Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.,
судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Охапкин И.Л., доверенность от 29.01.2015,
от ответчика: Анфертьева К.В., доверенность от 10.11.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 по делу N А28-13323/2016, принятое судом в составе судьи Вихаревой С.М.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481)
к закрытому акционерному обществу "Продторг" (ИНН 4345164751, ОГРН 1074345005778)
о взыскании 970 008 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды
третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)
и по встречному иску закрытого акционерного общества "Продторг" к обществу с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" о взыскании 895 518 руб. 40 коп. неосновательного обогащения
общество с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (далее - истец, арендодатель, заявитель жалобы, ООО "УПТК-Гирсово") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Продторг" (далее - ответчик, арендатор, ЗАО "Продторг") долга по арендной плате и коммунальным услугам в сумме 970 008 рублей 29 копеек, образовавшегося за период с 14 января 2013 года по 05 апреля 2016 года, (т. 3 л.д. 115, первоначальный иск).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - третье лицо, Департамент).
Определением суда от 29.03.2017 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ответчика о взыскании с истца 895 518 рублей 40 копеек неосновательного обогащения за период с 01 июля по 31 августа 2013 года (т. 1 л.д. 101-103, т. 3 л.д. 117).
Решением Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года в размере 970 008 рублей 29 копеек.
По мнению заявителя, судом неправомерно указано об истечении срока исковой давности по требованиям истца о взыскании арендной платы за период до 01.08.2013, поскольку предметом исковых требований является задолженность за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, что указано в заявлении истца об уточнении исковых требований от 07.08.2017. Поясняет, что платеж с назначением платежа "арендная плата за январь 2013 г." от ЗАО "Продторг" на счет ООО "УПТК-ГИРСОВО" не поступал, однако в порядке статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом зачтены платежи ЗАО "Продторг" по счет-фактуре от 31.03.2013 г. N 207 за аренду в период с 14.01.2013 по 31.03.2013, перечисленные платежными поручениями N 37 от 06.02.2013 (назначение платежа - арендная плата за февраль 2013 г.), N 72 от 06.03.2013 г. (назначение платежа - арендная плата за март 2013 г.), а также частично платежными поручениями от 10.07.2013, от 07.08.2013, от 04.09.2013, так как три последние платежа были внесены в большем размере, чем предусмотрено спорным договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2013. Указывает, что в результате применения судом срока исковой давности ООО "УПТК-ГИРСОВО" неправомерно отказано во взыскании задолженности в размере 463 097,53 руб. за период с 01.11.2015 по 05.04.2016. Считает, что по условиям пункта 3.3 дополнительного соглашения от 30.06.2013 к договору аренды арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, при этом поясняет, что необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о размере арендной платы обусловлена установленным на предприятии ответчика порядком внесения арендной платы.
ЗАО "Продторг" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя, изложенными в ней, не согласилось, решение суда просило оставить в силе.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в рамках заявленных доводов.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
24 октября 2003 года между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель, с 03.10.2012 переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова) и ЗАО "Продторг" (арендатор) был заключен договор N 4605 на аренду нежилого помещения (здания) площадью 4305,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Киров, ул. имени Маршала Конева, д. 1, на срок с 24 октября 2003 года по 30 сентября 2011 года, для размещения магазина (т. 1 л.д. 19-23).
Дополнительным соглашением от 28.08.2010 срок действия договора аренды был продлен до 30 июня 2015 года (т. 1 л.д. 25).
19 декабря 2012 года на основании договора купли-продажи N 158 ООО "УПТК-Гирсово" стало собственником здания магазина (т. 1 л.д. 15-17).
Письмом от 15 января 2013 года ответчик был уведомлен о внесении арендной платы с 14 января 2013 года новому собственнику, с указанием необходимых реквизитов.
Дополнительным соглашением от 30 июня 2013 года ООО "УПТК-Гирсово" и ЗАО "Продторг" внесли изменения в договор аренды, определив арендуемую площадь в размере 926 кв. м, а арендную плату установили в сумме 509 300 рублей 00 копеек без НДС (600 974 рубля 00 копеек с НДС) в месяц. Срок аренды был определен - по 30 июня 2019 года (т. 1 л.д. 26-35).
Пунктом 3.3 указанного дополнительного соглашения был определен порядок изменения размера арендной платы: начиная с 2-го года с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе не чаще 1 раза в год в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 1 месяц, увеличивать размер постоянной величины арендной платы на величину, не превышающую 5% от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы; изменение размера постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору с отнесением расходов по государственной регистрации на арендатора.
ООО "УПТК-Гирсово" направило в адрес ЗАО "Продторг" уведомления об увеличении арендной платы:
- - от 25.08.2014 N 336 (размер арендной платы с 01.09.2014 составил 534 765 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц) (т. 2 л.д. 36);
- - от 01.07.2015 (с 01.08.2015-561 503 рубля 00 копеек (без НДС) в месяц) (т. 2 л.д. 38).
Дополнительными соглашениями от 13.10.2014 и 18.03.2015 к договору аренды (т. 2 л.д. 32-35, 37), зарегистрированными в установленном порядке, сторонами согласовано, что с 01.07.2013 площадь объекта аренды составила 926 кв. м, размер арендной платы - 509 300 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц, срок аренды - по 30.06.2016.
Наличие задолженности по арендной плате и коммунальным услугам по договору аренды (в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2013) послужило основанием для обращения ООО "УПТК-Гирсово" в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании 970 008 рублей 29 копеек задолженности за период с 14 января 2013 года по 05 апреля 2016 года.
Встречные исковые требования ЗАО "Продторг" о взыскании 895 518 рублей 40 копеек неосновательного обогащения за период с 01.07.2013 по 31.08.2013 мотивированы признанием договора купли-продажи имущества от 19.12.2012 N 158 недействительным по решению Арбитражного суда Кировской области от 20.07.2015 по делу N А28-2249/2014, оставленному без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015.
Суд первой инстанции установил, что в период пользования недвижимым имуществом размер арендной платы по договору аренды с 01.07.2013 составил 600 974 рубля 00 копеек (с НДС) (с учетом дополнительного соглашения от 13.10.2014, которое зарегистрировано в установленном порядке), указав при этом, что признание договора купли-продажи имущества от 19.12.2012 N 158 ничтожной сделкой не влияет на обязанность ответчика оплачивать истцу арендные платежи за пользование имуществом в период с 01.07.2013 по 31.08.2013, что явилось основанием для отказа суда в удовлетворении встречного иска.
Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (с учетом обращения в суд с настоящим иском 09.11.2016 и направлением досудебной претензии от 28.07.2016), суд установил, что истцом не пропущен срок исковой давности для предъявления требований по взысканию платы за период с 01.08.2013 по 05.04.2016.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства и расчеты сторон, установив факт начисления истцом 19 331 330 рублей 33 копеек арендных платежей за период с 01.08.2013 по 05.04.2016 и уплаты ответчиком за указанных период платежей на сумму 19 422 491 рубль 71 копейки (без учета оплаты переменной части арендной платы за декабрь 2014 года), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии спорной задолженности ответчика перед истцом и отказе в удовлетворении первоначального иска.
Заявитель жалобы не согласен с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
Суд апелляционной инстанции исходит из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Факт пользования спорными помещениями в рамках договора аренды от 24.10.2003 N 4605 в период с 14.01.2013 по 05.04.2016 подтверждается материалами дела и не оспаривается арендатором, что в свою очередь порождает право арендодателя на взимание арендной платы за указанный период.
Суть спора сводится к определению величины арендной платы, подлежащей начислению за спорное нежилого помещение с 14.01.2013 по 05.04.2016.
Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что в период с 14.01.2013 по 30.06.2013 в пользовании ЗАО "Продторг" находилось помещение площадью 4754,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. имени Маршала Конева, д. 1, а впоследствии с 01.07.2013 площадь арендуемого помещения уменьшена до 926 кв. м с пересчетом арендной платы.
Величина арендной платы с 14.01.2013 по 30.06.2013 установлена МО "Город Киров" в размере 797 556 рублей 86 копеек, что соответствует положениям пункта 3.3 договора аренды.
Как следует из отзыва ответчика (т. 1 л.д. 95-97), арендная плата за январь 2013 года в размере 797 556 рублей 86 копеек перечислена ЗАО "Продторг" прежнему собственнику - МО "Город Киров", а затем, начиная с февраля 2013 года, ЗАО "Продторг" стало перечислять арендную плату ООО "УПТК-ГИРСОВО".
В ходе исполнения договора с 01.07.2013 стороны уменьшили площадь арендуемого объекта и снизили величину арендной платы до 509 300 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц (= 600 974,00 руб. с НДС), что отражено как в дополнительном соглашении к договору аренды от 30.06.2013, так и в дополнительном соглашении от 13.10.2014.
Суд второй инстанции находит несостоятельной ссылку истца на уведомление ООО "УПТК-Гирсово" от 25.08.2014 N 336 об увеличении арендной платы с 01.09.2014 до 534 765 рублей 00 копеек (без НДС) (= 631 022,70 руб. с НДС), поскольку в дополнительном соглашении от 13.10.2014, подписанном сторонами после направления данного уведомления, прямо указано, что условия дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.07.2013, следовательно, в данном случае воля сторон в части арендной платы определена дополнительным соглашением от 13.10.2014.
01.07.2015 ООО "УПТК-Гирсово" направило в адрес ЗАО "Продторг" уведомление об увеличении арендной платы с 01.08.2015 до 561 503 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц (= 662 573,54 руб. с НДС). Уведомление вручено адресату 20.07.2015, при этом согласно расчету истца (т. 2 л.д. 105-106) счета-фактуры на указанную сумму выставлены арендатору с 01.09.2015. Возражения относительно новой ставки арендной платы арендатором не заявлены.
Исходя из вышеизложенного, размер постоянной части арендной платы за спорное помещение (с НДС) определяется следующим образом:
1 - с 14.01.2013 по 31.01.2013:
- размер ежемесячной арендной платы 797 556,86 руб. / 31 день января 2013 года * 18 дней владения помещением = 463 097 рублей 53 копейки;
- 2 - с 01.02.2013 по 30.06.2013:
- размер ежемесячной арендной платы 797 556,86 руб. * 5 месяцев = 3 987 784 рубля 30 копеек;
- 3 - с 01.07.2013 по 31.08.2015:
- размер ежемесячной арендной платы 600 974,00 руб. * 26 месяцев = 15 625 324 рубля 00 копеек;
- 4 - с 01.09.2015 по 31.03.2016:
- размер ежемесячной арендной платы 662 573,54 руб. * 7 месяцев = 4 638 014 рублей 78 копеек;
- 5 - с 01.04.2016 по 05.04.2016:
размер ежемесячной арендной платы 662 573,54 руб. / 30 дней апреля 2016 года * 5 дней владения помещением = 110 428 рублей 92 копейки.
Итого: за период с 14.01.2013 по 05.04.2016 подлежит начислению арендная плата в общей сумме 24 824 649 рублей 53 копейки (постоянная часть).
Согласно расчету истца, не опровергнутому ответчиком, в указанный период ЗАО "Продторг" перечислило ООО "УПТК-Гирсово" постоянную часть арендной платы в общей сумме 24 207 832 рубля 87 копеек (т. 2 л.д. 105-106).
Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по уплате арендных платежей исчисляется по формуле: 24 824 649 рублей 53 копейки минус 24 207 832 рубля 87 копеек и составляет 616 816 рублей 66 копеек.
Кроме того, в расчет задолженности ООО "УПТК-Гирсово" включило переменную часть арендной платы за декабрь 2014 года в сумме 28 475 рублей 03 копеек.
Как установлено судом первой инстанции, переменная часть арендной платы за декабрь 2014 года (теплоэнергия в горячей воде, горячая вода, холодная вода) оплачена ЗАО "Продторг" на сумму 42 904 рубля 84 копейки по платежному поручению от 27.02.2015 N 12 на оплату счета ООО "УПТК-Гирсово" от 01.01.2015 N 43. Данный платеж отражен истцом в расчете задолженности за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 (т. 1 л.д. 71-72).
Таким образом, доказательства в обоснование правомерности предъявления к взысканию с ответчика переменной части арендной платы за декабрь 2014 года в сумме 28 475 рублей 03 копеек суду не представлены.
Суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для применения срока исковой давности в части взыскания задолженности за период с января по июль 2013 года, так как данная задолженность погашена за счет последующих платежей арендатора, следовательно, исковые требования предъявлены истцом в пределах трехлетнего срока исковой давности (статьи 195, 196 ГК РФ). В частности, задолженность за январь 2013 года в размере 463 097,53 руб. частично погашена ответчиком платежными поручениями от 10.07.2013, от 07.08.2013, от 04.09.2013 (по 196 582,86 руб. + 196 582,86 руб. + 69 931,81 руб. соответственно).
Вопреки доводам ответчика назначение указанных платежей арендатора не имеет значения, поскольку сроки оплаты задолженности за январь 2013 года пропущены, следовательно, истец правомерно отнес платежи в счет погашения имевшейся задолженности за предыдущий период.
Ссылка на положения пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ, согласно которому в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения, не принимается, поскольку данная статья начала действовать с 01.06.2015. Положения пункта 2 статьи 522 ГК РФ (применялась к арендным правоотношениям по аналогии) также не применимы к данной ситуации, поскольку между сторонами действовал только один договор аренды, а не несколько как предусмотрено данной нормой.
Таким образом, истец правомерно засчитывал платежи в хронологическом порядке, то есть за более ранние обязательства.
В отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы в спорный период в полном объеме суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования ООО "УПТК-Гирсово" о взыскании задолженности по уплате постоянной части арендной платы в размере 616 816 рублей 66 копеек заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению за счет ЗАО "Продторг".
На основании изложенного, решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ вследствие неправильного применения судом норм материального права, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины при предъявлении иска (в сумме 22 400,17 руб.) и при предъявлении апелляционной жалобы (в сумме 3 000,00 руб.) относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (63,59% требований истца удовлетворено, 36,41% - отказано).
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 по делу N А28-13323/2016 отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и принять в этой части новый судебный акт:
Взыскать с закрытого акционерного общества "Продторг" (ИНН 4345164751, ОГРН 1074345005778) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481) 616 816 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (здания) от 24.10.2003 N 4605, а также 16 151 рубль 97 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.
Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 901 рубль 00 копеек.
Выдать справку на возврат госпошлины.
В остальной части решение суда Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 по делу N А28-13323/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.11.2017 N 02АП-7831/2017 ПО ДЕЛУ N А28-13323/2016
Требование: О взыскании долга по договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2017 г. по делу N А28-13323/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.,
судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Охапкин И.Л., доверенность от 29.01.2015,
от ответчика: Анфертьева К.В., доверенность от 10.11.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 по делу N А28-13323/2016, принятое судом в составе судьи Вихаревой С.М.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481)
к закрытому акционерному обществу "Продторг" (ИНН 4345164751, ОГРН 1074345005778)
о взыскании 970 008 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды
третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)
и по встречному иску закрытого акционерного общества "Продторг" к обществу с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" о взыскании 895 518 руб. 40 коп. неосновательного обогащения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (далее - истец, арендодатель, заявитель жалобы, ООО "УПТК-Гирсово") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Продторг" (далее - ответчик, арендатор, ЗАО "Продторг") долга по арендной плате и коммунальным услугам в сумме 970 008 рублей 29 копеек, образовавшегося за период с 14 января 2013 года по 05 апреля 2016 года, (т. 3 л.д. 115, первоначальный иск).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - третье лицо, Департамент).
Определением суда от 29.03.2017 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ответчика о взыскании с истца 895 518 рублей 40 копеек неосновательного обогащения за период с 01 июля по 31 августа 2013 года (т. 1 л.д. 101-103, т. 3 л.д. 117).
Решением Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года в размере 970 008 рублей 29 копеек.
По мнению заявителя, судом неправомерно указано об истечении срока исковой давности по требованиям истца о взыскании арендной платы за период до 01.08.2013, поскольку предметом исковых требований является задолженность за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, что указано в заявлении истца об уточнении исковых требований от 07.08.2017. Поясняет, что платеж с назначением платежа "арендная плата за январь 2013 г." от ЗАО "Продторг" на счет ООО "УПТК-ГИРСОВО" не поступал, однако в порядке статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом зачтены платежи ЗАО "Продторг" по счет-фактуре от 31.03.2013 г. N 207 за аренду в период с 14.01.2013 по 31.03.2013, перечисленные платежными поручениями N 37 от 06.02.2013 (назначение платежа - арендная плата за февраль 2013 г.), N 72 от 06.03.2013 г. (назначение платежа - арендная плата за март 2013 г.), а также частично платежными поручениями от 10.07.2013, от 07.08.2013, от 04.09.2013, так как три последние платежа были внесены в большем размере, чем предусмотрено спорным договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2013. Указывает, что в результате применения судом срока исковой давности ООО "УПТК-ГИРСОВО" неправомерно отказано во взыскании задолженности в размере 463 097,53 руб. за период с 01.11.2015 по 05.04.2016. Считает, что по условиям пункта 3.3 дополнительного соглашения от 30.06.2013 к договору аренды арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, при этом поясняет, что необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о размере арендной платы обусловлена установленным на предприятии ответчика порядком внесения арендной платы.
ЗАО "Продторг" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя, изложенными в ней, не согласилось, решение суда просило оставить в силе.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в рамках заявленных доводов.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
24 октября 2003 года между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель, с 03.10.2012 переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова) и ЗАО "Продторг" (арендатор) был заключен договор N 4605 на аренду нежилого помещения (здания) площадью 4305,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Киров, ул. имени Маршала Конева, д. 1, на срок с 24 октября 2003 года по 30 сентября 2011 года, для размещения магазина (т. 1 л.д. 19-23).
Дополнительным соглашением от 28.08.2010 срок действия договора аренды был продлен до 30 июня 2015 года (т. 1 л.д. 25).
19 декабря 2012 года на основании договора купли-продажи N 158 ООО "УПТК-Гирсово" стало собственником здания магазина (т. 1 л.д. 15-17).
Письмом от 15 января 2013 года ответчик был уведомлен о внесении арендной платы с 14 января 2013 года новому собственнику, с указанием необходимых реквизитов.
Дополнительным соглашением от 30 июня 2013 года ООО "УПТК-Гирсово" и ЗАО "Продторг" внесли изменения в договор аренды, определив арендуемую площадь в размере 926 кв. м, а арендную плату установили в сумме 509 300 рублей 00 копеек без НДС (600 974 рубля 00 копеек с НДС) в месяц. Срок аренды был определен - по 30 июня 2019 года (т. 1 л.д. 26-35).
Пунктом 3.3 указанного дополнительного соглашения был определен порядок изменения размера арендной платы: начиная с 2-го года с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе не чаще 1 раза в год в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 1 месяц, увеличивать размер постоянной величины арендной платы на величину, не превышающую 5% от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы; изменение размера постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору с отнесением расходов по государственной регистрации на арендатора.
ООО "УПТК-Гирсово" направило в адрес ЗАО "Продторг" уведомления об увеличении арендной платы:
- - от 25.08.2014 N 336 (размер арендной платы с 01.09.2014 составил 534 765 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц) (т. 2 л.д. 36);
- - от 01.07.2015 (с 01.08.2015-561 503 рубля 00 копеек (без НДС) в месяц) (т. 2 л.д. 38).
Дополнительными соглашениями от 13.10.2014 и 18.03.2015 к договору аренды (т. 2 л.д. 32-35, 37), зарегистрированными в установленном порядке, сторонами согласовано, что с 01.07.2013 площадь объекта аренды составила 926 кв. м, размер арендной платы - 509 300 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц, срок аренды - по 30.06.2016.
Наличие задолженности по арендной плате и коммунальным услугам по договору аренды (в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2013) послужило основанием для обращения ООО "УПТК-Гирсово" в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании 970 008 рублей 29 копеек задолженности за период с 14 января 2013 года по 05 апреля 2016 года.
Встречные исковые требования ЗАО "Продторг" о взыскании 895 518 рублей 40 копеек неосновательного обогащения за период с 01.07.2013 по 31.08.2013 мотивированы признанием договора купли-продажи имущества от 19.12.2012 N 158 недействительным по решению Арбитражного суда Кировской области от 20.07.2015 по делу N А28-2249/2014, оставленному без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015.
Суд первой инстанции установил, что в период пользования недвижимым имуществом размер арендной платы по договору аренды с 01.07.2013 составил 600 974 рубля 00 копеек (с НДС) (с учетом дополнительного соглашения от 13.10.2014, которое зарегистрировано в установленном порядке), указав при этом, что признание договора купли-продажи имущества от 19.12.2012 N 158 ничтожной сделкой не влияет на обязанность ответчика оплачивать истцу арендные платежи за пользование имуществом в период с 01.07.2013 по 31.08.2013, что явилось основанием для отказа суда в удовлетворении встречного иска.
Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (с учетом обращения в суд с настоящим иском 09.11.2016 и направлением досудебной претензии от 28.07.2016), суд установил, что истцом не пропущен срок исковой давности для предъявления требований по взысканию платы за период с 01.08.2013 по 05.04.2016.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства и расчеты сторон, установив факт начисления истцом 19 331 330 рублей 33 копеек арендных платежей за период с 01.08.2013 по 05.04.2016 и уплаты ответчиком за указанных период платежей на сумму 19 422 491 рубль 71 копейки (без учета оплаты переменной части арендной платы за декабрь 2014 года), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии спорной задолженности ответчика перед истцом и отказе в удовлетворении первоначального иска.
Заявитель жалобы не согласен с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
Суд апелляционной инстанции исходит из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Факт пользования спорными помещениями в рамках договора аренды от 24.10.2003 N 4605 в период с 14.01.2013 по 05.04.2016 подтверждается материалами дела и не оспаривается арендатором, что в свою очередь порождает право арендодателя на взимание арендной платы за указанный период.
Суть спора сводится к определению величины арендной платы, подлежащей начислению за спорное нежилого помещение с 14.01.2013 по 05.04.2016.
Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что в период с 14.01.2013 по 30.06.2013 в пользовании ЗАО "Продторг" находилось помещение площадью 4754,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. имени Маршала Конева, д. 1, а впоследствии с 01.07.2013 площадь арендуемого помещения уменьшена до 926 кв. м с пересчетом арендной платы.
Величина арендной платы с 14.01.2013 по 30.06.2013 установлена МО "Город Киров" в размере 797 556 рублей 86 копеек, что соответствует положениям пункта 3.3 договора аренды.
Как следует из отзыва ответчика (т. 1 л.д. 95-97), арендная плата за январь 2013 года в размере 797 556 рублей 86 копеек перечислена ЗАО "Продторг" прежнему собственнику - МО "Город Киров", а затем, начиная с февраля 2013 года, ЗАО "Продторг" стало перечислять арендную плату ООО "УПТК-ГИРСОВО".
В ходе исполнения договора с 01.07.2013 стороны уменьшили площадь арендуемого объекта и снизили величину арендной платы до 509 300 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц (= 600 974,00 руб. с НДС), что отражено как в дополнительном соглашении к договору аренды от 30.06.2013, так и в дополнительном соглашении от 13.10.2014.
Суд второй инстанции находит несостоятельной ссылку истца на уведомление ООО "УПТК-Гирсово" от 25.08.2014 N 336 об увеличении арендной платы с 01.09.2014 до 534 765 рублей 00 копеек (без НДС) (= 631 022,70 руб. с НДС), поскольку в дополнительном соглашении от 13.10.2014, подписанном сторонами после направления данного уведомления, прямо указано, что условия дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.07.2013, следовательно, в данном случае воля сторон в части арендной платы определена дополнительным соглашением от 13.10.2014.
01.07.2015 ООО "УПТК-Гирсово" направило в адрес ЗАО "Продторг" уведомление об увеличении арендной платы с 01.08.2015 до 561 503 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц (= 662 573,54 руб. с НДС). Уведомление вручено адресату 20.07.2015, при этом согласно расчету истца (т. 2 л.д. 105-106) счета-фактуры на указанную сумму выставлены арендатору с 01.09.2015. Возражения относительно новой ставки арендной платы арендатором не заявлены.
Исходя из вышеизложенного, размер постоянной части арендной платы за спорное помещение (с НДС) определяется следующим образом:
1 - с 14.01.2013 по 31.01.2013:
- размер ежемесячной арендной платы 797 556,86 руб. / 31 день января 2013 года * 18 дней владения помещением = 463 097 рублей 53 копейки;
- 2 - с 01.02.2013 по 30.06.2013:
- размер ежемесячной арендной платы 797 556,86 руб. * 5 месяцев = 3 987 784 рубля 30 копеек;
- 3 - с 01.07.2013 по 31.08.2015:
- размер ежемесячной арендной платы 600 974,00 руб. * 26 месяцев = 15 625 324 рубля 00 копеек;
- 4 - с 01.09.2015 по 31.03.2016:
- размер ежемесячной арендной платы 662 573,54 руб. * 7 месяцев = 4 638 014 рублей 78 копеек;
- 5 - с 01.04.2016 по 05.04.2016:
размер ежемесячной арендной платы 662 573,54 руб. / 30 дней апреля 2016 года * 5 дней владения помещением = 110 428 рублей 92 копейки.
Итого: за период с 14.01.2013 по 05.04.2016 подлежит начислению арендная плата в общей сумме 24 824 649 рублей 53 копейки (постоянная часть).
Согласно расчету истца, не опровергнутому ответчиком, в указанный период ЗАО "Продторг" перечислило ООО "УПТК-Гирсово" постоянную часть арендной платы в общей сумме 24 207 832 рубля 87 копеек (т. 2 л.д. 105-106).
Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по уплате арендных платежей исчисляется по формуле: 24 824 649 рублей 53 копейки минус 24 207 832 рубля 87 копеек и составляет 616 816 рублей 66 копеек.
Кроме того, в расчет задолженности ООО "УПТК-Гирсово" включило переменную часть арендной платы за декабрь 2014 года в сумме 28 475 рублей 03 копеек.
Как установлено судом первой инстанции, переменная часть арендной платы за декабрь 2014 года (теплоэнергия в горячей воде, горячая вода, холодная вода) оплачена ЗАО "Продторг" на сумму 42 904 рубля 84 копейки по платежному поручению от 27.02.2015 N 12 на оплату счета ООО "УПТК-Гирсово" от 01.01.2015 N 43. Данный платеж отражен истцом в расчете задолженности за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 (т. 1 л.д. 71-72).
Таким образом, доказательства в обоснование правомерности предъявления к взысканию с ответчика переменной части арендной платы за декабрь 2014 года в сумме 28 475 рублей 03 копеек суду не представлены.
Суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для применения срока исковой давности в части взыскания задолженности за период с января по июль 2013 года, так как данная задолженность погашена за счет последующих платежей арендатора, следовательно, исковые требования предъявлены истцом в пределах трехлетнего срока исковой давности (статьи 195, 196 ГК РФ). В частности, задолженность за январь 2013 года в размере 463 097,53 руб. частично погашена ответчиком платежными поручениями от 10.07.2013, от 07.08.2013, от 04.09.2013 (по 196 582,86 руб. + 196 582,86 руб. + 69 931,81 руб. соответственно).
Вопреки доводам ответчика назначение указанных платежей арендатора не имеет значения, поскольку сроки оплаты задолженности за январь 2013 года пропущены, следовательно, истец правомерно отнес платежи в счет погашения имевшейся задолженности за предыдущий период.
Ссылка на положения пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ, согласно которому в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения, не принимается, поскольку данная статья начала действовать с 01.06.2015. Положения пункта 2 статьи 522 ГК РФ (применялась к арендным правоотношениям по аналогии) также не применимы к данной ситуации, поскольку между сторонами действовал только один договор аренды, а не несколько как предусмотрено данной нормой.
Таким образом, истец правомерно засчитывал платежи в хронологическом порядке, то есть за более ранние обязательства.
В отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы в спорный период в полном объеме суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования ООО "УПТК-Гирсово" о взыскании задолженности по уплате постоянной части арендной платы в размере 616 816 рублей 66 копеек заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению за счет ЗАО "Продторг".
На основании изложенного, решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ вследствие неправильного применения судом норм материального права, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины при предъявлении иска (в сумме 22 400,17 руб.) и при предъявлении апелляционной жалобы (в сумме 3 000,00 руб.) относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (63,59% требований истца удовлетворено, 36,41% - отказано).
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 по делу N А28-13323/2016 отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и принять в этой части новый судебный акт:
Взыскать с закрытого акционерного общества "Продторг" (ИНН 4345164751, ОГРН 1074345005778) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481) 616 816 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (здания) от 24.10.2003 N 4605, а также 16 151 рубль 97 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.
Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управление, производство, технологии, комплектация - Гирсово" (ИНН: 4338006560, ОГРН: 1054305502481) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 901 рубль 00 копеек.
Выдать справку на возврат госпошлины.
В остальной части решение суда Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2017 по делу N А28-13323/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
Л.Н.ГОРЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
Л.Н.ГОРЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)