Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылался на ненадлежащее исполнение субарендатором обязательства по внесению арендной платы в спорный период.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Алексеева Р.А. и Рыжкова Ю.В., при ведении протокола помощником судьи Махненко Ю.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Волгоградской области, от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рубин" (ИНН 3406006200, ОГРН 1023405761213) - Усковой М.С. (доверенность от 01.12.2015), в отсутствие истца - закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" (ИНН 7728029110, ОГРН 1027700034493), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" и общества с ограниченной ответственностью "Рубин" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А53-31255/2015, установил следующее.
ЗАО "Торговый дом "Перекресток" (далее - торговый дом) обратилось в суд с требованием к ООО "Рубин" (далее - общество) о взыскании 97 451 рубля 61 копейки задолженности по арендной плате за период с января по март 2015 года.
Решением от 15.04.2016 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу о том, что по окончании срока аренды общество не передало арендованное помещение в установленном порядке истцу, в связи с чем обязано уплатить арендную плату за спорный период.
Постановление апелляционного суда от 09.06.2016 решение от 15.04.2016 изменено: взысканная с общества сумма долга уменьшена до 47 451 рубля 61 копейки. Суд исходил из того, что часть спорной задолженности погашена за счет обеспечительного взноса ответчика на сумму 50 тыс. рублей.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что ответчик в установленный договором срок (7 дней) известил истца об отказе от договора аренды и направил ему акты приема-передачи помещения, однако истец от его приемки уклонился. Фактически арендуемое помещение освобождено ответчиком 02.02.2015, задолженность по арендной плате за период до освобождения помещения отсутствует. Кроме того, дело рассмотрено с нарушением правил о подсудности.
В кассационной жалобе торговый дом просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. Заявитель утверждает, что обеспечительный взнос ответчика на 50 тыс. рублей учтен в счет погашения долга по арендной плате за июнь - сентябрь 2013 года, в связи с чем основания для уменьшения взыскиваемой суммы задолженности отсутствовали.
Общество в отзыве отклонило доводы кассационной жалобы торгового дома.
Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.11.2012 торговый дом (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор N Ю-6/1269 субаренды нежилого помещения площадью 10 кв. м, представляющего собой часть здания, индивидуализированное исходя из приложенного к договору поэтажного плана, расположенного по адресу: г. Волгоград, Имени Землячки, 110. В силу пункта 3.1.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 50 тыс. рублей; оплата производится субарендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Договором установлена обязанность субарендатора внести обеспечительный взнос в размере 50 тыс. рублей (пункт 3.7.1), который арендатор может удержать в счет погашения задолженности (пункт 3.7.2); после его удержания субарендатор обязан в течение 7 дней с момента получения счета дополнить обеспечительный взнос до размера арендной платы (пункт 3.7.3); обеспечительный взнос засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды (пункт 3.7.4). Согласно пункту 5.1 договора срок субаренды составляет 11 месяцев; если субарендатор продолжает пользоваться помещением после истечения названного срока при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом субарендатора за 7 календарных дней о прекращении договора.
1 ноября 2012 года стороны подписали акт приема-передачи помещения.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с января по март 2015 года, истец обратился с иском в суд об истребовании 97 451 рубля 61 копейки долга, в том числе 50 тыс. рублей за январь, 41 тыс. рублей за февраль, 6451 рубля 61 копейки за март.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать вещь арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Суд пришел к выводу, что арендатор обязан внести арендную плату за спорный период (январь - март 2015 года), отклонив при этом доводы ответчика о том, что он освободил арендуемое помещение 02.02.2015 (то есть до истечения спорного периода), а 27.01.2015 и 03.02.2015 направлял истцу уведомление об отказе от договора субаренды в соответствии с пунктом 5.1 договора, а также акт приема-передачи (возврата) арендованного имущества для подписания.
Выводы суда в данной части обоснованы в силу следующих обстоятельств.
Предусмотренный договором срок его действия истек 01.10.2012. После этого арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением. В таком случае договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца, если иное не установлено договором (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Пункт 5.1 договора, на который ссылается ответчик, устанавливает иной срок предупреждения об окончании договора аренды (7 дней) только для арендатора. Таким образом, для ответчика (субарендатора) действует установленный законом трехмесячный срок.
С учетом изложенного суд сделал вывод о том, что договор фактически прекратился по истечении трех месяцев с даты уведомления субарендатором арендатора об отказе от договора.
Такой вывод суда соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В течение трех месяцев с момента предупреждения о прекращении договора субарендатором договор сохранял свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон нет.
Апелляционный суд правомерно пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате за январь 2015 года не подлежит взысканию с ответчика, поскольку данный долг погашен за счет обеспечительного взноса 50 тыс. рублей, предусмотренного пунктом 3.7.1 договора, из которого арендатор вправе удерживать задолженность субарендатора по арендной плате (пункт 3.7.2 договора).
Согласно материалам дела общество платежным поручением от 08.11.2012 N 98 перечислило торговому дому 50 тыс. рублей в качестве обеспечительного платежа.
При этом апелляционный суд рассмотрел и отклонил доводы торгового дома о том, что данной суммой обеспечительного взноса уже погашена задолженность субарендатора по арендной плате в 2013 году. Суд обоснованно счел эти доводы недоказанными (отсутствуют доказательства извещения ответчика о зачете внесенных в качестве обеспечительного платежа денежных средств в счет долга за периоды 2013 года, а требования истца дополнить обеспечительный взнос после удержания из него денежных сумм в 2013 году). В кассационной жалобе истец на такие доказательства также не ссылается.
Доводы о нарушении судами правил о подсудности спора не принимаются.
В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общая территориальная подсудность, установленная статьями 35 и 36 названного кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.
Пунктом 8.6 договора стороны установили подсудность споров по исполнению договорных обязательств в "Арбитражном суде города Ростова-на-Дону". Суд оценил это условие как свидетельствующее о том, что действительная воля сторон заключалась в желании разрешать все вытекающие из названного договора споры в арбитражном суде, находящемся на территории г. Ростова-на-Дону, т.е. в Арбитражном суде Ростовской области. Неправильное указание в договоре названия Арбитражного суда Ростовской области не является основанием для вывода о недостижении сторонами соглашения о договорной подсудности.
Учитывая изложенное, основания для отмены судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу N А53-31255/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.08.2016 N Ф08-5518/2016 ПО ДЕЛУ N А53-31255/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылался на ненадлежащее исполнение субарендатором обязательства по внесению арендной платы в спорный период.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу N А53-31255/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Алексеева Р.А. и Рыжкова Ю.В., при ведении протокола помощником судьи Махненко Ю.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Волгоградской области, от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рубин" (ИНН 3406006200, ОГРН 1023405761213) - Усковой М.С. (доверенность от 01.12.2015), в отсутствие истца - закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" (ИНН 7728029110, ОГРН 1027700034493), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" и общества с ограниченной ответственностью "Рубин" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А53-31255/2015, установил следующее.
ЗАО "Торговый дом "Перекресток" (далее - торговый дом) обратилось в суд с требованием к ООО "Рубин" (далее - общество) о взыскании 97 451 рубля 61 копейки задолженности по арендной плате за период с января по март 2015 года.
Решением от 15.04.2016 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу о том, что по окончании срока аренды общество не передало арендованное помещение в установленном порядке истцу, в связи с чем обязано уплатить арендную плату за спорный период.
Постановление апелляционного суда от 09.06.2016 решение от 15.04.2016 изменено: взысканная с общества сумма долга уменьшена до 47 451 рубля 61 копейки. Суд исходил из того, что часть спорной задолженности погашена за счет обеспечительного взноса ответчика на сумму 50 тыс. рублей.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что ответчик в установленный договором срок (7 дней) известил истца об отказе от договора аренды и направил ему акты приема-передачи помещения, однако истец от его приемки уклонился. Фактически арендуемое помещение освобождено ответчиком 02.02.2015, задолженность по арендной плате за период до освобождения помещения отсутствует. Кроме того, дело рассмотрено с нарушением правил о подсудности.
В кассационной жалобе торговый дом просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. Заявитель утверждает, что обеспечительный взнос ответчика на 50 тыс. рублей учтен в счет погашения долга по арендной плате за июнь - сентябрь 2013 года, в связи с чем основания для уменьшения взыскиваемой суммы задолженности отсутствовали.
Общество в отзыве отклонило доводы кассационной жалобы торгового дома.
Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.11.2012 торговый дом (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор N Ю-6/1269 субаренды нежилого помещения площадью 10 кв. м, представляющего собой часть здания, индивидуализированное исходя из приложенного к договору поэтажного плана, расположенного по адресу: г. Волгоград, Имени Землячки, 110. В силу пункта 3.1.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 50 тыс. рублей; оплата производится субарендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Договором установлена обязанность субарендатора внести обеспечительный взнос в размере 50 тыс. рублей (пункт 3.7.1), который арендатор может удержать в счет погашения задолженности (пункт 3.7.2); после его удержания субарендатор обязан в течение 7 дней с момента получения счета дополнить обеспечительный взнос до размера арендной платы (пункт 3.7.3); обеспечительный взнос засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды (пункт 3.7.4). Согласно пункту 5.1 договора срок субаренды составляет 11 месяцев; если субарендатор продолжает пользоваться помещением после истечения названного срока при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом субарендатора за 7 календарных дней о прекращении договора.
1 ноября 2012 года стороны подписали акт приема-передачи помещения.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с января по март 2015 года, истец обратился с иском в суд об истребовании 97 451 рубля 61 копейки долга, в том числе 50 тыс. рублей за январь, 41 тыс. рублей за февраль, 6451 рубля 61 копейки за март.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать вещь арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Суд пришел к выводу, что арендатор обязан внести арендную плату за спорный период (январь - март 2015 года), отклонив при этом доводы ответчика о том, что он освободил арендуемое помещение 02.02.2015 (то есть до истечения спорного периода), а 27.01.2015 и 03.02.2015 направлял истцу уведомление об отказе от договора субаренды в соответствии с пунктом 5.1 договора, а также акт приема-передачи (возврата) арендованного имущества для подписания.
Выводы суда в данной части обоснованы в силу следующих обстоятельств.
Предусмотренный договором срок его действия истек 01.10.2012. После этого арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением. В таком случае договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца, если иное не установлено договором (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Пункт 5.1 договора, на который ссылается ответчик, устанавливает иной срок предупреждения об окончании договора аренды (7 дней) только для арендатора. Таким образом, для ответчика (субарендатора) действует установленный законом трехмесячный срок.
С учетом изложенного суд сделал вывод о том, что договор фактически прекратился по истечении трех месяцев с даты уведомления субарендатором арендатора об отказе от договора.
Такой вывод суда соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В течение трех месяцев с момента предупреждения о прекращении договора субарендатором договор сохранял свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон нет.
Апелляционный суд правомерно пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате за январь 2015 года не подлежит взысканию с ответчика, поскольку данный долг погашен за счет обеспечительного взноса 50 тыс. рублей, предусмотренного пунктом 3.7.1 договора, из которого арендатор вправе удерживать задолженность субарендатора по арендной плате (пункт 3.7.2 договора).
Согласно материалам дела общество платежным поручением от 08.11.2012 N 98 перечислило торговому дому 50 тыс. рублей в качестве обеспечительного платежа.
При этом апелляционный суд рассмотрел и отклонил доводы торгового дома о том, что данной суммой обеспечительного взноса уже погашена задолженность субарендатора по арендной плате в 2013 году. Суд обоснованно счел эти доводы недоказанными (отсутствуют доказательства извещения ответчика о зачете внесенных в качестве обеспечительного платежа денежных средств в счет долга за периоды 2013 года, а требования истца дополнить обеспечительный взнос после удержания из него денежных сумм в 2013 году). В кассационной жалобе истец на такие доказательства также не ссылается.
Доводы о нарушении судами правил о подсудности спора не принимаются.
В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общая территориальная подсудность, установленная статьями 35 и 36 названного кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.
Пунктом 8.6 договора стороны установили подсудность споров по исполнению договорных обязательств в "Арбитражном суде города Ростова-на-Дону". Суд оценил это условие как свидетельствующее о том, что действительная воля сторон заключалась в желании разрешать все вытекающие из названного договора споры в арбитражном суде, находящемся на территории г. Ростова-на-Дону, т.е. в Арбитражном суде Ростовской области. Неправильное указание в договоре названия Арбитражного суда Ростовской области не является основанием для вывода о недостижении сторонами соглашения о договорной подсудности.
Учитывая изложенное, основания для отмены судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу N А53-31255/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Ю.В.РЫЖКОВ
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)