Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Смирнов Н.В. (доверенность от 16.05.2016) - до и после перерыва,
от ответчиков: 1 - представитель Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016) - до и после перерыва,
2 - не явился, извещен,
от 3-х лиц: 1 - представители Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017),
Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017) - до и после перерыва,
2 - представитель Быцко Н.Г. (доверенность от 18.04.2017) - до перерыва,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-558/2016, 13АП-560/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2015 по делу N А56-56586/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Алмаз"
к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-и лица: 1) СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) ООО "Кэпитал Консалтинг"
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения, общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта в соответствии с данными отчета N 75И/2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 17.06.2015, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг" составляет 4 830 508 (четыре миллиона восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь) руб. 47 коп., без НДС".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН, предприятие, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг".
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 16.11.2015 определил условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения, общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н, изложив, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта в соответствии с данными отчета N 75И/2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 17.06.2015, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг", составляет 4 830 508 (четыре миллиона восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей 47 копеек, без НДС", в иске к АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказал.
Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" подало на решение суда апелляционную жалобу, в которой, сославшись на незаконность и необоснованность решения, нарушение судом норм материального и процессуального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, третье лицо просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, отчет предприятия об оценке рыночной стоимости от 06.04.2015 N 31-8-0119 (082)-2015, согласно которому цена продажи спорного помещения на дату подачи (13.02.2015) арендатором заявления о преимущественном праве выкупа составляет 7 200 000 руб., полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки; в отсутствие доказательств недостоверности цены спорного объекта, определенной в отчете ГУП ГУИОН, у суда не было оснований для установления иной стоимости нежилого помещения. Третье лицо сослалось на экспертное заключение от 11.12.2015 N 466/Э/2015, выполненное НП СОО "Сообщество профессионалов оценки", в котором в результате проведения экспертизы величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения с кадастровым номером 78:40:0008304:12660), определенная в отчете ГУП ГУИОН от 06.04.2015 N 31-8-0119 (082)-2015, подтверждена. Как полагало предприятие, содержащий многочисленные нарушения отчет об оценке от 17.06.2015 N 75/2015, выполненный ООО "Кэпитал Консалтинг", и экспертное заключение от 09.07.2015 N 3259/2015 не могут являться достоверными доказательствами рыночной стоимости спорного объекта.
Комитет также обжаловал решение в апелляционном порядке. Комитет полагал, что не является надлежащим ответчиком по настоящему делу в части требований об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в соответствии с требованием Закона рыночная стоимость, указанная в отчете ГУП ГУИОН, обязательна для применения Комитетом при принятии решения об условиях приватизации объекта. Ответчик полагал, что отчет ООО "Кэпитал Консалтинг" от 17.06.2015 N 75И/2015 нельзя рассматривать как допустимое доказательство по делу, соответствующее статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения направлено истцом в Комитет 13.02.2015; оценка рыночной стоимости спорного объекта, выполненная ГУП ГУИОН, определена на дату получения уполномоченным органом от общества заявления о выкупе арендуемого имущества (13.02.2015).
ООО "Кэпитал Консалтинг" представило отзыв на жалобы ГУП ГУИОН и Комитета, в котором выразило несогласие с их доводами.
ООО "Алмаз" в отзывах на жалобы с доводами апелляционных жалоб также не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в отзыве поддержало правовые позиции Комитета и ГУП ГУИОН, полагало, что решение подлежит отмене.
В целях проверки обоснованности доводов и возражений участвующих в деле лиц, устранения противоречий в позициях сторон и объективного разрешения спора, руководствуясь положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.04.2014 N 23 разъяснениями, апелляционный суд, учитывая мнения представителей участвующих в деле лиц, определением от 17.03.2016 назначил оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Лабриум-Консалтинг" (Санкт-Петербург, Загородный пр., дом 27/21, офис 13) Корнеевой Екатерине Александровне; перед экспертом поставил следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, помещение 10-Н, площадью 62,4 кв. м, по состоянию на 13.02.2015; приостановив также производство по делу до окончания проведения экспертизы.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2016 определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу N А56-56586/2015 оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Алмаз" - без удовлетворения.
На основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с уходом судьи Старовойтовой О.Р. в отставку дело N А56-56586/2015 передано в производство судьи Горбик В.М. (распоряжение от 05.10.2016).
Сопроводительным письмом от 03.10.2016 N 10/16-1035 ООО "Лабриум-Консалтинг" направило в апелляционный суд заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015.
Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд определением от 03.02.2017 назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу N А56-56586/2015 и рассмотрения вопроса относительно апелляционных жалоб Комитета и ГУП ГУИОН на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2015.
Предприятие направило 13.02.2017 в апелляционный суд письменную позицию, согласно которой заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015, выполненное экспертом ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А., является достоверным и обоснованным, и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, помещение 10-Н.
ООО "Кэпитал Консалтинг" направило 15.02.2017 замечания на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015, полагало, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная экспертом Корнеевой Е.А., является недостоверной, итоговые показатели величины рыночной стоимости объекта существенно завышены; просило вызвать эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнееву Е.А. в судебное заседание для дачи пояснений.
От общества "Алмаз" в апелляционный суд поступили 15.02.2017 возражения на экспертное заключение от 11.12.2015 N 446/Э/2015 с приложениями; замечания на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015, в соответствии с которым итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является, по мнению общества, существенно завышенной, недостоверной.
В судебном заседании 15.02.2017 представители ответчика, Комитета и предприятия не возразили против возобновления производства по делу.
Представитель истца заявил ходатайство о вызове эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. в судебное заседание апелляционного суда для дачи пояснений в связи с проведенной экспертизой.
Определением от 15.02.2017 суд апелляционной инстанции возобновил производство по делу, назначил дело к судебному разбирательству, предложил участвующим в деле лицам изложить мотивированные позиции с учетом проведенной экспертизы, представить для эксперта вопросы, в исследовании которых имеется необходимость.
В апелляционный суд от предприятия поступили 27.02.2017, 28.02.2017 возражения на замечания истца на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015; составленные представителем ООО "Алмаз" Смирновым Н.В. возражения на экспертное заключение от 16.08.2016 N 23/050716/02 и приложения к нему, возражения на замечания ООО "Кэпитал Консалтинг" на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015.
Также в апелляционный суд от ООО "Алмаз" и ООО "Кэпитал Консалтинг" 28.02.2017 поступили вопросы эксперту.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Полубехиной Н.С. на судью Колосову Ж.В. судебное разбирательство 01.03.2017 произведено с самого начала.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, поддержал заявленное ранее ходатайство о вызове эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. в судебное заседание апелляционного суда для дачи пояснений в связи с проведенной экспертизой.
Определением от 01.03.2017 судебное разбирательство отложено.
ООО "Алмаз" и ООО "Кэпитал Консалтинг" направили в апелляционный суд письменные пояснения относительно возражений ГУП ГУИОН, вопросов эксперту.
В судебном заседании 19.04.2017 представитель истца поддержал ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы, представитель ООО "Кэпитал Консалтинг" поддержал заявленные ходатайства, представители Комитета и предприятия против удовлетворения ходатайств возразили.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов судом может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Из содержания оспариваемого истцом экспертного заключения следует, что эксперт дал ясные и полные ответы на все вопросы, поставленные перед ним судом; экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.
Как оговорено в части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 названного Кодекса доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку заключение эксперта дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.
Правомочие суда назначить повторную экспертизу вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.
Апелляционный суд, принимая во внимание регулирующие спорные правоотношения нормы законодательства, фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, счел ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы не подлежащими удовлетворению. При этом апелляционным судом также учтено постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2016 по делу N А56-56586/2015.
В судебном заседании представитель Комитета доводы своей апелляционной жалобы поддержал, не возразил против удовлетворения жалобы ГУП ГУИОН, представитель ГУП ГУИОН доводы своей апелляционной жалобы поддержал, не возразил против удовлетворения жалобы Комитета, представители ООО "Алмаз" и ООО "Кэпитал Консалтинг" против удовлетворения апелляционных жалоб возразили, просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции объявил перерыв в судебном заседании 19.04.2017. После окончания перерыва апелляционный суд в том же составе суда 26.04.2017 с участием представителей общества, Комитета и ГУП ГУИОН завершил рассмотрение дела. Фонд имущества и ООО "Кэпитал Консалтинг", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, общество обратилось 13.02.2015 в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (л.д. 13-14 т. 1).
Комитет принял распоряжение от 20.04.2015 N 666-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу г. Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н", пунктом 1.1.2 которого цена продажи помещения определена в размере 7 200 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.04.2015 N 31-8-0119 (082)-2015, выполненным ГУП ГУИОН. Обществом 20.05.2015 получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 7 200 000 руб.
Общество направило 18.06.2015 в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 5 084 745 руб. 76 коп., определенную в отчете ООО "Кэпитал Консалтинг" от 17.06.2015 N 75/2015 по состоянию на 13.02.2015 (л.д. 15-36 т. 1).
Позднее в отчет ООО "Кэпитал Консалтинг" от 17.06.2015 N 75/2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества были внесены изменения, в соответствии с которыми отчету присвоен новый номер N 75И/2015, рыночная стоимость объекта оценки установлена в размере 4 830 508 руб. 47 коп.
Письмом от 13.07.2015 N 2524/30 Фонд сообщил обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом (л.д. 55-56 т. 1). Ответ от Комитета в адрес общества не поступил.
Полагая, что отказ Комитета от продажи объекта по цене, предложенной обществом, не соответствует Закону N 159-ФЗ, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Поскольку Фонд не является стороной договора купли-продажи, действует от имени Комитета на основании договора поручения и доверенности, исковые требования к Фонду арбитражный суд счел не подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя требования общества, арбитражный суд указал, что достоверность выводов и правильность методик, примененных при проведении отчета от 17.06.2015 N 75И/2015, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 13.02.2015 определена в размере 4 830 508 руб. 47 коп., представленного истцом, участвующими в деле лицами не опровергнуты, лица, участвующие в деле, о проведении судебной экспертизы не заявляли.
Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзывах на жалобы, письменных пояснениях участвующих в деле лиц, апелляционный суд полагает необходимым изменить решение арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению арендатору, выполняется по заданию уполномоченного органа государственной власти, принимающего решение об условиях приватизации, а определение рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ подлежит рассмотрению судом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Как следует из материалов дела, согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке от 06.04.2015 N 31-8-0119(082)-2015 рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 7 200 000 руб. Согласно отчету от 17.06.2015 N 75И/2015, составленному ООО "Кэпитал Консалтинг", рыночная стоимость объекта по состоянию на 13.02.2015 определена в размере 4 830 508 руб. 47 коп.
Согласно заключению эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, пом. 10-Н, общей площадью 62,4 кв. м, по состоянию на 13.02.2015 составляет 6 800 000 руб. (НДС не облагается) (л.д. 54-197 т. 4).
Исследовав представленное экспертом ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. заключение от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015 во взаимосвязи с имеющимися в деле доказательствами, апелляционный суд, принимая во внимание правовую позицию участвующих в деле лиц, пришел к выводу об отсутствии юридически значимых фактов для определения иной цены выкупаемого помещения, отличной от указанной экспертом ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А.
Решение суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 ноября 2015 года по делу N А56-56586/2015 изменить, изложить в следующей редакции.
Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения, общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, пом. 10-Н, изложив, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта - нежилого помещения составляет 6800000 рублей, без НДС".
В иске к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 N 13АП-558/2016, 13АП-560/2016 ПО ДЕЛУ N А56-56586/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. N 13АП-558/2016, 13АП-560/2016
Дело N А56-56586/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Смирнов Н.В. (доверенность от 16.05.2016) - до и после перерыва,
от ответчиков: 1 - представитель Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016) - до и после перерыва,
2 - не явился, извещен,
от 3-х лиц: 1 - представители Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017),
Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017) - до и после перерыва,
2 - представитель Быцко Н.Г. (доверенность от 18.04.2017) - до перерыва,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-558/2016, 13АП-560/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2015 по делу N А56-56586/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Алмаз"
к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-и лица: 1) СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) ООО "Кэпитал Консалтинг"
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения, общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта в соответствии с данными отчета N 75И/2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 17.06.2015, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг" составляет 4 830 508 (четыре миллиона восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь) руб. 47 коп., без НДС".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН, предприятие, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг".
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 16.11.2015 определил условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения, общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н, изложив, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта в соответствии с данными отчета N 75И/2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 17.06.2015, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг", составляет 4 830 508 (четыре миллиона восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей 47 копеек, без НДС", в иске к АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказал.
Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" подало на решение суда апелляционную жалобу, в которой, сославшись на незаконность и необоснованность решения, нарушение судом норм материального и процессуального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, третье лицо просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, отчет предприятия об оценке рыночной стоимости от 06.04.2015 N 31-8-0119 (082)-2015, согласно которому цена продажи спорного помещения на дату подачи (13.02.2015) арендатором заявления о преимущественном праве выкупа составляет 7 200 000 руб., полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки; в отсутствие доказательств недостоверности цены спорного объекта, определенной в отчете ГУП ГУИОН, у суда не было оснований для установления иной стоимости нежилого помещения. Третье лицо сослалось на экспертное заключение от 11.12.2015 N 466/Э/2015, выполненное НП СОО "Сообщество профессионалов оценки", в котором в результате проведения экспертизы величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения с кадастровым номером 78:40:0008304:12660), определенная в отчете ГУП ГУИОН от 06.04.2015 N 31-8-0119 (082)-2015, подтверждена. Как полагало предприятие, содержащий многочисленные нарушения отчет об оценке от 17.06.2015 N 75/2015, выполненный ООО "Кэпитал Консалтинг", и экспертное заключение от 09.07.2015 N 3259/2015 не могут являться достоверными доказательствами рыночной стоимости спорного объекта.
Комитет также обжаловал решение в апелляционном порядке. Комитет полагал, что не является надлежащим ответчиком по настоящему делу в части требований об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в соответствии с требованием Закона рыночная стоимость, указанная в отчете ГУП ГУИОН, обязательна для применения Комитетом при принятии решения об условиях приватизации объекта. Ответчик полагал, что отчет ООО "Кэпитал Консалтинг" от 17.06.2015 N 75И/2015 нельзя рассматривать как допустимое доказательство по делу, соответствующее статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения направлено истцом в Комитет 13.02.2015; оценка рыночной стоимости спорного объекта, выполненная ГУП ГУИОН, определена на дату получения уполномоченным органом от общества заявления о выкупе арендуемого имущества (13.02.2015).
ООО "Кэпитал Консалтинг" представило отзыв на жалобы ГУП ГУИОН и Комитета, в котором выразило несогласие с их доводами.
ООО "Алмаз" в отзывах на жалобы с доводами апелляционных жалоб также не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в отзыве поддержало правовые позиции Комитета и ГУП ГУИОН, полагало, что решение подлежит отмене.
В целях проверки обоснованности доводов и возражений участвующих в деле лиц, устранения противоречий в позициях сторон и объективного разрешения спора, руководствуясь положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.04.2014 N 23 разъяснениями, апелляционный суд, учитывая мнения представителей участвующих в деле лиц, определением от 17.03.2016 назначил оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Лабриум-Консалтинг" (Санкт-Петербург, Загородный пр., дом 27/21, офис 13) Корнеевой Екатерине Александровне; перед экспертом поставил следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, помещение 10-Н, площадью 62,4 кв. м, по состоянию на 13.02.2015; приостановив также производство по делу до окончания проведения экспертизы.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2016 определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу N А56-56586/2015 оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Алмаз" - без удовлетворения.
На основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с уходом судьи Старовойтовой О.Р. в отставку дело N А56-56586/2015 передано в производство судьи Горбик В.М. (распоряжение от 05.10.2016).
Сопроводительным письмом от 03.10.2016 N 10/16-1035 ООО "Лабриум-Консалтинг" направило в апелляционный суд заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015.
Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд определением от 03.02.2017 назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу N А56-56586/2015 и рассмотрения вопроса относительно апелляционных жалоб Комитета и ГУП ГУИОН на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2015.
Предприятие направило 13.02.2017 в апелляционный суд письменную позицию, согласно которой заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015, выполненное экспертом ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А., является достоверным и обоснованным, и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, помещение 10-Н.
ООО "Кэпитал Консалтинг" направило 15.02.2017 замечания на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015, полагало, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная экспертом Корнеевой Е.А., является недостоверной, итоговые показатели величины рыночной стоимости объекта существенно завышены; просило вызвать эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнееву Е.А. в судебное заседание для дачи пояснений.
От общества "Алмаз" в апелляционный суд поступили 15.02.2017 возражения на экспертное заключение от 11.12.2015 N 446/Э/2015 с приложениями; замечания на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015, в соответствии с которым итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является, по мнению общества, существенно завышенной, недостоверной.
В судебном заседании 15.02.2017 представители ответчика, Комитета и предприятия не возразили против возобновления производства по делу.
Представитель истца заявил ходатайство о вызове эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. в судебное заседание апелляционного суда для дачи пояснений в связи с проведенной экспертизой.
Определением от 15.02.2017 суд апелляционной инстанции возобновил производство по делу, назначил дело к судебному разбирательству, предложил участвующим в деле лицам изложить мотивированные позиции с учетом проведенной экспертизы, представить для эксперта вопросы, в исследовании которых имеется необходимость.
В апелляционный суд от предприятия поступили 27.02.2017, 28.02.2017 возражения на замечания истца на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015; составленные представителем ООО "Алмаз" Смирновым Н.В. возражения на экспертное заключение от 16.08.2016 N 23/050716/02 и приложения к нему, возражения на замечания ООО "Кэпитал Консалтинг" на заключение эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015.
Также в апелляционный суд от ООО "Алмаз" и ООО "Кэпитал Консалтинг" 28.02.2017 поступили вопросы эксперту.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Полубехиной Н.С. на судью Колосову Ж.В. судебное разбирательство 01.03.2017 произведено с самого начала.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, поддержал заявленное ранее ходатайство о вызове эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. в судебное заседание апелляционного суда для дачи пояснений в связи с проведенной экспертизой.
Определением от 01.03.2017 судебное разбирательство отложено.
ООО "Алмаз" и ООО "Кэпитал Консалтинг" направили в апелляционный суд письменные пояснения относительно возражений ГУП ГУИОН, вопросов эксперту.
В судебном заседании 19.04.2017 представитель истца поддержал ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы, представитель ООО "Кэпитал Консалтинг" поддержал заявленные ходатайства, представители Комитета и предприятия против удовлетворения ходатайств возразили.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов судом может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Из содержания оспариваемого истцом экспертного заключения следует, что эксперт дал ясные и полные ответы на все вопросы, поставленные перед ним судом; экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.
Как оговорено в части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 названного Кодекса доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку заключение эксперта дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.
Правомочие суда назначить повторную экспертизу вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.
Апелляционный суд, принимая во внимание регулирующие спорные правоотношения нормы законодательства, фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, счел ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы не подлежащими удовлетворению. При этом апелляционным судом также учтено постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2016 по делу N А56-56586/2015.
В судебном заседании представитель Комитета доводы своей апелляционной жалобы поддержал, не возразил против удовлетворения жалобы ГУП ГУИОН, представитель ГУП ГУИОН доводы своей апелляционной жалобы поддержал, не возразил против удовлетворения жалобы Комитета, представители ООО "Алмаз" и ООО "Кэпитал Консалтинг" против удовлетворения апелляционных жалоб возразили, просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции объявил перерыв в судебном заседании 19.04.2017. После окончания перерыва апелляционный суд в том же составе суда 26.04.2017 с участием представителей общества, Комитета и ГУП ГУИОН завершил рассмотрение дела. Фонд имущества и ООО "Кэпитал Консалтинг", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, общество обратилось 13.02.2015 в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (л.д. 13-14 т. 1).
Комитет принял распоряжение от 20.04.2015 N 666-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу г. Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корп. 1, литера А, пом. 10-Н", пунктом 1.1.2 которого цена продажи помещения определена в размере 7 200 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.04.2015 N 31-8-0119 (082)-2015, выполненным ГУП ГУИОН. Обществом 20.05.2015 получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 7 200 000 руб.
Общество направило 18.06.2015 в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 5 084 745 руб. 76 коп., определенную в отчете ООО "Кэпитал Консалтинг" от 17.06.2015 N 75/2015 по состоянию на 13.02.2015 (л.д. 15-36 т. 1).
Позднее в отчет ООО "Кэпитал Консалтинг" от 17.06.2015 N 75/2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества были внесены изменения, в соответствии с которыми отчету присвоен новый номер N 75И/2015, рыночная стоимость объекта оценки установлена в размере 4 830 508 руб. 47 коп.
Письмом от 13.07.2015 N 2524/30 Фонд сообщил обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом (л.д. 55-56 т. 1). Ответ от Комитета в адрес общества не поступил.
Полагая, что отказ Комитета от продажи объекта по цене, предложенной обществом, не соответствует Закону N 159-ФЗ, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Поскольку Фонд не является стороной договора купли-продажи, действует от имени Комитета на основании договора поручения и доверенности, исковые требования к Фонду арбитражный суд счел не подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя требования общества, арбитражный суд указал, что достоверность выводов и правильность методик, примененных при проведении отчета от 17.06.2015 N 75И/2015, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 13.02.2015 определена в размере 4 830 508 руб. 47 коп., представленного истцом, участвующими в деле лицами не опровергнуты, лица, участвующие в деле, о проведении судебной экспертизы не заявляли.
Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзывах на жалобы, письменных пояснениях участвующих в деле лиц, апелляционный суд полагает необходимым изменить решение арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению арендатору, выполняется по заданию уполномоченного органа государственной власти, принимающего решение об условиях приватизации, а определение рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ подлежит рассмотрению судом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Как следует из материалов дела, согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке от 06.04.2015 N 31-8-0119(082)-2015 рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 7 200 000 руб. Согласно отчету от 17.06.2015 N 75И/2015, составленному ООО "Кэпитал Консалтинг", рыночная стоимость объекта по состоянию на 13.02.2015 определена в размере 4 830 508 руб. 47 коп.
Согласно заключению эксперта от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, пом. 10-Н, общей площадью 62,4 кв. м, по состоянию на 13.02.2015 составляет 6 800 000 руб. (НДС не облагается) (л.д. 54-197 т. 4).
Исследовав представленное экспертом ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. заключение от 22.09.2016 N ИО-0916-21/А56-56586/2015 во взаимосвязи с имеющимися в деле доказательствами, апелляционный суд, принимая во внимание правовую позицию участвующих в деле лиц, пришел к выводу об отсутствии юридически значимых фактов для определения иной цены выкупаемого помещения, отличной от указанной экспертом ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А.
Решение суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 ноября 2015 года по делу N А56-56586/2015 изменить, изложить в следующей редакции.
Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения, общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала Казакова, дом 24, корпус 1, литера А, пом. 10-Н, изложив, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта - нежилого помещения составляет 6800000 рублей, без НДС".
В иске к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Т.А.КАШИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
Т.А.КАШИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)