Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Александровой Г.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Рубас", ООО "Бел-Авуарт-Инвест"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-9798/17, принятое судьей Яниной Е.Н. (шифр 28-88)
по иску Индивидуального предпринимателя Измайлова А.Р.
к ООО "Рубас", ООО "Бел-Авуарт-Инвест"
о взыскании долга, процентов,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Измайлова А.Р. лично, на основании паспорта <...> <...>, Трибуль Р.И. на основании устной доверенности;
- от ответчиков: от ООО "Рубас" - Анцупов Д.Е. по доверенности от 15.05.2017, от ООО "Бел-Авуарт-Инвест" - Копылов О.Б. по доверенности от 12.09.2017,
установил:
Индивидуальный предприниматель Измайлов А.Р. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Рубас", ООО "Бел-Авуарт-Инвест" о взыскании с ООО "Рубас" долга в размере 77 400 руб., расходов в размере 326 150 руб., упущенной выгоды в размере 729 868 руб., с ООО "Бел-Авуарт-Инвест" обеспечительного платежа в размере 77 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 684 руб.
Решением суда от 10.07.2017 исковые требования удовлетворены в части взыскания расходов в размере 326 150 руб., обеспечительного платежа в размере 77 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 684 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Истец возражает против доводов апелляционных жалоб, просит отказать в их удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобы.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.05.2016 между ООО "Бел-Авуар-Инвест" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 15120012.
Стороны устанавливают, что в периоды с 01.06.2016 по 30.06.2016 включительно и с 01.07.2016 по 31.07.2016 включительно арендная плата не взимается.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.05.2016.
Между ООО "Рубас" и ООО "Бел-Авуар-Инвест" (арендодатель, агент) заключен агентский договор от 25.05.2015
В рамках исполнения обязательств по агентскому договору ООО "Бел-Авуар-Инвест" и заключило договор аренды от 01.05.2016 N 15120012 с истцом.
Платежным поручением N 20 от 25.04.2016 в адрес ООО "Бел-Авуар-Инвест" перечислена денежная сумма 77 400 руб. в счет оплаты страхового депозита по договору N 15120012 от 01.05.2016.
Уведомлением исх. N 1 от 25.07.2016 ООО "Бел-Авуар-Инвест" уведомлено, что по состоянию на 25.07.2016 арендодатель не закончил ремонт мест общего пользования, лифты не работают, в холлах находится строительный мусор в связи с чем. Отсутствует доступ покупателей в магазин (помещение), что влечет невозможность коммерческой деятельности арендатора, на основании изложенного истец уведомил ООО "Бел-Авуар-Инвест" об отказе от арендных платежей по договору аренды нежилых помещений N 15120012 от 01.05.2016 в связи с невозможностью использования помещения с целью осуществления коммерческой деятельности по вине арендодателя до устранения последним нарушения условий договора о передаче помещения.
Уведомлением исх. N 2 от 04.08.2016 истцом направлено уведомление в адрес ООО "Рубас" о прекращении внесения арендных платежей.
Уведомлением исх. N 3 от 01.09.2016 ответчики уведомлены о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке на основании п. п. 12.4.1, 12.4.3, 12.4.4 договора, и расторжении договора через 30 календарных дней с даты отправке уведомления с указанием, что помещение фактически освобождено арендатором 01.09.2016.
Истцом подписан акт приема-передачи помещения от 15.09.2016 и направлен по почте в адрес арендодателя.
Истец считает, что у ООО "Бел-Авуар-Инвест" не имеется оснований к удержанию обеспечительного платежа, а также перечисленной арендной платы за май 2016 года.
В соответствии с п. 5.7 договора при его расторжении арендодатель должен вернуть арендатору обеспечительный платеж в размере 77 400 руб.
Обеспечительный платеж в размере 77 400 руб. истцу не возвращен.
Истцом на сумму обеспечительного платежа начислены проценты за пользование арендодателем чужими денежными средствами за весь период с 26.04.2016 по 01.11.2016 в размере 3 684,68 руб.
Кроме того, арендатору подлежит возврату арендная плата за май 2016 года, уплаченная по платежному поручению от 25.04.2016 N 19, также являющаяся реальными убытками арендатора.
Размер убытков рассчитан арендатором исходя из затрат на ремонт помещения, которым арендатор не смог воспользоваться вследствие отсутствия ремонта мест общего пользования по вине арендодателя, и составляет сумму в размере 326 150 руб., в том числе стоимость работ в размере 140 900 руб. и стоимость строительных материалов в размере 185 250 руб.
В добровольном порядке ответчиками требования истца не удовлетворены.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования в названной части, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для возврата арендной платы за май 2016 года не имеется, в указанный период истец пользовался арендуемым помещением, при этом оснований для удержания обеспечительного платежа после расторжения договора не имеется, сумма процентов начислена обоснованно и рассчитана верно, стоимость произведенных ремонтных работы помещения подлежит взысканию в пользу истца, поскольку факт несения соответствующих расходов надлежащим образом подтвержден материалами дела, при этом оснований для взыскания упущенной выгоды не имеется, доказательств принятия истцом таких разумных мер, чтобы потери стали минимальными; в материалы дела не представлено.
Доводы ответчиком об отсутствии у них обязанности по содержанию и ремонту мест общего пользования отклоняется судом.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Дополнительно обязанность ответчиков, как арендодателя содержать и производить капитальный ремонт помещения, а также мест общего пользования закреплена в п. 3.1.2 и п. 3.1.5 договора аренды нежилых помещений N 15120012 от 01.05.2016.
Таким образом, обязанность ООО "РУБАС" или ООО "Бел-Авуар-Инвест" по ремонту и содержанию мест общего пользования возникла в силу закона и на основании договора.
В связи с ненадлежащим состоянием мест общего пользования, стороны договора установили в п. 5.1 отсутствие арендной платы в период с 01.06.2016 по 31.07.2016, что является дополнительным доказательством принятия ООО "Бел-Авуар-Инвест" на себя обязательств по ремонту и содержанию мест общего пользования и лифтовых шахт.
Указание ответчиков на то, что представленные истцом фото- и видео-доказательства ненадлежащего состояния мест общего пользования не отвечают критериям относимости и допустимости, подлежит отклонению.
Представленные Истцом фото и видео материалы соответствуют всем необходимым критериям, предусмотренным ст. 67 и ст. 68 АПК РФ, в них так же указаны дата и адрес съемки, а также видно ненадлежащее состояние мест общего пользования.
При этом ответчиками в суде первой инстанции не делалось заявление о фальсификации фото или видео материалов или о том, что на фото запечатлено иное помещение.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего состояния мест общего пользования, обосновано пришел к выводу о невозможности осуществления арендатором предпринимательской деятельности в соответствии с целями, указанными в договоре, и как следствие его расторжении по вине ответчиков.
Довод о том, что обеспечительный платеж в размере 77 400 руб. не подлежит возврату, отклоняется судом.
В соответствии с п. 5.7 договора при его расторжении не по вине арендатора обеспечительный платеж подлежит возврату.
Уведомлением N 3 от 01.09.2016 договор расторгнут арендатором в связи с нарушением ответчиками своих обязательств по договору.
Таким образом, договор расторгнут не по вине арендатора.
Следует отметить, что в суде первой инстанции ответчики не оспаривали своей вины в расторжении договора, а ссылались лишь на отсутствие у них обязанности по возврату обеспечительного платежа.
В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной. Если договором такое условие предусмотрено, то оно ничтожно.
Учитывая изложенное, а также установление права арендатора на одностороннее расторжение Договора императивной нормой п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, доводы ООО "Бел-Авуар-Инвест" о взимании с арендатора платы за досрочное расторжение договора, вызванное ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по нему, не допустимо и противоречит позиции Верховного Суда РФ, в том числе изложенной в его Постановлении от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784.
Довод ответчиков о том, что требования истца о возмещении убытков, связанных с расходами на ремонт арендуемого помещения не подлежат удовлетворению, так как ответчики не давали разрешение на перепланировку помещения, отклоняется судом.
Пункт 3.3.6 договора или п. 2 и п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ неприменимы к настоящим правоотношениям, которые не связаны с добровольным расторжением или прекращением договора по инициативе арендатора.
К настоящим правоотношениям применим п. 9.2 договора, согласно которому нарушившая условия договора сторона обязана возместить другой стороне нанесенный ущерб.
В противном случае на стороне ответчиков возникает неосновательное обогащение, в виде произведенных истцом ремонтных работ.
Ссылка ответчиков на п. 3.4.4 договора несостоятельна, перепланировка, переоборудование или улучшение арендуемого помещения арендатором не производилась, что также подтверждается договором строительного подряда от 03.05.2016 N 4.
Согласно данному договору истцом был выровнен пол, потолок и стены, а также сделана разводка электричества. Указанные работы не являются улучшением помещения, а являются необходимыми для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем арендодатель был осведомлен о них.
Довод ответчиков об отсутствии необходимости проведения ремонта мест общего пользования на 3 этаже и лифтовых шах противоречит обстоятельствам и материалам дела, а также свидетельским показаниям.
Ненадлежащее состояние мест общего пользования и лифтовых шахт подтверждается неоднократными обращениями истца в адрес ответчиков с просьбой отремонтировать места общего пользования, которые оставлены без ответа, фото и видео материалами, согласно которым доступ покупателей в арендуемое помещение невозможен и небезопасен.
В соответствии с фотографиями, на которых видны дата, время, и указано место съемки, места общего пользования не отремонтированы, в них находится строительный мусор, что делает невозможным использование помещения под магазин потребительских товаров.
Также ненадлежащее состояние мест общего пользования, а также то, что лифт не работает, подтверждены свидетельскими показаниями другого арендатора.
Учитывая изложенное, материалами дела и имеющимися доказательствами подтверждена необходимость ремонта мест общего пользования и лифтовых шахт, в связи с чем вывод суда первой инстанции о невыполнении ответчиками своих обязательств по договору и закону обоснован и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка ответчиков на ГОСТ Р 53783-2010 "Национальный стандарт РФ. Лифт" несостоятельна и не относится к существу спора, данный стандарт регулирует отношения по проверке и обследованию технического состояния лифтов, введенных в эксплуатацию, тогда как лифт в задании, где находилось арендуемое помещение, не был введен в эксплуатацию.
При этом ввод лифта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 "Безопасность лифтов" согласно п. 3 ст. 6 которого, оценка соответствия смонтированного на объекте лифта перед вводом в эксплуатацию требованиям указанного технического регламента осуществляется в форме декларирования соответствия лифта и приложения декларации к его паспорту.
Материалами дела и свидетельскими показаниями подтверждено, что лифт не работал, ответчиками не представлено каких-либо документов, подтверждающих обратное.
Ссылка ответчиков на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.01.2010 N RU 77159000-002642 в качестве обоснования надлежащего состояния мест общего пользования также несостоятельна, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции действовавшей на 19.01.2010) данное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство и соответствие данного объекта градостроительному плану.
Таким образом, данное разрешение не подтверждает надлежащее состояние мест общего пользования и не опровергает доводов истца.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о ненадлежащем состоянии мест общего пользования и лифтовых шахт основан на всестороннем и полном исследовании всех материалов и фактических обстоятельств по делу.
Довод ООО "Бел-Авуар-Инвест" о том, что причинно-следственная связь между нарушением ООО "Рубас" обязательств по договору и убытками истца не доказана, не соответствует материалам дела и имеющимся доказательствам.
Между истцом и ООО "Бел-Авуар-Инвест" заключен Договор, в соответствии с которым истец планировал получить в аренду помещение для осуществления коммерческой деятельности по продаже потребительских товаров.
Для этих целей арендуемое помещение приведено истцом в надлежащее состояние, сделан ремонт.
Нарушение ответчиками обязательств по договору выразилось в ненадлежащем состоянии мест общего пользования и лифтовых шахт на 3 этаже.
Как следствие доступ покупателей в магазин истца был невозможен, в связи с чем истец не смог воспользоваться арендуемым помещением в соответствии с его назначением.
Учитывая, что в нарушение условий договора ответчики отказались привести места общего пользования в надлежащее состояние и запустить лифт, истец был вынужден приостановить выплату арендных платежей и в последующем расторгнуть договор.
При этом расходы истца на ремонт помещения, которым он не смог воспользоваться по вине ответчиков, являются его убытками.
Таким образом, в материалах дела имеются все надлежащие доказательства нарушения ответчиками своих обязательств по договору и причинение в связи с этим убытков истцу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих принятие незаконного и необоснованного судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ООО "Бел-Авуарт-Инвест".
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-9798/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Бел-Авуарт-Инвест" в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2017 N 09АП-42429/2017-ГК, 09АП-42602/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-9798/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. N 09АП-42429/2017-ГК,
09АП-42602/2017-ГК
Дело N А40-9798/17
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Александровой Г.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Рубас", ООО "Бел-Авуарт-Инвест"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-9798/17, принятое судьей Яниной Е.Н. (шифр 28-88)
по иску Индивидуального предпринимателя Измайлова А.Р.
к ООО "Рубас", ООО "Бел-Авуарт-Инвест"
о взыскании долга, процентов,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Измайлова А.Р. лично, на основании паспорта <...> <...>, Трибуль Р.И. на основании устной доверенности;
- от ответчиков: от ООО "Рубас" - Анцупов Д.Е. по доверенности от 15.05.2017, от ООО "Бел-Авуарт-Инвест" - Копылов О.Б. по доверенности от 12.09.2017,
установил:
Индивидуальный предприниматель Измайлов А.Р. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Рубас", ООО "Бел-Авуарт-Инвест" о взыскании с ООО "Рубас" долга в размере 77 400 руб., расходов в размере 326 150 руб., упущенной выгоды в размере 729 868 руб., с ООО "Бел-Авуарт-Инвест" обеспечительного платежа в размере 77 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 684 руб.
Решением суда от 10.07.2017 исковые требования удовлетворены в части взыскания расходов в размере 326 150 руб., обеспечительного платежа в размере 77 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 684 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Истец возражает против доводов апелляционных жалоб, просит отказать в их удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобы.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.05.2016 между ООО "Бел-Авуар-Инвест" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 15120012.
Стороны устанавливают, что в периоды с 01.06.2016 по 30.06.2016 включительно и с 01.07.2016 по 31.07.2016 включительно арендная плата не взимается.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.05.2016.
Между ООО "Рубас" и ООО "Бел-Авуар-Инвест" (арендодатель, агент) заключен агентский договор от 25.05.2015
В рамках исполнения обязательств по агентскому договору ООО "Бел-Авуар-Инвест" и заключило договор аренды от 01.05.2016 N 15120012 с истцом.
Платежным поручением N 20 от 25.04.2016 в адрес ООО "Бел-Авуар-Инвест" перечислена денежная сумма 77 400 руб. в счет оплаты страхового депозита по договору N 15120012 от 01.05.2016.
Уведомлением исх. N 1 от 25.07.2016 ООО "Бел-Авуар-Инвест" уведомлено, что по состоянию на 25.07.2016 арендодатель не закончил ремонт мест общего пользования, лифты не работают, в холлах находится строительный мусор в связи с чем. Отсутствует доступ покупателей в магазин (помещение), что влечет невозможность коммерческой деятельности арендатора, на основании изложенного истец уведомил ООО "Бел-Авуар-Инвест" об отказе от арендных платежей по договору аренды нежилых помещений N 15120012 от 01.05.2016 в связи с невозможностью использования помещения с целью осуществления коммерческой деятельности по вине арендодателя до устранения последним нарушения условий договора о передаче помещения.
Уведомлением исх. N 2 от 04.08.2016 истцом направлено уведомление в адрес ООО "Рубас" о прекращении внесения арендных платежей.
Уведомлением исх. N 3 от 01.09.2016 ответчики уведомлены о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке на основании п. п. 12.4.1, 12.4.3, 12.4.4 договора, и расторжении договора через 30 календарных дней с даты отправке уведомления с указанием, что помещение фактически освобождено арендатором 01.09.2016.
Истцом подписан акт приема-передачи помещения от 15.09.2016 и направлен по почте в адрес арендодателя.
Истец считает, что у ООО "Бел-Авуар-Инвест" не имеется оснований к удержанию обеспечительного платежа, а также перечисленной арендной платы за май 2016 года.
В соответствии с п. 5.7 договора при его расторжении арендодатель должен вернуть арендатору обеспечительный платеж в размере 77 400 руб.
Обеспечительный платеж в размере 77 400 руб. истцу не возвращен.
Истцом на сумму обеспечительного платежа начислены проценты за пользование арендодателем чужими денежными средствами за весь период с 26.04.2016 по 01.11.2016 в размере 3 684,68 руб.
Кроме того, арендатору подлежит возврату арендная плата за май 2016 года, уплаченная по платежному поручению от 25.04.2016 N 19, также являющаяся реальными убытками арендатора.
Размер убытков рассчитан арендатором исходя из затрат на ремонт помещения, которым арендатор не смог воспользоваться вследствие отсутствия ремонта мест общего пользования по вине арендодателя, и составляет сумму в размере 326 150 руб., в том числе стоимость работ в размере 140 900 руб. и стоимость строительных материалов в размере 185 250 руб.
В добровольном порядке ответчиками требования истца не удовлетворены.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования в названной части, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для возврата арендной платы за май 2016 года не имеется, в указанный период истец пользовался арендуемым помещением, при этом оснований для удержания обеспечительного платежа после расторжения договора не имеется, сумма процентов начислена обоснованно и рассчитана верно, стоимость произведенных ремонтных работы помещения подлежит взысканию в пользу истца, поскольку факт несения соответствующих расходов надлежащим образом подтвержден материалами дела, при этом оснований для взыскания упущенной выгоды не имеется, доказательств принятия истцом таких разумных мер, чтобы потери стали минимальными; в материалы дела не представлено.
Доводы ответчиком об отсутствии у них обязанности по содержанию и ремонту мест общего пользования отклоняется судом.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Дополнительно обязанность ответчиков, как арендодателя содержать и производить капитальный ремонт помещения, а также мест общего пользования закреплена в п. 3.1.2 и п. 3.1.5 договора аренды нежилых помещений N 15120012 от 01.05.2016.
Таким образом, обязанность ООО "РУБАС" или ООО "Бел-Авуар-Инвест" по ремонту и содержанию мест общего пользования возникла в силу закона и на основании договора.
В связи с ненадлежащим состоянием мест общего пользования, стороны договора установили в п. 5.1 отсутствие арендной платы в период с 01.06.2016 по 31.07.2016, что является дополнительным доказательством принятия ООО "Бел-Авуар-Инвест" на себя обязательств по ремонту и содержанию мест общего пользования и лифтовых шахт.
Указание ответчиков на то, что представленные истцом фото- и видео-доказательства ненадлежащего состояния мест общего пользования не отвечают критериям относимости и допустимости, подлежит отклонению.
Представленные Истцом фото и видео материалы соответствуют всем необходимым критериям, предусмотренным ст. 67 и ст. 68 АПК РФ, в них так же указаны дата и адрес съемки, а также видно ненадлежащее состояние мест общего пользования.
При этом ответчиками в суде первой инстанции не делалось заявление о фальсификации фото или видео материалов или о том, что на фото запечатлено иное помещение.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего состояния мест общего пользования, обосновано пришел к выводу о невозможности осуществления арендатором предпринимательской деятельности в соответствии с целями, указанными в договоре, и как следствие его расторжении по вине ответчиков.
Довод о том, что обеспечительный платеж в размере 77 400 руб. не подлежит возврату, отклоняется судом.
В соответствии с п. 5.7 договора при его расторжении не по вине арендатора обеспечительный платеж подлежит возврату.
Уведомлением N 3 от 01.09.2016 договор расторгнут арендатором в связи с нарушением ответчиками своих обязательств по договору.
Таким образом, договор расторгнут не по вине арендатора.
Следует отметить, что в суде первой инстанции ответчики не оспаривали своей вины в расторжении договора, а ссылались лишь на отсутствие у них обязанности по возврату обеспечительного платежа.
В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной. Если договором такое условие предусмотрено, то оно ничтожно.
Учитывая изложенное, а также установление права арендатора на одностороннее расторжение Договора императивной нормой п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, доводы ООО "Бел-Авуар-Инвест" о взимании с арендатора платы за досрочное расторжение договора, вызванное ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по нему, не допустимо и противоречит позиции Верховного Суда РФ, в том числе изложенной в его Постановлении от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784.
Довод ответчиков о том, что требования истца о возмещении убытков, связанных с расходами на ремонт арендуемого помещения не подлежат удовлетворению, так как ответчики не давали разрешение на перепланировку помещения, отклоняется судом.
Пункт 3.3.6 договора или п. 2 и п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ неприменимы к настоящим правоотношениям, которые не связаны с добровольным расторжением или прекращением договора по инициативе арендатора.
К настоящим правоотношениям применим п. 9.2 договора, согласно которому нарушившая условия договора сторона обязана возместить другой стороне нанесенный ущерб.
В противном случае на стороне ответчиков возникает неосновательное обогащение, в виде произведенных истцом ремонтных работ.
Ссылка ответчиков на п. 3.4.4 договора несостоятельна, перепланировка, переоборудование или улучшение арендуемого помещения арендатором не производилась, что также подтверждается договором строительного подряда от 03.05.2016 N 4.
Согласно данному договору истцом был выровнен пол, потолок и стены, а также сделана разводка электричества. Указанные работы не являются улучшением помещения, а являются необходимыми для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем арендодатель был осведомлен о них.
Довод ответчиков об отсутствии необходимости проведения ремонта мест общего пользования на 3 этаже и лифтовых шах противоречит обстоятельствам и материалам дела, а также свидетельским показаниям.
Ненадлежащее состояние мест общего пользования и лифтовых шахт подтверждается неоднократными обращениями истца в адрес ответчиков с просьбой отремонтировать места общего пользования, которые оставлены без ответа, фото и видео материалами, согласно которым доступ покупателей в арендуемое помещение невозможен и небезопасен.
В соответствии с фотографиями, на которых видны дата, время, и указано место съемки, места общего пользования не отремонтированы, в них находится строительный мусор, что делает невозможным использование помещения под магазин потребительских товаров.
Также ненадлежащее состояние мест общего пользования, а также то, что лифт не работает, подтверждены свидетельскими показаниями другого арендатора.
Учитывая изложенное, материалами дела и имеющимися доказательствами подтверждена необходимость ремонта мест общего пользования и лифтовых шахт, в связи с чем вывод суда первой инстанции о невыполнении ответчиками своих обязательств по договору и закону обоснован и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка ответчиков на ГОСТ Р 53783-2010 "Национальный стандарт РФ. Лифт" несостоятельна и не относится к существу спора, данный стандарт регулирует отношения по проверке и обследованию технического состояния лифтов, введенных в эксплуатацию, тогда как лифт в задании, где находилось арендуемое помещение, не был введен в эксплуатацию.
При этом ввод лифта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 "Безопасность лифтов" согласно п. 3 ст. 6 которого, оценка соответствия смонтированного на объекте лифта перед вводом в эксплуатацию требованиям указанного технического регламента осуществляется в форме декларирования соответствия лифта и приложения декларации к его паспорту.
Материалами дела и свидетельскими показаниями подтверждено, что лифт не работал, ответчиками не представлено каких-либо документов, подтверждающих обратное.
Ссылка ответчиков на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.01.2010 N RU 77159000-002642 в качестве обоснования надлежащего состояния мест общего пользования также несостоятельна, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции действовавшей на 19.01.2010) данное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство и соответствие данного объекта градостроительному плану.
Таким образом, данное разрешение не подтверждает надлежащее состояние мест общего пользования и не опровергает доводов истца.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о ненадлежащем состоянии мест общего пользования и лифтовых шахт основан на всестороннем и полном исследовании всех материалов и фактических обстоятельств по делу.
Довод ООО "Бел-Авуар-Инвест" о том, что причинно-следственная связь между нарушением ООО "Рубас" обязательств по договору и убытками истца не доказана, не соответствует материалам дела и имеющимся доказательствам.
Между истцом и ООО "Бел-Авуар-Инвест" заключен Договор, в соответствии с которым истец планировал получить в аренду помещение для осуществления коммерческой деятельности по продаже потребительских товаров.
Для этих целей арендуемое помещение приведено истцом в надлежащее состояние, сделан ремонт.
Нарушение ответчиками обязательств по договору выразилось в ненадлежащем состоянии мест общего пользования и лифтовых шахт на 3 этаже.
Как следствие доступ покупателей в магазин истца был невозможен, в связи с чем истец не смог воспользоваться арендуемым помещением в соответствии с его назначением.
Учитывая, что в нарушение условий договора ответчики отказались привести места общего пользования в надлежащее состояние и запустить лифт, истец был вынужден приостановить выплату арендных платежей и в последующем расторгнуть договор.
При этом расходы истца на ремонт помещения, которым он не смог воспользоваться по вине ответчиков, являются его убытками.
Таким образом, в материалах дела имеются все надлежащие доказательства нарушения ответчиками своих обязательств по договору и причинение в связи с этим убытков истцу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих принятие незаконного и необоснованного судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ООО "Бел-Авуарт-Инвест".
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-9798/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Бел-Авуарт-Инвест" в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)