Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В регистрации нового договора аренды отказано в связи с недоказанностью проведения конкурса на право заключения договора. Задолженность определена на основании ранее заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Беляева Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2015 N 85397-42), от общества с ограниченной ответственностью "Сытный рынок" Кольцовой Е.В. (доверенность от 14.10.2015), Дышкальпс Т.И. (доверенность от 14.10.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А56-62799/2015 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Колосова Ж.В.),
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сытный рынок", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, ОГРН 1027806882740, ИНН 7813096573 (далее - Общество), о взыскании 19 326 617 руб. 89 коп., в том числе 12 563 952 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору от 25.09.97 N 15-А003824 аренды здания за период с 01.06.2013 по 31.05.2015 и 6 762 664 руб. 97 коп. пеней за период с 11.06.2013 по 09.06.2015.
Общество предъявило встречный иск о взыскании с Комитета 1 717 603 руб. 80 коп., в том числе 1 410 000 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в виде излишне перечисленной арендной платы и 307 603 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.03.2013 по 14.10.2015.
Решением от 27.01.2016 (судья Чуватина Е.В.) с Общества в пользу Комитета взыскано 12 563 952 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору от 25.09.97 N 15-А003824 и 1 000 000 руб. неустойки, уменьшенной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в удовлетворении остальной части иска Комитета и встречного иска Общества отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 данное решение отменено; в удовлетворении иска Комитета отказано; встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить постановление от 19.05.2016, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, оставить в силе решение от 27.01.2016. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд ошибочно посчитал возможным применять к отношениям сторон условие о размере арендной платы, содержащееся в договоре от 29.03.2013, который не был зарегистрирован в установленном порядке по причине его несоответствия требованиям закона и недействительность которого установлена вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренному делу (N А56-72883/2013); рыночная величина арендной платы в отчете оценщика от 30.10.2012 определялась в целях заключения нового договора аренды на пять лет с учетом ряда допущений и ограничений, поэтому установленный на основании данного отчета размер арендной платы может быть применен только при наличии нового договора, предусматривающего особые обязательства арендатора; вывод апелляционного суда об исполнении обеими сторонами соглашения об изменении арендной платы не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела; признание апелляционным судом того факта, что стороны в результате подписания договора от 29.03.2013 достигли соглашения, которое подлежит исполнению и не может быть произвольно изменено одной из сторон, исключает удовлетворение встречного требования Общества в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод апелляционного суда о том, что с 29.03.2013 владение и пользование зданием осуществлялось на иных условиях, согласованных сторонами, в том числе в части размера арендной платы, который определен в соответствии с действующими нормативными актами Санкт-Петербурга.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения председателя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее - КУГИ) от 28.04.97 N 395-р КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.09.97 N 15-А003824 аренды объекта нежилого фонда - здания целиком общей площадью 5311,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, для использования под рынок, зал игровых автоматов сроком на 10 лет.
В дальнейшем срок договора неоднократно продлевался сторонами, дополнительным соглашением от 09.07.2010 N 17 срок действия договора установлен до 24.12.2012.
Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора. Пунктом 3.3 договора арендодателю предоставлено право в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды, но не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом.
Пунктом 4.9 договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2010 N 16) за нарушение арендатором срока внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 01.02.2007 N 14 предмет аренды определен как части здания общей площадью 5299,4 кв. м, в том числе первый, второй этажи и подвал, совокупная площадь которых составляет 5299,4 кв. м. Этим же дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 6.5 (в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2010 N 16 - пункт 6.11), предусматривающим обязанность арендатора предоставлять бесплатные торговые места в количестве не менее 16 российским сельхозпроизводителям, сохранять тарифы, а также технико-экономические показатели, утвержденные Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли и указанные в отчете от 30.06.2006 N 53/06-ар об определении рыночной величины арендной платы за объект недвижимости.
Дополнительным соглашением от 07.11.2007 N 15 на основании экспертного заключения Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) от 08.06.2007 N 1/393-э/2007, составленного по отчету оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Клиринг" (далее - ООО "Клиринг") от 16.05.2007 N 261/07-зд/ар, ежемесячная арендная плата за объект установлена в размере 916 494 руб. 41 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость); арендатору предписано сохранять технико-экономические показатели для сельскохозяйственного рынка, указанные в приложении 2 к соглашению, а также период времени, на который они установлены отраслевым комитетом, и структуру торговых мест, указанную в приложении 3 к соглашению.
Уведомлением от 20.12.2007 N 5184 арендодатель сообщил Обществу о размерах арендной платы на 2008-2011 годы, подлежащей помесячному внесению; разъяснил порядок расчета арендной платы на 2012-2013 годы арендатором самостоятельно по приведенной в уведомлении формуле.
Дополнительным соглашением от 17.12.2010 N 18 в связи с изготовлением кадастрового паспорта от 22.10.2010 предмет аренды определен как здание площадью 5299,4 кв. м с кадастровым номером 78:7:3035:2001:4.
До истечения срока действия договора от 25.09.97 N 15-А003824 по заказу Общества в соответствии с заданием на оценку, согласованным КУГИ, для принятия решения о заключении договора аренды на новый срок (5 лет) ООО "Клиринг" проведена оценка рыночной арендной платы за нежилое здание, величина которой согласно отчету от 30.10.2012 N 1785/12РВ-зд составила 5 640 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в год. На данный отчет получено положительное экспертное заключение Предприятия от 20.02.2013 N 31-2-0773/2012 с указанием на возможность использования результата оценки для принятия решения о заключении договоров аренды на новый срок (5 лет).
Комитет и Общество подписали новый договор от 29.03.2013 N 15-А003824 аренды нежилого здания площадью 5299,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет.
В соответствии с пунктом 3.1 данного договора ежеквартальный размер арендной платы за объект составляет 1 663 800 руб. (в том числе 253 800 руб. налога на добавленную стоимость).
Пунктом 3.7 договора от 29.03.2013 предусмотрена обязанность арендатора в течение двадцати дней с момента подписания договора внести 1 410 000 руб., подлежащих зачету в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца).
Согласно пункту 6.13 договора от 29.03.2013 договор аренды от 25.09.97 N 15-А003824 прекращает свое действие с 28.03.2013.
Платежным поручением от 15.04.2013 N 258 Общество перечислило КУГИ денежные средства в размере 1 410 000 руб. с указанием в графе "назначение платежа", что денежные средства перечисляются в качестве арендной платы за последний период (с 29.12.2017 по 29.03.2018) по договору от 29.03.2013.
КУГИ обращался за государственной регистрацией договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824, однако в проведении такой регистрации регистрирующим органом было отказано по причине непредставления документов, подтверждающих проведение в установленном порядке конкурса или аукциона на право заключения договора аренды в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-72883/2013, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2014, КУГИ отказано в удовлетворении требования о признании незаконным названного отказа.
Комитет, ссылаясь на возникновение у арендатора задолженности по арендной плате, начисленной в соответствии с условиями договора от 25.09.97 N 15-А003824, за период с 01.06.2013 по 31.05.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, Общество, считая, что стороны путем подписания договора от 29.03.2013 достигли соглашения об изменении размера арендной платы с 29.03.2013, в соответствии с которым задолженности по арендной плате за спорный период у Общества не имеется, а денежные средства в сумме 1 410 000 руб. перечислены платежным поручением от 15.04.2013 N 258 излишне, предъявило встречный иск о взыскании с Комитета 1 410 000 руб. 01 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.03.2013 по 14.10.2015.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Комитета и отказывая в удовлетворении встречного иска Общества, пришел к выводу, что договор аренды от 29.03.2013, заключенный с нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, является ничтожной сделкой, и отклонил доводы Общества о возможности квалификации этого договора в части раздела 3 как соглашения об изменении размера арендной платы, в связи с чем нет оснований для применения условий названного договора при определении размера арендной платы за спорный период.
Суд апелляционной инстанции, поддержав вывод суда первой инстанции о ничтожности договора от 29.03.2013, тем не менее посчитал, что сторонами было достигнуто соглашение по условиям арендной платы, исполнявшееся сторонами независимо от его формы и связавшее их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, в связи с чем расчет арендной платы за спорный период следует производить исходя из условий договора от 29.03.2013.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
В силу статей 8, 307, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) основанием возникновения обязательства является договор, который считается заключенным после достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора с момента государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), условия договора аренды, не зарегистрированного в установленном порядке, могут применяться к отношениям сторон, если ими достигнуто соглашение по условиям пользования имуществом и это соглашение исполнялось ими.
Однако данные разъяснения распространяются на случаи, когда договор аренды соответствует всем требованиям действующего законодательства и отсутствие государственной регистрации является его единственным пороком. Стороны не могут считаться быть связанными обязательством, условия которого противоречат закону или согласованы сторонами с нарушением действующего порядка.
В данном случае договор аренды от 29.03.2013 был подписан КУГИ и Обществом в нарушение антимонопольного законодательства без проведения конкурса или аукциона, что обеими судебными инстанциями установлено и признано достаточным основанием считать этот договор ничтожной сделкой. Необходимость соблюдения публичных процедур при предоставлении в аренду государственного или муниципального имущества установлена в целях обеспечения равного доступа к такому имуществу потенциальных арендаторов в условиях конкуренции, исключения возможности определения условий сделки непосредственно между контрагентами.
При таком положении апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о возможности применения к отношениям сторон условий договора от 29.03.2013 в части размера арендной платы как отдельного соглашения об изменении арендной платы, поскольку недействительный договор не влечет соответствующие правовые последствия независимо от волеизъявления сторон на сохранение достигнутых договоренностей и совершения ими каких-либо действий во исполнение данных договоренностей. К тому же обстоятельства дела, на которые сослался апелляционный суд, не свидетельствуют ни о подтверждении Комитетом действия договора от 25.09.97 N 15-А003824 в части размера арендной платы в измененной редакции, ни о недобросовестности арендодателя. Платежи от арендатора Комитет принимал в той сумме, в какой они поступали, не предъявляя требований о внесении арендной платы в большем размере до окончательного разрешения в судебном порядке вопроса о действительности договора от 29.03.2013 и о законности отказа в его государственной регистрации. Из протокола совещания, проведенного 27.02.2015 заместителем председателя КУГИ, также не следует, что арендодатель согласился с изменением размера арендной платы с 29.03.2013 на условиях, сформулированных в договоре от 29.03.2013 N 15-А003824.
Что касается встречного иска Общества, то суд первой инстанции правомерно отказал в его удовлетворении исходя из того, что в соответствии с подлежащими применению к отношениям сторон условиями договора аренды от 25.09.97 у Общества имеется задолженность по арендной плате, платеж в сумме 1 410 000 руб. учтен арендодателем в счет оплаты аренды за май, июнь 2013 года, арендные отношения между сторонами не прекращены. Поскольку суд первой инстанции не установил оснований для возврата Обществу истребуемой суммы, у суда отсутствовали основания и для взыскания с Комитета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных арендатором на денежную сумму, уплаченную, по его мнению, излишне.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит, что обжалуемое постановление подлежит отмене, поскольку при его принятии судом неправильно применены нормы материального права и выводы апелляционного суда не соответствуют обстоятельствам дела, а решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.
В связи с удовлетворением кассационной жалобы Комитета, освобожденного в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества в доход федерального бюджета следует взыскать 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А56-62799/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2016 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сытный рынок", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, ОГРН 1027806882740, ИНН 7813096573, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 30.08.2016 N Ф07-6528/2016 ПО ДЕЛУ N А56-62799/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды здания и пеней.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В регистрации нового договора аренды отказано в связи с недоказанностью проведения конкурса на право заключения договора. Задолженность определена на основании ранее заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу N А56-62799/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Беляева Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2015 N 85397-42), от общества с ограниченной ответственностью "Сытный рынок" Кольцовой Е.В. (доверенность от 14.10.2015), Дышкальпс Т.И. (доверенность от 14.10.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А56-62799/2015 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Колосова Ж.В.),
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сытный рынок", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, ОГРН 1027806882740, ИНН 7813096573 (далее - Общество), о взыскании 19 326 617 руб. 89 коп., в том числе 12 563 952 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору от 25.09.97 N 15-А003824 аренды здания за период с 01.06.2013 по 31.05.2015 и 6 762 664 руб. 97 коп. пеней за период с 11.06.2013 по 09.06.2015.
Общество предъявило встречный иск о взыскании с Комитета 1 717 603 руб. 80 коп., в том числе 1 410 000 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в виде излишне перечисленной арендной платы и 307 603 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.03.2013 по 14.10.2015.
Решением от 27.01.2016 (судья Чуватина Е.В.) с Общества в пользу Комитета взыскано 12 563 952 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору от 25.09.97 N 15-А003824 и 1 000 000 руб. неустойки, уменьшенной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в удовлетворении остальной части иска Комитета и встречного иска Общества отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 данное решение отменено; в удовлетворении иска Комитета отказано; встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить постановление от 19.05.2016, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, оставить в силе решение от 27.01.2016. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд ошибочно посчитал возможным применять к отношениям сторон условие о размере арендной платы, содержащееся в договоре от 29.03.2013, который не был зарегистрирован в установленном порядке по причине его несоответствия требованиям закона и недействительность которого установлена вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренному делу (N А56-72883/2013); рыночная величина арендной платы в отчете оценщика от 30.10.2012 определялась в целях заключения нового договора аренды на пять лет с учетом ряда допущений и ограничений, поэтому установленный на основании данного отчета размер арендной платы может быть применен только при наличии нового договора, предусматривающего особые обязательства арендатора; вывод апелляционного суда об исполнении обеими сторонами соглашения об изменении арендной платы не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела; признание апелляционным судом того факта, что стороны в результате подписания договора от 29.03.2013 достигли соглашения, которое подлежит исполнению и не может быть произвольно изменено одной из сторон, исключает удовлетворение встречного требования Общества в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод апелляционного суда о том, что с 29.03.2013 владение и пользование зданием осуществлялось на иных условиях, согласованных сторонами, в том числе в части размера арендной платы, который определен в соответствии с действующими нормативными актами Санкт-Петербурга.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения председателя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее - КУГИ) от 28.04.97 N 395-р КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.09.97 N 15-А003824 аренды объекта нежилого фонда - здания целиком общей площадью 5311,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, для использования под рынок, зал игровых автоматов сроком на 10 лет.
В дальнейшем срок договора неоднократно продлевался сторонами, дополнительным соглашением от 09.07.2010 N 17 срок действия договора установлен до 24.12.2012.
Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора. Пунктом 3.3 договора арендодателю предоставлено право в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды, но не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом.
Пунктом 4.9 договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2010 N 16) за нарушение арендатором срока внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 01.02.2007 N 14 предмет аренды определен как части здания общей площадью 5299,4 кв. м, в том числе первый, второй этажи и подвал, совокупная площадь которых составляет 5299,4 кв. м. Этим же дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 6.5 (в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2010 N 16 - пункт 6.11), предусматривающим обязанность арендатора предоставлять бесплатные торговые места в количестве не менее 16 российским сельхозпроизводителям, сохранять тарифы, а также технико-экономические показатели, утвержденные Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли и указанные в отчете от 30.06.2006 N 53/06-ар об определении рыночной величины арендной платы за объект недвижимости.
Дополнительным соглашением от 07.11.2007 N 15 на основании экспертного заключения Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) от 08.06.2007 N 1/393-э/2007, составленного по отчету оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Клиринг" (далее - ООО "Клиринг") от 16.05.2007 N 261/07-зд/ар, ежемесячная арендная плата за объект установлена в размере 916 494 руб. 41 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость); арендатору предписано сохранять технико-экономические показатели для сельскохозяйственного рынка, указанные в приложении 2 к соглашению, а также период времени, на который они установлены отраслевым комитетом, и структуру торговых мест, указанную в приложении 3 к соглашению.
Уведомлением от 20.12.2007 N 5184 арендодатель сообщил Обществу о размерах арендной платы на 2008-2011 годы, подлежащей помесячному внесению; разъяснил порядок расчета арендной платы на 2012-2013 годы арендатором самостоятельно по приведенной в уведомлении формуле.
Дополнительным соглашением от 17.12.2010 N 18 в связи с изготовлением кадастрового паспорта от 22.10.2010 предмет аренды определен как здание площадью 5299,4 кв. м с кадастровым номером 78:7:3035:2001:4.
До истечения срока действия договора от 25.09.97 N 15-А003824 по заказу Общества в соответствии с заданием на оценку, согласованным КУГИ, для принятия решения о заключении договора аренды на новый срок (5 лет) ООО "Клиринг" проведена оценка рыночной арендной платы за нежилое здание, величина которой согласно отчету от 30.10.2012 N 1785/12РВ-зд составила 5 640 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в год. На данный отчет получено положительное экспертное заключение Предприятия от 20.02.2013 N 31-2-0773/2012 с указанием на возможность использования результата оценки для принятия решения о заключении договоров аренды на новый срок (5 лет).
Комитет и Общество подписали новый договор от 29.03.2013 N 15-А003824 аренды нежилого здания площадью 5299,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет.
В соответствии с пунктом 3.1 данного договора ежеквартальный размер арендной платы за объект составляет 1 663 800 руб. (в том числе 253 800 руб. налога на добавленную стоимость).
Пунктом 3.7 договора от 29.03.2013 предусмотрена обязанность арендатора в течение двадцати дней с момента подписания договора внести 1 410 000 руб., подлежащих зачету в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца).
Согласно пункту 6.13 договора от 29.03.2013 договор аренды от 25.09.97 N 15-А003824 прекращает свое действие с 28.03.2013.
Платежным поручением от 15.04.2013 N 258 Общество перечислило КУГИ денежные средства в размере 1 410 000 руб. с указанием в графе "назначение платежа", что денежные средства перечисляются в качестве арендной платы за последний период (с 29.12.2017 по 29.03.2018) по договору от 29.03.2013.
КУГИ обращался за государственной регистрацией договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824, однако в проведении такой регистрации регистрирующим органом было отказано по причине непредставления документов, подтверждающих проведение в установленном порядке конкурса или аукциона на право заключения договора аренды в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-72883/2013, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2014, КУГИ отказано в удовлетворении требования о признании незаконным названного отказа.
Комитет, ссылаясь на возникновение у арендатора задолженности по арендной плате, начисленной в соответствии с условиями договора от 25.09.97 N 15-А003824, за период с 01.06.2013 по 31.05.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, Общество, считая, что стороны путем подписания договора от 29.03.2013 достигли соглашения об изменении размера арендной платы с 29.03.2013, в соответствии с которым задолженности по арендной плате за спорный период у Общества не имеется, а денежные средства в сумме 1 410 000 руб. перечислены платежным поручением от 15.04.2013 N 258 излишне, предъявило встречный иск о взыскании с Комитета 1 410 000 руб. 01 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.03.2013 по 14.10.2015.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Комитета и отказывая в удовлетворении встречного иска Общества, пришел к выводу, что договор аренды от 29.03.2013, заключенный с нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, является ничтожной сделкой, и отклонил доводы Общества о возможности квалификации этого договора в части раздела 3 как соглашения об изменении размера арендной платы, в связи с чем нет оснований для применения условий названного договора при определении размера арендной платы за спорный период.
Суд апелляционной инстанции, поддержав вывод суда первой инстанции о ничтожности договора от 29.03.2013, тем не менее посчитал, что сторонами было достигнуто соглашение по условиям арендной платы, исполнявшееся сторонами независимо от его формы и связавшее их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, в связи с чем расчет арендной платы за спорный период следует производить исходя из условий договора от 29.03.2013.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
В силу статей 8, 307, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) основанием возникновения обязательства является договор, который считается заключенным после достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора с момента государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), условия договора аренды, не зарегистрированного в установленном порядке, могут применяться к отношениям сторон, если ими достигнуто соглашение по условиям пользования имуществом и это соглашение исполнялось ими.
Однако данные разъяснения распространяются на случаи, когда договор аренды соответствует всем требованиям действующего законодательства и отсутствие государственной регистрации является его единственным пороком. Стороны не могут считаться быть связанными обязательством, условия которого противоречат закону или согласованы сторонами с нарушением действующего порядка.
В данном случае договор аренды от 29.03.2013 был подписан КУГИ и Обществом в нарушение антимонопольного законодательства без проведения конкурса или аукциона, что обеими судебными инстанциями установлено и признано достаточным основанием считать этот договор ничтожной сделкой. Необходимость соблюдения публичных процедур при предоставлении в аренду государственного или муниципального имущества установлена в целях обеспечения равного доступа к такому имуществу потенциальных арендаторов в условиях конкуренции, исключения возможности определения условий сделки непосредственно между контрагентами.
При таком положении апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о возможности применения к отношениям сторон условий договора от 29.03.2013 в части размера арендной платы как отдельного соглашения об изменении арендной платы, поскольку недействительный договор не влечет соответствующие правовые последствия независимо от волеизъявления сторон на сохранение достигнутых договоренностей и совершения ими каких-либо действий во исполнение данных договоренностей. К тому же обстоятельства дела, на которые сослался апелляционный суд, не свидетельствуют ни о подтверждении Комитетом действия договора от 25.09.97 N 15-А003824 в части размера арендной платы в измененной редакции, ни о недобросовестности арендодателя. Платежи от арендатора Комитет принимал в той сумме, в какой они поступали, не предъявляя требований о внесении арендной платы в большем размере до окончательного разрешения в судебном порядке вопроса о действительности договора от 29.03.2013 и о законности отказа в его государственной регистрации. Из протокола совещания, проведенного 27.02.2015 заместителем председателя КУГИ, также не следует, что арендодатель согласился с изменением размера арендной платы с 29.03.2013 на условиях, сформулированных в договоре от 29.03.2013 N 15-А003824.
Что касается встречного иска Общества, то суд первой инстанции правомерно отказал в его удовлетворении исходя из того, что в соответствии с подлежащими применению к отношениям сторон условиями договора аренды от 25.09.97 у Общества имеется задолженность по арендной плате, платеж в сумме 1 410 000 руб. учтен арендодателем в счет оплаты аренды за май, июнь 2013 года, арендные отношения между сторонами не прекращены. Поскольку суд первой инстанции не установил оснований для возврата Обществу истребуемой суммы, у суда отсутствовали основания и для взыскания с Комитета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных арендатором на денежную сумму, уплаченную, по его мнению, излишне.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит, что обжалуемое постановление подлежит отмене, поскольку при его принятии судом неправильно применены нормы материального права и выводы апелляционного суда не соответствуют обстоятельствам дела, а решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.
В связи с удовлетворением кассационной жалобы Комитета, освобожденного в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества в доход федерального бюджета следует взыскать 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А56-62799/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2016 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сытный рынок", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, ОГРН 1027806882740, ИНН 7813096573, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)