Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель Федорова Т.А. по доверенности от 11.01.2116 N 4, удостоверение ТО N 014199;
- от ЗАО "Торговый комплекс Горизонт": представитель Лобынцева И.В. по доверенности от 18.01.2016, паспорт; Гапонов Н.О. по доверенности от 22.01.2016 N 22/01/16, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.01.2016 по делу N А53-33005/2015, принятое судьей Дмитриевым М.А.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Торговый комплекс Горизонт"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ТРИОль концепт"
о признании решения об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения незаконным,
установил:
Закрытое акционерное общество "Торговый комплекс Горизонт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской (далее - Управление) области о признании решения N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 незаконным, об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 в установленный законом срок.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2016 заявленные требования удовлетворены, с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу заявителя взыскано 3000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что представленный для осуществления государственной регистрации договор аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 содержит подробное текстуальное и графическое описание объекта аренды - предмета договора. Указаны характеристики, позволяющие определить какая именно часть, принадлежащего на праве собственности заявителю нежилого помещения передается в аренду. Объект аренды передан арендатору, споров относительного того, какая именно часть нежилого помещения передается в аренду, между сторонами договора не имеется. Право собственности на нежилое помещение, часть которого передается по договору аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке. Нежилое помещение как единое целое поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:44:0011001:239 (кадастровый паспорт помещения от 11 сентября 2012 года), на основании изложенного суд пришел к выводу, что отказ в государственной регистрации договора аренды основан на неверном толковании действующего законодательства и сложившейся судебной практики.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что при обращении за регистрацией договора аренды части нежилого помещения, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт на часть помещения, что позволит индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части нежилого помещения. Кроме того Закон о кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ЗАО "Торговый комплекс Горизонт" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ООО "ТРИОль концепт" представителя в судебное заседание не направило; о месте его и времени извещено надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23 января 2015 года между закрытым акционерным обществом "Торговый Комплекс Горизонт" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ТРИОль концепт" (арендатор) был заключен договора аренды N А1/2 нежилого помещения.
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, установленную договором аренды, во временное пользование нежилое помещение, состоящее из комнат N 149, N 149а, N 149б, общей площадью 171,3 (сто семьдесят одна целая и три десятых) квадратных метров на 1 (первом) этаже строения литера "АК", расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, 32ж, в Здании, используемом как торгово-развлекательный комплекс "Мегацентр Горизонт". Границы помещения обозначены красной линией на копии фрагмента поэтажного плана 1 (первого) этажа Здания литера "АК", являющейся Приложением N 1 к настоящему договору в качестве его неотъемлемой и составной части. В приложении N 1 к Договору аренды нежилого помещения N А1/2 от 23 января 2015 года представлено графическое описание переданного в аренду объекта недвижимости. Кроме того в качестве приложения N 4 к Договору аренды нежилого помещения N А1/2 от 23 января 2015 года представлен акт разграничения эксплуатационной ответственности.
Согласно разрешенному использованию, закрепленному в пункте 1.3 договора аренды N А1/2 нежилого помещения, помещение используется арендатором исключительно для целей размещения и функционирования монобрендового магазина "Tommy Hilfiger" розничной продажи мужской и женской одежды, обуви, аксессуаров и часов, согласно ассортиментному перечню, указанному в приложении N 3 к настоящему договору, а также вспомогательных целей для обеспечения указанной торговой деятельности арендатора в ТРК "Мегацентр Горизонт".
01 февраля 2015 года между арендатором и арендодателем подписан акт приема-передачи помещения. Согласно пункту 1 данного акта, арендодатель передал, а арендатор принял помещение, состоящее из комнат N 149, N 149а, N 149б, общей площадью 171,3 (сто семьдесят одна целая и три десятых) квадратных метров на 1 (первом) этаже строения литера "АК", расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, 32ж, в Здании, используемом как торгово-развлекательный комплекс "Мегацентр Горизонт". Границы помещения обозначены красной линией на копии фрагмента поэтажного плана 1 (первого) этажа Здания литера "АК", являющейся Приложением N 1 к настоящему договору в качестве его неотъемлемой и составной части.
В пункте 2 акта приема-передачи от 01 февраля 2015 года установлено, что подписав настоящий акт, арендатор подтверждает, что получил от арендодателя помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и параметрам, указанным в приложении N 7 к договору аренды, и что помещение пригодно для использования помещения по назначению в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным пунктом 1.3 Договора аренды. Согласно пункту 3 данного акта, арендатор не имеет каких-либо претензий или замечаний относительно состояния помещения, передаваемого ему арендодателем по настоящему акту для проведения работ и использования помещения по назначению.
22.05.2015 закрытое акционерное общество "Торговый комплекс Горизонт" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015.
Согласно уведомлению от 04.06.2015 N 61/001/005/2015-9599 государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением информации о постановке на кадастровый учет части нежилого помещения, являющейся предметом договора аренды.
Сообщением об отказе в государственной регистрации N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015 до заявителя была доведена информация об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды в связи с не представлением кадастрового паспорта на часть нежилого помещения, являющуюся предметом договора аренды.
ЗАО "Торговый комплекс Горизонт" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, выраженное в сообщении N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности отказа Управления Росреестра, поскольку обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, Управлением Росреестра не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно пункту 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду (субаренду) следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ при сдаче Договора аренды на регистрацию к заявлению о регистрации были приложены все необходимые документы, кадастровый паспорт на нежилое помещение, ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Из представленных в материалы дела документов видно, что представленный для осуществления государственной регистрации договор аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 содержит подробное текстуальное и графическое описание объекта аренды - предмета договора. Указаны характеристики, позволяющие определить какая именно часть, принадлежащего на праве собственности заявителю нежилого помещения передается в аренду. Объект аренды передан арендатору, споров относительного того, какая именно часть нежилого помещения передается в аренду, между сторонами договора не имеется. Право собственности на нежилое помещение, часть которого передается по договору аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке. Нежилое помещение как единое целое поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:44:0011001:239 (кадастровый паспорт помещения от 11 сентября 2012 года).
Таким образом, обществом был представлен полным пакет документов, у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.
На основании вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что закрытым акционерным обществом "Торговый комплекс Горизонт" соблюдены все требования закона при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015. Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации спорного договора аренды противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В апелляционной жалобе управление повторно ссылается на п. 9 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости не подтверждает правомерность действий регистратора.
По мнению Управления, при обращении за регистрацией договора аренды части нежилого помещения, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт на часть помещения, что позволит индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части нежилого помещения.
Между тем, суд первой инстанции, верно установил, что предметом регистрации является аренда как обременение нежилого помещения в целом и передача в аренду части помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.
Следовательно, Управление в данном случае ошибочно толкует закон, возлагая на заявителя дополнительные требования.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, Управлением Росреестра не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило то, что у Управления отсутствовала возможность определить предмет аренды.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды являются обоснованными.
Поскольку решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015, выраженное в сообщении N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015, признано незаконным регистрирующий орган должен устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Суд первой инстанции обоснованно обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015.
Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2016 по делу N А53-33005/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2016 N 15АП-3206/2016 ПО ДЕЛУ N А53-33005/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. N 15АП-3206/2016
Дело N А53-33005/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель Федорова Т.А. по доверенности от 11.01.2116 N 4, удостоверение ТО N 014199;
- от ЗАО "Торговый комплекс Горизонт": представитель Лобынцева И.В. по доверенности от 18.01.2016, паспорт; Гапонов Н.О. по доверенности от 22.01.2016 N 22/01/16, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.01.2016 по делу N А53-33005/2015, принятое судьей Дмитриевым М.А.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Торговый комплекс Горизонт"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ТРИОль концепт"
о признании решения об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения незаконным,
установил:
Закрытое акционерное общество "Торговый комплекс Горизонт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской (далее - Управление) области о признании решения N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 незаконным, об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 в установленный законом срок.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2016 заявленные требования удовлетворены, с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу заявителя взыскано 3000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что представленный для осуществления государственной регистрации договор аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 содержит подробное текстуальное и графическое описание объекта аренды - предмета договора. Указаны характеристики, позволяющие определить какая именно часть, принадлежащего на праве собственности заявителю нежилого помещения передается в аренду. Объект аренды передан арендатору, споров относительного того, какая именно часть нежилого помещения передается в аренду, между сторонами договора не имеется. Право собственности на нежилое помещение, часть которого передается по договору аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке. Нежилое помещение как единое целое поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:44:0011001:239 (кадастровый паспорт помещения от 11 сентября 2012 года), на основании изложенного суд пришел к выводу, что отказ в государственной регистрации договора аренды основан на неверном толковании действующего законодательства и сложившейся судебной практики.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что при обращении за регистрацией договора аренды части нежилого помещения, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт на часть помещения, что позволит индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части нежилого помещения. Кроме того Закон о кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ЗАО "Торговый комплекс Горизонт" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ООО "ТРИОль концепт" представителя в судебное заседание не направило; о месте его и времени извещено надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23 января 2015 года между закрытым акционерным обществом "Торговый Комплекс Горизонт" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ТРИОль концепт" (арендатор) был заключен договора аренды N А1/2 нежилого помещения.
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, установленную договором аренды, во временное пользование нежилое помещение, состоящее из комнат N 149, N 149а, N 149б, общей площадью 171,3 (сто семьдесят одна целая и три десятых) квадратных метров на 1 (первом) этаже строения литера "АК", расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, 32ж, в Здании, используемом как торгово-развлекательный комплекс "Мегацентр Горизонт". Границы помещения обозначены красной линией на копии фрагмента поэтажного плана 1 (первого) этажа Здания литера "АК", являющейся Приложением N 1 к настоящему договору в качестве его неотъемлемой и составной части. В приложении N 1 к Договору аренды нежилого помещения N А1/2 от 23 января 2015 года представлено графическое описание переданного в аренду объекта недвижимости. Кроме того в качестве приложения N 4 к Договору аренды нежилого помещения N А1/2 от 23 января 2015 года представлен акт разграничения эксплуатационной ответственности.
Согласно разрешенному использованию, закрепленному в пункте 1.3 договора аренды N А1/2 нежилого помещения, помещение используется арендатором исключительно для целей размещения и функционирования монобрендового магазина "Tommy Hilfiger" розничной продажи мужской и женской одежды, обуви, аксессуаров и часов, согласно ассортиментному перечню, указанному в приложении N 3 к настоящему договору, а также вспомогательных целей для обеспечения указанной торговой деятельности арендатора в ТРК "Мегацентр Горизонт".
01 февраля 2015 года между арендатором и арендодателем подписан акт приема-передачи помещения. Согласно пункту 1 данного акта, арендодатель передал, а арендатор принял помещение, состоящее из комнат N 149, N 149а, N 149б, общей площадью 171,3 (сто семьдесят одна целая и три десятых) квадратных метров на 1 (первом) этаже строения литера "АК", расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, 32ж, в Здании, используемом как торгово-развлекательный комплекс "Мегацентр Горизонт". Границы помещения обозначены красной линией на копии фрагмента поэтажного плана 1 (первого) этажа Здания литера "АК", являющейся Приложением N 1 к настоящему договору в качестве его неотъемлемой и составной части.
В пункте 2 акта приема-передачи от 01 февраля 2015 года установлено, что подписав настоящий акт, арендатор подтверждает, что получил от арендодателя помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и параметрам, указанным в приложении N 7 к договору аренды, и что помещение пригодно для использования помещения по назначению в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным пунктом 1.3 Договора аренды. Согласно пункту 3 данного акта, арендатор не имеет каких-либо претензий или замечаний относительно состояния помещения, передаваемого ему арендодателем по настоящему акту для проведения работ и использования помещения по назначению.
22.05.2015 закрытое акционерное общество "Торговый комплекс Горизонт" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015.
Согласно уведомлению от 04.06.2015 N 61/001/005/2015-9599 государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением информации о постановке на кадастровый учет части нежилого помещения, являющейся предметом договора аренды.
Сообщением об отказе в государственной регистрации N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015 до заявителя была доведена информация об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды в связи с не представлением кадастрового паспорта на часть нежилого помещения, являющуюся предметом договора аренды.
ЗАО "Торговый комплекс Горизонт" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, выраженное в сообщении N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности отказа Управления Росреестра, поскольку обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, Управлением Росреестра не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно пункту 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду (субаренду) следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ при сдаче Договора аренды на регистрацию к заявлению о регистрации были приложены все необходимые документы, кадастровый паспорт на нежилое помещение, ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Из представленных в материалы дела документов видно, что представленный для осуществления государственной регистрации договор аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015 содержит подробное текстуальное и графическое описание объекта аренды - предмета договора. Указаны характеристики, позволяющие определить какая именно часть, принадлежащего на праве собственности заявителю нежилого помещения передается в аренду. Объект аренды передан арендатору, споров относительного того, какая именно часть нежилого помещения передается в аренду, между сторонами договора не имеется. Право собственности на нежилое помещение, часть которого передается по договору аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке. Нежилое помещение как единое целое поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:44:0011001:239 (кадастровый паспорт помещения от 11 сентября 2012 года).
Таким образом, обществом был представлен полным пакет документов, у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.
На основании вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что закрытым акционерным обществом "Торговый комплекс Горизонт" соблюдены все требования закона при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015. Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации спорного договора аренды противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В апелляционной жалобе управление повторно ссылается на п. 9 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости не подтверждает правомерность действий регистратора.
По мнению Управления, при обращении за регистрацией договора аренды части нежилого помещения, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт на часть помещения, что позволит индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части нежилого помещения.
Между тем, суд первой инстанции, верно установил, что предметом регистрации является аренда как обременение нежилого помещения в целом и передача в аренду части помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.
Следовательно, Управление в данном случае ошибочно толкует закон, возлагая на заявителя дополнительные требования.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, Управлением Росреестра не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило то, что у Управления отсутствовала возможность определить предмет аренды.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды являются обоснованными.
Поскольку решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015, выраженное в сообщении N 61/001/005/2015-9599 от 13.10.2015, признано незаконным регистрирующий орган должен устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Суд первой инстанции обоснованно обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А1/2 от 23.01.2015.
Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2016 по делу N А53-33005/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)