом на предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" является Департамент городского имущества города Москвы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года по делу N А40-170766/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)