Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Васевой Е.Е., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,
при участии:
- от истца Бюджетного профессионального образовательного учреждения Удмуртской Республики "Ижевский монтажный техникум" (ОГРН 1021801162283, ИНН 1831032010) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий" (ОГРН 1101800001159, ИНН 1833057733) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 мая 2016 года
по делу N А71-12739/2015,
принятое судьей Яцинюк Н.Г.
по иску Бюджетного профессионального образовательного учреждения Удмуртской Республики "Ижевский монтажный техникум"
к Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий"
о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
установил:
Бюджетное профессиональное образовательное учреждение УР "Ижевский монтажный техникум" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2, обязании освободить занимаемое по договору аренды помещение, взыскании 444 410,92 руб., из них 268 954,73 руб. - задолженность по арендной плате и 175 456,19 руб. - неустойка по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.05.2016 исковые требования неимущественного характера удовлетворены. Договор от 01.07.2013 N 2, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнут. Суд обязал ответчика освободить, занимаемые нежилые помещения по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2 в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Исковые требования имущественного характера удовлетворены в части. С ответчика в пользу истца взыскано 443 824,18 руб., а именно: 268 954,73 руб. - долг и 174 869,45 руб. - неустойка. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворенных требований, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в обжалуемой части отменить, в иске отказать полностью. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение в обжалуемой части принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылаясь на условия договора аренды, указывает на то, что ответчиком был произведен контррасчет задолженности по арендной плате, исходя из ежегодной рыночной оценки ставки арендной платы. Отмечает, что судом первой инстанции не учтены доводы ответчика о наличии в действиях истца злоупотребления правом, а именно: уклонение истца от заключения договора безвозмездного пользования. Кроме того ответчик не согласен с размером взысканной неустойки, судом не учтена социальная направленность деятельности ответчика, а также то, что размер неустойки многократно превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между Автономной некоммерческой организацией среднего профессионального образования "Колледж информационных и мультимедийных технологий" (арендатор) и Бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования Удмуртской Республики "Ижевский монтажный техникум" (арендодатель) заключен договор N 2 аренды нежилых помещений (л.д. 17-21, т. 1).
Договор согласован учредителем - Министерством образования и науки Удмуртской Республики (письмо о заключении договора аренды от 10.06.2013 N 01-23/2477 (л.д. 25, т. 1)), уполномоченным органом - Министерством имущественных отношений Удмуртской Республики (распоряжение от 20.06.2013 N 895-р (л.д. 26, т. 1)) и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (л.д. 24, и. 1).
Согласно пункту 1.1 договора арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу Удмуртская Республика, г. Ижевск, улица Максима Горького, дом 222, общей площадью 177,1 кв. м, по акту приема-передачи от 01.07.2013 (л.д. 23, т. 1).
Арендная плата за пользование нежилым помещением, указанным в п. 1.1 договора устанавливается в соответствии с независимой оценкой и расчетом арендной платы (Приложение N 1 к договору), являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца (п. 3.1 договора).
Из приложения к договору аренды от 01.07.2013 N 2, подписанного сторонами договора и скрепленного оттисками печатей арендодателя и арендатора, следует, что ежемесячный размер арендной платы составляет 24 450,43 руб. (л.д. 22, т. 1).
В силу п. 3.5. договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной ставки арендной платы. Изменения стоимости аренды оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору и подписываются сторонами, которое является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 4.2. договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно п. 5.2.3. договора по инициативе арендодателя возможно досрочное расторжение договора в случае, если арендатор не вносил арендную плату более двух сроков подряд.
Претензией от 25.02.2015 N 01-03/73 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по уплате арендной платы, которая по состоянию на 31.01.2015 составила 73 351,29 руб., а также задолженности по уплате коммунальных платежей (119 567,32 руб.), оплата которых арендатором установлена п. 3.1. договора, предложил добровольно в срок до 15.03.2015 погасить указанный долг (л.д. 44-45, т. 1).
Кроме того 25.02.2015 арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о прекращении действия договора аренды с 01.04.2015 в связи с невнесением более двух сроков подряд арендной платы с предложением возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи (л.д. 46, т. 1).
Поскольку претензия и уведомление были оставлены арендатором без добровольного удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из его обоснованности, отсутствия доказательств уплаты долга полностью или в части.
Заявитель жалобы указывает на то, что при принятии решения судом проигнорированы доводы отзыва на иск, а именно: контррасчет задолженности, который составлен ответчиком в соответствии с отчетом рыночной оценки стоимости арендной платы от 27.03.2015, предусмотренным условиями договора (п. 2.2.17). Также считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявления ответчика о применении к неустойке ст. 333 ГК РФ.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Действительность и заключенность договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство
В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по уплате арендной платы по договору аренды за период по 01.10.2015 в сумме 268 954,73 руб.
Расчет задолженности проверен судами обеих инстанций, признан верным, поскольку произведен с учетом подписанного сторонами Приложения N 1 к договору по расчету арендной платы по договору (отчет об оценке рыночного размера годовой арендной платы от 07.12.2012 N 554-5/2012-Н (л.д. 3-42, т. 2)).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленный истцом период, в дело не представлено.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Доводы заявителя жалобы об ином (меньшем заявленного) размере задолженности со ссылкой на представленный в материалы дела контррасчет, произведенный ответчиком с учетом иной ставки арендной платы, отклоняются.
Как правильно отметил суд первой инстанции в своем решении, в период действия договора дополнительных соглашений стороны в части изменения размера арендной платы не заключали, кроме того, истцом при расчете арендной платы на основании отчета от 07.12.2012 N 554-5/2012-Н применен поправочный коэффициент, и размер арендной платы установлен в договоре в меньшем размере, чем определено в отчете.
При этом суд учитывает, что доказательств уплаты долга в размере, рассчитанном ответчиком, материалы дела не содержат.
На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается нарушение ответчиком срока уплаты арендной платы более трех раз.
В порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, претензией от 25.02.2015 истец предлагал ответчику погасить долг в добровольном порядке.
Поскольку ответчик допустил просрочку уплаты арендной платы, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции доказательств оплаты имеющейся задолженности в добровольном порядке ответчик не представил, требование о расторжении договора обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании статей 450, 619 ГК РФ.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент рассмотрения иска имущество находилось в пользовании ответчика и истцу не возвращено, суд первой инстанции правомерно признал требования истца о расторжении договора и возврате имущества обоснованными, и в силу условий договора аренды и ст. 450, 610, 619, 622, ГК РФ подлежащими удовлетворению.
В связи с неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей истец на основании ст. 330 ГК РФ, п. 4.2. договора просил взыскать договорную неустойку в размере 0,2% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки в сумме 174 869,45 руб.
Расчет неустойки, произведенный истцом, судами проверен, признан верным. Период просрочки ответчиком не оспорен. Вместе с тем, апеллянт считает необоснованным отказ суда первой инстанции в применении правил ст. 333 ГК РФ.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131).
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о снижении заявленной истцом к взысканию неустойки.
Суд первой инстанции оснований для применения названной нормы не усмотрел.
Суд апелляционной инстанции также не находит оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Из п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
В соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
Заявив о несоразмерности установленной договором неустойки, ответчик не представил каких-либо документов о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности.
Таким образом, доказательств несоразмерности предъявленного к взысканию размера неустойки последствиям неисполнения обязательства суду не представлено (статья 9, 65 АПК РФ), следовательно, в рассматриваемом случае оснований для вывода о том, что заявленная истцом к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения ответчиком денежных обязательств из договора аренды, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Основания применения неустойки согласованы сторонами в договоре, исходя из пункта 2 статьи 1, статьи 421 ГК РФ о свободе договора, при установлении прав и обязанностей сторон, которые не противоречат законодательству.
Таким образом, учитывая отсутствие доказательств несоразмерности согласованного сторонами размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований о взыскании неустойки и отсутствии оснований для снижения ее размера
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием неисправного ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 указано, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
При данных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения статьи 333 ГК РФ.
Доводы жалобы о злоупотреблении истцом правом подтверждения в материалах дела не нашли, соответственно, признаются голословными.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ следует отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 мая 2016 года по делу N А71-12739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2016 N 17АП-10120/2016-АК ПО ДЕЛУ N А71-12739/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. N 17АП-10120/2016-АК
Дело N А71-12739/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Васевой Е.Е., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,
при участии:
- от истца Бюджетного профессионального образовательного учреждения Удмуртской Республики "Ижевский монтажный техникум" (ОГРН 1021801162283, ИНН 1831032010) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий" (ОГРН 1101800001159, ИНН 1833057733) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 мая 2016 года
по делу N А71-12739/2015,
принятое судьей Яцинюк Н.Г.
по иску Бюджетного профессионального образовательного учреждения Удмуртской Республики "Ижевский монтажный техникум"
к Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий"
о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
установил:
Бюджетное профессиональное образовательное учреждение УР "Ижевский монтажный техникум" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации "Колледж информационных и мультимедийных технологий" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2, обязании освободить занимаемое по договору аренды помещение, взыскании 444 410,92 руб., из них 268 954,73 руб. - задолженность по арендной плате и 175 456,19 руб. - неустойка по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.05.2016 исковые требования неимущественного характера удовлетворены. Договор от 01.07.2013 N 2, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнут. Суд обязал ответчика освободить, занимаемые нежилые помещения по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2 в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Исковые требования имущественного характера удовлетворены в части. С ответчика в пользу истца взыскано 443 824,18 руб., а именно: 268 954,73 руб. - долг и 174 869,45 руб. - неустойка. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворенных требований, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в обжалуемой части отменить, в иске отказать полностью. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение в обжалуемой части принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылаясь на условия договора аренды, указывает на то, что ответчиком был произведен контррасчет задолженности по арендной плате, исходя из ежегодной рыночной оценки ставки арендной платы. Отмечает, что судом первой инстанции не учтены доводы ответчика о наличии в действиях истца злоупотребления правом, а именно: уклонение истца от заключения договора безвозмездного пользования. Кроме того ответчик не согласен с размером взысканной неустойки, судом не учтена социальная направленность деятельности ответчика, а также то, что размер неустойки многократно превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между Автономной некоммерческой организацией среднего профессионального образования "Колледж информационных и мультимедийных технологий" (арендатор) и Бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования Удмуртской Республики "Ижевский монтажный техникум" (арендодатель) заключен договор N 2 аренды нежилых помещений (л.д. 17-21, т. 1).
Договор согласован учредителем - Министерством образования и науки Удмуртской Республики (письмо о заключении договора аренды от 10.06.2013 N 01-23/2477 (л.д. 25, т. 1)), уполномоченным органом - Министерством имущественных отношений Удмуртской Республики (распоряжение от 20.06.2013 N 895-р (л.д. 26, т. 1)) и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (л.д. 24, и. 1).
Согласно пункту 1.1 договора арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу Удмуртская Республика, г. Ижевск, улица Максима Горького, дом 222, общей площадью 177,1 кв. м, по акту приема-передачи от 01.07.2013 (л.д. 23, т. 1).
Арендная плата за пользование нежилым помещением, указанным в п. 1.1 договора устанавливается в соответствии с независимой оценкой и расчетом арендной платы (Приложение N 1 к договору), являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца (п. 3.1 договора).
Из приложения к договору аренды от 01.07.2013 N 2, подписанного сторонами договора и скрепленного оттисками печатей арендодателя и арендатора, следует, что ежемесячный размер арендной платы составляет 24 450,43 руб. (л.д. 22, т. 1).
В силу п. 3.5. договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной ставки арендной платы. Изменения стоимости аренды оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору и подписываются сторонами, которое является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 4.2. договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно п. 5.2.3. договора по инициативе арендодателя возможно досрочное расторжение договора в случае, если арендатор не вносил арендную плату более двух сроков подряд.
Претензией от 25.02.2015 N 01-03/73 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по уплате арендной платы, которая по состоянию на 31.01.2015 составила 73 351,29 руб., а также задолженности по уплате коммунальных платежей (119 567,32 руб.), оплата которых арендатором установлена п. 3.1. договора, предложил добровольно в срок до 15.03.2015 погасить указанный долг (л.д. 44-45, т. 1).
Кроме того 25.02.2015 арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о прекращении действия договора аренды с 01.04.2015 в связи с невнесением более двух сроков подряд арендной платы с предложением возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи (л.д. 46, т. 1).
Поскольку претензия и уведомление были оставлены арендатором без добровольного удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из его обоснованности, отсутствия доказательств уплаты долга полностью или в части.
Заявитель жалобы указывает на то, что при принятии решения судом проигнорированы доводы отзыва на иск, а именно: контррасчет задолженности, который составлен ответчиком в соответствии с отчетом рыночной оценки стоимости арендной платы от 27.03.2015, предусмотренным условиями договора (п. 2.2.17). Также считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявления ответчика о применении к неустойке ст. 333 ГК РФ.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Действительность и заключенность договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 N 2 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство
В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по уплате арендной платы по договору аренды за период по 01.10.2015 в сумме 268 954,73 руб.
Расчет задолженности проверен судами обеих инстанций, признан верным, поскольку произведен с учетом подписанного сторонами Приложения N 1 к договору по расчету арендной платы по договору (отчет об оценке рыночного размера годовой арендной платы от 07.12.2012 N 554-5/2012-Н (л.д. 3-42, т. 2)).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленный истцом период, в дело не представлено.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Доводы заявителя жалобы об ином (меньшем заявленного) размере задолженности со ссылкой на представленный в материалы дела контррасчет, произведенный ответчиком с учетом иной ставки арендной платы, отклоняются.
Как правильно отметил суд первой инстанции в своем решении, в период действия договора дополнительных соглашений стороны в части изменения размера арендной платы не заключали, кроме того, истцом при расчете арендной платы на основании отчета от 07.12.2012 N 554-5/2012-Н применен поправочный коэффициент, и размер арендной платы установлен в договоре в меньшем размере, чем определено в отчете.
При этом суд учитывает, что доказательств уплаты долга в размере, рассчитанном ответчиком, материалы дела не содержат.
На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается нарушение ответчиком срока уплаты арендной платы более трех раз.
В порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, претензией от 25.02.2015 истец предлагал ответчику погасить долг в добровольном порядке.
Поскольку ответчик допустил просрочку уплаты арендной платы, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции доказательств оплаты имеющейся задолженности в добровольном порядке ответчик не представил, требование о расторжении договора обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании статей 450, 619 ГК РФ.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент рассмотрения иска имущество находилось в пользовании ответчика и истцу не возвращено, суд первой инстанции правомерно признал требования истца о расторжении договора и возврате имущества обоснованными, и в силу условий договора аренды и ст. 450, 610, 619, 622, ГК РФ подлежащими удовлетворению.
В связи с неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей истец на основании ст. 330 ГК РФ, п. 4.2. договора просил взыскать договорную неустойку в размере 0,2% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки в сумме 174 869,45 руб.
Расчет неустойки, произведенный истцом, судами проверен, признан верным. Период просрочки ответчиком не оспорен. Вместе с тем, апеллянт считает необоснованным отказ суда первой инстанции в применении правил ст. 333 ГК РФ.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131).
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о снижении заявленной истцом к взысканию неустойки.
Суд первой инстанции оснований для применения названной нормы не усмотрел.
Суд апелляционной инстанции также не находит оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Из п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
В соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
Заявив о несоразмерности установленной договором неустойки, ответчик не представил каких-либо документов о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности.
Таким образом, доказательств несоразмерности предъявленного к взысканию размера неустойки последствиям неисполнения обязательства суду не представлено (статья 9, 65 АПК РФ), следовательно, в рассматриваемом случае оснований для вывода о том, что заявленная истцом к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения ответчиком денежных обязательств из договора аренды, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Основания применения неустойки согласованы сторонами в договоре, исходя из пункта 2 статьи 1, статьи 421 ГК РФ о свободе договора, при установлении прав и обязанностей сторон, которые не противоречат законодательству.
Таким образом, учитывая отсутствие доказательств несоразмерности согласованного сторонами размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований о взыскании неустойки и отсутствии оснований для снижения ее размера
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием неисправного ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 указано, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
При данных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения статьи 333 ГК РФ.
Доводы жалобы о злоупотреблении истцом правом подтверждения в материалах дела не нашли, соответственно, признаются голословными.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ следует отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 мая 2016 года по делу N А71-12739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)