Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Щербатых Е.Ю.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шеиной К.А.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Михеевой Ирины Валерьевны: Недорубко А.А., представителя по доверенности б/н от 01.09.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "БизнесЦентр": Стрыгиной Е.Н., представителя по доверенности б/н от 15.04.2016, Лихачева И.В., генерального директора;
- от открытого акционерного общества "Белгородская сбытовая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михеевой Ирины Валерьевны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "БизнесЦентр" (ИНН 3123102840, ОГРН 1043108000363) к предпринимателю Михеевой Ирине Валерьевне (ИНН 312326647257, ОГРН 311312314000112), о взыскании 428 488 руб. 09 коп. задолженности, при участии в деле третьего лица: открытого акционерного общества "Белгородская сбытовая компания",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БизнесЦентр" (далее - ООО "БизнесЦентр", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к предпринимателю Михеевой Ирине Валерьевне (далее - Михеева И.В., ответчик, предприниматель) о взыскании 218 497 руб. 33 коп. задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды помещения N 06/13 от 01 июня 2013 года, 71 949 руб. 66 коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с ноября 2014 года по апрель 2015 года, 138 041 руб. 10 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и нарушение сроков оплаты арендных платежей по состоянию на 06 июля 2015 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено открытое акционерное общество "Белгородская сбытовая компания" (далее - ОАО "Белгородская сбытовая компания").
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 714 руб. 99 коп. долга по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, 35 995 руб. 41 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы, а всего 43 710 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым решением в части взыскания долга по переменной части арендной платы и в части взыскания неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы, Михеева И.В. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данное решение суда в части взыскания 7 714 руб. 99 коп. долга по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, отказав в удовлетворении указанных требований. В части взыскания 35 995 руб. 41 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы заявитель просил решение суда изменить, признав подлежащими взысканию 19 504 руб. 10 коп. неустойки, в остальной части неустойки - отказать.
В судебное заседание апелляционного суда 29.04.2016 г. не явился представитель третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель Михеевой И.В., явившийся в судебное заседание, поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным в части взыскания долга по переменной части арендной платы и в части взыскания неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы, просил отменить данное решение суда в части взыскания 7 714 руб. 99 коп. долга по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, отказав в удовлетворении указанных требований. В части взыскания 35 995 руб. 41 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы заявитель просил решение суда изменить, признав подлежащими взысканию 19 504 руб. 10 коп. неустойки, в остальной части неустойки - отказать.
Представитель ООО "БизнесЦентр" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 27 февраля 2012 года между ООО "БизнесЦентр" (арендодатель) и предпринимателем Михеевой И.В. (арендатор) заключен предварительный договор N 1, по условиям которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды нежилых помещений первого и второго этажа здания по адресу: г. Белгород, ул. Победы, 73, и по которому ответчик перечислил истцу платежным поручением N 001 от 28 февраля 2012 года 240 900 руб. в качестве гарантийного платежа.
Стороны договорились, что в случае заключения основного договора, указанные денежные средства будут зачтены в счет арендных платежей по основному договору (п. 2.1.1 предварительного договора).
01 июня 2013 года ООО "БизнесЦентр" (арендодатель) и предприниматель Михеева И.В. (арендатор) заключили договор аренды N 06/13, по которому ответчик принял во временное пользование нежилые помещения общей площадью 274, 4 кв. м, включающие в себя нежилые помещения на 1 и 2 этаже, а именно: помещение площадью 9,8 кв. м и помещение площадью 105, 5 кв. м, расположенные на первом этаже здания и помещения площадью 27,7 кв. м, площадью 125,9 кв. м и площадью 5,5 кв. м, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Победы, 73 "А".
Переданное в аренду помещение находится в нежилом здании торгово-офисного центра, площадью 3 490, 1 кв. м, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенном по адресу: г. Белгород, ул. Победы, 73 а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29 декабря 2011 года.
Помещение передано в аренду для организации и осуществления коммерческой деятельности (общественное питание).
Истец передал по акту приема-передачи от 01 июня 2013 года, а ответчик принял нежилое помещение общей площадью 274, 4 кв. м без претензий и замечаний. Дополнительным соглашением N 1 от 17 июня 2013 года к договору, стороны изменили срок договора, определив, что договор заключен на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право аренды зарегистрировано в государственном реестре 05 июля 2013 года.
В пункте 4.1 договора стороны определили порядок расчетов по договору: арендная плата (постоянная) составляет 282 632 руб. (1030 руб. за 1 кв. м), оплата которой производится не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Переменная часть арендной платы определяется согласно показаниям приборов учета и вносится до 10 числа месяца аренды следующего за отчетным.
04 сентября 2013 года предприниматель перечислила 41 732 руб. платежным поручением N 295 в счет обеспечительного платежа, к ранее оплаченным 240 900 руб. Таким образом, арендатор оплатил арендодателю обеспечительный платеж по договору аренды N 06/13 в сумме 282 632 руб.
При сверке взаимных расчетов по данным ООО "Бизнесцентр" на 31 декабря 2013 года стороны отразили в акте гарантийный взнос по предварительному договору аренды в сумме 240 900 руб. и доплату гарантийного взноса (обеспечительного платежа) в сумме 41 732 руб., тем самым признав их платежами по договору аренды N 06/13. Задолженность истца по договору аренды N 06/13 от 01 июня 2013 года с учетом указанных платежей арендатора составляла 209 143 руб. 06 руб. в пользу предпринимателя Михеевой И.В.
В 2014 году между сторонами возник спор в части оплаты аренды в связи с освобождением предпринимателем части арендуемых помещений.
В связи с освобождением помещений первого этажа в мае 2014 года предприниматель оплатил 163 873 руб. арендной платы за второй этаж.
Поскольку соглашения сторон об уменьшении арендных платежей на тот период не имелось, решением Арбитражного суда Белгородской области от 07 ноября 2014 года по делу N А08-5625/2014 удовлетворены требования Общества о взыскании с предпринимателя 348 615 руб. 13 коп. долга по аренде за период с мая 2014 года по июль 2014 года.
Указанным решением суда установлено, что предприниматель 30 апреля 2014 года направил обществу уведомление об отказе от договора аренды по первому этажу с 01 мая 2014 года. Затем 01 мая 2014 года ответчик повторно сообщил истцу об отказе от договора аренды, в части занимаемой площади на первом этаже, но уже с 10 мая 2014 года.
Истец 12 мая 2014 года сообщил ответчику, что соглашение о расторжении договора аренды в части отказа от аренды помещения, находящегося на первом этаже, будет подписано 30 июля 2014 года, а также потребовал оплатить образовавшуюся задолженность по договору.
Как указано в названном решении суда, уведомлением от 21 июля 2014 года истец сообщил ответчику о необходимости явки 30 июля 2014 года для подписания акта приема - передачи помещения кофейни и снятия показаний приборов учета, также предложил освободить помещение первого этажа от имущества ответчика. Ответчик 30 июля 2014 года для передачи (возврата) части помещения принятого в аренду, а именно помещения находящегося на первом этаже, не явился, в связи с чем истец в одностороннем порядке составил акт осмотра помещения и снятия показаний счетчиков. Направленные истцом 31 июля 2014 года почтой дополнительное соглашение N 2 от 30 июля 2014 года и акт сдачи - приемки нежилого помещения ответчик не подписал и не вернул.
В рассматриваемом исковом заявлении ООО "БизнесЦентр" просит взыскать с предпринимателя Михеевой И.В. 163 873 руб. долга по постоянной части арендной плате за март 2015 года, 54 524 руб. 33 коп. долга за апрель 2015 года (с 01.04.2015 по 10.04.2015), а всего 218 497 руб. 33 коп., 71 949 руб. 66 коп. суммы задолженности по переменной части арендной платы за период с ноября 2014 года по 10 апреля 2015 года.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении иска в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Определяя подлежащую взысканию сумму задолженности, суд области исходил из того, что оплата постоянной части арендной платы в сумме 218 397 руб. 33 коп. за период с 01 марта 2015 года по 10 апреля 2015 года и переменной части арендной платы в сумме 64 234 руб. 67 коп. (из 71 949 руб. 66 коп.) за период с 01 ноября 2014 года по 10 апреля 2015 года была произведена предпринимателем Михеевой И.В. путем зачета суммы обеспечительного депозита в размере 282 632 руб.
Однако, задолженность в сумме 7 714 руб. 99 коп. по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, не покрытая обеспечительным платежом, в отсутствие доказательств обратного, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме того, истцом предъявлено ко взысканию 19 504 руб. 10 коп. неустойки за просрочку возврата арендованного помещения за период с 11 декабря 2014 года по 09 апреля 2015 года, всего 138 041 руб. 10 коп. неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В предмет доказывания по такому требованию входит факт просрочки возврата помещения и время такой просрочки.
28 октября 2014 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора. Просил в срок до 14 ноября 2014 года возвратить помещение по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 05 ноября 2014 года.
Учитывая, что из содержания уведомления усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения с ответчиком по аренде, уведомление представляет собой односторонний отказ от договора, который допускается статьей 7 договора аренды и пунктом 3 ст. 450 ГК РФ, суд области пришел к верному выводу о расторжении договора аренды N 06/13 в связи с односторонним отказом истца от договора.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено в том же порядке как оно передавалось в аренду, то есть передача спорного объекта арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом (или иным документом, подписанным обеими сторонами).
Согласно п. 3.3.18 договора аренды арендатор обязался освободить помещения в течение 5 календарных дней с даты истечения/расторжения договора и передать его на основании акта возврата свободным от имущества арендатора.
Как свидетельствуют материалы дела, предприниматель возвратил арендованные помещения 10 апреля 2015 года.
Согласно пункту 6.2 договора аренды при нарушении обязательств по договору пеня устанавливается в размере 0,1% процента от месячной постоянной части арендной платы за 1 месяц за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.
В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06 июня 2014 года "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По расчету истца неустойка за несвоевременный возврат помещения составляет 19 504 руб. 10 коп.
Учитывая, что ответчик в установленный договором срок не исполнил обязанность по возврату помещения, суд по праву признал требование истца о взыскании с ответчика 19 504 руб. 10 коп. неустойки за просрочку возврата арендованного помещения за период с 11 декабря 2014 года по 09 апреля 2015 года обоснованным.
Доказательств, опровергающих указанный размер неустойки, ответчиком в дело не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Разрешая требование истца о взыскании 118 537 руб. договорной неустойки за просрочку платежа за период с 11 марта 2015 года по 06 июля 2015 года суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с п. 4.1 договора оплата постоянной части арендной платы производится не позднее 10 числа текущего месяца аренды.
Согласно пункту 6.2 договора аренды при нарушении сроков оплаты пеня устанавливается в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки соответствующего платежа.
Учитывая, что ответчик не исполнил обязанность по оплате аренды в срок, предусмотренный договором, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств является обоснованным.
При этом судом верно обращено внимание на то, что обязательство Михеевой И.В. по оплате постоянной части арендной платы прекращено зачетом по заявлению ответчика от 28 мая 28 мая 2015 года, полученному истцом 02 июня 2015 года.
Судом правомерно указано, что неустойка за просрочку оплаты аренды в сумме 163 873 руб. за март 2015 года, начисленная за 30 дней просрочки, составляет 24 581 руб. 10 коп.; за просрочку оплаты 218 397 руб. 33 коп. арендной платы за март и апрель 2015 года за период с 11 апреля 2015 года по 02 июня 2015 (53 дня) неустойка составляет 57 875 руб. 47 коп., а всего 82 456 руб. 55 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о снижении неустойки ввиду ее чрезмерности.
В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 73 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Исследуя вопрос соотношения размера заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационный ее характер, период просрочки исполнения обязательства, принимая во внимание наличие в договоре неустойки за нарушение иного обязательства в размере 0,1%, а также учитывая высокий размер неустойки за просрочку оплаты аренды, суд области пришел к верному выводу о возможности снижения размера неустойки.
С учетом периода просрочки, доводов ответчика, представленных им доказательств, и обстоятельств данного дела, суд первой инстанции верно снизил размер неустойки до 0,1% за каждый день просрочки, что составит 16 491 руб. 31 коп. Поскольку размер неустойки 0,1% не превышает размер иных санкций, предусмотренных договором и обычно применяемых в гражданском обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств, судебная коллегия соглашается с судом области в том, что данный размер соответствует принципам добросовестности и разумности.
При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то, что указанная сумма компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств, и является справедливой, достаточной и соразмерной, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
При таких обстоятельствах, требования Общества о взыскании с предпринимателя 138 041 руб. 10 коп. договорной неустойки подлежат удовлетворению частично в сумме 35 995 руб. 41 коп. (19 504 руб. 10 коп. +16 491 руб. 41 коп.).
Апелляционный суд не принимает довод заявителя апелляционной жалобы о том, что зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по внесению арендных платежей состоялся ранее заявления арендатора о зачете встречных однородных требований от 29 мая 2015 г., что повлекло излишнее начисление неустойки за просрочку платежа.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку содержание пункта 4.5 договора не позволяет определить, как применять его условие на случай одностороннего отказа от договора арендодателем, судом учтено последующее поведение сторон.
Из буквального содержания заявления о зачете от 29 мая 2015 г. следует, что действительная воля арендатора была направлена на то, чтобы прекратить спорное обязательство по внесению арендных платежей, которое арендатор, тем самым, считал сохранившимся на момент заявления о зачете.
Иных доводов, опровергающих указанные выводы суда, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. 110, ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михеевой Ирины Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.05.2016 N 19АП-1539/2016 ПО ДЕЛУ N А08-4879/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2016 г. по делу N А08-4879/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Щербатых Е.Ю.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шеиной К.А.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Михеевой Ирины Валерьевны: Недорубко А.А., представителя по доверенности б/н от 01.09.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "БизнесЦентр": Стрыгиной Е.Н., представителя по доверенности б/н от 15.04.2016, Лихачева И.В., генерального директора;
- от открытого акционерного общества "Белгородская сбытовая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михеевой Ирины Валерьевны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "БизнесЦентр" (ИНН 3123102840, ОГРН 1043108000363) к предпринимателю Михеевой Ирине Валерьевне (ИНН 312326647257, ОГРН 311312314000112), о взыскании 428 488 руб. 09 коп. задолженности, при участии в деле третьего лица: открытого акционерного общества "Белгородская сбытовая компания",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БизнесЦентр" (далее - ООО "БизнесЦентр", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к предпринимателю Михеевой Ирине Валерьевне (далее - Михеева И.В., ответчик, предприниматель) о взыскании 218 497 руб. 33 коп. задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды помещения N 06/13 от 01 июня 2013 года, 71 949 руб. 66 коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с ноября 2014 года по апрель 2015 года, 138 041 руб. 10 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и нарушение сроков оплаты арендных платежей по состоянию на 06 июля 2015 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено открытое акционерное общество "Белгородская сбытовая компания" (далее - ОАО "Белгородская сбытовая компания").
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 714 руб. 99 коп. долга по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, 35 995 руб. 41 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы, а всего 43 710 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым решением в части взыскания долга по переменной части арендной платы и в части взыскания неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы, Михеева И.В. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данное решение суда в части взыскания 7 714 руб. 99 коп. долга по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, отказав в удовлетворении указанных требований. В части взыскания 35 995 руб. 41 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы заявитель просил решение суда изменить, признав подлежащими взысканию 19 504 руб. 10 коп. неустойки, в остальной части неустойки - отказать.
В судебное заседание апелляционного суда 29.04.2016 г. не явился представитель третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель Михеевой И.В., явившийся в судебное заседание, поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным в части взыскания долга по переменной части арендной платы и в части взыскания неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы, просил отменить данное решение суда в части взыскания 7 714 руб. 99 коп. долга по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, отказав в удовлетворении указанных требований. В части взыскания 35 995 руб. 41 коп. неустойки за несвоевременный возврат помещения и просрочку оплаты постоянной части арендной платы заявитель просил решение суда изменить, признав подлежащими взысканию 19 504 руб. 10 коп. неустойки, в остальной части неустойки - отказать.
Представитель ООО "БизнесЦентр" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 27 февраля 2012 года между ООО "БизнесЦентр" (арендодатель) и предпринимателем Михеевой И.В. (арендатор) заключен предварительный договор N 1, по условиям которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды нежилых помещений первого и второго этажа здания по адресу: г. Белгород, ул. Победы, 73, и по которому ответчик перечислил истцу платежным поручением N 001 от 28 февраля 2012 года 240 900 руб. в качестве гарантийного платежа.
Стороны договорились, что в случае заключения основного договора, указанные денежные средства будут зачтены в счет арендных платежей по основному договору (п. 2.1.1 предварительного договора).
01 июня 2013 года ООО "БизнесЦентр" (арендодатель) и предприниматель Михеева И.В. (арендатор) заключили договор аренды N 06/13, по которому ответчик принял во временное пользование нежилые помещения общей площадью 274, 4 кв. м, включающие в себя нежилые помещения на 1 и 2 этаже, а именно: помещение площадью 9,8 кв. м и помещение площадью 105, 5 кв. м, расположенные на первом этаже здания и помещения площадью 27,7 кв. м, площадью 125,9 кв. м и площадью 5,5 кв. м, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Победы, 73 "А".
Переданное в аренду помещение находится в нежилом здании торгово-офисного центра, площадью 3 490, 1 кв. м, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенном по адресу: г. Белгород, ул. Победы, 73 а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29 декабря 2011 года.
Помещение передано в аренду для организации и осуществления коммерческой деятельности (общественное питание).
Истец передал по акту приема-передачи от 01 июня 2013 года, а ответчик принял нежилое помещение общей площадью 274, 4 кв. м без претензий и замечаний. Дополнительным соглашением N 1 от 17 июня 2013 года к договору, стороны изменили срок договора, определив, что договор заключен на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право аренды зарегистрировано в государственном реестре 05 июля 2013 года.
В пункте 4.1 договора стороны определили порядок расчетов по договору: арендная плата (постоянная) составляет 282 632 руб. (1030 руб. за 1 кв. м), оплата которой производится не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Переменная часть арендной платы определяется согласно показаниям приборов учета и вносится до 10 числа месяца аренды следующего за отчетным.
04 сентября 2013 года предприниматель перечислила 41 732 руб. платежным поручением N 295 в счет обеспечительного платежа, к ранее оплаченным 240 900 руб. Таким образом, арендатор оплатил арендодателю обеспечительный платеж по договору аренды N 06/13 в сумме 282 632 руб.
При сверке взаимных расчетов по данным ООО "Бизнесцентр" на 31 декабря 2013 года стороны отразили в акте гарантийный взнос по предварительному договору аренды в сумме 240 900 руб. и доплату гарантийного взноса (обеспечительного платежа) в сумме 41 732 руб., тем самым признав их платежами по договору аренды N 06/13. Задолженность истца по договору аренды N 06/13 от 01 июня 2013 года с учетом указанных платежей арендатора составляла 209 143 руб. 06 руб. в пользу предпринимателя Михеевой И.В.
В 2014 году между сторонами возник спор в части оплаты аренды в связи с освобождением предпринимателем части арендуемых помещений.
В связи с освобождением помещений первого этажа в мае 2014 года предприниматель оплатил 163 873 руб. арендной платы за второй этаж.
Поскольку соглашения сторон об уменьшении арендных платежей на тот период не имелось, решением Арбитражного суда Белгородской области от 07 ноября 2014 года по делу N А08-5625/2014 удовлетворены требования Общества о взыскании с предпринимателя 348 615 руб. 13 коп. долга по аренде за период с мая 2014 года по июль 2014 года.
Указанным решением суда установлено, что предприниматель 30 апреля 2014 года направил обществу уведомление об отказе от договора аренды по первому этажу с 01 мая 2014 года. Затем 01 мая 2014 года ответчик повторно сообщил истцу об отказе от договора аренды, в части занимаемой площади на первом этаже, но уже с 10 мая 2014 года.
Истец 12 мая 2014 года сообщил ответчику, что соглашение о расторжении договора аренды в части отказа от аренды помещения, находящегося на первом этаже, будет подписано 30 июля 2014 года, а также потребовал оплатить образовавшуюся задолженность по договору.
Как указано в названном решении суда, уведомлением от 21 июля 2014 года истец сообщил ответчику о необходимости явки 30 июля 2014 года для подписания акта приема - передачи помещения кофейни и снятия показаний приборов учета, также предложил освободить помещение первого этажа от имущества ответчика. Ответчик 30 июля 2014 года для передачи (возврата) части помещения принятого в аренду, а именно помещения находящегося на первом этаже, не явился, в связи с чем истец в одностороннем порядке составил акт осмотра помещения и снятия показаний счетчиков. Направленные истцом 31 июля 2014 года почтой дополнительное соглашение N 2 от 30 июля 2014 года и акт сдачи - приемки нежилого помещения ответчик не подписал и не вернул.
В рассматриваемом исковом заявлении ООО "БизнесЦентр" просит взыскать с предпринимателя Михеевой И.В. 163 873 руб. долга по постоянной части арендной плате за март 2015 года, 54 524 руб. 33 коп. долга за апрель 2015 года (с 01.04.2015 по 10.04.2015), а всего 218 497 руб. 33 коп., 71 949 руб. 66 коп. суммы задолженности по переменной части арендной платы за период с ноября 2014 года по 10 апреля 2015 года.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении иска в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Определяя подлежащую взысканию сумму задолженности, суд области исходил из того, что оплата постоянной части арендной платы в сумме 218 397 руб. 33 коп. за период с 01 марта 2015 года по 10 апреля 2015 года и переменной части арендной платы в сумме 64 234 руб. 67 коп. (из 71 949 руб. 66 коп.) за период с 01 ноября 2014 года по 10 апреля 2015 года была произведена предпринимателем Михеевой И.В. путем зачета суммы обеспечительного депозита в размере 282 632 руб.
Однако, задолженность в сумме 7 714 руб. 99 коп. по переменной части арендной платы за апрель 2015 года, не покрытая обеспечительным платежом, в отсутствие доказательств обратного, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме того, истцом предъявлено ко взысканию 19 504 руб. 10 коп. неустойки за просрочку возврата арендованного помещения за период с 11 декабря 2014 года по 09 апреля 2015 года, всего 138 041 руб. 10 коп. неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В предмет доказывания по такому требованию входит факт просрочки возврата помещения и время такой просрочки.
28 октября 2014 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора. Просил в срок до 14 ноября 2014 года возвратить помещение по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 05 ноября 2014 года.
Учитывая, что из содержания уведомления усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения с ответчиком по аренде, уведомление представляет собой односторонний отказ от договора, который допускается статьей 7 договора аренды и пунктом 3 ст. 450 ГК РФ, суд области пришел к верному выводу о расторжении договора аренды N 06/13 в связи с односторонним отказом истца от договора.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено в том же порядке как оно передавалось в аренду, то есть передача спорного объекта арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом (или иным документом, подписанным обеими сторонами).
Согласно п. 3.3.18 договора аренды арендатор обязался освободить помещения в течение 5 календарных дней с даты истечения/расторжения договора и передать его на основании акта возврата свободным от имущества арендатора.
Как свидетельствуют материалы дела, предприниматель возвратил арендованные помещения 10 апреля 2015 года.
Согласно пункту 6.2 договора аренды при нарушении обязательств по договору пеня устанавливается в размере 0,1% процента от месячной постоянной части арендной платы за 1 месяц за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.
В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06 июня 2014 года "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По расчету истца неустойка за несвоевременный возврат помещения составляет 19 504 руб. 10 коп.
Учитывая, что ответчик в установленный договором срок не исполнил обязанность по возврату помещения, суд по праву признал требование истца о взыскании с ответчика 19 504 руб. 10 коп. неустойки за просрочку возврата арендованного помещения за период с 11 декабря 2014 года по 09 апреля 2015 года обоснованным.
Доказательств, опровергающих указанный размер неустойки, ответчиком в дело не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Разрешая требование истца о взыскании 118 537 руб. договорной неустойки за просрочку платежа за период с 11 марта 2015 года по 06 июля 2015 года суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с п. 4.1 договора оплата постоянной части арендной платы производится не позднее 10 числа текущего месяца аренды.
Согласно пункту 6.2 договора аренды при нарушении сроков оплаты пеня устанавливается в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки соответствующего платежа.
Учитывая, что ответчик не исполнил обязанность по оплате аренды в срок, предусмотренный договором, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств является обоснованным.
При этом судом верно обращено внимание на то, что обязательство Михеевой И.В. по оплате постоянной части арендной платы прекращено зачетом по заявлению ответчика от 28 мая 28 мая 2015 года, полученному истцом 02 июня 2015 года.
Судом правомерно указано, что неустойка за просрочку оплаты аренды в сумме 163 873 руб. за март 2015 года, начисленная за 30 дней просрочки, составляет 24 581 руб. 10 коп.; за просрочку оплаты 218 397 руб. 33 коп. арендной платы за март и апрель 2015 года за период с 11 апреля 2015 года по 02 июня 2015 (53 дня) неустойка составляет 57 875 руб. 47 коп., а всего 82 456 руб. 55 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о снижении неустойки ввиду ее чрезмерности.
В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 73 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Исследуя вопрос соотношения размера заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационный ее характер, период просрочки исполнения обязательства, принимая во внимание наличие в договоре неустойки за нарушение иного обязательства в размере 0,1%, а также учитывая высокий размер неустойки за просрочку оплаты аренды, суд области пришел к верному выводу о возможности снижения размера неустойки.
С учетом периода просрочки, доводов ответчика, представленных им доказательств, и обстоятельств данного дела, суд первой инстанции верно снизил размер неустойки до 0,1% за каждый день просрочки, что составит 16 491 руб. 31 коп. Поскольку размер неустойки 0,1% не превышает размер иных санкций, предусмотренных договором и обычно применяемых в гражданском обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств, судебная коллегия соглашается с судом области в том, что данный размер соответствует принципам добросовестности и разумности.
При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то, что указанная сумма компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств, и является справедливой, достаточной и соразмерной, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
При таких обстоятельствах, требования Общества о взыскании с предпринимателя 138 041 руб. 10 коп. договорной неустойки подлежат удовлетворению частично в сумме 35 995 руб. 41 коп. (19 504 руб. 10 коп. +16 491 руб. 41 коп.).
Апелляционный суд не принимает довод заявителя апелляционной жалобы о том, что зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по внесению арендных платежей состоялся ранее заявления арендатора о зачете встречных однородных требований от 29 мая 2015 г., что повлекло излишнее начисление неустойки за просрочку платежа.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку содержание пункта 4.5 договора не позволяет определить, как применять его условие на случай одностороннего отказа от договора арендодателем, судом учтено последующее поведение сторон.
Из буквального содержания заявления о зачете от 29 мая 2015 г. следует, что действительная воля арендатора была направлена на то, чтобы прекратить спорное обязательство по внесению арендных платежей, которое арендатор, тем самым, считал сохранившимся на момент заявления о зачете.
Иных доводов, опровергающих указанные выводы суда, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. 110, ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.02.2016 по делу N А08-4879/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михеевой Ирины Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)