Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия по вопросам: 1) цены имущества, 2) оплаты имущества, 3) графика внесения платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Солодовой Л.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
общество с ограниченной ответственностью научно-технической фирмы "ИВС" г. Обнинск, (ОГРН 1024000939962, ИНН 4025041278) не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика:
Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" г. Обнинск, (ОГРН 1024000937927, ИНН 4025001211) не явились, извещены надлежащим образом
от третьих лиц:
Астафьева Ольга Игоревна, г. Калуга Гориченко Вадим Алексеевич, г. Обнинск не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Обнинска на решение Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу N А23-268/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью научно-техническая фирма "ИВС" (далее - ООО научно-техническая фирма "ИВС", общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области, с учетом уточнения, с иском к Администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа "Город Обнинск" (далее -Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Ленина, д. 63, общей площадью 125,4 кв. м по цене 4 115 664 руб. (без учета НДС), изложив пункты договора в указанной истцом редакции. Приложение к договору N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в указанной редакции. Остальные условия договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества оставить без изменения.
Общество просило суд взыскать с Администрации в его пользу расходы на оплату судебной экспертизы в размере 4 000 руб., расходы на оплату госпошлины в сумме 6 000 руб., расходы на оплату услуг оценщика в сумме 75 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 85 000 руб.
В части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, общей площадью 125,4 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Ленина, д. 63, используемой для определения цены его выкупа, определенную ИП Астафьевой О.И. в отчете в размере 6 538 000 руб., заявило отказ в полном объеме (с учетом уточнения исковых требований от 09.10.2015).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 исковые требования удовлетворены частично.
Суд области обязал Администрацию заключить с ООО научно-техническая фирма "ИВС" договор купли-продажи нежилого помещения по цене 4 115 664 руб. (без учета НДС), изложив пункты договора в следующей редакции:
- пункт 1.3 договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "Цена приобретаемого в собственность объекта, равная его рыночной стоимости, составляет 4 115 664 (четыре миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб.";
- абзац 1 пункта 2.1 договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "Покупатель обязан уплатить продавцу за приобретаемый объект 4 115 664 (четыре миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб.";
- пункт 2.3 договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются: 1) на уплату процентов; 2) на уплату основного долга; 3) на уплату неустойки;
- приложение к договору N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "график внесения платежей рассчитать исходя из следующих параметров: общая сумма платежей - 4 115 664 руб.; период рассрочки - 3 года; общее количество платежей - 12; дата внесения платежей - ежеквартально, равными долями; дата внесения последнего платежа - до последнего дня рассрочки".
В удовлетворении остальной части иска отказано.
В части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения производство по делу прекращено.
С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., судебные издержки в сумме 80 000 руб. Истцу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 решение Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 в части взыскания с Администрации городского округа "Город Обнинск" в пользу ООО научно-технической фирмы "ИВС" судебных расходов отменено. В остальной части решение суда от 11.11.2015 обставлено без изменения.
Администрация города Обнинска обратилась в Арбитражный суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направить дело на новое рассмотрение.
От ООО научно-техническая фирма "ИВС" в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Также от истца в суд округа поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
От Администрации города Обнинска в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.
В судебное заседание суда округа представитель заявителя и иных лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а постановление суда апелляционной инстанций не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 125,4 кв. м по адресу: г. Обнинск, пр. Ленина, д. 63, в соответствии с договором N 1509 аренды нежилых помещений от 01.01.2006. Объект является муниципальной собственностью согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.03.2006 серия 40 КЕ 0086674.
Администрацией города Обнинска 24.12.2014 за N 2485-п принято постановление "О приватизации арендуемого имущества" в отношении указанного помещения.
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), письмом от 29.12.2014 N 636/2014 Администрация направила в адрес ООО научно-технической фирмы "ИВС" предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2014 путем его подписания и оплаты указанной в нем суммы приобретения - 6 538 000 руб. в тридцатидневный срок.
Цена приобретения спорного имущества в собственность согласно пункту 2.1 представленного Администрацией договора составила 6 538 000 руб. без учета НДС, согласно отчету об оценке от 13.11.2014 N 968/2014, выполненному оценщиком Астафьевой О.И.
Посчитав, что данный отчет не содержит сведений доказательственного значения, указав, что установленная в нем стоимость имущества является существенно завышенной, истец обратился в оценочную организацию "Аспект". Экспертом-оценщиком Гориченко В.А. был составлен отчет от 23.01.2015 N 175, в соответствии с результатами которого рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 125,4 кв. м составляет 3 900 000 руб.
Письмом от 30.01.2015 истец направил в адрес ответчика договор купли-продажи муниципального имущества с указанием цены приобретения в размере 3 900 000 руб. без учета НДС.
Корреспонденция была получена ответчиком, однако оставлена без ответа. Недостижение сторонами соглашения о цене заключаемого договора послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, руководствуясь заключением эксперта ООО "Бюро экспертиз автотранспорта и оценки недвижимости" от 27.07.2015, согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составила 4 115 664 руб., обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, в редакции, изложенной в резолютивной части обжалуемого решения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов и оставляя решение суда области в остальной части без изменения, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Из положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о свободе договора, абзаца 2 пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, следует, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Для целей определения рыночной стоимости нежилого помещения судом области назначена судебная экспертиза. Руководствуясь заключением эксперта ООО "Бюро экспертиз автотранспорта и оценки недвижимости" от 27.07.2015, согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составила 4 115 664 руб., суд правомерно обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, в редакции, изложенной в резолютивной части обжалуемого решения.
Суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика о наличии оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции в связи с несоблюдением обществом установленного частью 2 статьи 445 ГК РФ и пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ процедуры заключения договора в обязательном порядке, а именно, ненаправление истцом в адрес Администрации протокола разногласий на основании следующего.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Положениями статьи 443 ГК РФ предусмотрено, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).
Исходя из изложенного, в соответствии с положениями статей 445, 446 ГК РФ, суд указал, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.
Из материалов дела следует, что истец, получив проект ответчика, направил последнему проект договора, изложив его пункты в части выкупной цены в иной редакции, что в данном случае правомерно было расценено судами в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены, в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.
Следовательно, суд, отклоняя доводы ответчика в этой части, обоснованно пришел к выводу о том, что истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику проект договора, изложив пункт в иной редакции, что в данном случае должно расцениваться в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.
В данном случае цель подачи обществом настоящего иска - соблюдение пресекательного срока, установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, пропуск которого влечет утрату обществом преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, а также урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по выкупной цене помещения.
Позиции сторон по делу свидетельствуют о том, что до настоящего времени стороны не достигли согласия по соответствующим условиям договора.
В силу положений статьи 148 АПК РФ, суд может оставить иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, если это предусмотрено законом. Вместе с тем, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.
При этом в силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленную в материалы дела переписку сторон, а также установив наличие спора между сторонами о цене договора, заключение которого обязательно для одной из сторон, пришел к выводу, что спор должен был быть разрешен судом по существу. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях.
В силу положений статьи 445 ГК РФ, статьи 131 АПК РФ, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, в результате принятия оспариваемого судебного акта достигнута цель обращения общества в суд, выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 N 11657/11.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Достаточных оснований для переоценки выводов суда суд округа не усматривает.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов с ответчика, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с положениями статей 101, 106 АПК РФ о судебных расходах, части 4 статьи 110, статьи 111 АПК РФ, в случае, если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом или договором, в том числе нарушения срока арбитражный суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела.
В суде апелляционной инстанции истцом подано заявление об отказе от требований в части взыскания с ответчика государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб. и судебных издержек в сумме 80 000 руб.
Поскольку истцом не в полной мере был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом, в связи с чем судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела следует отнести на истца, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 в части взыскания с Администрации в пользу ООО научно-технической фирмы "ИВС" судебных расходов.
В остальной части исковых требований суд апелляционной инстанции законно и обоснованно оставил решение суда первой инстанции без изменения.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ,
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу N А23-268/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 02.08.2016 N Ф10-2690/2016 ПО ДЕЛУ N А23-268/2015
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия по вопросам: 1) цены имущества, 2) оплаты имущества, 3) графика внесения платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. N Ф10-2690/2016
Дело N А23-268/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Солодовой Л.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
общество с ограниченной ответственностью научно-технической фирмы "ИВС" г. Обнинск, (ОГРН 1024000939962, ИНН 4025041278) не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика:
Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" г. Обнинск, (ОГРН 1024000937927, ИНН 4025001211) не явились, извещены надлежащим образом
от третьих лиц:
Астафьева Ольга Игоревна, г. Калуга Гориченко Вадим Алексеевич, г. Обнинск не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Обнинска на решение Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу N А23-268/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью научно-техническая фирма "ИВС" (далее - ООО научно-техническая фирма "ИВС", общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области, с учетом уточнения, с иском к Администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа "Город Обнинск" (далее -Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Ленина, д. 63, общей площадью 125,4 кв. м по цене 4 115 664 руб. (без учета НДС), изложив пункты договора в указанной истцом редакции. Приложение к договору N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в указанной редакции. Остальные условия договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества оставить без изменения.
Общество просило суд взыскать с Администрации в его пользу расходы на оплату судебной экспертизы в размере 4 000 руб., расходы на оплату госпошлины в сумме 6 000 руб., расходы на оплату услуг оценщика в сумме 75 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 85 000 руб.
В части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, общей площадью 125,4 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Ленина, д. 63, используемой для определения цены его выкупа, определенную ИП Астафьевой О.И. в отчете в размере 6 538 000 руб., заявило отказ в полном объеме (с учетом уточнения исковых требований от 09.10.2015).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 исковые требования удовлетворены частично.
Суд области обязал Администрацию заключить с ООО научно-техническая фирма "ИВС" договор купли-продажи нежилого помещения по цене 4 115 664 руб. (без учета НДС), изложив пункты договора в следующей редакции:
- пункт 1.3 договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "Цена приобретаемого в собственность объекта, равная его рыночной стоимости, составляет 4 115 664 (четыре миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб.";
- абзац 1 пункта 2.1 договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "Покупатель обязан уплатить продавцу за приобретаемый объект 4 115 664 (четыре миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб.";
- пункт 2.3 договора N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются: 1) на уплату процентов; 2) на уплату основного долга; 3) на уплату неустойки;
- приложение к договору N Н-18-2014 купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции "график внесения платежей рассчитать исходя из следующих параметров: общая сумма платежей - 4 115 664 руб.; период рассрочки - 3 года; общее количество платежей - 12; дата внесения платежей - ежеквартально, равными долями; дата внесения последнего платежа - до последнего дня рассрочки".
В удовлетворении остальной части иска отказано.
В части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения производство по делу прекращено.
С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., судебные издержки в сумме 80 000 руб. Истцу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 решение Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 в части взыскания с Администрации городского округа "Город Обнинск" в пользу ООО научно-технической фирмы "ИВС" судебных расходов отменено. В остальной части решение суда от 11.11.2015 обставлено без изменения.
Администрация города Обнинска обратилась в Арбитражный суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направить дело на новое рассмотрение.
От ООО научно-техническая фирма "ИВС" в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Также от истца в суд округа поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
От Администрации города Обнинска в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.
В судебное заседание суда округа представитель заявителя и иных лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а постановление суда апелляционной инстанций не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 125,4 кв. м по адресу: г. Обнинск, пр. Ленина, д. 63, в соответствии с договором N 1509 аренды нежилых помещений от 01.01.2006. Объект является муниципальной собственностью согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.03.2006 серия 40 КЕ 0086674.
Администрацией города Обнинска 24.12.2014 за N 2485-п принято постановление "О приватизации арендуемого имущества" в отношении указанного помещения.
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), письмом от 29.12.2014 N 636/2014 Администрация направила в адрес ООО научно-технической фирмы "ИВС" предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2014 путем его подписания и оплаты указанной в нем суммы приобретения - 6 538 000 руб. в тридцатидневный срок.
Цена приобретения спорного имущества в собственность согласно пункту 2.1 представленного Администрацией договора составила 6 538 000 руб. без учета НДС, согласно отчету об оценке от 13.11.2014 N 968/2014, выполненному оценщиком Астафьевой О.И.
Посчитав, что данный отчет не содержит сведений доказательственного значения, указав, что установленная в нем стоимость имущества является существенно завышенной, истец обратился в оценочную организацию "Аспект". Экспертом-оценщиком Гориченко В.А. был составлен отчет от 23.01.2015 N 175, в соответствии с результатами которого рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 125,4 кв. м составляет 3 900 000 руб.
Письмом от 30.01.2015 истец направил в адрес ответчика договор купли-продажи муниципального имущества с указанием цены приобретения в размере 3 900 000 руб. без учета НДС.
Корреспонденция была получена ответчиком, однако оставлена без ответа. Недостижение сторонами соглашения о цене заключаемого договора послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, руководствуясь заключением эксперта ООО "Бюро экспертиз автотранспорта и оценки недвижимости" от 27.07.2015, согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составила 4 115 664 руб., обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, в редакции, изложенной в резолютивной части обжалуемого решения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов и оставляя решение суда области в остальной части без изменения, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Из положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о свободе договора, абзаца 2 пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, следует, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Для целей определения рыночной стоимости нежилого помещения судом области назначена судебная экспертиза. Руководствуясь заключением эксперта ООО "Бюро экспертиз автотранспорта и оценки недвижимости" от 27.07.2015, согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составила 4 115 664 руб., суд правомерно обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, в редакции, изложенной в резолютивной части обжалуемого решения.
Суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика о наличии оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции в связи с несоблюдением обществом установленного частью 2 статьи 445 ГК РФ и пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ процедуры заключения договора в обязательном порядке, а именно, ненаправление истцом в адрес Администрации протокола разногласий на основании следующего.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Положениями статьи 443 ГК РФ предусмотрено, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).
Исходя из изложенного, в соответствии с положениями статей 445, 446 ГК РФ, суд указал, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.
Из материалов дела следует, что истец, получив проект ответчика, направил последнему проект договора, изложив его пункты в части выкупной цены в иной редакции, что в данном случае правомерно было расценено судами в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены, в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.
Следовательно, суд, отклоняя доводы ответчика в этой части, обоснованно пришел к выводу о том, что истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику проект договора, изложив пункт в иной редакции, что в данном случае должно расцениваться в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.
В данном случае цель подачи обществом настоящего иска - соблюдение пресекательного срока, установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, пропуск которого влечет утрату обществом преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, а также урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по выкупной цене помещения.
Позиции сторон по делу свидетельствуют о том, что до настоящего времени стороны не достигли согласия по соответствующим условиям договора.
В силу положений статьи 148 АПК РФ, суд может оставить иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, если это предусмотрено законом. Вместе с тем, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.
При этом в силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленную в материалы дела переписку сторон, а также установив наличие спора между сторонами о цене договора, заключение которого обязательно для одной из сторон, пришел к выводу, что спор должен был быть разрешен судом по существу. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях.
В силу положений статьи 445 ГК РФ, статьи 131 АПК РФ, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, в результате принятия оспариваемого судебного акта достигнута цель обращения общества в суд, выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 N 11657/11.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Достаточных оснований для переоценки выводов суда суд округа не усматривает.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов с ответчика, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с положениями статей 101, 106 АПК РФ о судебных расходах, части 4 статьи 110, статьи 111 АПК РФ, в случае, если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом или договором, в том числе нарушения срока арбитражный суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела.
В суде апелляционной инстанции истцом подано заявление об отказе от требований в части взыскания с ответчика государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб. и судебных издержек в сумме 80 000 руб.
Поскольку истцом не в полной мере был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом, в связи с чем судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела следует отнести на истца, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение Арбитражного суда Калужской области от 11.11.2015 в части взыскания с Администрации в пользу ООО научно-технической фирмы "ИВС" судебных расходов.
В остальной части исковых требований суд апелляционной инстанции законно и обоснованно оставил решение суда первой инстанции без изменения.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ,
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу N А23-268/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)