Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Гуцалюк,
судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,
апелляционное производство N 05АП-5324/2017
на решение от 07.06.2017
судьи Е.Ю. Лебедевой
по делу N А24-1588/2017 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению открытого акционерного общества "Единая городская недвижимость" (ИНН 4101126938, ОГРН 1084101005273)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)
о признании незаконным решения от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135 о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016
третье лицо: индивидуальный предприниматель Раевская Олеся Александровна (ИНН 410102175857, ОГРНИП 315410100008651)
при участии:
- от ОАО "Единая городская недвижимость": представитель Брызгина О.В. (по доверенности от 28.03.2017, сроком действия на 1 год, паспорт);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, ИП Раевской О.А.: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
Открытое акционерное общество "Единая городская недвижимость" (далее - заявитель, ОАО "Единая городская недвижимость", Общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Камчатскому краю, Управление) о признании незаконным решения от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135 о приостановлении осуществления регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016.
Определением суда от 11.04.2017 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Раевская Олеся Александровна (далее - третье лицо, ИП Раевская О.А.).
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 07.06.2017 заявленные требования удовлетворены: решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое помещение поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 13а, оформленное уведомлением от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135, признано незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 24.01.2017 N 41/001/004/2017-135, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое помещение поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 13а, без учета оснований, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135. Также по результатам рассмотрения спора с Управления решено взыскать в пользу ОАО "Единая городская недвижимость" 3.000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Камчатскому краю обратилось в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 07.06.2017. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. Настаивая на правомерности оспариваемого Обществом отказа, Управление отмечает, что с 01.01.2017 в связи со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация договора аренды, предметом которого является часть объекта, принадлежащего арендодателю, без одновременного кадастрового учета данной части не допускается. В связи с тем, что часть объекта, являющаяся предметом представленного Обществом договора, не стояла на кадастровом учете в качестве самостоятельного объекта и на государственную регистрацию прав не был предоставлен технический план объекта, содержащий сведения о части помещения, обременяемой арендой, то государственным регистратором на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 128-ФЗ принято решение о приостановлении государственной регистрации сделки.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю и ИП Раевская О.А. явку своих представителей в суд не обеспечили. Управление письменно ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание, по имеющимся в материалах дела документам.
Представитель Общества в судебном заседании и по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.
Из материалов дела коллегией установлено следующее:
14.12.2016 между ОАО "Единая городская недвижимость" (Арендодатель) и ИП Раевской О.А. (Арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества N 053/2016.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование объект недвижимого имущества: нежилые помещений поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. 50 лет Октября, 13а.
Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 98,0 кв. м по акту приема-передачи объект недвижимого имущества передан ИП Раевской О.А.
24.01.2017 Раевская О.А. обратилась в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о регистрации договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016.
Уведомлением от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135 Управление Росреестра по Камчатскому краю сообщило о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016 в связи с тем, что указанная часть объекта недвижимого имущества не стоит на кадастровом учете со ссылкой на пункт 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемое решение Управления является необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя Общества, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств:
По смыслу статьи 13 ГК РФ, статей 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Удовлетворяя заявленные обществом требования в полном объеме, арбитражный суд правомерно исходил из следующего:
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
На дату заключения договора аренды объекта недвижимого имущества N 053/2016-14.12.2016 действовал Федеральный закон N 122-ФЗ.
Вместе с тем, с 01.01.2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки).
Таким образом, на дату подачи заявления в регистрирующий орган - 24.02.2017, а также на дару принятия Управлением оспариваемого решения о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016-10.02.2017, Федеральный закон N 218-ФЗ уже действовал.
В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления в государственной регистрации.
В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона N 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В статье 44 Закона N 218-ФЗ указаны особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.
Согласно части 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.
В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно части 6 статьи 18 Закона N 218-ФЗ заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилые помещения, позиции N 1-10, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 138 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр. 50 лет Октября N 13А, принадлежат на праве собственности ОАО "Единая городская недвижимость", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2009 сделана запись регистрации N 41-41-01/010/2009-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
По договору аренды объектов недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016, заключенного между обществом и ИП Раевской О.А., передана часть нежилых помещений, принадлежащих Обществу на праве собственности, а именно: нежилые помещения поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. 50 лет Октября N 13А.
Как установлено судом и не опровергается лицами, участвующими в деле, принадлежащие обществу на праве собственности нежилые помещения состоят на государственном кадастровом учете.
На государственную регистрацию договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016 ИП Раевская О.А. с заявлением о регистрации от 24.01.2017 представила:
- - договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016;
- - приказ о назначении (руководителя или иного уполномоченного лица) от 30.11.2016;
- - акт приема-передачи от 20.12.2016;
- - свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 19.10.2015 N 000584538;
- - чек от 24.01.2017.
Управление Росреестра по Камчатскому краю в свою очередь приостановило государственную регистрацию указанного договора аренды пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ Закона N 218-ФЗ в связи с непредставлением на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно заявления о постановке на государственный кадастровый учет части нежилых помещений, переданных по договору аренды.
Коллегия апелляционного суда, как и суд первой инстанции считает указанные действия регистрирующего органа незаконными ввиду следующего:
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум ВАС также указал, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).
В пункте 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень основания для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, рассматривая в рамках настоящего спора ситуация к таковым не относится.
Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали в недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 2.1), а в приложении к названному договору N 053/2016 согласовали графическую часть и текстуальное описание предмета аренды, то государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта здания/помещения с указанием в нем арендуемых помещений или документов предусмотренных пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
При указанных выше обстоятельствах оснований для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения по основаниям приведенным в оспариваемом отказе, у регистрирующего органа не имелось.
Доводы регистрирующего органа о непредставлении с заявлением о государственной регистрации договора аренды технического плана передаваемых помещений со ссылкой на статью 24 Закона N 218-ФЗ был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно не принят во внимание последним, поскольку в оспариваемом решении Управления такое основание для приостановления государственной регистрации как и ссылка на статью 24 Закона о регистрации не указаны.
При этом судом верно отмечена обоснованная ссылка Общества на разъяснения Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, в соответствии с которыми учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом изложенного справедливо заключить, что оспариваемое решение Управления о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы Общества как арендодателя помещений на своевременную регистрацию договора аренды.
Резолютивная часть решения суда изложена в соответствии с требованиям части 5 статьи 201 АПК РФ суд.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные Обществом при подаче заявления, правомерно отнесены арбитражным судом на Управление.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 07.06.2017 по делу N А24-1588/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 N 05АП-5324/2017 ПО ДЕЛУ N А24-1588/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. по делу N А24-1588/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 17 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Гуцалюк,
судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,
апелляционное производство N 05АП-5324/2017
на решение от 07.06.2017
судьи Е.Ю. Лебедевой
по делу N А24-1588/2017 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению открытого акционерного общества "Единая городская недвижимость" (ИНН 4101126938, ОГРН 1084101005273)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)
о признании незаконным решения от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135 о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016
третье лицо: индивидуальный предприниматель Раевская Олеся Александровна (ИНН 410102175857, ОГРНИП 315410100008651)
при участии:
- от ОАО "Единая городская недвижимость": представитель Брызгина О.В. (по доверенности от 28.03.2017, сроком действия на 1 год, паспорт);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, ИП Раевской О.А.: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- установил:
Открытое акционерное общество "Единая городская недвижимость" (далее - заявитель, ОАО "Единая городская недвижимость", Общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Камчатскому краю, Управление) о признании незаконным решения от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135 о приостановлении осуществления регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016.
Определением суда от 11.04.2017 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Раевская Олеся Александровна (далее - третье лицо, ИП Раевская О.А.).
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 07.06.2017 заявленные требования удовлетворены: решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое помещение поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 13а, оформленное уведомлением от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135, признано незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 24.01.2017 N 41/001/004/2017-135, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое помещение поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 13а, без учета оснований, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135. Также по результатам рассмотрения спора с Управления решено взыскать в пользу ОАО "Единая городская недвижимость" 3.000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Камчатскому краю обратилось в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 07.06.2017. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. Настаивая на правомерности оспариваемого Обществом отказа, Управление отмечает, что с 01.01.2017 в связи со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация договора аренды, предметом которого является часть объекта, принадлежащего арендодателю, без одновременного кадастрового учета данной части не допускается. В связи с тем, что часть объекта, являющаяся предметом представленного Обществом договора, не стояла на кадастровом учете в качестве самостоятельного объекта и на государственную регистрацию прав не был предоставлен технический план объекта, содержащий сведения о части помещения, обременяемой арендой, то государственным регистратором на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 128-ФЗ принято решение о приостановлении государственной регистрации сделки.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю и ИП Раевская О.А. явку своих представителей в суд не обеспечили. Управление письменно ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание, по имеющимся в материалах дела документам.
Представитель Общества в судебном заседании и по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.
Из материалов дела коллегией установлено следующее:
14.12.2016 между ОАО "Единая городская недвижимость" (Арендодатель) и ИП Раевской О.А. (Арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества N 053/2016.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование объект недвижимого имущества: нежилые помещений поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. 50 лет Октября, 13а.
Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 98,0 кв. м по акту приема-передачи объект недвижимого имущества передан ИП Раевской О.А.
24.01.2017 Раевская О.А. обратилась в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о регистрации договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016.
Уведомлением от 10.02.2017 N 41/001/004/2017-135 Управление Росреестра по Камчатскому краю сообщило о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016 в связи с тем, что указанная часть объекта недвижимого имущества не стоит на кадастровом учете со ссылкой на пункт 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемое решение Управления является необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя Общества, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств:
По смыслу статьи 13 ГК РФ, статей 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Удовлетворяя заявленные обществом требования в полном объеме, арбитражный суд правомерно исходил из следующего:
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
На дату заключения договора аренды объекта недвижимого имущества N 053/2016-14.12.2016 действовал Федеральный закон N 122-ФЗ.
Вместе с тем, с 01.01.2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки).
Таким образом, на дату подачи заявления в регистрирующий орган - 24.02.2017, а также на дару принятия Управлением оспариваемого решения о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016-10.02.2017, Федеральный закон N 218-ФЗ уже действовал.
В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления в государственной регистрации.
В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона N 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В статье 44 Закона N 218-ФЗ указаны особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.
Согласно части 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.
В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно части 6 статьи 18 Закона N 218-ФЗ заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилые помещения, позиции N 1-10, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 138 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр. 50 лет Октября N 13А, принадлежат на праве собственности ОАО "Единая городская недвижимость", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2009 сделана запись регистрации N 41-41-01/010/2009-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
По договору аренды объектов недвижимого имущества от 14.12.2016 N 053/2016, заключенного между обществом и ИП Раевской О.А., передана часть нежилых помещений, принадлежащих Обществу на праве собственности, а именно: нежилые помещения поз. N 1-4, 23-32, 36 первого этажа в жилом доме, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. 50 лет Октября N 13А.
Как установлено судом и не опровергается лицами, участвующими в деле, принадлежащие обществу на праве собственности нежилые помещения состоят на государственном кадастровом учете.
На государственную регистрацию договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016 ИП Раевская О.А. с заявлением о регистрации от 24.01.2017 представила:
- - договора аренды от 14.12.2016 N 053/2016;
- - приказ о назначении (руководителя или иного уполномоченного лица) от 30.11.2016;
- - акт приема-передачи от 20.12.2016;
- - свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 19.10.2015 N 000584538;
- - чек от 24.01.2017.
Управление Росреестра по Камчатскому краю в свою очередь приостановило государственную регистрацию указанного договора аренды пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ Закона N 218-ФЗ в связи с непредставлением на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно заявления о постановке на государственный кадастровый учет части нежилых помещений, переданных по договору аренды.
Коллегия апелляционного суда, как и суд первой инстанции считает указанные действия регистрирующего органа незаконными ввиду следующего:
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум ВАС также указал, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).
В пункте 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень основания для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, рассматривая в рамках настоящего спора ситуация к таковым не относится.
Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали в недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 2.1), а в приложении к названному договору N 053/2016 согласовали графическую часть и текстуальное описание предмета аренды, то государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта здания/помещения с указанием в нем арендуемых помещений или документов предусмотренных пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
При указанных выше обстоятельствах оснований для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения по основаниям приведенным в оспариваемом отказе, у регистрирующего органа не имелось.
Доводы регистрирующего органа о непредставлении с заявлением о государственной регистрации договора аренды технического плана передаваемых помещений со ссылкой на статью 24 Закона N 218-ФЗ был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно не принят во внимание последним, поскольку в оспариваемом решении Управления такое основание для приостановления государственной регистрации как и ссылка на статью 24 Закона о регистрации не указаны.
При этом судом верно отмечена обоснованная ссылка Общества на разъяснения Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, в соответствии с которыми учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом изложенного справедливо заключить, что оспариваемое решение Управления о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы Общества как арендодателя помещений на своевременную регистрацию договора аренды.
Резолютивная часть решения суда изложена в соответствии с требованиям части 5 статьи 201 АПК РФ суд.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные Обществом при подаче заявления, правомерно отнесены арбитражным судом на Управление.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 07.06.2017 по делу N А24-1588/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.В.ГУЦАЛЮК
С.В.ГУЦАЛЮК
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
А.В.ГОНЧАРОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)