Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Суховой И.Б.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Агафоновым А.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У": Грохотова А.Н., представителя по доверенности б/н от 12.03.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Уют": Залогина Н.Н., представителя по доверенности б/н от 05.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) на решение Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 по делу N А35-9144/2016 (судья Песнина Н.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (ОГРН 1024600645695, ИНН 4613005245) о взыскании штрафа,
общество с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (далее - ООО "Риэлт-У", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - ООО "Уют", ответчик) о взыскании штрафа в размере 200 000 руб. 00 коп., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 000 руб. 00 коп. (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Риэлт-У" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что сторонами установлен срок для заключения основного договора 01.08.2016, что не было учтено арбитражным судом области. По мнению заявителя апелляционной жалобы, ответчиком не были предприняты никакие меры для заключения основного договора в согласованные сторонами сроки - до 01.08.2016, арендодателем не исполнено обязательство по совершению действий, подтверждающих его заинтересованность в заключении основного договора аренды, документы в адрес истца не направлялись, в связи с чем, его действия приравниваются к отказу от заключения договора аренды.
Через электронный сервис "Мой Арбитр" от ООО "Уют" поступило возражение на апелляционную жалобу, от ООО "Риэлт-У" дополнение к апелляционной жалобе.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, представитель ООО "Риэлт-У" доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Уют" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в возражении на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленного дополнения), возражения на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что постановлением администрации города Льгова Курской области от 03.06.2013 N 917 директору ООО "Уют" Пузановой А.И. предоставлен земельный участок для реконструкции здания гостиницы, расположенной по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2.
Согласно постановлению администрации города Льгова Курской области от 04.06.2014 N 760 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию здания гостиницы, расположенной по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2.
05.09.2014 Пузановой А.И. выдано разрешение на строительство Nru46304000-49 на реконструкцию здания гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, срок действия которого продлен до 05.11.2020.
18.11.2013 ООО "Уют" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, с кадастровым номером 46:32:010101:4734 (свидетельство N 46АП 048449).
ООО "Уют" 09.06.2016 получен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:11544 для размещения гостиницы адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2.
19.08.2016 администрацией города Льгова Курской области ООО "Уют" выдано разрешение на ввод объекта (здания гостиницы) в эксплуатацию N ru46-304-32-2016 (копия разрешения представлена в материалы дела истцом).
Согласно справке от 17.01.2017 N 1, выданной начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации города Льгова, в ходе реконструкции и ввода в эксплуатацию здания гостиницы нарушений градостроительного законодательства не зафиксировано.
29.12.2014 между ООО "Уют" и ООО "МАГ" заключен договор аренды встроенных нежилых помещений, расположенных в здании гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, сроком действия с 29.12.2014 по 28.12.2015.
28.12.2015 между ООО "Уют" и ООО "МАГ" заключен договор аренды встроенных нежилых помещений, расположенных в здании гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, сроком действия с 28.12.2015 по 26.12.2016.
11.05.2016 между ООО "Уют" (арендодатель) и ООО "Риэлт-У" (арендатор) заключен предварительный договор аренды, по условиям которого стороны договорились о том, что в течение 10 рабочих дней, но не позднее 15.07.2016, с даты получения арендодателем технического и кадастрового паспортов на арендуемое помещение, позволяющих определить точные характеристики и площадь арендуемого помещения, и государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение подписать договор аренды на условиях, определенных в настоящем предварительном договоре и приложении N 2 являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с договором аренды арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект недвижимости - завершенные строительством нежилые помещения в соответствии с планировкой - приложение N 1 к предварительному договору общей площадью ориентировочно 360 кв. м, расположенные по адресу г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2 (пункт 1.2. предварительного договора).
Дата передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи определяется как 5 (пятый) рабочий день с даты подписания договора аренды (пункт 2.3. предварительного договора).
В соответствии с пунктом 3.1.5. предварительного договора в целях заключения договора аренды, арендодатель, в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения документов, указанных в пункте 1.1. предварительного договора, направляет арендатору письменное уведомление о готовности заключить договор аренды с приложением копии свидетельства о праве собственности, а также всех необходимых для государственной регистрации договора аренды документов, в том числе документов технической инвентаризации помещения.
Неисполнение арендодателем обязательств, предусмотренных абзацем 1 настоящего пункта на срок свыше 10 (десяти) рабочих дней приравнивается к отказу арендодателя от заключения договора аренды.
В пункте 3.1.6 предварительного договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан подписать договор аренды с арендатором на условиях, приведенных в Приложениях к договору, в срок, указанный в пункте 1.1. предварительного договора.
В случае уклонения/отказа арендодателя от заключения договора аренды (не подписание договора аренды в срок, указанный в пункте 1.1. предварительного договора, либо не исполнение им, хотя бы одного из обязательства принятого на себя в соответствии с разделом 3 предварительного договора, либо по иным основаниям), арендодатель обязуется уплатить арендатору штраф в размере 200 000 (двести тысяч) рублей (пункт 4.1. предварительного договора).
В случае уклонения/отказа арендатора от заключения договора аренды (не подписание договора аренды в срок, указанный в пункте 1.1. предварительного договора), арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в размере 200 000 (двести тысяч) рублей (пункт 4.2. предварительного договора).
Дополнительным соглашением от 11.05.2016 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016 стороны дополнили предварительный договор пунктом 1.6., установив, что арендатор обязуется уплатить денежные средства в размере 80 000 рублей в счет будущей арендной платы до 27.05.2016.
Дополнительным соглашением от 08.07.2016 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016 стороны внесли изменения в пункт 3.1.2. предварительного договора, установив, что в срок не позднее 01.08.2016 арендодатель обязан осуществить ремонт и реконструкцию здания, ввести здание в эксплуатацию и передать здание арендатору по акту приема-передачи, указав, что неисполнение арендодателем обязательств, предусмотренных абзацем один настоящего пункта на срок свыше трех дней, приравнивается к отказу арендодателя от заключения договора аренды.
ООО "Риэлт-У" в письме от 27.07.2016, направленном в адрес ООО "Уют", просило в течение 3 рабочих дней с момента получения настоящего документа сообщить о готовности подписать основной договор аренды, и сообщить дату передачи помещения по акту в соответствии с готовностью.
Письмом от 05.08.2016 ООО "Уют" уведомило ООО "Риэлт-У" о готовности заключить основной договор аренды с 15.08.2016 и передать помещение в аренду по акту приема-передачи согласно фактической площади (доказательства получения данного уведомления 10.08.2016 представлены в материалы дела).
Ссылаясь на отказ ООО "Уют" от передачи помещения по акту приема-передачи, отказ от заключения договора аренды и учитывая положения пункта 4.1. предварительного договора, ООО "Риэлт-У" направило в адрес ответчика претензию от 02.08.2016 N 149 с требованием течение 1 рабочего дня с момента получения претензии перечислить на расчетный счет ООО "Риэлт-У" сумму штрафа в размере 200 000 руб. и сумму неустойки. Данная претензия была направлена в адрес ответчика 19.08.2016.
Письмом от 24.08.2016 N 17 ООО "Уют" предупредило ООО "Риэлт-У" о расторжении предварительного договора аренды от 11.05.2016 с 01.10.2016.
Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком условий предварительного договора, отказ от заключения основного договора аренды, а также прекращение с 02.08.2016 предварительной договоренности, ссылаясь на положения пункта 4.1. предварительного договора ООО "Риэлт-У" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Исходя из положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
Как установлено судом первой инстанции, согласно пункту 1.1. предварительного договора от 11.05.2016 основной договор подлежал заключению в срок до 15.07.2016.
Также судом установлено, что впоследствии дополнительным соглашением от 08.07.2016 вносились изменения в предварительный договор, затронувшие срок передачи помещения по акту приема-передачи на 01.08.2016 (пункт 3.1.2 договора), при этом срок, в который подлежал заключению основной договор, этими соглашениями не изменялся.
Представитель ответчика ссылается на то, что стороны не изменяли срок заключения основного договора.
Кроме того, дополнительным соглашением от 11.05.2016 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016 стороны дополнили предварительный договор пунктом 1.6., установив, что арендатор обязуется уплатить денежные средства в размере 80 000 рублей в счет будущей арендной платы до 27.05.2016.
Доказательств выполнения данного условия предварительного договора (перечисления предусмотренных пунктом 1.6. предварительного договора денежных средств на счет ответчика) истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства каких-либо действий сторон до установленного предварительным договором срока (позднее 15 июля 2016 года), направленных на заключение договора.
Доводы истца о том, что действие предварительного договора прекратилось с 02.08.2016, то есть после истечения срока на передачу спорного имущества, был предметом рассмотрения арбитражного суда области и обоснованно отклонен, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено, что срок заключения основного договора зависит от момента передачи имущества.
При изложенных обстоятельствах и, исходя из норм действующего гражданского законодательства, целью заключения предварительного договора от 11.05.2016 являлось подписание основного договора аренды имущества, передача имущества является последствием заключения основного договора.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Как усматривается из пункта 1.1. предварительного договора, стороны договорились не позднее 15.07.2016 подписать договор аренды на условиях, определенных в предварительном договоре и приложении N 2 предварительного договора.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав условия предварительного договора 11.05.2016 дополнительных соглашений к нему, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает наличие волеизъявления сторон сделки на продление срока действия предварительного договора либо изменение порядка и сроков заключения основного договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статья 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из анализа собранных по делу доказательств, должной оценки дополнительных соглашений, переписки сторон и их поведения суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку ни одна из сторон в срок до 15.07.2016 не направила другой стороне предложение заключить основной договор аренды, и договор аренды заключен не был, обязательства сторон по предварительному договору были прекращены и он не мог повлечь для них какие-либо правовые последствия.
Представленные в материалы дела письма истца от 27.07.2016 и ответчика от 05.08.2016 обоснованно не признаны арбитражным судом области надлежащим уведомлением о готовности заключить договор аренды или предложением к его заключению, поскольку на дату направления этих писем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, однако, ООО "Риэлт-У" не доказало наличие обстоятельств, подтверждающих доводы апелляционной жалобы.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что суд области правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Довод апелляционной жалобы, оспаривающий соответствующие выводы суда, основан на неправильном толковании условий договора, сводится к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, в силу чего не может быть принят во внимание.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 по делу N А35-9144/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.05.2017 N 19АП-1701/2017 ПО ДЕЛУ N А35-9144/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. по делу N А35-9144/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Суховой И.Б.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Агафоновым А.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У": Грохотова А.Н., представителя по доверенности б/н от 12.03.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Уют": Залогина Н.Н., представителя по доверенности б/н от 05.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) на решение Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 по делу N А35-9144/2016 (судья Песнина Н.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (ОГРН 1024600645695, ИНН 4613005245) о взыскании штрафа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (далее - ООО "Риэлт-У", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - ООО "Уют", ответчик) о взыскании штрафа в размере 200 000 руб. 00 коп., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 000 руб. 00 коп. (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Риэлт-У" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что сторонами установлен срок для заключения основного договора 01.08.2016, что не было учтено арбитражным судом области. По мнению заявителя апелляционной жалобы, ответчиком не были предприняты никакие меры для заключения основного договора в согласованные сторонами сроки - до 01.08.2016, арендодателем не исполнено обязательство по совершению действий, подтверждающих его заинтересованность в заключении основного договора аренды, документы в адрес истца не направлялись, в связи с чем, его действия приравниваются к отказу от заключения договора аренды.
Через электронный сервис "Мой Арбитр" от ООО "Уют" поступило возражение на апелляционную жалобу, от ООО "Риэлт-У" дополнение к апелляционной жалобе.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, представитель ООО "Риэлт-У" доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Уют" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в возражении на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленного дополнения), возражения на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что постановлением администрации города Льгова Курской области от 03.06.2013 N 917 директору ООО "Уют" Пузановой А.И. предоставлен земельный участок для реконструкции здания гостиницы, расположенной по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2.
Согласно постановлению администрации города Льгова Курской области от 04.06.2014 N 760 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию здания гостиницы, расположенной по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2.
05.09.2014 Пузановой А.И. выдано разрешение на строительство Nru46304000-49 на реконструкцию здания гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, срок действия которого продлен до 05.11.2020.
18.11.2013 ООО "Уют" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, с кадастровым номером 46:32:010101:4734 (свидетельство N 46АП 048449).
ООО "Уют" 09.06.2016 получен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:11544 для размещения гостиницы адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2.
19.08.2016 администрацией города Льгова Курской области ООО "Уют" выдано разрешение на ввод объекта (здания гостиницы) в эксплуатацию N ru46-304-32-2016 (копия разрешения представлена в материалы дела истцом).
Согласно справке от 17.01.2017 N 1, выданной начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации города Льгова, в ходе реконструкции и ввода в эксплуатацию здания гостиницы нарушений градостроительного законодательства не зафиксировано.
29.12.2014 между ООО "Уют" и ООО "МАГ" заключен договор аренды встроенных нежилых помещений, расположенных в здании гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, сроком действия с 29.12.2014 по 28.12.2015.
28.12.2015 между ООО "Уют" и ООО "МАГ" заключен договор аренды встроенных нежилых помещений, расположенных в здании гостиницы по адресу: Курская обл., г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2, сроком действия с 28.12.2015 по 26.12.2016.
11.05.2016 между ООО "Уют" (арендодатель) и ООО "Риэлт-У" (арендатор) заключен предварительный договор аренды, по условиям которого стороны договорились о том, что в течение 10 рабочих дней, но не позднее 15.07.2016, с даты получения арендодателем технического и кадастрового паспортов на арендуемое помещение, позволяющих определить точные характеристики и площадь арендуемого помещения, и государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение подписать договор аренды на условиях, определенных в настоящем предварительном договоре и приложении N 2 являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с договором аренды арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект недвижимости - завершенные строительством нежилые помещения в соответствии с планировкой - приложение N 1 к предварительному договору общей площадью ориентировочно 360 кв. м, расположенные по адресу г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 2 (пункт 1.2. предварительного договора).
Дата передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи определяется как 5 (пятый) рабочий день с даты подписания договора аренды (пункт 2.3. предварительного договора).
В соответствии с пунктом 3.1.5. предварительного договора в целях заключения договора аренды, арендодатель, в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения документов, указанных в пункте 1.1. предварительного договора, направляет арендатору письменное уведомление о готовности заключить договор аренды с приложением копии свидетельства о праве собственности, а также всех необходимых для государственной регистрации договора аренды документов, в том числе документов технической инвентаризации помещения.
Неисполнение арендодателем обязательств, предусмотренных абзацем 1 настоящего пункта на срок свыше 10 (десяти) рабочих дней приравнивается к отказу арендодателя от заключения договора аренды.
В пункте 3.1.6 предварительного договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан подписать договор аренды с арендатором на условиях, приведенных в Приложениях к договору, в срок, указанный в пункте 1.1. предварительного договора.
В случае уклонения/отказа арендодателя от заключения договора аренды (не подписание договора аренды в срок, указанный в пункте 1.1. предварительного договора, либо не исполнение им, хотя бы одного из обязательства принятого на себя в соответствии с разделом 3 предварительного договора, либо по иным основаниям), арендодатель обязуется уплатить арендатору штраф в размере 200 000 (двести тысяч) рублей (пункт 4.1. предварительного договора).
В случае уклонения/отказа арендатора от заключения договора аренды (не подписание договора аренды в срок, указанный в пункте 1.1. предварительного договора), арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в размере 200 000 (двести тысяч) рублей (пункт 4.2. предварительного договора).
Дополнительным соглашением от 11.05.2016 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016 стороны дополнили предварительный договор пунктом 1.6., установив, что арендатор обязуется уплатить денежные средства в размере 80 000 рублей в счет будущей арендной платы до 27.05.2016.
Дополнительным соглашением от 08.07.2016 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016 стороны внесли изменения в пункт 3.1.2. предварительного договора, установив, что в срок не позднее 01.08.2016 арендодатель обязан осуществить ремонт и реконструкцию здания, ввести здание в эксплуатацию и передать здание арендатору по акту приема-передачи, указав, что неисполнение арендодателем обязательств, предусмотренных абзацем один настоящего пункта на срок свыше трех дней, приравнивается к отказу арендодателя от заключения договора аренды.
ООО "Риэлт-У" в письме от 27.07.2016, направленном в адрес ООО "Уют", просило в течение 3 рабочих дней с момента получения настоящего документа сообщить о готовности подписать основной договор аренды, и сообщить дату передачи помещения по акту в соответствии с готовностью.
Письмом от 05.08.2016 ООО "Уют" уведомило ООО "Риэлт-У" о готовности заключить основной договор аренды с 15.08.2016 и передать помещение в аренду по акту приема-передачи согласно фактической площади (доказательства получения данного уведомления 10.08.2016 представлены в материалы дела).
Ссылаясь на отказ ООО "Уют" от передачи помещения по акту приема-передачи, отказ от заключения договора аренды и учитывая положения пункта 4.1. предварительного договора, ООО "Риэлт-У" направило в адрес ответчика претензию от 02.08.2016 N 149 с требованием течение 1 рабочего дня с момента получения претензии перечислить на расчетный счет ООО "Риэлт-У" сумму штрафа в размере 200 000 руб. и сумму неустойки. Данная претензия была направлена в адрес ответчика 19.08.2016.
Письмом от 24.08.2016 N 17 ООО "Уют" предупредило ООО "Риэлт-У" о расторжении предварительного договора аренды от 11.05.2016 с 01.10.2016.
Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком условий предварительного договора, отказ от заключения основного договора аренды, а также прекращение с 02.08.2016 предварительной договоренности, ссылаясь на положения пункта 4.1. предварительного договора ООО "Риэлт-У" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Исходя из положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
Как установлено судом первой инстанции, согласно пункту 1.1. предварительного договора от 11.05.2016 основной договор подлежал заключению в срок до 15.07.2016.
Также судом установлено, что впоследствии дополнительным соглашением от 08.07.2016 вносились изменения в предварительный договор, затронувшие срок передачи помещения по акту приема-передачи на 01.08.2016 (пункт 3.1.2 договора), при этом срок, в который подлежал заключению основной договор, этими соглашениями не изменялся.
Представитель ответчика ссылается на то, что стороны не изменяли срок заключения основного договора.
Кроме того, дополнительным соглашением от 11.05.2016 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016 стороны дополнили предварительный договор пунктом 1.6., установив, что арендатор обязуется уплатить денежные средства в размере 80 000 рублей в счет будущей арендной платы до 27.05.2016.
Доказательств выполнения данного условия предварительного договора (перечисления предусмотренных пунктом 1.6. предварительного договора денежных средств на счет ответчика) истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства каких-либо действий сторон до установленного предварительным договором срока (позднее 15 июля 2016 года), направленных на заключение договора.
Доводы истца о том, что действие предварительного договора прекратилось с 02.08.2016, то есть после истечения срока на передачу спорного имущества, был предметом рассмотрения арбитражного суда области и обоснованно отклонен, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено, что срок заключения основного договора зависит от момента передачи имущества.
При изложенных обстоятельствах и, исходя из норм действующего гражданского законодательства, целью заключения предварительного договора от 11.05.2016 являлось подписание основного договора аренды имущества, передача имущества является последствием заключения основного договора.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Как усматривается из пункта 1.1. предварительного договора, стороны договорились не позднее 15.07.2016 подписать договор аренды на условиях, определенных в предварительном договоре и приложении N 2 предварительного договора.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав условия предварительного договора 11.05.2016 дополнительных соглашений к нему, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает наличие волеизъявления сторон сделки на продление срока действия предварительного договора либо изменение порядка и сроков заключения основного договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статья 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из анализа собранных по делу доказательств, должной оценки дополнительных соглашений, переписки сторон и их поведения суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку ни одна из сторон в срок до 15.07.2016 не направила другой стороне предложение заключить основной договор аренды, и договор аренды заключен не был, обязательства сторон по предварительному договору были прекращены и он не мог повлечь для них какие-либо правовые последствия.
Представленные в материалы дела письма истца от 27.07.2016 и ответчика от 05.08.2016 обоснованно не признаны арбитражным судом области надлежащим уведомлением о готовности заключить договор аренды или предложением к его заключению, поскольку на дату направления этих писем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, однако, ООО "Риэлт-У" не доказало наличие обстоятельств, подтверждающих доводы апелляционной жалобы.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что суд области правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Довод апелляционной жалобы, оспаривающий соответствующие выводы суда, основан на неправильном толковании условий договора, сводится к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, в силу чего не может быть принят во внимание.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 30.01.2017 по делу N А35-9144/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ОГРН 1074632013246, ИНН 4632081717) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
И.В.УШАКОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)