Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу о размере выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 09.11.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - генеральный директор Ивашкова С.Я., решение N 1 от 06.09.2017;
- от ответчика - Фисенко Г.С. по дов. от 24.10.2017 N 33-Д-1002/17,
рассмотрев в судебном заседании 01.11.2017 кассационные жалобы
Общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ Корпорейшн" (истца) и Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 17.04.2017 Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Масловым С.В.,
на постановление от 25.07.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Головкиной О.Г., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ Корпорейшн"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ Корп." (далее - ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 2, корп. 1, общей площадью 235,1 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1-20), изложив пункты 3.1, 3.3, 3.4 договора в следующей редакции:
пункт 3.1: "Цена Объектов составляет 18 059325,42 (восемнадцать миллионов пятьдесят девять тысяч триста двадцать пять рублей сорок две копейки) рублей.
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 6 085 097,00 (шесть миллионов восемьдесят пять тысяч девяносто семь рублей ноль копеек) рублей.
С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объектов составляет 11 974 228,42 (одиннадцать миллионов девятьсот семьдесят четыре тысячи двести двадцать восемь рублей сорок две копейки) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- пункт 3.3: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 570,47 (сто девяносто девять тысяч пятьсот семьдесят рублей сорок семь копеек) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 2, корп. 1 (подвал, пом. III, комн. 1-20), площадью 235,1 кв. м, изложив п. п. 3.1, 3.3, 3.4 в следующей редакции:
пункт 3.1: "Цена объекта составляет 32 387 948 (тридцать два миллиона триста восемьдесят семь тысяч девятьсот сорок восемь) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 6 085 097 (шесть миллионов восемьдесят пять тысяч девяносто семь) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
С учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 26 302 851 (двадцать шесть миллионов триста две тысячи восемьсот пятьдесят один) руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
пункт 3.3: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
пункт 3.4: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 438 380 руб. 85 коп. (четыреста тридцать восемь тысяч триста восемьдесят) рублей 85 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом экспертизы, согласно заключению которой на дату 24.03.2015 рыночная стоимость спорного помещения составила 32 387 948 руб. 00 коп., без учета НДС, а стоимость неотделимых улучшений, подлежащих учету при определении окончательной цены выкупа, составила 6 085 097 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." и Департамент обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить.
В своей кассационной жалобе ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." выражает несогласие с выкупной ценой нежилого помещения, определенной на основании судебной экспертизы.
В своей кассационной жалобе Департамент просит принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, установленной Департаментом, без учета каких-либо улучшений, не подлежащих, по мнению ответчика, учету, а также настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы своих кассационных жалоб, возражали против кассационных жалоб своих оппонентов. Представитель истца пояснила, что истец теперь согласен с ценой, которую предложил собственник, но считает, что его цена дополнительно должна быть снижена с учетом стоимости неотделимых улучшений.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 24.02.2004 был заключен договор аренды N 02-02-94/04, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 2, корп. 1, общей площадью 235,1 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1-20), за выкупом которого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ арендатор обратился 24.03.2015.
Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 773Г/628от 23.04.2015, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 28 766 000 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, а также определенной без учета стоимости неотделимых улучшений, направил ответчику свой проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.
На основании полученного истцом заключения оценщика ООО "Бизнес-оценка" истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 16 097 726 руб. 42 коп. (18 059 325 руб. 42 коп. минус 1 961 599 руб. (стоимость неотделимых улучшений).
Департамент не согласился с направленным истцом протоколом разногласий.
Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта с учетом стоимости неотделимых улучшений на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, а также по ходатайству Департамента в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначено проведение повторной экспертизы, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения повторной экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене 26 302 851 руб. (за вычетом стоимости неотделимых улучшений), определенной в названном заключении.
Довод Департамента о том, что недостоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не доказана, а также довод истца, сводящийся к несогласию с размером стоимости выкупа, определенного судом на основании результатов судебной экспертизы, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы истца и ответчика, полностью аналогичные доводам их кассационных жалоб.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, заявители не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационные жалобы истца и ответчика удовлетворены судом кассационной инстанции по заявленным в них доводам быть не могут.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу N А40-149693/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.11.2017 N Ф05-16283/2017 ПО ДЕЛУ N А40-149693/2015
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу о размере выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. по делу N А40-149693/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 09.11.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - генеральный директор Ивашкова С.Я., решение N 1 от 06.09.2017;
- от ответчика - Фисенко Г.С. по дов. от 24.10.2017 N 33-Д-1002/17,
рассмотрев в судебном заседании 01.11.2017 кассационные жалобы
Общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ Корпорейшн" (истца) и Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 17.04.2017 Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Масловым С.В.,
на постановление от 25.07.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Головкиной О.Г., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ Корпорейшн"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ Корп." (далее - ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 2, корп. 1, общей площадью 235,1 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1-20), изложив пункты 3.1, 3.3, 3.4 договора в следующей редакции:
пункт 3.1: "Цена Объектов составляет 18 059325,42 (восемнадцать миллионов пятьдесят девять тысяч триста двадцать пять рублей сорок две копейки) рублей.
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 6 085 097,00 (шесть миллионов восемьдесят пять тысяч девяносто семь рублей ноль копеек) рублей.
С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объектов составляет 11 974 228,42 (одиннадцать миллионов девятьсот семьдесят четыре тысячи двести двадцать восемь рублей сорок две копейки) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- пункт 3.3: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 570,47 (сто девяносто девять тысяч пятьсот семьдесят рублей сорок семь копеек) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 2, корп. 1 (подвал, пом. III, комн. 1-20), площадью 235,1 кв. м, изложив п. п. 3.1, 3.3, 3.4 в следующей редакции:
пункт 3.1: "Цена объекта составляет 32 387 948 (тридцать два миллиона триста восемьдесят семь тысяч девятьсот сорок восемь) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 6 085 097 (шесть миллионов восемьдесят пять тысяч девяносто семь) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
С учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 26 302 851 (двадцать шесть миллионов триста две тысячи восемьсот пятьдесят один) руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
пункт 3.3: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
пункт 3.4: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 438 380 руб. 85 коп. (четыреста тридцать восемь тысяч триста восемьдесят) рублей 85 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом экспертизы, согласно заключению которой на дату 24.03.2015 рыночная стоимость спорного помещения составила 32 387 948 руб. 00 коп., без учета НДС, а стоимость неотделимых улучшений, подлежащих учету при определении окончательной цены выкупа, составила 6 085 097 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." и Департамент обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить.
В своей кассационной жалобе ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." выражает несогласие с выкупной ценой нежилого помещения, определенной на основании судебной экспертизы.
В своей кассационной жалобе Департамент просит принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, установленной Департаментом, без учета каких-либо улучшений, не подлежащих, по мнению ответчика, учету, а также настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы своих кассационных жалоб, возражали против кассационных жалоб своих оппонентов. Представитель истца пояснила, что истец теперь согласен с ценой, которую предложил собственник, но считает, что его цена дополнительно должна быть снижена с учетом стоимости неотделимых улучшений.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 24.02.2004 был заключен договор аренды N 02-02-94/04, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 2, корп. 1, общей площадью 235,1 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1-20), за выкупом которого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ арендатор обратился 24.03.2015.
Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 773Г/628от 23.04.2015, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 28 766 000 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, а также определенной без учета стоимости неотделимых улучшений, направил ответчику свой проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.
На основании полученного истцом заключения оценщика ООО "Бизнес-оценка" истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 16 097 726 руб. 42 коп. (18 059 325 руб. 42 коп. минус 1 961 599 руб. (стоимость неотделимых улучшений).
Департамент не согласился с направленным истцом протоколом разногласий.
Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "ЭВЕРЕСТ Корп." представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта с учетом стоимости неотделимых улучшений на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, а также по ходатайству Департамента в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначено проведение повторной экспертизы, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения повторной экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене 26 302 851 руб. (за вычетом стоимости неотделимых улучшений), определенной в названном заключении.
Довод Департамента о том, что недостоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не доказана, а также довод истца, сводящийся к несогласию с размером стоимости выкупа, определенного судом на основании результатов судебной экспертизы, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы истца и ответчика, полностью аналогичные доводам их кассационных жалоб.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, заявители не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационные жалобы истца и ответчика удовлетворены судом кассационной инстанции по заявленным в них доводам быть не могут.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу N А40-149693/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)