Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2017 года.
Судья Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда Сулейманов З.М., рассмотрев вопрос о принятии к производству апелляционной жалобы акционерного общества "Дагестанстрой" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2017 по делу N А63-16578/2016 (судья Сиротин И.В.),
по заявлению акционерного общества "Дагестанстрой", г. Махачкала, ОГРН 1020502526626, заинтересованное лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру,
при участии в судебном заседании:
от акционерного общества "Дагестанстрой" - Грошикова Э.В. (доверенность от 06.04.2017),
от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь - Щеглов А.Н. (доверенность от 09.01.2017),
акционерное общество "Дагестанстрой", г. Махачкала (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к заинтересованному лицу - управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее - управление, регистрирующий орган) о признании решения N 26/001/030/2016-401/26686 от 15.09.16 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081, незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости - квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081 (уточненные требования).
Решением суда от 29.05.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган исследовал в совокупности представленные заявителем документы для регистрации, однако наличие противоречивых и недостоверных данных в представленных на государственную регистрацию документов не позволило управлению произвести государственную регистрацию права собственности в связи с чем управлением правомерно, в соответствии с действующим законодательством, было отказано в государственной регистрации права собственности.
Не согласившись с решением суда от 29.05.2017, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В жалобе указано, что указанный объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности согласно документов - договора инвестирования строительства, разрешения на ввод объекта - многоэтажного жилого дома по улице Лермонтова, 260, в эксплуатацию N RU 26309000-"0029-3", выданном комитетом градостроительства администрации города Ставрополя "Застройщику" ТСЖ "Орион", и Акта приема-передачи, которых достаточно для регистрации права собственности на квартиру. Документы содержат описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права. В регистрирующий орган были представлены нотариально удостоверенные документы. Спор о праве на квартиру отсутствует. Судом первой инстанции безосновательно отклонены требования истца.
Отзыв на апелляционную жалобу суду не предоставлен.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить по изложенным в ней основаниям.
Представитель ответчика просит решение суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения ввиду несостоятельности ее доводов.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, выслушав представителей сторон, проверив доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Пунктом 1 статьи 20 названного Закона предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 5 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру N 90, общей площадью 97,5 кв. м, расположенную на 9 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260.
Сообщением от 15.09.16 N 26/001/030/2016-401/26686 управление отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на основании пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в связи с тем, что документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены надлежаще оформленные документы, необходимые для государственной регистрации прав.
Общество, считая отказ незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у регистрационной службы оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в связи с наличием противоречивых и недостоверных данных в представленных на государственную регистрацию документов.
Суд согласился с доводами управления о том, что обществом в регистрирующий орган не были представлены доказательства уплаты государственной пошлины в установленном порядке, на государственную регистрацию были представлены подлинники правоустанавливающих документов, которые не были прошиты, пронумерованы и скреплены печатью лиц, являющихся сторонами по договору, в связи с чем говорить о первоначальном содержании всех правоустанавливающих документов невозможно.
Суд первой инстанции указал, что в связи с отсутствием в договоре инвестирования условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, цены на объект строительства пересчитывались неоднократно, в связи с чем следует считать условие о цене несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным, к моменту приема дома в эксплуатацию срок разрешения на строительство истек, у ТСЖ "Орион" отсутствовали полномочия для привлечения средств на строительство многоквартирного дома, в материалах регистрационного дела отсутствует договор совместной деятельности N 27-1 от 14.10.05, договор N 30 о передаче функций заказчика.
Кроме того, согласно сведениям из ЕГРП, имеется запись о регистрации права собственности за юридическим лицом на незавершенный строительством объект 14% готовности по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя, а также в отношении указанного объекта незавершенного строительства наложен арест (запись регистрации ареста N 26-26-01/154/2010-416) на основании постановления Промышленного районного суда г. Ставрополя от 24.11.10.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о правомерности отказа управления истцу в госрегистрации указанного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 АПК РФ).
Судом установлено и следует из материалов дела, что для государственной регистрации права собственности на квартиру истцом в управление в качестве правоустанавливающих документов были представлены следующие документы:
- договор инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260, N 43-1 от 03.10.06 (далее - договор инвестирования), заключенный между ТСЖ "Орион" - застройщик, ОАО "Дагестанстрой" - инвестор и ООО КПК "Славия" - заказчик,
- - дополнительное соглашение N 1 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 21.05.07 (далее - дополнительное соглашение N 1), заключенное между ТСЖ "Орион", ОАО "Дагестанстрой" и ООО КПК "Славия";
- - дополнительное соглашение N 2 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 03.04.08 (далее - дополнительное соглашение N 2), заключенное между ТСЖ "Орион", ОАО "Дагестанстрой" и ООО КПК "Славия";
- - дополнительное соглашение N 3 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 05.10.10 (далее - дополнительное соглашение N 3), заключенное между ТСЖ "Орион", ОАО "Дагестанстрой" и ООО КПК "Славия";
- - дополнительное соглашение N 4 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 01.07.11 (далее - дополнительное соглашение N 4), заключенное между ТСЖ "Орион" и ОАО "Дагестанстрой";
- - акт приема-передачи недвижимости к договору инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 31.03.12 (далее - акт приема-передачи), заключенный между ТСЖ "Орион" и ОАО "Дагестанстрой".
Как следует из отзыва управления на иск, истцом в управление для регистрации права собственности на объект недвижимости были представлены подлинники указанных документов, а также нотариально заверенные копии (л.д. 49 т. 1).
Согласно условиям договора инвестирования (п. п. 1.2., 2.2., 3.1., 3.2 договора) и дополнений к нему, по акту приема-передачи от 31.03.12 ТСЖ "Орион" передал, а общество приняло квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Грибоедова, 260, в том числе квартиру N 90, которая указана в приложениях к дополнительным соглашениям.
Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ от 02.04.2012 подтверждены полномочия Кубрак В.И. на подписание акта приемки-передачи от ТСЖ "Орион".
Суд первой инстанции не учел, что договор инвестирования от 03.06.2006 с соответствующими дополнительными соглашения и акт приема-передачи недвижимости к договору от 31.03.2012 являются сделками, подтверждающими возникновение у истца права на спорную квартиру, данный договор в установленном порядке не оспорен, не признавался недействительным, следовательно, отсутствуют основания считать его не влекущим юридических последствий.
Кроме того, управление до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки. Поскольку в установленном порядке сделка не оспорена, недействительным не признана, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, а оснований признать сделку ничтожной не имеются, оснований для отказа в госрегистрации права на объект недвижимости управления по этим мотивам не имелось.
Оснований считать данный договор незаключенным также не имеется.
По смыслу статьи 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен и имеются данные, позволяющие установить его предмет, и у сторон в процессе исполнения договора не возникало спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.
По поводу заключения, исполнения договора инвестирования у его сторон какие-либо споры отсутствуют, договор исполнен, объект договора - многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию.
Довод о правомерности отказа в регистрации права собственности на объект ввиду истечения срока действия разрешения на его строительство до приема объекта в эксплуатацию апелляционным судом отклоняется, поскольку, как следует из материалов дела, на момент строительства объекта разрешение на строительство действовало.
Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно распоряжению Министерства строительного и архитектуры Ставропольского края от 01.03.2012 утверждено заключение о соответствии построенного объекта "многоэтажный жилой дом" в г. Ставрополе, по ул. Лермонтова, 260, требованиям технических регламентов, иных нормативных документов и проектной документации. Согласно разрешению администрации г. Ставрополя от 07.03.2012 объект введен в эксплуатацию.
Самовольной постройкой данный объект в установленном порядке не признан.
В приложениях к дополнительным соглашениям, кадастровом паспорте/выписка из государственного кадастра недвижимости/ помещения указаны номер квартиры, кадастровый номер, площадь, этажность и т.д., что дает возможность идентификации данного объекта недвижимости.
Споры о праве на данную квартиру отсутствуют.
Доказательства наложения ареста на данную квартиру не представлены.
Ссылка на наличие ареста на основании постановления Промышленного районного суда г. Ставрополя от 24.11.10. на незавершенный строительством объект 14% готовности по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя, как основании для отказа в госрегистрации права собственности на квартиру, несостоятельна, так как споры в отношении квартиры N 90 отсутствуют, данная квартира не входит в состав объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011205:0041:10014/192:0000/А, является самостоятельным объектом недвижимости с кадастровым номером 26:12:030703:1081.
Неоснователен также довод об отсутствии доказательств уплаты истцом госпошлины при подаче документов о госрегистрации права собственности на квартиру. Представленным истцом подлинником платежного поручения N 61 от 30.03.2016 подтверждается уплату госпошлины в размере 22000 руб. за госрегистрацию права на квартиру N 90 по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя.
Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Дагестан по делу N А15-5432/2016 от 21.04.2017 г, по делу N А15-4336/2015 от 16.05.2016, Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-14192/2013 от 03.04.2014 с истца как с собственника квартир в доме по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя, в т.ч. квартиры N 90, взыскана оплата за коммунальные услуги, т.е. указанными судебными актами истец фактически признан собственником указанной квартиры.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает отказ в государственной регистрации права собственности на истца на указанное жилое помещение является необоснованным.
С учетом изложенного апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2017 по делу N А63-16578/2016 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Исковые требования удовлетворить.
Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N 26/001/030/2016-401/26686 от 15.09.16 об отказе в государственной регистрации права собственности акционерного общества "Дагестанстрой" на квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081, незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности акционерного общества "Дагестанстрой" на объект недвижимости - квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737 в пользу акционерного общества "Дагестанстрой", г. Махачкала, ОГРН 1020502526626 судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 6000 и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1500 рублей.
Возвратить акционерному обществу "Дагестанстрой", г. Махачкала, ОГРН 1020502526626 из федерального бюджета 1500 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы, уплаченных по платежному поручению N 222 от 08.06.2017.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2017 N 16АП-2793/2017 ПО ДЕЛУ N А63-16578/2016
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2017 г. по делу N А63-16578/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2017 года.
Судья Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда Сулейманов З.М., рассмотрев вопрос о принятии к производству апелляционной жалобы акционерного общества "Дагестанстрой" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2017 по делу N А63-16578/2016 (судья Сиротин И.В.),
по заявлению акционерного общества "Дагестанстрой", г. Махачкала, ОГРН 1020502526626, заинтересованное лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру,
при участии в судебном заседании:
от акционерного общества "Дагестанстрой" - Грошикова Э.В. (доверенность от 06.04.2017),
от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь - Щеглов А.Н. (доверенность от 09.01.2017),
установил:
акционерное общество "Дагестанстрой", г. Махачкала (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к заинтересованному лицу - управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее - управление, регистрирующий орган) о признании решения N 26/001/030/2016-401/26686 от 15.09.16 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081, незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости - квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081 (уточненные требования).
Решением суда от 29.05.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган исследовал в совокупности представленные заявителем документы для регистрации, однако наличие противоречивых и недостоверных данных в представленных на государственную регистрацию документов не позволило управлению произвести государственную регистрацию права собственности в связи с чем управлением правомерно, в соответствии с действующим законодательством, было отказано в государственной регистрации права собственности.
Не согласившись с решением суда от 29.05.2017, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В жалобе указано, что указанный объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности согласно документов - договора инвестирования строительства, разрешения на ввод объекта - многоэтажного жилого дома по улице Лермонтова, 260, в эксплуатацию N RU 26309000-"0029-3", выданном комитетом градостроительства администрации города Ставрополя "Застройщику" ТСЖ "Орион", и Акта приема-передачи, которых достаточно для регистрации права собственности на квартиру. Документы содержат описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права. В регистрирующий орган были представлены нотариально удостоверенные документы. Спор о праве на квартиру отсутствует. Судом первой инстанции безосновательно отклонены требования истца.
Отзыв на апелляционную жалобу суду не предоставлен.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить по изложенным в ней основаниям.
Представитель ответчика просит решение суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения ввиду несостоятельности ее доводов.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, выслушав представителей сторон, проверив доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Пунктом 1 статьи 20 названного Закона предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 5 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру N 90, общей площадью 97,5 кв. м, расположенную на 9 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260.
Сообщением от 15.09.16 N 26/001/030/2016-401/26686 управление отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на основании пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в связи с тем, что документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены надлежаще оформленные документы, необходимые для государственной регистрации прав.
Общество, считая отказ незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у регистрационной службы оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в связи с наличием противоречивых и недостоверных данных в представленных на государственную регистрацию документов.
Суд согласился с доводами управления о том, что обществом в регистрирующий орган не были представлены доказательства уплаты государственной пошлины в установленном порядке, на государственную регистрацию были представлены подлинники правоустанавливающих документов, которые не были прошиты, пронумерованы и скреплены печатью лиц, являющихся сторонами по договору, в связи с чем говорить о первоначальном содержании всех правоустанавливающих документов невозможно.
Суд первой инстанции указал, что в связи с отсутствием в договоре инвестирования условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, цены на объект строительства пересчитывались неоднократно, в связи с чем следует считать условие о цене несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным, к моменту приема дома в эксплуатацию срок разрешения на строительство истек, у ТСЖ "Орион" отсутствовали полномочия для привлечения средств на строительство многоквартирного дома, в материалах регистрационного дела отсутствует договор совместной деятельности N 27-1 от 14.10.05, договор N 30 о передаче функций заказчика.
Кроме того, согласно сведениям из ЕГРП, имеется запись о регистрации права собственности за юридическим лицом на незавершенный строительством объект 14% готовности по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя, а также в отношении указанного объекта незавершенного строительства наложен арест (запись регистрации ареста N 26-26-01/154/2010-416) на основании постановления Промышленного районного суда г. Ставрополя от 24.11.10.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о правомерности отказа управления истцу в госрегистрации указанного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 АПК РФ).
Судом установлено и следует из материалов дела, что для государственной регистрации права собственности на квартиру истцом в управление в качестве правоустанавливающих документов были представлены следующие документы:
- договор инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260, N 43-1 от 03.10.06 (далее - договор инвестирования), заключенный между ТСЖ "Орион" - застройщик, ОАО "Дагестанстрой" - инвестор и ООО КПК "Славия" - заказчик,
- - дополнительное соглашение N 1 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 21.05.07 (далее - дополнительное соглашение N 1), заключенное между ТСЖ "Орион", ОАО "Дагестанстрой" и ООО КПК "Славия";
- - дополнительное соглашение N 2 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 03.04.08 (далее - дополнительное соглашение N 2), заключенное между ТСЖ "Орион", ОАО "Дагестанстрой" и ООО КПК "Славия";
- - дополнительное соглашение N 3 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 05.10.10 (далее - дополнительное соглашение N 3), заключенное между ТСЖ "Орион", ОАО "Дагестанстрой" и ООО КПК "Славия";
- - дополнительное соглашение N 4 к договору N 43-1 от 03.10.06 инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 01.07.11 (далее - дополнительное соглашение N 4), заключенное между ТСЖ "Орион" и ОАО "Дагестанстрой";
- - акт приема-передачи недвижимости к договору инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома по адресу: ул. Лермонтова, 260 в г. Ставрополе от 31.03.12 (далее - акт приема-передачи), заключенный между ТСЖ "Орион" и ОАО "Дагестанстрой".
Как следует из отзыва управления на иск, истцом в управление для регистрации права собственности на объект недвижимости были представлены подлинники указанных документов, а также нотариально заверенные копии (л.д. 49 т. 1).
Согласно условиям договора инвестирования (п. п. 1.2., 2.2., 3.1., 3.2 договора) и дополнений к нему, по акту приема-передачи от 31.03.12 ТСЖ "Орион" передал, а общество приняло квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Грибоедова, 260, в том числе квартиру N 90, которая указана в приложениях к дополнительным соглашениям.
Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ от 02.04.2012 подтверждены полномочия Кубрак В.И. на подписание акта приемки-передачи от ТСЖ "Орион".
Суд первой инстанции не учел, что договор инвестирования от 03.06.2006 с соответствующими дополнительными соглашения и акт приема-передачи недвижимости к договору от 31.03.2012 являются сделками, подтверждающими возникновение у истца права на спорную квартиру, данный договор в установленном порядке не оспорен, не признавался недействительным, следовательно, отсутствуют основания считать его не влекущим юридических последствий.
Кроме того, управление до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки. Поскольку в установленном порядке сделка не оспорена, недействительным не признана, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, а оснований признать сделку ничтожной не имеются, оснований для отказа в госрегистрации права на объект недвижимости управления по этим мотивам не имелось.
Оснований считать данный договор незаключенным также не имеется.
По смыслу статьи 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен и имеются данные, позволяющие установить его предмет, и у сторон в процессе исполнения договора не возникало спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.
По поводу заключения, исполнения договора инвестирования у его сторон какие-либо споры отсутствуют, договор исполнен, объект договора - многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию.
Довод о правомерности отказа в регистрации права собственности на объект ввиду истечения срока действия разрешения на его строительство до приема объекта в эксплуатацию апелляционным судом отклоняется, поскольку, как следует из материалов дела, на момент строительства объекта разрешение на строительство действовало.
Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно распоряжению Министерства строительного и архитектуры Ставропольского края от 01.03.2012 утверждено заключение о соответствии построенного объекта "многоэтажный жилой дом" в г. Ставрополе, по ул. Лермонтова, 260, требованиям технических регламентов, иных нормативных документов и проектной документации. Согласно разрешению администрации г. Ставрополя от 07.03.2012 объект введен в эксплуатацию.
Самовольной постройкой данный объект в установленном порядке не признан.
В приложениях к дополнительным соглашениям, кадастровом паспорте/выписка из государственного кадастра недвижимости/ помещения указаны номер квартиры, кадастровый номер, площадь, этажность и т.д., что дает возможность идентификации данного объекта недвижимости.
Споры о праве на данную квартиру отсутствуют.
Доказательства наложения ареста на данную квартиру не представлены.
Ссылка на наличие ареста на основании постановления Промышленного районного суда г. Ставрополя от 24.11.10. на незавершенный строительством объект 14% готовности по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя, как основании для отказа в госрегистрации права собственности на квартиру, несостоятельна, так как споры в отношении квартиры N 90 отсутствуют, данная квартира не входит в состав объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011205:0041:10014/192:0000/А, является самостоятельным объектом недвижимости с кадастровым номером 26:12:030703:1081.
Неоснователен также довод об отсутствии доказательств уплаты истцом госпошлины при подаче документов о госрегистрации права собственности на квартиру. Представленным истцом подлинником платежного поручения N 61 от 30.03.2016 подтверждается уплату госпошлины в размере 22000 руб. за госрегистрацию права на квартиру N 90 по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя.
Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Дагестан по делу N А15-5432/2016 от 21.04.2017 г, по делу N А15-4336/2015 от 16.05.2016, Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-14192/2013 от 03.04.2014 с истца как с собственника квартир в доме по ул. Лермонтова, 260 г. Ставрополя, в т.ч. квартиры N 90, взыскана оплата за коммунальные услуги, т.е. указанными судебными актами истец фактически признан собственником указанной квартиры.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает отказ в государственной регистрации права собственности на истца на указанное жилое помещение является необоснованным.
С учетом изложенного апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2017 по делу N А63-16578/2016 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Исковые требования удовлетворить.
Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N 26/001/030/2016-401/26686 от 15.09.16 об отказе в государственной регистрации права собственности акционерного общества "Дагестанстрой" на квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081, незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности акционерного общества "Дагестанстрой" на объект недвижимости - квартиру N 90 общей площадью 97,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, кадастровый номер 26:12:030703:1081.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737 в пользу акционерного общества "Дагестанстрой", г. Махачкала, ОГРН 1020502526626 судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 6000 и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1500 рублей.
Возвратить акционерному обществу "Дагестанстрой", г. Махачкала, ОГРН 1020502526626 из федерального бюджета 1500 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы, уплаченных по платежному поручению N 222 от 08.06.2017.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)