Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, уплативший аванс по предварительному договору, ссылается на то, что между сторонами не заключен основной договор купли-продажи в отношении нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщиковой В.А., Цирулик О.В.
при участии
- от ответчика: Захаров И.А., представитель по доверенности от 04.08.2014 N 49 АА 0141469;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ким Елены Федоровны
на решение от 19.08.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015
по делу N А37-362/2015 Арбитражного суда Магаданской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дьячкова Э.Л., в апелляционном суде судьи: Волкова М.О., Дроздова В.Г., Пичинина И.Е.
По иску индивидуального предпринимателя Постоенко Людмилы Сергеевны
к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне
о взыскании 15 406 336 руб. 68 коп.
Индивидуальный предприниматель Постоенко Людмила Сергеевна (ОГРНИП 311491013100012, место жительства: 685000, Магаданская область, г. Магадан) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне (ОГРНИП 306491035900087, место жительства: 685000, Магаданская область, г. Магадан) о взыскании 15 406 336 руб. 68 коп., в том числе: 6 000 000 руб., уплаченных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013, 6 000 000 руб. штрафных санкций, 658 800 руб. неосновательного обогащения и 2 747 536 руб. 68 коп. убытков.
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015, заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 6 476 000 руб., в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неверной квалификации спорного договора в качестве предварительного. В данном случае с учетом пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе в полном объеме, дав соответствующие пояснения.
Истец в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, обжалуемые судебные акты отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме; о времени и месте судебного разбирательства ИП Постоенко Л.С. извещена надлежащим образом, однако явку своего представителя в суд не обеспечила.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.06.2013 стороны заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646, принадлежащее наследнику Кима А.В. - Ким Е.Ф., на основании завещания и заявления о принятии наследства.
По условиям сделки истец передает ответчику аванс (предоплату) в сумме 6 000 000 руб. в качестве предварительного платежа за предстоящую покупку. Цена сделки составляет 12 000 000 руб., с учетом аванса, перечисленного 03.06.2013 со счета истца на счет ответчика в ОАО "Россельхозбанк".
Договор купли-продажи стороны обязались оформить после государственной регистрации права собственности нежилого помещения на имя Ким Е.Ф., но не позднее 10.12.2013 (соглашением к договору от 11.12.2013 данный срок изменен на 10.03.2014). При отказе продавца без уважительных причин от продажи нежилого помещения он возвращает Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100 процентов от суммы аванса, а при отказе покупателя от покупки нежилого помещения сумма аванса остается в собственности Ким Е.Ф.
Платежным поручением от 03.06.2013 N 994 ИП Постоенко Л.С. перечислила ИП Ким Е.Ф. 8 000 000 руб. в качестве залоговой суммы по договору от 03.06.2013. Впоследствии ИП Постоенко Л.С. заняла у ИП Ким Е.Ф. 2 000 000 руб. для развития предприятия, о чем выдала расписку от 10.06.2013. Оставшаяся сумма (6 000 000 руб.) зачтена в счет оплаты аванса по данной сделке.
На основании договора от 06.06.2013 доверительный управляющий наследственного имущества умершего Кима А.В. передал спорное нежилое помещение ИП Постоенко Л.С. в аренду сроком с 16.06.2013 по 15.11.2013.
15.11.2013 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение с обременением - ипотека в пользу ЮНИАСТРУМ БАНК.
Получив согласие залогодержателя на продажу объекта недвижимости, ответчик неоднократно предлагал истцу заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, однако до настоящего времени сделка сторонами не оформлена.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Постоенко Л.С. в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что между сторонами заключен предварительный договор, срок действия которого истек 10.03.2014. После указанной даты обязательства сторон по предварительному договору прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Между тем стороны договора от 04.06.2013, с учетом соглашения к нему от 11.12.2013, предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность истца передать ответчику аванс в сумме 6 000 000 руб., составляющий половину цены сделки, в качестве предварительного платежа по основному договору купли-продажи, что было исполнено ИП Постоенко Л.С. надлежащим образом в полном объеме.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Таким образом, заключенная сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, по своей правовой природе являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду неверной квалификации возникших отношений между сторонами суды неправильно применили нормы права и сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что является основанием для отмены вынесенных судебных актов в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание то, что суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке имеющихся в деле доказательств и исследованию фактических обстоятельств, без выяснения которых невозможно правильно разрешить данный спор, то в такой ситуации дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить в полном объеме доводы лиц, участвующих в деле, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу N А37-362/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.
Приостановление исполнения обжалуемых по делу судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.01.2016 N 0000323, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 09.02.2016 N Ф03-6454/2015 ПО ДЕЛУ N А37-362/2015
Требование: О взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения, штрафных санкций, неосновательного обогащения, убытков.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, уплативший аванс по предварительному договору, ссылается на то, что между сторонами не заключен основной договор купли-продажи в отношении нежилого помещения, принадлежащего ответчику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. N Ф03-6454/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщиковой В.А., Цирулик О.В.
при участии
- от ответчика: Захаров И.А., представитель по доверенности от 04.08.2014 N 49 АА 0141469;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ким Елены Федоровны
на решение от 19.08.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015
по делу N А37-362/2015 Арбитражного суда Магаданской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дьячкова Э.Л., в апелляционном суде судьи: Волкова М.О., Дроздова В.Г., Пичинина И.Е.
По иску индивидуального предпринимателя Постоенко Людмилы Сергеевны
к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне
о взыскании 15 406 336 руб. 68 коп.
Индивидуальный предприниматель Постоенко Людмила Сергеевна (ОГРНИП 311491013100012, место жительства: 685000, Магаданская область, г. Магадан) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне (ОГРНИП 306491035900087, место жительства: 685000, Магаданская область, г. Магадан) о взыскании 15 406 336 руб. 68 коп., в том числе: 6 000 000 руб., уплаченных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013, 6 000 000 руб. штрафных санкций, 658 800 руб. неосновательного обогащения и 2 747 536 руб. 68 коп. убытков.
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015, заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 6 476 000 руб., в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неверной квалификации спорного договора в качестве предварительного. В данном случае с учетом пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе в полном объеме, дав соответствующие пояснения.
Истец в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, обжалуемые судебные акты отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме; о времени и месте судебного разбирательства ИП Постоенко Л.С. извещена надлежащим образом, однако явку своего представителя в суд не обеспечила.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.06.2013 стороны заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646, принадлежащее наследнику Кима А.В. - Ким Е.Ф., на основании завещания и заявления о принятии наследства.
По условиям сделки истец передает ответчику аванс (предоплату) в сумме 6 000 000 руб. в качестве предварительного платежа за предстоящую покупку. Цена сделки составляет 12 000 000 руб., с учетом аванса, перечисленного 03.06.2013 со счета истца на счет ответчика в ОАО "Россельхозбанк".
Договор купли-продажи стороны обязались оформить после государственной регистрации права собственности нежилого помещения на имя Ким Е.Ф., но не позднее 10.12.2013 (соглашением к договору от 11.12.2013 данный срок изменен на 10.03.2014). При отказе продавца без уважительных причин от продажи нежилого помещения он возвращает Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100 процентов от суммы аванса, а при отказе покупателя от покупки нежилого помещения сумма аванса остается в собственности Ким Е.Ф.
Платежным поручением от 03.06.2013 N 994 ИП Постоенко Л.С. перечислила ИП Ким Е.Ф. 8 000 000 руб. в качестве залоговой суммы по договору от 03.06.2013. Впоследствии ИП Постоенко Л.С. заняла у ИП Ким Е.Ф. 2 000 000 руб. для развития предприятия, о чем выдала расписку от 10.06.2013. Оставшаяся сумма (6 000 000 руб.) зачтена в счет оплаты аванса по данной сделке.
На основании договора от 06.06.2013 доверительный управляющий наследственного имущества умершего Кима А.В. передал спорное нежилое помещение ИП Постоенко Л.С. в аренду сроком с 16.06.2013 по 15.11.2013.
15.11.2013 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение с обременением - ипотека в пользу ЮНИАСТРУМ БАНК.
Получив согласие залогодержателя на продажу объекта недвижимости, ответчик неоднократно предлагал истцу заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, однако до настоящего времени сделка сторонами не оформлена.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Постоенко Л.С. в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что между сторонами заключен предварительный договор, срок действия которого истек 10.03.2014. После указанной даты обязательства сторон по предварительному договору прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Между тем стороны договора от 04.06.2013, с учетом соглашения к нему от 11.12.2013, предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность истца передать ответчику аванс в сумме 6 000 000 руб., составляющий половину цены сделки, в качестве предварительного платежа по основному договору купли-продажи, что было исполнено ИП Постоенко Л.С. надлежащим образом в полном объеме.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Таким образом, заключенная сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, по своей правовой природе являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду неверной квалификации возникших отношений между сторонами суды неправильно применили нормы права и сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что является основанием для отмены вынесенных судебных актов в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание то, что суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке имеющихся в деле доказательств и исследованию фактических обстоятельств, без выяснения которых невозможно правильно разрешить данный спор, то в такой ситуации дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить в полном объеме доводы лиц, участвующих в деле, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу N А37-362/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.
Приостановление исполнения обжалуемых по делу судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.01.2016 N 0000323, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)