Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 января 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кувшинова В.Е., судей Захаровой Е.И., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Финогентовой А.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 января 2009 года в помещении суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 ноября 2008 года по делу N А49-6196/2008 (судья Земцова М.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью финансово-промышленной группы "Добродом", г. Пенза,
к Департаменту градостроительства Пензенской области, г. Пенза,
об отмене постановления по делу об административном правонарушении в области строительства,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью финансово-промышленная группа "Добродом" (далее - ООО ФПГ "Добродом", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента градостроительства Пензенской области (далее - Департамент) от 20.10.2008 г. N 33 по делу об административном правонарушении в области строительства (т. 1 л.д. 2).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.11.2008 г. по делу N А49-6196/2008 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным и отменил полностью оспариваемое постановление Департамента от 20.10.2008 г. N 33 о привлечении ООО ФПГ "Добродом" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) (т. 2 л.д. 11-15).
В апелляционной жалобе Департамент просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, считая его незаконным и необоснованным (т. 2 л.д. 20-24).
Общество отзыв на апелляционную жалобу не представило.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 12.09.2008 г. сотрудниками Департамента проведена выездная плановая проверка деятельности ООО "Стройимпекс", по результатам которой составлен акт от 12.09.2008 г. N 1 (т. 1 л.д. 44-45).
В ходе проверки ООО "Стройимпекс" представлен предварительный договор участия в долевом строительстве с условием о задатке от 15.02.2008 г. N 32, заключенного между ООО "Стройимпекс" и Банниковой И.М. на право последующего заключения основного договора на строительство двухкомнатной квартиры N 32, расположенной в жилом доме по пр.Строителей в г. Пензе.
Договор заключен от имени ООО "Стройимпекс" в лице ООО ФПГ "Добродом", которое именовало себя инвестором, и действовало от имени и за счет ООО "Стройимпекс".
Департаментом установлены в действиях ООО ФГП "Добродом" нарушения требований пункта 1 статьи 2 и пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ), а именно, что у ООО ФГП "Добродом" отсутствует разрешение на строительство, в собственности или на праве аренды земельный участок, а также опубликованная, размещенная и (или) представленная проектная декларация.
Департаментом делается вывод, что ООО ФГП "Добродом" не является застройщиком, поэтому не имел право на привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома.
Департамент направил в адрес ООО ФГП "Добродом" заказное письмо от 08.10.2008 г. N 3441-10/7 с уведомлением о явке на 13.10.2008 г. к 15 час 00 час. Для составления протокола об административном правонарушении (т. 1 л.д. 113). Данное письмо отправлено Департаментом почтой 09.10.2008 г. и получено ООО ФГП "Добродом" 13.10.2008 г. (т. 1 л.д. 52).
13.10.2008 г. Департаментом в отношении ООО ФПГ "Добродом" составлен протокол об административном правонарушении, в котором отражены выявленные нарушения. Протокол составлен в отсутствие законного представителя Общества (л.д. 22-23). Протокол отправлен в адрес ООО ФПГ "Добродом" заказной почтой 14.10.2008 г. и получен 15.10.2008 г. (т. 1 л.д. 50).
По результатам рассмотрения материалов проверки Департаментом 20.10.2008 г. вынесено постановление N 33 о привлечении ООО ФПГ "Добродом" к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ и назначено наказание в виде наложения штрафа в размере 400000 руб. Материалы проверки рассмотрены в присутствии защитника Общества - Черноглазовой Е.М. (т. 1 л.д. 20-21).
Общество не согласилось с оспариваемым постановлением и обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В соответствии с положениями статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.
В силу части 1 статьи 1.6. КоАП РФ лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто наказанию иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.
Согласно положениям статьи 1.5. КоАП РФ лицо подлежит ответственности только за те правонарушения, в отношении которых установлена его вина. При этом оно не обязано доказывать свою невиновность, а неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Как следует из оспариваемого постановления, существо вменяемого Обществу правонарушения заключается в том, что гражданкой Банниковой И.М. в кассу ООО ФПГ "Добродом" перечислены денежные средства в размере 2124000 руб., часть суммы в размере 2024000 руб. перечислены до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 32, на основании предварительного договора. Договор участия в долевом строительстве и предварительный договор подписаны генеральным директором ООО ФПГ "Добродом".
По мнению Департамента, поскольку у ООО ФПГ "Добродом" отсутствует разрешение на строительство, нет прав на земельный участок, а также им не опубликована проектная декларация, Общество не является застройщиком и не имеет права на привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома и заключение предварительного договора и договора участия в долевом строительстве. Своими действиями ООО ФПГ "Добродом" совершило административное правонарушение, выразившееся в привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющих на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренное частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что Закон N 214-ФЗ, на который ссылается Департамент, не регулирует правоотношения по заключению предварительного договора и не регламентирует договорные отношения застройщика с третьими лицами, в том числе не устанавливает запрета на привлечение агентов с целью оказания соответствующих услуг.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как видно из материалов дела, договор участия в долевом строительстве N 32 с Банниковой И.М. подписан 15.02.2008 г. В Управлении ФРС по Пензенской области указанный договор зарегистрирован 16.04.2008 г. По соглашению сторон 15.02.2008 г. заключен предварительный договор N 32, обязывающий стороны в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, т.е. обратиться в УФРС по Пензенской области с заявлением о регистрации договора N 32 участия в долевом строительстве.
Предварительный договор содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве. В качестве вида обеспечения исполнения указанного обязательства, стороны выбрали задаток. С целью резервации за Банниковой И.М. квартиры N 32 в доме по пр. Строителей, 4Б, на основании предварительного договора с условием о задатке от 15.02.2008 г. Банникова И.М. внесла в кассу сумму в размере 2024000 руб., что подтверждается приходными кассовыми ордерами N 46 от 15.02.2008 г., N 52 от 18.02.2008 г. и N 99 от 26.03.2008 г.
Из материалов дела видно, что оставшаяся сумма внесена Банниковой И.М. после регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно пункту 4.4. предварительного договора внесенный Участником задаток засчитывается в счет исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве.
Таким образом, суд апелляционной инстанции признает состоятельным вывод суда первой инстанции о том, что сумма внесенного задатка по предварительному договору является денежными средствами, полученными в качестве обеспечения обязательства, а не оплата по договору участия в долевом строительстве.
Как правильно указано судом первой инстанции, в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условие договора определяется по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовым актом. Считая незаконным заключение сторонами предварительного договора, ответчик не указал, какой нормой действующего законодательства предусмотрен запрет на привлечение денежных средств по предварительному договору. Тогда как согласно статье 1.5. КоАП РФ все неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Судом первой инстанции правильно указано, что из содержания Закона N 214-ФЗ не следует, что застройщик не вправе привлекать агентов для оказания различного рода услуг, в частности для оказания услуг по поиску юридических и физических лиц, именуемых далее "Участники", желающих участвовать в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза проспект Строителей, 4Б, путем привлечения денежных средств; заключению с физическими и юридическими лицами, желающими в будущем заключить договор долевого участия в строительстве, предварительного договора; заключению с участниками договоров долевого участия в строительстве, инвестирования и иных договоров, связанных с привлечением денежных средств; приему от Участников задатка на основании предварительного договора и денежных средств по заключенным Агентом договорам в кассу или на расчетный счет.
Из материалов дела видно, что выполнение этих услуг возложено на агента - ООО ФПГ "Добродом" на основании агентского договора от 28.01.2008 г. N 14 (т. 1 л.д. 7).
В преамбуле договора участия в долевом строительстве, заключенном с Банниковой И.М. указано, что агент - ООО ФПГ "Добродом" действует от имени и за счет Принципала - ООО "Стройимпэкс" (Застройщик) (т. 1 л.д. 8-12, 27-28).
В разделе 2 договора приведены все правовые основания для заключения данного договора: сведения о наличии разрешения на строительство, права на землю, о наличии лицензии и проектной декларации, данные об опубликовании проектной документации на электронном сайте. Из текста договора следует, что права и обязанности перед Участником возникают непосредственно у Застройщика, в том числе обязательства по передаче квартиры, устранению недостатков, выплаты неустойки в случае наступления ответственности и т.д. Обязательства Участника по оплате считаются исполненными с момента внесения денежных средств Агенту (т. 1 л.д. 31-36).
Согласно положениям статьи 1005 ГК РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что все права и обязанности по договору N 32 участия в долевом строительстве от 15.02.2008 г. и предварительному договору N 32 участия в долевом строительстве с условием о задатке от 15.02.2008 г. в силу закона возникли непосредственно у ООО "Стройимпэкс".
Агент - ООО ФПГ "Добродом", выполнил обязательства перед Принципалом - ООО "Стройимпэкс" по агентскому договору N 14 в полном объеме - передал Принципалу заключенные договоры с Участниками, перечислил Принципалу полученные от Участников денежные средства, что подтверждается справкой ООО "Стройимпэкс".
Согласно пункту 1.3. агентского договора N 14 привлеченные денежные средства являются целевым финансированием для ООО "Стройимпэкс" и отражаются на его бухгалтерском учете.
Судом первой инстанции правильно учтено, что ООО ФПГ "Добродом" не именует себя как Застройщик, а указывает, что он действует от его имени и за счет ООО "Стройимпэкс". ООО "Стройимпэкс" не передавал, а ООО ФПГ "Добродом" не принимал на себя прав и обязанностей застройщика.
Согласно пункту 1.4. агентского договора N 14 "по всем договорам, заключенным Агентом с Участниками во исполнение настоящего договора, права и обязанности перед Участниками возникают непосредственно у Принципала".
Часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ регламентирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение. ООО ФПГ "Добродом" подобные обязательства на себя не брало.
Материалами дела подтверждено и судом первой инстанции установлено, что ООО ФПГ "Добродом" является 100% участником (учредителем) ООО "Стройимпэкс" и при наличии кредиторов отвечает перед ними всем своим имуществом.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что поскольку ООО ФПГ "Добродом" не привлекало самостоятельно для себя денежные средства граждан, а действовало от имени и за счет ООО "Стройимпэкс", то в действиях ООО ФПГ "Добродом" отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП.
Кроме того, при составлении протокола об административном правонарушении Департаментом нарушен процессуальный порядок привлечения к административной ответственности.
Как видно из материалов дела, при составлении Департаментом 13.10.2008 г. протокола об административном правонарушении, он не имел информации о надлежащем извещении Общества и не выяснил причины его неявки.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 г. N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" нарушение административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, является основанием для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления административного органа (часть 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, если указанные нарушения носят существенный характер и не позволяют или не позволили всесторонне полно и объективно рассмотреть дело.
В силу части 2 статьи 25.1 КоАП РФ дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении. В отсутствие указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрения дела и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.
Согласно пункту 4 части I статьи 29.7 КоАП РФ при рассмотрении дела об административном правонарушении выясняется, извещены ли участники производства по делу в установленном порядке, выясняются причины неявки участников производства по делу, и принимается решение о рассмотрении дела в отсутствие лиц либо об отложении рассмотрения дела.
В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 г. N 10 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений (постановлений) административных органов судам следует проверить, были ли приняты административным органом необходимые и достаточные меры для извещения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, либо его законного представителя. Законными представителями юридического лица в соответствии с Кодексом являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (часть 2 статьи 25.4 КоАП РФ). Указанный перечень законных представителей юридического лица является закрытым.
Вместе с тем КоАП РФ допускает возможность участия в рассмотрении дела об административном правонарушении лица, действующего на основании доверенности, выданной надлежаще извещенным законным представителем, в качестве защитника. Такие лица допускаются к участию в производстве по делу об административном правонарушении с момента составления протокола об административном правонарушении и пользуются всеми процессуальными правами лица, в отношении которого ведется такое производство, включая предусмотренное часть 4 статьи 28.2 КоАП РФ право на представление объяснений и замечаний по содержанию протокола.
Таким образом, Департаментом при составлении протокола об административном правонарушении без участия самого юридического лица или его законного представителя нарушен установленный законом порядок привлечения к административной ответственности. Нарушение процессуальных прав и гарантий Общества при производстве по делу об административном правонарушении носит существенный характер.
Ссылка Департамента в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что в рамках данного административного дела решением Ленинского районного суда г. Пензы привлечено к административной ответственности должностное лицо ООО ФПГ "Добродом" - генеральный директор Колдомасов А.Г. по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ как на обстоятельство, подтверждающим вину Общества, судом апелляционной инстанции признается необоснованной.
Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 17.07.2007 г. N 11974/06.
Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о несоответствии действующему законодательству оспариваемого постановления обоснованны и подтверждены материалами дела.
Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции. В настоящей апелляционной жалобе Департамент не представил доказательств, опровергающих выводы решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил Обществу заявленные требования.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, так как в соответствии с частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 ноября 2008 года по делу N А49-6196/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства Пензенской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
Е.И.ЗАХАРОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.01.2009 N 11АП-9099/2008 ПО ДЕЛУ N А49-6196/2008
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 января 2009 г. по делу N А49-6196/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 января 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кувшинова В.Е., судей Захаровой Е.И., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Финогентовой А.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 января 2009 года в помещении суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 ноября 2008 года по делу N А49-6196/2008 (судья Земцова М.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью финансово-промышленной группы "Добродом", г. Пенза,
к Департаменту градостроительства Пензенской области, г. Пенза,
об отмене постановления по делу об административном правонарушении в области строительства,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью финансово-промышленная группа "Добродом" (далее - ООО ФПГ "Добродом", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента градостроительства Пензенской области (далее - Департамент) от 20.10.2008 г. N 33 по делу об административном правонарушении в области строительства (т. 1 л.д. 2).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.11.2008 г. по делу N А49-6196/2008 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным и отменил полностью оспариваемое постановление Департамента от 20.10.2008 г. N 33 о привлечении ООО ФПГ "Добродом" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) (т. 2 л.д. 11-15).
В апелляционной жалобе Департамент просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, считая его незаконным и необоснованным (т. 2 л.д. 20-24).
Общество отзыв на апелляционную жалобу не представило.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 12.09.2008 г. сотрудниками Департамента проведена выездная плановая проверка деятельности ООО "Стройимпекс", по результатам которой составлен акт от 12.09.2008 г. N 1 (т. 1 л.д. 44-45).
В ходе проверки ООО "Стройимпекс" представлен предварительный договор участия в долевом строительстве с условием о задатке от 15.02.2008 г. N 32, заключенного между ООО "Стройимпекс" и Банниковой И.М. на право последующего заключения основного договора на строительство двухкомнатной квартиры N 32, расположенной в жилом доме по пр.Строителей в г. Пензе.
Договор заключен от имени ООО "Стройимпекс" в лице ООО ФПГ "Добродом", которое именовало себя инвестором, и действовало от имени и за счет ООО "Стройимпекс".
Департаментом установлены в действиях ООО ФГП "Добродом" нарушения требований пункта 1 статьи 2 и пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ), а именно, что у ООО ФГП "Добродом" отсутствует разрешение на строительство, в собственности или на праве аренды земельный участок, а также опубликованная, размещенная и (или) представленная проектная декларация.
Департаментом делается вывод, что ООО ФГП "Добродом" не является застройщиком, поэтому не имел право на привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома.
Департамент направил в адрес ООО ФГП "Добродом" заказное письмо от 08.10.2008 г. N 3441-10/7 с уведомлением о явке на 13.10.2008 г. к 15 час 00 час. Для составления протокола об административном правонарушении (т. 1 л.д. 113). Данное письмо отправлено Департаментом почтой 09.10.2008 г. и получено ООО ФГП "Добродом" 13.10.2008 г. (т. 1 л.д. 52).
13.10.2008 г. Департаментом в отношении ООО ФПГ "Добродом" составлен протокол об административном правонарушении, в котором отражены выявленные нарушения. Протокол составлен в отсутствие законного представителя Общества (л.д. 22-23). Протокол отправлен в адрес ООО ФПГ "Добродом" заказной почтой 14.10.2008 г. и получен 15.10.2008 г. (т. 1 л.д. 50).
По результатам рассмотрения материалов проверки Департаментом 20.10.2008 г. вынесено постановление N 33 о привлечении ООО ФПГ "Добродом" к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ и назначено наказание в виде наложения штрафа в размере 400000 руб. Материалы проверки рассмотрены в присутствии защитника Общества - Черноглазовой Е.М. (т. 1 л.д. 20-21).
Общество не согласилось с оспариваемым постановлением и обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В соответствии с положениями статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.
В силу части 1 статьи 1.6. КоАП РФ лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто наказанию иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.
Согласно положениям статьи 1.5. КоАП РФ лицо подлежит ответственности только за те правонарушения, в отношении которых установлена его вина. При этом оно не обязано доказывать свою невиновность, а неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Как следует из оспариваемого постановления, существо вменяемого Обществу правонарушения заключается в том, что гражданкой Банниковой И.М. в кассу ООО ФПГ "Добродом" перечислены денежные средства в размере 2124000 руб., часть суммы в размере 2024000 руб. перечислены до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 32, на основании предварительного договора. Договор участия в долевом строительстве и предварительный договор подписаны генеральным директором ООО ФПГ "Добродом".
По мнению Департамента, поскольку у ООО ФПГ "Добродом" отсутствует разрешение на строительство, нет прав на земельный участок, а также им не опубликована проектная декларация, Общество не является застройщиком и не имеет права на привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома и заключение предварительного договора и договора участия в долевом строительстве. Своими действиями ООО ФПГ "Добродом" совершило административное правонарушение, выразившееся в привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющих на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренное частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что Закон N 214-ФЗ, на который ссылается Департамент, не регулирует правоотношения по заключению предварительного договора и не регламентирует договорные отношения застройщика с третьими лицами, в том числе не устанавливает запрета на привлечение агентов с целью оказания соответствующих услуг.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как видно из материалов дела, договор участия в долевом строительстве N 32 с Банниковой И.М. подписан 15.02.2008 г. В Управлении ФРС по Пензенской области указанный договор зарегистрирован 16.04.2008 г. По соглашению сторон 15.02.2008 г. заключен предварительный договор N 32, обязывающий стороны в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, т.е. обратиться в УФРС по Пензенской области с заявлением о регистрации договора N 32 участия в долевом строительстве.
Предварительный договор содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве. В качестве вида обеспечения исполнения указанного обязательства, стороны выбрали задаток. С целью резервации за Банниковой И.М. квартиры N 32 в доме по пр. Строителей, 4Б, на основании предварительного договора с условием о задатке от 15.02.2008 г. Банникова И.М. внесла в кассу сумму в размере 2024000 руб., что подтверждается приходными кассовыми ордерами N 46 от 15.02.2008 г., N 52 от 18.02.2008 г. и N 99 от 26.03.2008 г.
Из материалов дела видно, что оставшаяся сумма внесена Банниковой И.М. после регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно пункту 4.4. предварительного договора внесенный Участником задаток засчитывается в счет исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве.
Таким образом, суд апелляционной инстанции признает состоятельным вывод суда первой инстанции о том, что сумма внесенного задатка по предварительному договору является денежными средствами, полученными в качестве обеспечения обязательства, а не оплата по договору участия в долевом строительстве.
Как правильно указано судом первой инстанции, в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условие договора определяется по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовым актом. Считая незаконным заключение сторонами предварительного договора, ответчик не указал, какой нормой действующего законодательства предусмотрен запрет на привлечение денежных средств по предварительному договору. Тогда как согласно статье 1.5. КоАП РФ все неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Судом первой инстанции правильно указано, что из содержания Закона N 214-ФЗ не следует, что застройщик не вправе привлекать агентов для оказания различного рода услуг, в частности для оказания услуг по поиску юридических и физических лиц, именуемых далее "Участники", желающих участвовать в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза проспект Строителей, 4Б, путем привлечения денежных средств; заключению с физическими и юридическими лицами, желающими в будущем заключить договор долевого участия в строительстве, предварительного договора; заключению с участниками договоров долевого участия в строительстве, инвестирования и иных договоров, связанных с привлечением денежных средств; приему от Участников задатка на основании предварительного договора и денежных средств по заключенным Агентом договорам в кассу или на расчетный счет.
Из материалов дела видно, что выполнение этих услуг возложено на агента - ООО ФПГ "Добродом" на основании агентского договора от 28.01.2008 г. N 14 (т. 1 л.д. 7).
В преамбуле договора участия в долевом строительстве, заключенном с Банниковой И.М. указано, что агент - ООО ФПГ "Добродом" действует от имени и за счет Принципала - ООО "Стройимпэкс" (Застройщик) (т. 1 л.д. 8-12, 27-28).
В разделе 2 договора приведены все правовые основания для заключения данного договора: сведения о наличии разрешения на строительство, права на землю, о наличии лицензии и проектной декларации, данные об опубликовании проектной документации на электронном сайте. Из текста договора следует, что права и обязанности перед Участником возникают непосредственно у Застройщика, в том числе обязательства по передаче квартиры, устранению недостатков, выплаты неустойки в случае наступления ответственности и т.д. Обязательства Участника по оплате считаются исполненными с момента внесения денежных средств Агенту (т. 1 л.д. 31-36).
Согласно положениям статьи 1005 ГК РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что все права и обязанности по договору N 32 участия в долевом строительстве от 15.02.2008 г. и предварительному договору N 32 участия в долевом строительстве с условием о задатке от 15.02.2008 г. в силу закона возникли непосредственно у ООО "Стройимпэкс".
Агент - ООО ФПГ "Добродом", выполнил обязательства перед Принципалом - ООО "Стройимпэкс" по агентскому договору N 14 в полном объеме - передал Принципалу заключенные договоры с Участниками, перечислил Принципалу полученные от Участников денежные средства, что подтверждается справкой ООО "Стройимпэкс".
Согласно пункту 1.3. агентского договора N 14 привлеченные денежные средства являются целевым финансированием для ООО "Стройимпэкс" и отражаются на его бухгалтерском учете.
Судом первой инстанции правильно учтено, что ООО ФПГ "Добродом" не именует себя как Застройщик, а указывает, что он действует от его имени и за счет ООО "Стройимпэкс". ООО "Стройимпэкс" не передавал, а ООО ФПГ "Добродом" не принимал на себя прав и обязанностей застройщика.
Согласно пункту 1.4. агентского договора N 14 "по всем договорам, заключенным Агентом с Участниками во исполнение настоящего договора, права и обязанности перед Участниками возникают непосредственно у Принципала".
Часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ регламентирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение. ООО ФПГ "Добродом" подобные обязательства на себя не брало.
Материалами дела подтверждено и судом первой инстанции установлено, что ООО ФПГ "Добродом" является 100% участником (учредителем) ООО "Стройимпэкс" и при наличии кредиторов отвечает перед ними всем своим имуществом.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что поскольку ООО ФПГ "Добродом" не привлекало самостоятельно для себя денежные средства граждан, а действовало от имени и за счет ООО "Стройимпэкс", то в действиях ООО ФПГ "Добродом" отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП.
Кроме того, при составлении протокола об административном правонарушении Департаментом нарушен процессуальный порядок привлечения к административной ответственности.
Как видно из материалов дела, при составлении Департаментом 13.10.2008 г. протокола об административном правонарушении, он не имел информации о надлежащем извещении Общества и не выяснил причины его неявки.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 г. N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" нарушение административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, является основанием для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления административного органа (часть 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, если указанные нарушения носят существенный характер и не позволяют или не позволили всесторонне полно и объективно рассмотреть дело.
В силу части 2 статьи 25.1 КоАП РФ дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении. В отсутствие указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрения дела и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.
Согласно пункту 4 части I статьи 29.7 КоАП РФ при рассмотрении дела об административном правонарушении выясняется, извещены ли участники производства по делу в установленном порядке, выясняются причины неявки участников производства по делу, и принимается решение о рассмотрении дела в отсутствие лиц либо об отложении рассмотрения дела.
В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 г. N 10 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений (постановлений) административных органов судам следует проверить, были ли приняты административным органом необходимые и достаточные меры для извещения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, либо его законного представителя. Законными представителями юридического лица в соответствии с Кодексом являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (часть 2 статьи 25.4 КоАП РФ). Указанный перечень законных представителей юридического лица является закрытым.
Вместе с тем КоАП РФ допускает возможность участия в рассмотрении дела об административном правонарушении лица, действующего на основании доверенности, выданной надлежаще извещенным законным представителем, в качестве защитника. Такие лица допускаются к участию в производстве по делу об административном правонарушении с момента составления протокола об административном правонарушении и пользуются всеми процессуальными правами лица, в отношении которого ведется такое производство, включая предусмотренное часть 4 статьи 28.2 КоАП РФ право на представление объяснений и замечаний по содержанию протокола.
Таким образом, Департаментом при составлении протокола об административном правонарушении без участия самого юридического лица или его законного представителя нарушен установленный законом порядок привлечения к административной ответственности. Нарушение процессуальных прав и гарантий Общества при производстве по делу об административном правонарушении носит существенный характер.
Ссылка Департамента в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что в рамках данного административного дела решением Ленинского районного суда г. Пензы привлечено к административной ответственности должностное лицо ООО ФПГ "Добродом" - генеральный директор Колдомасов А.Г. по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ как на обстоятельство, подтверждающим вину Общества, судом апелляционной инстанции признается необоснованной.
Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 17.07.2007 г. N 11974/06.
Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о несоответствии действующему законодательству оспариваемого постановления обоснованны и подтверждены материалами дела.
Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции. В настоящей апелляционной жалобе Департамент не представил доказательств, опровергающих выводы решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил Обществу заявленные требования.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, так как в соответствии с частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 ноября 2008 года по делу N А49-6196/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства Пензенской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
Е.И.ЗАХАРОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)