Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: Балыш Л.Я., дов. от 15.12.2016
от ответчика: Шинкарюк А.Ю., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-3/17
от Совета дома: Микрюков И.М., председатель, Тарасенко Г.В., сопредседатель
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного
общества "Социально ориентированная розничная торговая сеть - Валовая"
на постановление от 20 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
вынесенное судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В.,
по иску открытого акционерного общества "Социально ориентированная розничная торговая сеть - Валовая"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
третье лицо - Совет дома собственников жилья
установил:
Открытое акционерное общество "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая" (далее - ОАО "СОРТС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 463,5 кв. м (подвал, пом. IX, комн. 1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом 8/18, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009 N 77-77-11/091/2006-555, изложив:
- пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 33 939 831 (Тридцать три миллиона девятьсот тридцать девять тысяч восемьсот тридцать один) рубль. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются";
- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 942 773 (девятьсот сорок две тысячи семьсот семьдесят три) рубля 08 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Определением суда первой инстанции от 10.03.2015 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Паритет-Консалтинг".
По результатам экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 463,5 кв. м (подвал, пом. IX, комн. 1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом 8/18, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009 N 77-77-11/091/2006-555, изложив: пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 50 916 575 (Пятьдесят миллионов девятьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек в соответствии с экспертным заключением судебной экспертизы N б/н от 25.03.2015, выполненным ООО "Паритет-Консалтинг". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются"; пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 414 349 (Один миллион четыреста четырнадцать тысяч триста сорок девять) рублей 30 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года уточненные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в суде апелляционной инстанции.
В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Совет дома собственников жилья обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, утверждая, что истец не имеет преимущественного права на выкуп помещений и, настаивая на привлечении Совета дома к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку спорное имущество имеет признаки общедолевого.
Определением от 18.02.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица Совет дома собственников жилья.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
От истца поступила кассационная жалоба, в которой он просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика, третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.07.2005 между Департаментом имущества города Москвы и ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть" (ОГРН 1027739053638) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 01-00543/05, сроком действия с 27.01.2005 до 26.01.2010, на помещение площадью 473,6 кв. м, состоящее согласно поэтажного плана и экспликации БТИ из пом. IX (подвал) комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20.
Нежилой объект передан в аренду для использования под продовольственный магазин социальной направленности.
В результате реорганизации в форме выделения создано юридическое лицо - ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая" (ОГРН 5087746478056), что подтверждается свидетельством от 24.11.2008 и уставом указанного общества.
Дополнительным соглашением от 21.07.2009 к договору арендатор был заменен на его правопреемника ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая".
Дополнительным соглашением от 21.07.2009 к договору аренды стороны продлили срок действия договора до 01.07.2015.
Истец 14.04.2014 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом исх. N 33-5-11484/14-(-2)-0 от 28.10.2014 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов.
Письмом исх. N 15-10/14 от 15.10.2014 (вх. N ДИГМ 33-5-11484/14-3 от 22.10.2014) истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Согласно отчету N 97-АР от 15.10.2014, составленному ООО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 33 939 831 руб.
Департамент в установленный законом срок не подписал направленный проект договора, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности и подтвержденности материалами дела.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды является расторгнутым на основании уведомления N ДГИ-11-12445/015 от 24.03.2015 о расторжении договора аренды от 15.07.2005.
Данным уведомлением Департамент также сообщил, что по состоянию на 24.02.2015 у истца по арендной плате имеется задолженность в размере 8 362 364 руб. 60 коп.
По мнению суда апелляционной инстанции, наличие задолженности в размере 8 362 364 руб. 60 коп. не подтверждает доводы истца о том, что на момент обращения с заявлением (14.04.2014) у него отсутствовала задолженность по арендной плате.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.06.2017 N Ф05-7261/2017 ПО ДЕЛУ N А40-213918/2014
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. по делу N А40-213918/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: Балыш Л.Я., дов. от 15.12.2016
от ответчика: Шинкарюк А.Ю., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-3/17
от Совета дома: Микрюков И.М., председатель, Тарасенко Г.В., сопредседатель
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного
общества "Социально ориентированная розничная торговая сеть - Валовая"
на постановление от 20 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
вынесенное судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В.,
по иску открытого акционерного общества "Социально ориентированная розничная торговая сеть - Валовая"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
третье лицо - Совет дома собственников жилья
установил:
Открытое акционерное общество "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая" (далее - ОАО "СОРТС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 463,5 кв. м (подвал, пом. IX, комн. 1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом 8/18, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009 N 77-77-11/091/2006-555, изложив:
- пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 33 939 831 (Тридцать три миллиона девятьсот тридцать девять тысяч восемьсот тридцать один) рубль. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются";
- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 942 773 (девятьсот сорок две тысячи семьсот семьдесят три) рубля 08 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Определением суда первой инстанции от 10.03.2015 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Паритет-Консалтинг".
По результатам экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 463,5 кв. м (подвал, пом. IX, комн. 1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом 8/18, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009 N 77-77-11/091/2006-555, изложив: пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 50 916 575 (Пятьдесят миллионов девятьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек в соответствии с экспертным заключением судебной экспертизы N б/н от 25.03.2015, выполненным ООО "Паритет-Консалтинг". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются"; пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 414 349 (Один миллион четыреста четырнадцать тысяч триста сорок девять) рублей 30 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года уточненные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в суде апелляционной инстанции.
В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Совет дома собственников жилья обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, утверждая, что истец не имеет преимущественного права на выкуп помещений и, настаивая на привлечении Совета дома к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку спорное имущество имеет признаки общедолевого.
Определением от 18.02.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица Совет дома собственников жилья.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
От истца поступила кассационная жалоба, в которой он просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика, третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.07.2005 между Департаментом имущества города Москвы и ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть" (ОГРН 1027739053638) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 01-00543/05, сроком действия с 27.01.2005 до 26.01.2010, на помещение площадью 473,6 кв. м, состоящее согласно поэтажного плана и экспликации БТИ из пом. IX (подвал) комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20.
Нежилой объект передан в аренду для использования под продовольственный магазин социальной направленности.
В результате реорганизации в форме выделения создано юридическое лицо - ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая" (ОГРН 5087746478056), что подтверждается свидетельством от 24.11.2008 и уставом указанного общества.
Дополнительным соглашением от 21.07.2009 к договору арендатор был заменен на его правопреемника ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая".
Дополнительным соглашением от 21.07.2009 к договору аренды стороны продлили срок действия договора до 01.07.2015.
Истец 14.04.2014 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом исх. N 33-5-11484/14-(-2)-0 от 28.10.2014 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов.
Письмом исх. N 15-10/14 от 15.10.2014 (вх. N ДИГМ 33-5-11484/14-3 от 22.10.2014) истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Согласно отчету N 97-АР от 15.10.2014, составленному ООО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 33 939 831 руб.
Департамент в установленный законом срок не подписал направленный проект договора, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности и подтвержденности материалами дела.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды является расторгнутым на основании уведомления N ДГИ-11-12445/015 от 24.03.2015 о расторжении договора аренды от 15.07.2005.
Данным уведомлением Департамент также сообщил, что по состоянию на 24.02.2015 у истца по арендной плате имеется задолженность в размере 8 362 364 руб. 60 коп.
По мнению суда апелляционной инстанции, наличие задолженности в размере 8 362 364 руб. 60 коп. не подтверждает доводы истца о том, что на момент обращения с заявлением (14.04.2014) у него отсутствовала задолженность по арендной плате.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)