Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Зайцев Е.В. по доверенности от 09.01.2017,
от ответчика (должника): Тенишев Т.Р. по протоколу от 22.08.2016, Вершинина О.Ю. по доверенности от 23.08.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-8151/2017, 13АП-8156/2017) НОА "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" и СПб ГБУ Здравоохранения "Городская больница N 9" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-44421/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску СПб ГБУ Здравоохранения "Городская больница N 9"
к НОА "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП
о взыскании
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская больница N 9" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Некоммерческой организации ассоциации "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" (далее - ответчик, Ассоциация) о взыскании, с учетом уточнений требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, 1 702 122 руб. 10 коп. долга по договору аренды N 15-В003485 (2523) от 22.05.1995, 411 966,33 руб. долга по договору на обслуживание объекта нежилого фонда от 31.12.1996.
К производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском судом принят встречный иск Ассоциации к Учреждению о взыскании, с учетом уточнений требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, стоимости затрат на капитальный ремонт части нежилого фонда по адресу Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А в размере 224 439 рублей 65 копеек.
Решением от 15.02.2017 в удовлетворении иска Учреждению отказано. Встречный иск также оставлен судом без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, Учреждение и Ассоциация обратились с апелляционными жалобами.
По мнению Учреждения, изменение арендной платы в соответствии с установленным договором механизмом не является изменением договора, регулируемым пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцом представлен в материалы дела официальный расчет арендной платы, указанный в письме Комитета по управлению городским имуществом от 18.06.2012 N 2410/12. Таким образом, как полагает истец, размер арендной платы установлен, сторонами принят и не оспорен в установленном законом порядке.
В обосновании своей апелляционной жалобы, Ассоциацией указано следующее.
Арендатор является некоммерческой организацией, не имеет коммерческих источников финансирования, в связи с чем Ассоциацией были привлечены инвесторы, которые получали право субаренды а арендуемые помещения на объекте. Ассоциацией были предоставлены льготы субарендаторам по арендной плате в виде существенного уменьшения ее размера, что фактически доказывает осуществление затрат за свой счет. Субарендаторами, в ходе рассмотрения дел А56-81210/2016 и А56-82956/2016, были предоставлены документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта, представить ранее Ассоциация не имела возможности ввиду смерти руководителя и кражи всех документов. Ввиду утраты документов, в целях подтверждения затрат на капитальный ремонт, Ассоциацией было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого было отказано.
В судебном заседании истец и ответчик поддержали доводы своих апелляционных жалобы.
Заявленные истцом и ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции удовлетворил, о чем вынесено протокольное определение.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Ассоциацией (арендатор) был заключен договор аренды N 00-002523 (15) от 22.05.1995 объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А общей площадью 3547 кв. м на срок с 01.04.1995 по 01.04.2017.
Дополнительным соглашением N 1 от 20.03.2003 к Договору стороны изменили номер Договора на N 15-В003485 (2523) и арендуемую площадь, которая составила 2133,2 кв. м.
Дополнительным соглашением N 2 от 14.02.2011 к Договору арендодатель по договору заменен на Учреждение.
Также между сторонами заключен договор на обслуживание объекта нежилого фонда по адресу: Крестовский пр-кт, дом 18, корпус А от 31.12.1996.
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что с сентября 2015 года ответчик прекратил оплату арендных платежей и коммунальных расходов, задолженность по внесению арендных платежей за 2015 год составила 1 702 122 рубля 10 копеек, задолженность за обслуживание объекта нежилого фонда за 2015 год 411 966,33 руб.
Обращаясь со встречным иском, Ассоциация сослалась на то, что в нарушение статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации Учреждение не производило капитального ремонта арендуемых помещений, арендатор с привлечением субарендаторов выполнил работы по капитальному ремонту, Учреждение не возмещало за период действия договора затраты на капитальный ремонт.
Суд первой инстанции, установив, что Учреждением в материалы дела не представлено доказательств уведомления Ассоциации о внесении изменений в договор аренды о размере арендной платы в спорный период, рассчитанной в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы, а уведомление от 26.01.2016 таковым не является, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате отказал.
Требование Учреждения о взыскании задолженности по договору на обслуживание объекта судом оставлено без удовлетворения, в связи с отсутствием доказательств размера соответствующей платы.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Учреждением не представлены первичные документы, доказательства несения расходов на капитальный ремонт в заявленном размере.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Заключая договор аренды, стороны в пункте 3.3 договора предусмотрели, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения Методики определения уровня арендной платы. В таком случае, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договора аренды.
Учреждением в материалы дела не представлено доказательств уведомления Ассоциации о внесении изменений в договор аренды о размере арендной платы в спорный период, рассчитанной в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы (статьи 9, 64, 65 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации).
При этом судом первой инстанции обоснованно не принято в качестве такового уведомление от 26.01.2016, с указанием размера арендной платы за 2015 год, как увеличивающие размер арендной платы за прошлый период, что прямо противоречит пункту 3.3 договора.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что исходя из размера арендной платы, установленного условиями договора, задолженность по арендной плате у арендатора отсутствует, оснований для взыскания с Ассоциации задолженности по арендной плате не имеется.
Ссылка в жалобе на письмо от 18.06.2012 N 241/12 также не может быть принята судом, поскольку указанное письмо основанием для внесение изменений в договором в части изменения арендной платы не является.
Требование Учреждения о взыскании задолженности по договору на обслуживание объекта также судом обоснованно оставлено без удовлетворения в связи с отсутствием доказательств размера соответствующей платы (статьи 9, 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Жалоба Учреждения доводов в указанной части не содержит.
В части доводов апелляционной жалобы Ассоциации, суд апелляционной инстанции указывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что Ассоциацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено первичных документов в подтверждение проведения работ и размера понесенных расходов в заявленном размере, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-44421/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2017 N 13АП-8151/2017, 13АП-8156/2017 ПО ДЕЛУ N А56-44421/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. N 13АП-8151/2017, 13АП-8156/2017
Дело N А56-44421/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Зайцев Е.В. по доверенности от 09.01.2017,
от ответчика (должника): Тенишев Т.Р. по протоколу от 22.08.2016, Вершинина О.Ю. по доверенности от 23.08.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-8151/2017, 13АП-8156/2017) НОА "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" и СПб ГБУ Здравоохранения "Городская больница N 9" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-44421/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску СПб ГБУ Здравоохранения "Городская больница N 9"
к НОА "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП
о взыскании
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская больница N 9" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Некоммерческой организации ассоциации "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" (далее - ответчик, Ассоциация) о взыскании, с учетом уточнений требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, 1 702 122 руб. 10 коп. долга по договору аренды N 15-В003485 (2523) от 22.05.1995, 411 966,33 руб. долга по договору на обслуживание объекта нежилого фонда от 31.12.1996.
К производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском судом принят встречный иск Ассоциации к Учреждению о взыскании, с учетом уточнений требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, стоимости затрат на капитальный ремонт части нежилого фонда по адресу Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А в размере 224 439 рублей 65 копеек.
Решением от 15.02.2017 в удовлетворении иска Учреждению отказано. Встречный иск также оставлен судом без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, Учреждение и Ассоциация обратились с апелляционными жалобами.
По мнению Учреждения, изменение арендной платы в соответствии с установленным договором механизмом не является изменением договора, регулируемым пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцом представлен в материалы дела официальный расчет арендной платы, указанный в письме Комитета по управлению городским имуществом от 18.06.2012 N 2410/12. Таким образом, как полагает истец, размер арендной платы установлен, сторонами принят и не оспорен в установленном законом порядке.
В обосновании своей апелляционной жалобы, Ассоциацией указано следующее.
Арендатор является некоммерческой организацией, не имеет коммерческих источников финансирования, в связи с чем Ассоциацией были привлечены инвесторы, которые получали право субаренды а арендуемые помещения на объекте. Ассоциацией были предоставлены льготы субарендаторам по арендной плате в виде существенного уменьшения ее размера, что фактически доказывает осуществление затрат за свой счет. Субарендаторами, в ходе рассмотрения дел А56-81210/2016 и А56-82956/2016, были предоставлены документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта, представить ранее Ассоциация не имела возможности ввиду смерти руководителя и кражи всех документов. Ввиду утраты документов, в целях подтверждения затрат на капитальный ремонт, Ассоциацией было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого было отказано.
В судебном заседании истец и ответчик поддержали доводы своих апелляционных жалобы.
Заявленные истцом и ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции удовлетворил, о чем вынесено протокольное определение.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Ассоциацией (арендатор) был заключен договор аренды N 00-002523 (15) от 22.05.1995 объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А общей площадью 3547 кв. м на срок с 01.04.1995 по 01.04.2017.
Дополнительным соглашением N 1 от 20.03.2003 к Договору стороны изменили номер Договора на N 15-В003485 (2523) и арендуемую площадь, которая составила 2133,2 кв. м.
Дополнительным соглашением N 2 от 14.02.2011 к Договору арендодатель по договору заменен на Учреждение.
Также между сторонами заключен договор на обслуживание объекта нежилого фонда по адресу: Крестовский пр-кт, дом 18, корпус А от 31.12.1996.
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что с сентября 2015 года ответчик прекратил оплату арендных платежей и коммунальных расходов, задолженность по внесению арендных платежей за 2015 год составила 1 702 122 рубля 10 копеек, задолженность за обслуживание объекта нежилого фонда за 2015 год 411 966,33 руб.
Обращаясь со встречным иском, Ассоциация сослалась на то, что в нарушение статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации Учреждение не производило капитального ремонта арендуемых помещений, арендатор с привлечением субарендаторов выполнил работы по капитальному ремонту, Учреждение не возмещало за период действия договора затраты на капитальный ремонт.
Суд первой инстанции, установив, что Учреждением в материалы дела не представлено доказательств уведомления Ассоциации о внесении изменений в договор аренды о размере арендной платы в спорный период, рассчитанной в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы, а уведомление от 26.01.2016 таковым не является, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате отказал.
Требование Учреждения о взыскании задолженности по договору на обслуживание объекта судом оставлено без удовлетворения, в связи с отсутствием доказательств размера соответствующей платы.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Учреждением не представлены первичные документы, доказательства несения расходов на капитальный ремонт в заявленном размере.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Заключая договор аренды, стороны в пункте 3.3 договора предусмотрели, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения Методики определения уровня арендной платы. В таком случае, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договора аренды.
Учреждением в материалы дела не представлено доказательств уведомления Ассоциации о внесении изменений в договор аренды о размере арендной платы в спорный период, рассчитанной в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы (статьи 9, 64, 65 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации).
При этом судом первой инстанции обоснованно не принято в качестве такового уведомление от 26.01.2016, с указанием размера арендной платы за 2015 год, как увеличивающие размер арендной платы за прошлый период, что прямо противоречит пункту 3.3 договора.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что исходя из размера арендной платы, установленного условиями договора, задолженность по арендной плате у арендатора отсутствует, оснований для взыскания с Ассоциации задолженности по арендной плате не имеется.
Ссылка в жалобе на письмо от 18.06.2012 N 241/12 также не может быть принята судом, поскольку указанное письмо основанием для внесение изменений в договором в части изменения арендной платы не является.
Требование Учреждения о взыскании задолженности по договору на обслуживание объекта также судом обоснованно оставлено без удовлетворения в связи с отсутствием доказательств размера соответствующей платы (статьи 9, 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Жалоба Учреждения доводов в указанной части не содержит.
В части доводов апелляционной жалобы Ассоциации, суд апелляционной инстанции указывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что Ассоциацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено первичных документов в подтверждение проведения работ и размера понесенных расходов в заявленном размере, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-44421/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)