Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2015 года
В полном объеме решение изготовлено 03 ноября 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Алексиной Г.В. при ведении аудиопротокола судебного заседания помощником судьи Земсковой М.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, д. 4, ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" (440008, г. Пенза, ул. Кулакова, д. 1, ОГРН 1025801354996, ИНН 5836618399)
о взыскании 3 202 445 руб. 09 коп.
при участии в заседании (до и после перерыва):
от истца: Вахтина М.А. - представитель (доверенность),
от ответчика: Шуварин А.Н. - представитель (доверенность),
Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - УМИА г. Пензы, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" (далее - ООО "Солнечный мир", ответчик) о взыскании суммы 3 202 445 руб. 09 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г. за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 2 687 494 руб. 67 коп. и пеней за несвоевременную оплату по договору за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г. в сумме 514 950 руб. 42 коп.
Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании ходатайствовал об увеличении исковых требований в связи с допущенной ошибкой в расчете до суммы 3 203 040 руб. 06 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г. за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 2 687 828 руб. 47 коп. и пеней за несвоевременную оплату по договору за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г. в сумме 515 211 руб. 59 коп.
Ходатайство об увеличении исковых требований судом удовлетворено на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 20.10.2015 г. судом был объявлен перерыв на 27.10.2015 г. После перерыва судебное заседание продолжено.
Истец поддержал исковые требования в полном объеме, с учетом заявленного уточнения.
Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к отзыву.
При этом ответчик указывает на то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 16/2 от 27.07.2015 г. в отношении арендуемых ответчиком земельных участков была установлена иная кадастровая стоимость, нежели использованная в расчетах истца. Таким образом, истцом неправомерно исчислен размер арендной платы с января 2015 года с использованием недостоверной кадастровой стоимости земельных участков.
Ответчик полагает, что истцом неправомерно применен коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора в размере 2, что в итоге привело к установлению экономически необоснованной арендной платы.
Ответчик указывает на то, что Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, которым были утверждены коэффициенты по видам деятельности арендаторов, использованные истцом при расчете размера арендной платы за земельные участки, противоречит нормативным правовым актам Российской Федерации, в частности нарушает запрет на ограничение конкуренции, установленный ст. 15 Федерального закона РФ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Кроме того, утверждение коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов земельных участков, которые являются элементами формулы для расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Следовательно, указанный нормативный правовой акт принят администрацией г. Пензы незаконно.
Также ответчик заявил о том, что Постановлением Правительства Пензенской области N 84-пП от 25.02.2015 г. приостановлено действие Постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", таким образом, истцом в отсутствие нормативного правового регулирования порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 г. неправомерно производит расчет арендной платы за арендуемые земельные участки с применением недействующего нормативного правового акта.
Также ответчик полагает, что арендуемые им земельные участки фактически находятся в муниципальной собственности, следовательно, для расчета арендной платы за их использование истцом необоснованно применяется Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП и Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, поскольку данные нормативные правовые акты регулируют исчисление арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований о взыскании пеней, в связи с чем просил суд применить срок исковой давности по требованиям истца о взыскании пеней за период до 27 мая 2012 г. Также ответчик ходатайствовал о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении оставшейся суммы пеней, поскольку размер заявленной истцом неустойки является явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательства по оплате.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный суд установил.
10.12.2007 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопреемником которого в соответствии с решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5 является истец, арендодателем) и Колокольцевым А.В. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 8349 (л.д. 16-17), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:01 007 013:0056, площадью 11 898,00 кв. м, с кадастровым номером 58:29:01 007 013:0057, площадью 4 306,00 кв. м, с кадастровым номером 58:29:01 007 013:0058, площадью 7 497,00 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пенза, парк имени Ульяновых.
Участки предоставляются под размещение площадок для аттракционов.
Земельные участки были переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2007 г. (л.д. 22).
Согласно п. 3.2. договора арендная плата за пользование земельными участками составила 105 531 руб. 97 коп. в год, 8 794 руб. 33 коп. в месяц.
Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (п. 3.5. договора).
Договор аренды вступил в силу с момента его подписания, срок его действия установлен п. 3.1. договора по 08.06.2056 г.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 23).
02.04.2008 г. между Колокольцевым А.В. и ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 г. N 8349 (л.д. 24), в соответствии с которым Колокольцев А.В. уступил ответчику (новому арендатору) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г.
Согласно п. 5.1. договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Исходя из сведений, содержащихся в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 133), договор уступки был зарегистрирован 15.05.2008 г.
В соответствии с п. 3.9. договора аренды размер арендной платы, указанный в п. 3.2. договора, действует до изменения его в порядке, установленном п. 3.4. договора.
В силу п. 3.4. договора аренды арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актом Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Согласно уведомлениям истца N 9/3217 от 01.09.2014 г. (л.д. 27), N 9/1315 от 30.03.2015 г. (л.д. 25) размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 г. N 8349 с 31.01.2014 г. составляет 2 251 180 руб. 40 коп. в год, 187 598 руб. 36 коп. в месяц.
По данным истца за ответчиком числится задолженность по внесению арендных платежей за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 2 687 828 руб. 47 коп., за взысканием которой он обратился в арбитражный суд.
Арбитражный суд признает исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам подлежащими удовлетворению частично. При этом арбитражный суд исходит из следующего.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражным судом установлено, что Управление муниципального имущества администрации г. Пензы, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, решением Пензенской городской Думы от 25.11.2005 г. N 238-16/4 "О введении земельного налога на территории города Пензы", постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 г. N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 27.11.2009 г. N 918-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Пензы, государственная собственность на которые не разграничена", направил в адрес ответчика уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г.
Поскольку ответчик оплату арендных платежей за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. произвело частично, без учета изменения размера арендной платы с 31.01.2014 г. истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 2 687 828 руб. 47 коп.
Право на изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы закреплено в п. 3.4. договора аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г. был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к договору применяется регулируемая арендная плата.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.
Таким образом, арбитражный суд признает обоснованным требование истца об оплате арендной платы ответчиком, исходя из размера, указанного в уведомлениях истца.
Вместе с тем исчисление размера арендной платы за период с января по апрель 2015 г. истцом произведено неверно, поскольку ответчиком в материалы дела представлено решение N 16/2 от 27.07.2015 г. комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.10.2012 г. N П/450 в Пензенской области, при Управлении Росреестра по Пензенской области (л.д. 89-90), согласно которому комиссия решила определить кадастровую стоимость арендуемых ответчиком земельных участков в размере их рыночных стоимостей, установленных в отчете об оценке, а именно:
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:56 составила 14 820 000 руб.,
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:57 составила 5 860 000 руб.,
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:58 составила 9 720 000 руб.
В соответствии с кадастровыми выписками в отношении указанных земельных участков от 22.09.2015 г. (л.д. 100-118) в государственный кадастр недвижимости внесена новая кадастровая стоимость в отношении всех трех земельных участков.
В силу абзаца 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Изменения в данной статье вступили в силу с 22.07.2014 г., следовательно, подлежат применению к рассматриваемому спору.
Поскольку ответчиком подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 30.06.2015 г., а также учитывая то обстоятельство, что новая величина кадастровой стоимости земельных участков внесена в государственный кадастр недвижимости, следовательно, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 27.07.2015 г. N 16/2 кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению с 01.01.2015 г.
Таким образом, расчет арендной платы за земельные участки с 01.01.2015 г. должен быть произведен следующим образом.
Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП был утвержден Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 2.1. названного постановления годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом), Нст - ставка земельного налога, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, Кка - коэффициент категории арендатора.
Постановлением Администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены значения коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов (Квд). Поскольку данным постановлением коэффициент дифференциации для размещения площадок для аттракционов не предусмотрен, истцом при расчете арендной платы обоснованно применен коэффициент 2 (п. 36, прочие объекты).
Таким образом, с учетом кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, расчет арендной платы будет следующим:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:56:
А= 14 820 000* 1,5% *2*1 = 444 600 руб. - за год, арендная плата за месяц составит - 37 050 руб.,
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:57:
А= 5 860 000* 1,5% *2*1 = 175 800 руб. - за год, арендная плата за месяц составит - 14 650 руб.,
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:58:
А= 9 720 000* 1,5% *2*1 = 291 600 руб. - за год, арендная плата за месяц составит - 24 300 руб.
Таким образом, ежемесячная арендная плата за три арендуемых ответчиком земельных участка с 01.01.2015 г. составит: 37 050 + 14 650 + 24 300 = 76 000 руб.
Следовательно, величина задолженности ответчика за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. составит 2 241 434 руб. 99 коп.
Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению частично в сумме 2 241 434 руб. 99 коп.
Возражения ответчика относительно того, что Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена" не может применяться при определении размера арендной платы, поскольку Постановлением Правительства Пензенской области N 84-пП от 25.02.2015 г. было приостановлено действие Постановления от 04.12.2009 г. N 940-пП, арбитражным судом не принимается, поскольку на момент внесения истцом в одностороннем порядке изменений в договор аренды в части размера арендной платы путем направления ответчику соответствующего уведомления, данное постановление действовало.
Возражения ответчика, касающиеся того, что Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, которым были утверждены коэффициенты по видам деятельности арендаторов, использованные истцом при расчете размера арендной платы за земельные участки, противоречит нормативным правовым актам Российской Федерации, а потому не подлежит применению, арбитражным судом также не принимается, поскольку данный нормативный правовой акт является действующим, недействующим в судебном порядке он признан не был.
Не принимается арбитражным судом и довод ответчика относительно того, что утверждение коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов земельных участков, которые являются элементами формулы для расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Следовательно, указанный нормативный правовой акт (Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375) был принят администрацией г. Пензы незаконно.
Право установить данный коэффициент предоставлено органам местного самоуправления п. 1.4 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП.
Указанный Порядок был установлен Правительством Пензенской области в пределах полномочий, предоставленных п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.).
Суд не может согласиться с утверждением ответчика о том, что установление данного коэффициента органом местного самоуправления следует расценивать как передачу полномочий по утверждению порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков от органа государственной власти субъекта Российской Федерации органу местного самоуправления и нарушение п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.01.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Правомерность вывода о том, что органы местного самоуправления, выполняя функции управления земель и располагая на местах конкретными сведениями об их видах, вправе установить один из элементов формулы, по которой определяется размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, подтверждается практикой Верховного Суда Российской Федерации (например, Определение от 01.09.2010 г. N 57-Г10-11).
Убедительных доводов и достаточных доказательств, позволяющих суду сделать вывод об установлении администрацией города Пензы названного коэффициента в нарушение принципа экономической обоснованности, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приведено.
То обстоятельство, что государственная оценка земель населенных пунктов в Пензенской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 г. N 850-пП, учитывает категорию земель и виды разрешенного использования, само по себе о неправомерности установления коэффициента дифференциации по виду деятельности арендатора и нарушении принципа экономической обоснованности не свидетельствует.
Довод ответчика о том, что арендуемые им земельные участки фактически находятся в муниципальной собственности, следовательно, для расчета арендной платы за их использование истцом необоснованно применяется Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП и Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, поскольку данные нормативные правовые акты регулируют исчисление арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, арбитражным судом также не принимается, поскольку указанное обстоятельство не подтверждается данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписки из которого в отношении всех трех земельных участков представлены в материалы дела. Сведений о принадлежности на праве собственности муниципальному образованию земельных участков Единый государственный реестр прав не содержит.
Истец также просит суд взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату по договору аренды за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г. в сумме 515 211 руб. 59 коп. согласно представленного расчета.
В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1. договора аренды N 8349 от 10.12.2007 г. в случае нарушения арендатором срока оплаты по договору начисляются пени в размере 0,3 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований о взыскании пеней, в связи с чем просил суд применить срок исковой давности по требованиям истца о взыскании пеней за период до 27 мая 2012 г.
Арбитражный суд признает данный довод ответчика обоснованным.
Неустойка начислена истцом за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец обратился в суд 27.05.2015 г.
Арбитражный суд признает истекшим срок исковой давности по требованиям истца о взыскании пеней за период с 06.05.2008 г. по 26.05.2012 г.
Пени, начисленные истцом за указанный период, взысканию не подлежат.
Поскольку судом установлено, что с 01.01.2015 г. размер ежемесячной арендной платы за три земельных участка должен составлять 76 000 руб., пени на арендные платежи с января по апрель 2015 г. подлежат начислению на указанную сумму.
Также ответчик ходатайствовал о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку размер заявленной истцом неустойки является явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательства по оплате.
Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором аренды размер пени - 0,3% за каждый день просрочки, по сути, составляет 108% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, поскольку как в период возникновения просрочки, так и на момент рассмотрения спора, ставка рефинансирования Центрального банка РФ не превышала 8,25% годовых, арбитражный суд приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 года "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Принимая во внимание высокий процент пеней и отсутствие каких-либо доказательств наступления негативных последствий у истца, арбитражный суд снижает размер подлежащих взысканию пеней до двукратной учетной ставки рефинансирования - 16,5% годовых, что составляет 65 923 руб. 09 коп.
В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в указанной сумме.
На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично.
В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований непосредственно в доход федерального бюджета в размере 28 105 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" в бюджет Муниципального образования город Пенза сумму 2 307 358 руб. 08 коп., в том числе долг в сумме 2 241 434 руб. 99 коп. и пени в сумме 65 923 руб. 09 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 28 105 руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 03.11.2015 ПО ДЕЛУ N А49-5956/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 ноября 2015 г. по делу N А49-5956/2015
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2015 года
В полном объеме решение изготовлено 03 ноября 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Алексиной Г.В. при ведении аудиопротокола судебного заседания помощником судьи Земсковой М.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, д. 4, ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" (440008, г. Пенза, ул. Кулакова, д. 1, ОГРН 1025801354996, ИНН 5836618399)
о взыскании 3 202 445 руб. 09 коп.
при участии в заседании (до и после перерыва):
от истца: Вахтина М.А. - представитель (доверенность),
от ответчика: Шуварин А.Н. - представитель (доверенность),
установил:
Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - УМИА г. Пензы, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" (далее - ООО "Солнечный мир", ответчик) о взыскании суммы 3 202 445 руб. 09 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г. за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 2 687 494 руб. 67 коп. и пеней за несвоевременную оплату по договору за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г. в сумме 514 950 руб. 42 коп.
Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании ходатайствовал об увеличении исковых требований в связи с допущенной ошибкой в расчете до суммы 3 203 040 руб. 06 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г. за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 2 687 828 руб. 47 коп. и пеней за несвоевременную оплату по договору за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г. в сумме 515 211 руб. 59 коп.
Ходатайство об увеличении исковых требований судом удовлетворено на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 20.10.2015 г. судом был объявлен перерыв на 27.10.2015 г. После перерыва судебное заседание продолжено.
Истец поддержал исковые требования в полном объеме, с учетом заявленного уточнения.
Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к отзыву.
При этом ответчик указывает на то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 16/2 от 27.07.2015 г. в отношении арендуемых ответчиком земельных участков была установлена иная кадастровая стоимость, нежели использованная в расчетах истца. Таким образом, истцом неправомерно исчислен размер арендной платы с января 2015 года с использованием недостоверной кадастровой стоимости земельных участков.
Ответчик полагает, что истцом неправомерно применен коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора в размере 2, что в итоге привело к установлению экономически необоснованной арендной платы.
Ответчик указывает на то, что Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, которым были утверждены коэффициенты по видам деятельности арендаторов, использованные истцом при расчете размера арендной платы за земельные участки, противоречит нормативным правовым актам Российской Федерации, в частности нарушает запрет на ограничение конкуренции, установленный ст. 15 Федерального закона РФ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Кроме того, утверждение коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов земельных участков, которые являются элементами формулы для расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Следовательно, указанный нормативный правовой акт принят администрацией г. Пензы незаконно.
Также ответчик заявил о том, что Постановлением Правительства Пензенской области N 84-пП от 25.02.2015 г. приостановлено действие Постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", таким образом, истцом в отсутствие нормативного правового регулирования порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 г. неправомерно производит расчет арендной платы за арендуемые земельные участки с применением недействующего нормативного правового акта.
Также ответчик полагает, что арендуемые им земельные участки фактически находятся в муниципальной собственности, следовательно, для расчета арендной платы за их использование истцом необоснованно применяется Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП и Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, поскольку данные нормативные правовые акты регулируют исчисление арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований о взыскании пеней, в связи с чем просил суд применить срок исковой давности по требованиям истца о взыскании пеней за период до 27 мая 2012 г. Также ответчик ходатайствовал о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении оставшейся суммы пеней, поскольку размер заявленной истцом неустойки является явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательства по оплате.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный суд установил.
10.12.2007 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопреемником которого в соответствии с решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5 является истец, арендодателем) и Колокольцевым А.В. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 8349 (л.д. 16-17), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:01 007 013:0056, площадью 11 898,00 кв. м, с кадастровым номером 58:29:01 007 013:0057, площадью 4 306,00 кв. м, с кадастровым номером 58:29:01 007 013:0058, площадью 7 497,00 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пенза, парк имени Ульяновых.
Участки предоставляются под размещение площадок для аттракционов.
Земельные участки были переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2007 г. (л.д. 22).
Согласно п. 3.2. договора арендная плата за пользование земельными участками составила 105 531 руб. 97 коп. в год, 8 794 руб. 33 коп. в месяц.
Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (п. 3.5. договора).
Договор аренды вступил в силу с момента его подписания, срок его действия установлен п. 3.1. договора по 08.06.2056 г.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 23).
02.04.2008 г. между Колокольцевым А.В. и ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 г. N 8349 (л.д. 24), в соответствии с которым Колокольцев А.В. уступил ответчику (новому арендатору) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г.
Согласно п. 5.1. договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Исходя из сведений, содержащихся в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 133), договор уступки был зарегистрирован 15.05.2008 г.
В соответствии с п. 3.9. договора аренды размер арендной платы, указанный в п. 3.2. договора, действует до изменения его в порядке, установленном п. 3.4. договора.
В силу п. 3.4. договора аренды арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актом Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Согласно уведомлениям истца N 9/3217 от 01.09.2014 г. (л.д. 27), N 9/1315 от 30.03.2015 г. (л.д. 25) размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 г. N 8349 с 31.01.2014 г. составляет 2 251 180 руб. 40 коп. в год, 187 598 руб. 36 коп. в месяц.
По данным истца за ответчиком числится задолженность по внесению арендных платежей за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 2 687 828 руб. 47 коп., за взысканием которой он обратился в арбитражный суд.
Арбитражный суд признает исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам подлежащими удовлетворению частично. При этом арбитражный суд исходит из следующего.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражным судом установлено, что Управление муниципального имущества администрации г. Пензы, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, решением Пензенской городской Думы от 25.11.2005 г. N 238-16/4 "О введении земельного налога на территории города Пензы", постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 г. N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 27.11.2009 г. N 918-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Пензы, государственная собственность на которые не разграничена", направил в адрес ответчика уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г.
Поскольку ответчик оплату арендных платежей за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. произвело частично, без учета изменения размера арендной платы с 31.01.2014 г. истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 2 687 828 руб. 47 коп.
Право на изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы закреплено в п. 3.4. договора аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка N 8349 от 10.12.2007 г. был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к договору применяется регулируемая арендная плата.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.
Таким образом, арбитражный суд признает обоснованным требование истца об оплате арендной платы ответчиком, исходя из размера, указанного в уведомлениях истца.
Вместе с тем исчисление размера арендной платы за период с января по апрель 2015 г. истцом произведено неверно, поскольку ответчиком в материалы дела представлено решение N 16/2 от 27.07.2015 г. комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.10.2012 г. N П/450 в Пензенской области, при Управлении Росреестра по Пензенской области (л.д. 89-90), согласно которому комиссия решила определить кадастровую стоимость арендуемых ответчиком земельных участков в размере их рыночных стоимостей, установленных в отчете об оценке, а именно:
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:56 составила 14 820 000 руб.,
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:57 составила 5 860 000 руб.,
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:58 составила 9 720 000 руб.
В соответствии с кадастровыми выписками в отношении указанных земельных участков от 22.09.2015 г. (л.д. 100-118) в государственный кадастр недвижимости внесена новая кадастровая стоимость в отношении всех трех земельных участков.
В силу абзаца 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Изменения в данной статье вступили в силу с 22.07.2014 г., следовательно, подлежат применению к рассматриваемому спору.
Поскольку ответчиком подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 30.06.2015 г., а также учитывая то обстоятельство, что новая величина кадастровой стоимости земельных участков внесена в государственный кадастр недвижимости, следовательно, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 27.07.2015 г. N 16/2 кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению с 01.01.2015 г.
Таким образом, расчет арендной платы за земельные участки с 01.01.2015 г. должен быть произведен следующим образом.
Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП был утвержден Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 2.1. названного постановления годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом), Нст - ставка земельного налога, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, Кка - коэффициент категории арендатора.
Постановлением Администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены значения коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов (Квд). Поскольку данным постановлением коэффициент дифференциации для размещения площадок для аттракционов не предусмотрен, истцом при расчете арендной платы обоснованно применен коэффициент 2 (п. 36, прочие объекты).
Таким образом, с учетом кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, расчет арендной платы будет следующим:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:56:
А= 14 820 000* 1,5% *2*1 = 444 600 руб. - за год, арендная плата за месяц составит - 37 050 руб.,
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:57:
А= 5 860 000* 1,5% *2*1 = 175 800 руб. - за год, арендная плата за месяц составит - 14 650 руб.,
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007013:58:
А= 9 720 000* 1,5% *2*1 = 291 600 руб. - за год, арендная плата за месяц составит - 24 300 руб.
Таким образом, ежемесячная арендная плата за три арендуемых ответчиком земельных участка с 01.01.2015 г. составит: 37 050 + 14 650 + 24 300 = 76 000 руб.
Следовательно, величина задолженности ответчика за период с января 2014 г. по апрель 2015 г. составит 2 241 434 руб. 99 коп.
Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению частично в сумме 2 241 434 руб. 99 коп.
Возражения ответчика относительно того, что Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена" не может применяться при определении размера арендной платы, поскольку Постановлением Правительства Пензенской области N 84-пП от 25.02.2015 г. было приостановлено действие Постановления от 04.12.2009 г. N 940-пП, арбитражным судом не принимается, поскольку на момент внесения истцом в одностороннем порядке изменений в договор аренды в части размера арендной платы путем направления ответчику соответствующего уведомления, данное постановление действовало.
Возражения ответчика, касающиеся того, что Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, которым были утверждены коэффициенты по видам деятельности арендаторов, использованные истцом при расчете размера арендной платы за земельные участки, противоречит нормативным правовым актам Российской Федерации, а потому не подлежит применению, арбитражным судом также не принимается, поскольку данный нормативный правовой акт является действующим, недействующим в судебном порядке он признан не был.
Не принимается арбитражным судом и довод ответчика относительно того, что утверждение коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов земельных участков, которые являются элементами формулы для расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Следовательно, указанный нормативный правовой акт (Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375) был принят администрацией г. Пензы незаконно.
Право установить данный коэффициент предоставлено органам местного самоуправления п. 1.4 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП.
Указанный Порядок был установлен Правительством Пензенской области в пределах полномочий, предоставленных п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.).
Суд не может согласиться с утверждением ответчика о том, что установление данного коэффициента органом местного самоуправления следует расценивать как передачу полномочий по утверждению порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков от органа государственной власти субъекта Российской Федерации органу местного самоуправления и нарушение п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.01.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Правомерность вывода о том, что органы местного самоуправления, выполняя функции управления земель и располагая на местах конкретными сведениями об их видах, вправе установить один из элементов формулы, по которой определяется размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, подтверждается практикой Верховного Суда Российской Федерации (например, Определение от 01.09.2010 г. N 57-Г10-11).
Убедительных доводов и достаточных доказательств, позволяющих суду сделать вывод об установлении администрацией города Пензы названного коэффициента в нарушение принципа экономической обоснованности, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приведено.
То обстоятельство, что государственная оценка земель населенных пунктов в Пензенской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 г. N 850-пП, учитывает категорию земель и виды разрешенного использования, само по себе о неправомерности установления коэффициента дифференциации по виду деятельности арендатора и нарушении принципа экономической обоснованности не свидетельствует.
Довод ответчика о том, что арендуемые им земельные участки фактически находятся в муниципальной собственности, следовательно, для расчета арендной платы за их использование истцом необоснованно применяется Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП и Постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, поскольку данные нормативные правовые акты регулируют исчисление арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, арбитражным судом также не принимается, поскольку указанное обстоятельство не подтверждается данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписки из которого в отношении всех трех земельных участков представлены в материалы дела. Сведений о принадлежности на праве собственности муниципальному образованию земельных участков Единый государственный реестр прав не содержит.
Истец также просит суд взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату по договору аренды за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г. в сумме 515 211 руб. 59 коп. согласно представленного расчета.
В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1. договора аренды N 8349 от 10.12.2007 г. в случае нарушения арендатором срока оплаты по договору начисляются пени в размере 0,3 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований о взыскании пеней, в связи с чем просил суд применить срок исковой давности по требованиям истца о взыскании пеней за период до 27 мая 2012 г.
Арбитражный суд признает данный довод ответчика обоснованным.
Неустойка начислена истцом за период с 06.05.2008 г. по 22.04.2015 г.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец обратился в суд 27.05.2015 г.
Арбитражный суд признает истекшим срок исковой давности по требованиям истца о взыскании пеней за период с 06.05.2008 г. по 26.05.2012 г.
Пени, начисленные истцом за указанный период, взысканию не подлежат.
Поскольку судом установлено, что с 01.01.2015 г. размер ежемесячной арендной платы за три земельных участка должен составлять 76 000 руб., пени на арендные платежи с января по апрель 2015 г. подлежат начислению на указанную сумму.
Также ответчик ходатайствовал о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку размер заявленной истцом неустойки является явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательства по оплате.
Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором аренды размер пени - 0,3% за каждый день просрочки, по сути, составляет 108% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, поскольку как в период возникновения просрочки, так и на момент рассмотрения спора, ставка рефинансирования Центрального банка РФ не превышала 8,25% годовых, арбитражный суд приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 года "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Принимая во внимание высокий процент пеней и отсутствие каких-либо доказательств наступления негативных последствий у истца, арбитражный суд снижает размер подлежащих взысканию пеней до двукратной учетной ставки рефинансирования - 16,5% годовых, что составляет 65 923 руб. 09 коп.
В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в указанной сумме.
На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично.
В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований непосредственно в доход федерального бюджета в размере 28 105 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" в бюджет Муниципального образования город Пенза сумму 2 307 358 руб. 08 коп., в том числе долг в сумме 2 241 434 руб. 99 коп. и пени в сумме 65 923 руб. 09 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный мир" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 28 105 руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.
Судья
Г.В.АЛЕКСИНА
Г.В.АЛЕКСИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)