Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "16" мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" мая 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Филимоновой Валентины Викторовны (паспорт обозревался),
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 марта 2017 года по делу N А12-69284/2016 (судья Самсонов В.А.), по исковому заявлению Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" (ОГРН 1023402631340; ИНН 3442015866) к индивидуальному предпринимателю Филимоновой Валентине Викторовне (ОГРН 304344324400167; ИНН 344103293952) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Созвездие", общество с ограниченной ответственностью "Жилье 46", председатель Совета дома Носов Валерий Валентинович, о взыскании 41 492 рублей,
установил:
Укрупненный жилищно-строительный кооператив "Гвардеец" (далее по тексту - истец, УЖСК "Гвардеец") обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Филимоновой Валентине Викторовне (далее по тексту - ответчик, ИП Филимонова В.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения за период с 01.01.2014 по 29.07.2014 в размере 41 492 рублей.
Одновременно истец просил обязать ИП Филимонову В.В. возвратить УЖСК "Гвардеец" по акту приема-передачи арендованное нежилое помещение общей площадью 26,12 в исправном состоянии со всеми ключами (в том числе изготовленными дополнительно и самостоятельно) от всех комнат и дверей, а также все имеющееся в нем оборудование, расположенное в доме N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Созвездие", общество с ограниченной ответственностью "Жилье 46", а также председатель Совета дома Носов Валерий Валентинович.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2017 года по делу N А12-69284/2016 в удовлетворении иска Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Укрупненный жилищно-строительный кооператив "Гвардеец" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что 27.12.2013 спорный договор аренды прекратил свое действие, однако, ответчик не возвратил истцу арендованное помещение и оборудование, истец доказал принадлежность ему спорного помещения, в связи с чем, с индивидуального предпринимателя Филимонова Валентина Викторовна подлежит взысканию задолженность за период с 01.01.2014 по 29.07.2014 в размере 41 492 рублей.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 01 августа 2013 года между УЖСК "Гвардеец" (Арендодатель) и ИП Филимоновой В.В. (Арендатор) заключен договор N 60/13 аренды, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 26,12 кв. метров, состоящее из одной комнаты и расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60, для использования в целях, определяемых Арендатором, сроком с 01.08.2013 по 29.07.2014.
Поскольку договор заключен сторонами на срок менее одного года, государственная регистрация договора не требовалась.
По акту приема-передачи от 01.08.2013 ИП Филимонова В.В. приняла указанное в договоре нежилое помещение, а также расположенное в нем оборудование.
Согласно условиям пункта 4.1. договора арендная плата за пользование нежилым помещением составляла 3 600 руб. в месяц.
Пунктом 5.1. договора закреплено право Арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор без каких-либо оснований.
07 ноября 2013 года ИП Филимонова В.В. направила в адрес УЖСК "Гвардеец" письмо, в котором уведомила об одностороннем расторжении договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения с 01 декабря 2013 года.
Данное уведомление получено УЖСК "Гвардеец" 27.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении, копия которого приобщена к материалам дела.
Материалами дела также подтверждается, что ИП Филимонова В.В. внесла арендную плату истцу за период с 01.08.2013 по 31.12.2013 в полном объеме, что подтверждается платежными документами, копии которых приобщены к материалам дела, а также не отрицается истцом.
Тем не менее, истец полагает, что ИП Филимонова В.В. нарушает свои обязанности и не вносит арендную плату за период с 01.01.2014 по 29.07.2014 (дату окончания срока действия договора), что привело к образованию задолженности в размере 41 492 рублей.
При этом истец полагает, что договор аренды действовал до момента окончания его срока (т.е. 29.07.2014).
Судом первой инстанции также правильно установлено, что 04 октября 2013 года общим внеочередным собранием собственником помещений многоквартирного жилого дома N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда по результатам заочного голосования сформировать Совет дома, избрать его председателем Носова В.В., утвердить положением о Совете многоквартирного жилого дома, а также делегировать председателю Совета дома Носову В.В. право заключения от имени сособственников дома N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда договоров управления и иных договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
05 октября 2013 года общим собранием собственником помещений многоквартирного жилого дома N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда принято решение заключить от имени всех собственников с ИП Филимоновой В.В. договор аренды встроенного нежилого помещения площадью 26,12 кв. метров сроком на 11 месяцев с правом продления договора аренды по истечении срока его действия на следующий срок 11 месяцев, по решению Совета дома. Право заключения такого договора собранием собственников дома делегировано заместителю председателя Совета дома Макаровой Л.А.
На этом основании 01.12.2013 между Советом дома (Арендодатель) и ИП Филимоновой В.В. (Арендатор) заключен договор N 1/13 аренды нежилого помещения площадью 26,12 кв. метров, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60.
По акту приема-передачи от 01.12.2013 ИП Филимонова В.В. приняла арендованное нежилое помещение площадью 26,12 кв. метров в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
В дальнейшем ИП Филимонова В.В. арендную плату за пользование спорным нежилым помещением в соответствии с условиями договора N 1/13 от 01.12.2013 аренды вносила Совету дома.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило, согласно которому односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Пунктом 5.1. договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиком, закреплено право Арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор без каких-либо оснований.
Как следует из материалов дела, 07 ноября 2013 года ИП Филимонова В.В. направила в адрес УЖСК "Гвардеец" письмо, в котором уведомила об одностороннем расторжении договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения с 01 декабря 2013 года.
Данное уведомление получено УЖСК "Гвардеец" 27.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении, копия которого приобщена к материалам дела.
Следовательно, по истечении одного месяца с момента уведомления ИП Филимоновой В.В. Арендодателя (УЖСК "Гвардеец") об одностороннем расторжении договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения (то есть с 27.12.2013) указанный договор прекратил своей действие.
В связи с этим УЖСК "Гвардеец" направил 29 ноября 2013 года в адрес ИП Филимоновой В.В. письмо (б/н), в котором в связи с расторжением договора предлагает ответчику возвратить ключи от всех замков арендованного нежилого помещения, а также освободить и сдать помещение.
Суд первой инстанции также правильно учел, что УЖСК "Гвардеец" не оспорил в установленном законом порядке отказ ИП Филимоновой В.В. от исполнения договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд отклоняет доводы истца о продолжении действия договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения после 27.12.2013 и отсутствия соглашения по вопросу расторжения.
Как подтверждается материалами дела и не отрицается истцом, ИП Филимонова В.В. внесла арендную плату по договору аренды вплоть до момента его прекращения, то есть по декабрь 2013 года включительно.
Истцом ко взысканию заявлен период с 01.01.2014 по 29.07.2014.
Между тем, в указанный период между УЖСК "Гвардеец" и ИП Филимоновой В.В. отсутствовали арендные отношения в силу прекращения действия договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения.
На этом основании суд первой инстанции, руководствуясь требованиями пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (возлагающими на арбитражные суды обязанность самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению), пришел к правильному выводу о том, что истцом в отсутствие в спорный период между сторонами арендных отношений фактически заявлено требование о взыскании платы за фактическое пользование имуществом.
При таких обстоятельствах истец обязан доказать принадлежность используемого ответчиком имущества и наличие у него права взимать плату за использование этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
В силу пункта 2 названной статьи на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления домом.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не жилищно-строительному кооперативу как юридическому лицу.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение указанных требований УЖСК "Гвардеец" не представил суду доказательств принадлежности ему спорного нежилого помещения площадью 26,12 кв. метров, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60, на праве собственности или на ином законном праве.
В связи с этим, учитывая отсутствие в спорный период между сторонами действующего договора аренды, не подлежат применению к настоящему спору правовой подход, закрепленный пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Оценивая наличие (отсутствие) права УЖСК "Гвардеец" распоряжаться спорным нежилым помещением, суд первой инстанции правильно пришел к следующему.
Согласно ответа Прокуратуры Краснооктябрьского района г. Волгограда от 10.12.2013 на обращение жильца дома N 60 по ул. им. Р. Зорге, по результатам проверки установлено, что управление многоквартирным домом N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда в 2013 году осуществляло ООО "Жилье-46".
Действиями УЖСК "Гвардеец" по сдаче в аренду недвижимого имущества нарушаются права определенного круга лиц - собственников много квартирного дома N 60 по ул. Р. Зорге. На этом основании прокуратурой Краснооктябрьского района г. Волгограда в адрес УЖСК "Гвардеец" внесено представление.
Кроме того, согласно ответа Департамента жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации Волгограда от 01.07.2014 УЖСК "Гвардеец" не управляет какими-либо многоквартирными домами на территории Краснооктябрьского района г. Волгограда.
Таким образом, в спорный период УЖСК "Гвардеец" не осуществлял управление многоквартирным домом N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда, не нес затраты по его содержанию, доказательств обратного суду не представлено.
Суд первой инстанции также правильно учел, что в спорный период нежилое помещение площадью 26,12 кв. метров, расположенный в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60, являлось объектом аренды ИП Филимоновой В.В. по иному договору аренды от 01.12.2013, заключенному между ответчиком и Советом дома N 60 по ул. им. Р. Зорге.
С учетом вышеуказанных обстоятельств у истца отсутствует право не только требовать с ИП Филимоновой В.В. платы за пользование спорным нежилым помещением за указанный им период, но и права требовать возврата нежилого помещения ему.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражным судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 марта 2017 года по делу N А12-69284/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" в доход федерального бюджета Российской Федерации 1500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2017 N 12АП-4561/2017 ПО ДЕЛУ N А12-69284/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2017 г. по делу N А12-69284/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "16" мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" мая 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Филимоновой Валентины Викторовны (паспорт обозревался),
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 марта 2017 года по делу N А12-69284/2016 (судья Самсонов В.А.), по исковому заявлению Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" (ОГРН 1023402631340; ИНН 3442015866) к индивидуальному предпринимателю Филимоновой Валентине Викторовне (ОГРН 304344324400167; ИНН 344103293952) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Созвездие", общество с ограниченной ответственностью "Жилье 46", председатель Совета дома Носов Валерий Валентинович, о взыскании 41 492 рублей,
установил:
Укрупненный жилищно-строительный кооператив "Гвардеец" (далее по тексту - истец, УЖСК "Гвардеец") обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Филимоновой Валентине Викторовне (далее по тексту - ответчик, ИП Филимонова В.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения за период с 01.01.2014 по 29.07.2014 в размере 41 492 рублей.
Одновременно истец просил обязать ИП Филимонову В.В. возвратить УЖСК "Гвардеец" по акту приема-передачи арендованное нежилое помещение общей площадью 26,12 в исправном состоянии со всеми ключами (в том числе изготовленными дополнительно и самостоятельно) от всех комнат и дверей, а также все имеющееся в нем оборудование, расположенное в доме N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Созвездие", общество с ограниченной ответственностью "Жилье 46", а также председатель Совета дома Носов Валерий Валентинович.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2017 года по делу N А12-69284/2016 в удовлетворении иска Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Укрупненный жилищно-строительный кооператив "Гвардеец" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что 27.12.2013 спорный договор аренды прекратил свое действие, однако, ответчик не возвратил истцу арендованное помещение и оборудование, истец доказал принадлежность ему спорного помещения, в связи с чем, с индивидуального предпринимателя Филимонова Валентина Викторовна подлежит взысканию задолженность за период с 01.01.2014 по 29.07.2014 в размере 41 492 рублей.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 01 августа 2013 года между УЖСК "Гвардеец" (Арендодатель) и ИП Филимоновой В.В. (Арендатор) заключен договор N 60/13 аренды, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 26,12 кв. метров, состоящее из одной комнаты и расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60, для использования в целях, определяемых Арендатором, сроком с 01.08.2013 по 29.07.2014.
Поскольку договор заключен сторонами на срок менее одного года, государственная регистрация договора не требовалась.
По акту приема-передачи от 01.08.2013 ИП Филимонова В.В. приняла указанное в договоре нежилое помещение, а также расположенное в нем оборудование.
Согласно условиям пункта 4.1. договора арендная плата за пользование нежилым помещением составляла 3 600 руб. в месяц.
Пунктом 5.1. договора закреплено право Арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор без каких-либо оснований.
07 ноября 2013 года ИП Филимонова В.В. направила в адрес УЖСК "Гвардеец" письмо, в котором уведомила об одностороннем расторжении договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения с 01 декабря 2013 года.
Данное уведомление получено УЖСК "Гвардеец" 27.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении, копия которого приобщена к материалам дела.
Материалами дела также подтверждается, что ИП Филимонова В.В. внесла арендную плату истцу за период с 01.08.2013 по 31.12.2013 в полном объеме, что подтверждается платежными документами, копии которых приобщены к материалам дела, а также не отрицается истцом.
Тем не менее, истец полагает, что ИП Филимонова В.В. нарушает свои обязанности и не вносит арендную плату за период с 01.01.2014 по 29.07.2014 (дату окончания срока действия договора), что привело к образованию задолженности в размере 41 492 рублей.
При этом истец полагает, что договор аренды действовал до момента окончания его срока (т.е. 29.07.2014).
Судом первой инстанции также правильно установлено, что 04 октября 2013 года общим внеочередным собранием собственником помещений многоквартирного жилого дома N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда по результатам заочного голосования сформировать Совет дома, избрать его председателем Носова В.В., утвердить положением о Совете многоквартирного жилого дома, а также делегировать председателю Совета дома Носову В.В. право заключения от имени сособственников дома N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда договоров управления и иных договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
05 октября 2013 года общим собранием собственником помещений многоквартирного жилого дома N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда принято решение заключить от имени всех собственников с ИП Филимоновой В.В. договор аренды встроенного нежилого помещения площадью 26,12 кв. метров сроком на 11 месяцев с правом продления договора аренды по истечении срока его действия на следующий срок 11 месяцев, по решению Совета дома. Право заключения такого договора собранием собственников дома делегировано заместителю председателя Совета дома Макаровой Л.А.
На этом основании 01.12.2013 между Советом дома (Арендодатель) и ИП Филимоновой В.В. (Арендатор) заключен договор N 1/13 аренды нежилого помещения площадью 26,12 кв. метров, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60.
По акту приема-передачи от 01.12.2013 ИП Филимонова В.В. приняла арендованное нежилое помещение площадью 26,12 кв. метров в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
В дальнейшем ИП Филимонова В.В. арендную плату за пользование спорным нежилым помещением в соответствии с условиями договора N 1/13 от 01.12.2013 аренды вносила Совету дома.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило, согласно которому односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Пунктом 5.1. договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиком, закреплено право Арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор без каких-либо оснований.
Как следует из материалов дела, 07 ноября 2013 года ИП Филимонова В.В. направила в адрес УЖСК "Гвардеец" письмо, в котором уведомила об одностороннем расторжении договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения с 01 декабря 2013 года.
Данное уведомление получено УЖСК "Гвардеец" 27.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении, копия которого приобщена к материалам дела.
Следовательно, по истечении одного месяца с момента уведомления ИП Филимоновой В.В. Арендодателя (УЖСК "Гвардеец") об одностороннем расторжении договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения (то есть с 27.12.2013) указанный договор прекратил своей действие.
В связи с этим УЖСК "Гвардеец" направил 29 ноября 2013 года в адрес ИП Филимоновой В.В. письмо (б/н), в котором в связи с расторжением договора предлагает ответчику возвратить ключи от всех замков арендованного нежилого помещения, а также освободить и сдать помещение.
Суд первой инстанции также правильно учел, что УЖСК "Гвардеец" не оспорил в установленном законом порядке отказ ИП Филимоновой В.В. от исполнения договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд отклоняет доводы истца о продолжении действия договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения после 27.12.2013 и отсутствия соглашения по вопросу расторжения.
Как подтверждается материалами дела и не отрицается истцом, ИП Филимонова В.В. внесла арендную плату по договору аренды вплоть до момента его прекращения, то есть по декабрь 2013 года включительно.
Истцом ко взысканию заявлен период с 01.01.2014 по 29.07.2014.
Между тем, в указанный период между УЖСК "Гвардеец" и ИП Филимоновой В.В. отсутствовали арендные отношения в силу прекращения действия договора N 60/13 от 01.08.2013 аренды нежилого помещения.
На этом основании суд первой инстанции, руководствуясь требованиями пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (возлагающими на арбитражные суды обязанность самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению), пришел к правильному выводу о том, что истцом в отсутствие в спорный период между сторонами арендных отношений фактически заявлено требование о взыскании платы за фактическое пользование имуществом.
При таких обстоятельствах истец обязан доказать принадлежность используемого ответчиком имущества и наличие у него права взимать плату за использование этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
В силу пункта 2 названной статьи на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления домом.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не жилищно-строительному кооперативу как юридическому лицу.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение указанных требований УЖСК "Гвардеец" не представил суду доказательств принадлежности ему спорного нежилого помещения площадью 26,12 кв. метров, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60, на праве собственности или на ином законном праве.
В связи с этим, учитывая отсутствие в спорный период между сторонами действующего договора аренды, не подлежат применению к настоящему спору правовой подход, закрепленный пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Оценивая наличие (отсутствие) права УЖСК "Гвардеец" распоряжаться спорным нежилым помещением, суд первой инстанции правильно пришел к следующему.
Согласно ответа Прокуратуры Краснооктябрьского района г. Волгограда от 10.12.2013 на обращение жильца дома N 60 по ул. им. Р. Зорге, по результатам проверки установлено, что управление многоквартирным домом N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда в 2013 году осуществляло ООО "Жилье-46".
Действиями УЖСК "Гвардеец" по сдаче в аренду недвижимого имущества нарушаются права определенного круга лиц - собственников много квартирного дома N 60 по ул. Р. Зорге. На этом основании прокуратурой Краснооктябрьского района г. Волгограда в адрес УЖСК "Гвардеец" внесено представление.
Кроме того, согласно ответа Департамента жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации Волгограда от 01.07.2014 УЖСК "Гвардеец" не управляет какими-либо многоквартирными домами на территории Краснооктябрьского района г. Волгограда.
Таким образом, в спорный период УЖСК "Гвардеец" не осуществлял управление многоквартирным домом N 60 по ул. им. Р. Зорге г. Волгограда, не нес затраты по его содержанию, доказательств обратного суду не представлено.
Суд первой инстанции также правильно учел, что в спорный период нежилое помещение площадью 26,12 кв. метров, расположенный в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ул. им. Р. Зорге, 60, являлось объектом аренды ИП Филимоновой В.В. по иному договору аренды от 01.12.2013, заключенному между ответчиком и Советом дома N 60 по ул. им. Р. Зорге.
С учетом вышеуказанных обстоятельств у истца отсутствует право не только требовать с ИП Филимоновой В.В. платы за пользование спорным нежилым помещением за указанный им период, но и права требовать возврата нежилого помещения ему.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражным судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 марта 2017 года по делу N А12-69284/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" в доход федерального бюджета Российской Федерации 1500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)