Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасановой И.А., рассмотрел в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Мусихина Сергея Евгеньевича (ИНН 662315467661, ОГРН 314662324700036)
к индивидуальному предпринимателю Кудавкину Антону Владимировичу (ИНН 662333431763)
о взыскании 328380 рублей 00 копеек,
при участии в судебном заседании:
от истца Мусихин И.Е., паспорт; Мусихин С.Е., паспорт.
от ответчика Костин В.А., представитель по доверенности от 18.01.2016 г., удостоверение; Кудавкина Е.Н., представитель по доверенности от 22.01.2016 г., паспорт; Кудавкин А.В., паспорт.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Мусихин Сергей Евгеньевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кудавкину Антону Владимировичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений N 919 от 19.03.2010 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил и индивидуальным предпринимателем Кудавкиным А.В. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность за пользование нежилым помещение в размере 328380 руб. 64 коп.
Определением от 10 декабря 2015 года исковое заявление принято к производству и назначено судебное заседание.
Представитель истца в судебном заседании от 25.01.2016 г. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Кроме того представил на обозрение суду оригиналы документов по реестру, после обозрения возвращены истцу. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании от 25.01.2016 г. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Кроме того представил на обозрение суду оригиналы документов по реестру, после обозрения возвращены ответчику. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
20 января 2016 года от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения искового заявления, согласно возражениям, изложенным в отзыве. Отзыв с приложенными к нему документами суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
29 января 2016 года от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика представил на обозрение суду оригиналы документов по реестру, после обозрения возвращены ответчику под роспись. Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов и дополнения к отзыву. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, между Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (продавец) и Мусихиным Сергеем Евгеньевичем (покупатель) заключен договор N 638 купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 12.12.2012 г.
Согласно пункту 1.1. договора в соответствии с итоговым протоколом заседания аукционной комиссии от 27.11.2012 г. продавец продает, а покупатель приобретает нежилое помещение номера на плане: N 39 по поэтажному плану подвала (литера А), 2 - 4 по поэтажному плану 1 этажа (литера А1), адрес: г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 34 (далее - объект). Состав и стоимость объекта указаны в приложении N 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью.
Договор N 638 купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 12.12.2012 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 01.02.2013 г. номер рег. 66-66-02/401/2013-556.
В соответствии с пунктом 1.4 договора, объект обременен договором аренды от 19.03.2010 г. N 919 сроком действия по 16.03.2010 г., заключенным между муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Кудавкиным А.В., с другой стороны.
Договор, согласно пункту 4.1 договора, распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 16.03.2010 г. и действует по 16.03.2020 г.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 5.3.1 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату и налог на добавленную стоимость в соответствии с условиями настоящего договора.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата включает в себя арендную плату за помещение, здание, сооружение.
Арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к настоящему договору (приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью. Арендная плата подлежит ежегодной корректировке на основании Решения нижнетагильской Городской Думы (пункт 3.2 договора).
Расчет арендной платы за помещение, производится согласно Решениям Нижнетагильской Городской Думы "О размере арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда" (Решение N 40 от 27.10.2011 г., N 54 от 20.12.2012 г., N 42 от 31.10.2013 г., N 49 от 18.12.2014 г.) и Решениям Нижнетагильской Городской Думы "Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил" (Решение N 42 от 30.10.2014 г., Решение N 72 от 16.12.2010), а именно Приложению N 1 "Методика расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями".
При взаиморасчетах между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил и ИП Кудавкин А.В., был применен коэффициент учитывающий характер использования объекта недвижимости К4 = 0,5 ("Для оказания услуг по бытовому обслуживанию населения, гостиничному обслуживанию, для организации производства продуктов питания первой необходимости; столовых; буфетов; деятельности в области образования; для универсальных рынков; для производственной и научно-исследовательской деятельности").
Довод истца о том, что ответчик использовал помещение не по целевому назначению и поэтому при расчете арендной платы следует применять коэффициент К4 = 2,0 (для лизинговых и страховых компаний; юридических, аудиторских, консалтинговых услуг, нотариальной, рекламной и офисов любого другого вида деятельности; для организации торговли непродовольственными товарами; средств массовой информации; предоставление услуг связи и информатики, интернет-услуг; копировальных салонов, для организации проектной и строительной деятельности, для ночных клубов) судом отклоняется, на основании следующего.
Согласно пункту 2.1 Договора аренды N 919 от 19 марта 2010 года нежилые помещения по ул. Фрунзе, 34 в г. Нижний Тагил предоставлены в аренду ИП Кудавкину А.В. для оказания услуг по бытовому обслуживанию населения.
В спорных помещениях расположена ювелирная мастерская по изготовлению и ремонту ювелирных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней. Указанная деятельность изготовлению и ремонту регулируется "Правилами бытового обслуживания населения в Российской Федерации" п. 22. (Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 августа 1997 г. N 1025), т.е. относится к бытовому обслуживанию населения.
Кроме того, в 2013 году Мусихин С.Е. уже обращался с жалобой о нецелевом использовании спорных помещений в прокуратуру Ленинского района г. Нижний Тагил Свердловской области. Доводы жалобы не нашли своего подтверждения, о чем истцу было сообщено письмом прокурора района от 19 марта 2013 г. за N 170ж-2013.
Ответчик в отзыве указывает следующее, что применения К4 = 0,5 при расчете размера арендной платы является правильным, поскольку изготовление и ремонт ювелирных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней относится к бытовому обслуживанию населения, а продажа, изготовленных в мастерской ювелирных изделий, осуществляется с применением ККТ.
Так, согласно ч. 1 ст. 2 ФЗ от 22.05.2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Продажа сопутствующих ювелирной деятельности товаров, не является основным видом деятельности, а поэтому не может влиять на размер коэффициента.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 названного Кодекса).
Как указывает ответчик в отзыве на исковое заявление, став в феврале 2013 года собственником спорных жилых помещений ИП Мусихин С.Е. не сообщил арендатору реквизиты счета, на который следовало перечислять арендную плату.
С целью исполнения своих обязательств по договору аренды ответчик перечислял средства путем денежных переводов на домашний адрес истца. Денежные переводы направлялись ему по декабрь 2015 г. включительно. Факт перевода подтверждается оригиналами чеков, представленными на обозрение суду.
В конце 2015 года индивидуальный предприниматель Мусихин С.Е. направил на адрес ответчика письмо с указанием счета в банке для перечисления арендной платы.
14 января 2016 г. ответчиком истцу перечислена арендная плата за период с декабря 2012 г. по декабрь 2015 года в сумме 82042 руб. 14 коп. на счет в банке, что подтверждается приходным кассовым ордером N 655724.
Кроме того, в материалы дела ответчиком представлен адвокатский запрос в Управление муниципального имущества Администрации г. Нижний Тагил на предмет расчета размера арендных платежей по спорным помещениям за период с 2013 по 2016 г.
Из ответа Управления от 08.02.2016 г. N 19-01/351 усматривается, что арендная плата составила:
за 2013 г - 15365,67 руб. + 10171,54 руб. = 25537,21 руб.
за 2014 г. - 16137,17 руб. + 10682,25 руб. = 26819,42 руб.
за 2015 г. - 17573,01 руб. +11632,73 руб. = 29209,74 руб.
Всего: 81566,73 руб.
Фактически уплачено за этот период истцу 82042,14 руб. при условии, что право собственности зарегистрировано за ним 01.02.2013 г.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, суд установил, что арендная плата перечислена ответчиком в полном объеме согласно условиям договора аренды.
На основании изложенного, не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика задолженности за пользование нежилым помещением в размере 328380 руб. 64 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 19.03.2010 г. N 919.
Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
21.02.2013 года в адрес ответчика истцом было направлено (квитанция N 00715) уведомление, в котором истец предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды от 19.03.2010 г. N 919.
С учетом содержания уведомления, оно не может являться доказательством направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок по следующим основаниям:
Во-первых, уведомление не содержит требований о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору аренды в определенный срок и предложения расторгнуть договор.
Во-вторых, экземпляр уведомления, полученный ответчиком, не подписан арендодателем, а неподписанное уведомление не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица (ст. 160 ГК РФ).
Факт отсутствия подписи в ходе судебного заседания истец не отрицал.
Таким образом, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Между тем, судом установлено, что предусмотренные договором и законом основания для расторжения договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 отсутствуют. Ответчик надлежащим образом исполняет принятые на себя договорные обязательства, с другой стороны, возможности для одностороннего отказа от исполнения договора условиями договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 не предусмотрено.
При отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора утрачивает правовое значение.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что истцом не уплачена государственная пошлина за предъявление неимущественного требования о расторжении договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 в размере 6000 руб., в связи с чем, подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Мусихина Сергея Евгеньевича (ИНН 662315467661, ОГРН 314662324700036) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) руб.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ПШЕНИЧНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 25.02.2016 ПО ДЕЛУ N А60-56356/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу N А60-56356/2015
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасановой И.А., рассмотрел в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Мусихина Сергея Евгеньевича (ИНН 662315467661, ОГРН 314662324700036)
к индивидуальному предпринимателю Кудавкину Антону Владимировичу (ИНН 662333431763)
о взыскании 328380 рублей 00 копеек,
при участии в судебном заседании:
от истца Мусихин И.Е., паспорт; Мусихин С.Е., паспорт.
от ответчика Костин В.А., представитель по доверенности от 18.01.2016 г., удостоверение; Кудавкина Е.Н., представитель по доверенности от 22.01.2016 г., паспорт; Кудавкин А.В., паспорт.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Мусихин Сергей Евгеньевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кудавкину Антону Владимировичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений N 919 от 19.03.2010 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил и индивидуальным предпринимателем Кудавкиным А.В. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность за пользование нежилым помещение в размере 328380 руб. 64 коп.
Определением от 10 декабря 2015 года исковое заявление принято к производству и назначено судебное заседание.
Представитель истца в судебном заседании от 25.01.2016 г. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Кроме того представил на обозрение суду оригиналы документов по реестру, после обозрения возвращены истцу. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании от 25.01.2016 г. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Кроме того представил на обозрение суду оригиналы документов по реестру, после обозрения возвращены ответчику. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
20 января 2016 года от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения искового заявления, согласно возражениям, изложенным в отзыве. Отзыв с приложенными к нему документами суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
29 января 2016 года от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика представил на обозрение суду оригиналы документов по реестру, после обозрения возвращены ответчику под роспись. Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов и дополнения к отзыву. Документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, между Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (продавец) и Мусихиным Сергеем Евгеньевичем (покупатель) заключен договор N 638 купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 12.12.2012 г.
Согласно пункту 1.1. договора в соответствии с итоговым протоколом заседания аукционной комиссии от 27.11.2012 г. продавец продает, а покупатель приобретает нежилое помещение номера на плане: N 39 по поэтажному плану подвала (литера А), 2 - 4 по поэтажному плану 1 этажа (литера А1), адрес: г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 34 (далее - объект). Состав и стоимость объекта указаны в приложении N 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью.
Договор N 638 купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 12.12.2012 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 01.02.2013 г. номер рег. 66-66-02/401/2013-556.
В соответствии с пунктом 1.4 договора, объект обременен договором аренды от 19.03.2010 г. N 919 сроком действия по 16.03.2010 г., заключенным между муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Кудавкиным А.В., с другой стороны.
Договор, согласно пункту 4.1 договора, распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 16.03.2010 г. и действует по 16.03.2020 г.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 5.3.1 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату и налог на добавленную стоимость в соответствии с условиями настоящего договора.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата включает в себя арендную плату за помещение, здание, сооружение.
Арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к настоящему договору (приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью. Арендная плата подлежит ежегодной корректировке на основании Решения нижнетагильской Городской Думы (пункт 3.2 договора).
Расчет арендной платы за помещение, производится согласно Решениям Нижнетагильской Городской Думы "О размере арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда" (Решение N 40 от 27.10.2011 г., N 54 от 20.12.2012 г., N 42 от 31.10.2013 г., N 49 от 18.12.2014 г.) и Решениям Нижнетагильской Городской Думы "Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил" (Решение N 42 от 30.10.2014 г., Решение N 72 от 16.12.2010), а именно Приложению N 1 "Методика расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями".
При взаиморасчетах между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил и ИП Кудавкин А.В., был применен коэффициент учитывающий характер использования объекта недвижимости К4 = 0,5 ("Для оказания услуг по бытовому обслуживанию населения, гостиничному обслуживанию, для организации производства продуктов питания первой необходимости; столовых; буфетов; деятельности в области образования; для универсальных рынков; для производственной и научно-исследовательской деятельности").
Довод истца о том, что ответчик использовал помещение не по целевому назначению и поэтому при расчете арендной платы следует применять коэффициент К4 = 2,0 (для лизинговых и страховых компаний; юридических, аудиторских, консалтинговых услуг, нотариальной, рекламной и офисов любого другого вида деятельности; для организации торговли непродовольственными товарами; средств массовой информации; предоставление услуг связи и информатики, интернет-услуг; копировальных салонов, для организации проектной и строительной деятельности, для ночных клубов) судом отклоняется, на основании следующего.
Согласно пункту 2.1 Договора аренды N 919 от 19 марта 2010 года нежилые помещения по ул. Фрунзе, 34 в г. Нижний Тагил предоставлены в аренду ИП Кудавкину А.В. для оказания услуг по бытовому обслуживанию населения.
В спорных помещениях расположена ювелирная мастерская по изготовлению и ремонту ювелирных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней. Указанная деятельность изготовлению и ремонту регулируется "Правилами бытового обслуживания населения в Российской Федерации" п. 22. (Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 августа 1997 г. N 1025), т.е. относится к бытовому обслуживанию населения.
Кроме того, в 2013 году Мусихин С.Е. уже обращался с жалобой о нецелевом использовании спорных помещений в прокуратуру Ленинского района г. Нижний Тагил Свердловской области. Доводы жалобы не нашли своего подтверждения, о чем истцу было сообщено письмом прокурора района от 19 марта 2013 г. за N 170ж-2013.
Ответчик в отзыве указывает следующее, что применения К4 = 0,5 при расчете размера арендной платы является правильным, поскольку изготовление и ремонт ювелирных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней относится к бытовому обслуживанию населения, а продажа, изготовленных в мастерской ювелирных изделий, осуществляется с применением ККТ.
Так, согласно ч. 1 ст. 2 ФЗ от 22.05.2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Продажа сопутствующих ювелирной деятельности товаров, не является основным видом деятельности, а поэтому не может влиять на размер коэффициента.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 названного Кодекса).
Как указывает ответчик в отзыве на исковое заявление, став в феврале 2013 года собственником спорных жилых помещений ИП Мусихин С.Е. не сообщил арендатору реквизиты счета, на который следовало перечислять арендную плату.
С целью исполнения своих обязательств по договору аренды ответчик перечислял средства путем денежных переводов на домашний адрес истца. Денежные переводы направлялись ему по декабрь 2015 г. включительно. Факт перевода подтверждается оригиналами чеков, представленными на обозрение суду.
В конце 2015 года индивидуальный предприниматель Мусихин С.Е. направил на адрес ответчика письмо с указанием счета в банке для перечисления арендной платы.
14 января 2016 г. ответчиком истцу перечислена арендная плата за период с декабря 2012 г. по декабрь 2015 года в сумме 82042 руб. 14 коп. на счет в банке, что подтверждается приходным кассовым ордером N 655724.
Кроме того, в материалы дела ответчиком представлен адвокатский запрос в Управление муниципального имущества Администрации г. Нижний Тагил на предмет расчета размера арендных платежей по спорным помещениям за период с 2013 по 2016 г.
Из ответа Управления от 08.02.2016 г. N 19-01/351 усматривается, что арендная плата составила:
за 2013 г - 15365,67 руб. + 10171,54 руб. = 25537,21 руб.
за 2014 г. - 16137,17 руб. + 10682,25 руб. = 26819,42 руб.
за 2015 г. - 17573,01 руб. +11632,73 руб. = 29209,74 руб.
Всего: 81566,73 руб.
Фактически уплачено за этот период истцу 82042,14 руб. при условии, что право собственности зарегистрировано за ним 01.02.2013 г.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, суд установил, что арендная плата перечислена ответчиком в полном объеме согласно условиям договора аренды.
На основании изложенного, не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика задолженности за пользование нежилым помещением в размере 328380 руб. 64 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 19.03.2010 г. N 919.
Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
21.02.2013 года в адрес ответчика истцом было направлено (квитанция N 00715) уведомление, в котором истец предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды от 19.03.2010 г. N 919.
С учетом содержания уведомления, оно не может являться доказательством направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок по следующим основаниям:
Во-первых, уведомление не содержит требований о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору аренды в определенный срок и предложения расторгнуть договор.
Во-вторых, экземпляр уведомления, полученный ответчиком, не подписан арендодателем, а неподписанное уведомление не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица (ст. 160 ГК РФ).
Факт отсутствия подписи в ходе судебного заседания истец не отрицал.
Таким образом, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Между тем, судом установлено, что предусмотренные договором и законом основания для расторжения договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 отсутствуют. Ответчик надлежащим образом исполняет принятые на себя договорные обязательства, с другой стороны, возможности для одностороннего отказа от исполнения договора условиями договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 не предусмотрено.
При отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора утрачивает правовое значение.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что истцом не уплачена государственная пошлина за предъявление неимущественного требования о расторжении договора аренды от 19.03.2010 г. N 919 в размере 6000 руб., в связи с чем, подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Мусихина Сергея Евгеньевича (ИНН 662315467661, ОГРН 314662324700036) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) руб.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ПШЕНИЧНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)