Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Кудриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11797/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2016 года по делу N А46-13546/2015 (судья Беседина Т.И.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Севостьянова Вадима Александровича (ИНН 550703366935, ОГРН 304550719800061) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (ИНН 5503023701, ОГРН 1025500741067), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента финансов и контроля Администрации города Омска (ИНН 5503023701, ОГРН 1025500741067) о признании недостоверной величины рыночной стоимости и урегулировании разногласий,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Лукьянова Н.М. (удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/10563 от 22.07.2016 сроком действия на один год);
- от индивидуального предпринимателя Севостьянова Вадима Александровича - представитель Самсонова Е.В. (паспорт, по доверенности от 01.12.2015 без указания срока действия);
- от общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" - представитель не явился, извещено;
- от Департамента финансов и контроля Администрации города Омска - представитель не явился, извещен;
Индивидуальный предприниматель Севостьянов Вадим Александрович (далее - ИП Севостьянов В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (далее - ООО "ЗСКЦ") о признании рыночной стоимости нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, в размере 1 594 000 руб., недостоверной; о признании рыночной стоимости нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, в размере 3 457 000 руб. 00 коп., недостоверной; об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, принять пункт 4.1 договора купли-продажи в редакции Покупателя по цене 1 282 000 руб.; об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, принять пункт 4.4 договора купли-продажи в редакции Покупателя по цене 2 575 000 руб.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), неоднократно уточнял исковые требования, в последнем из которых просил:
- - признать рыночную стоимость нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, в размере 1 594 000 руб., определенную ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", недостоверной;
- - признать рыночную стоимость нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, в размере 3 457 000 руб., определенную ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", недостоверной;
- - обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, с предпринимателем Севостьяновым В.А. в редакции предпринимателя Севостьянова В.А. по цене 1 293 220 руб. 34 коп. (без НДС);
- - обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, с предпринимателем Севостьяновым В.А. в редакции предпринимателя Севостьянова В.А. по цене 2 509 322 руб. 03 коп. (без НДС).
Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение исковых требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.
Определением Арбитражного суда Омской области от 16.12.2015 по делу N А46-13546/2015 к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 11.08.2016 по делу N А46-13546/2015 исковые требования удовлетворены.
Возражая против принятого по делу судебного акта, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы ее податель ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции о недействительности отчетов, подготовленных ООО "ЗСКЦ".
От ИП Севостьянова В.А. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу без доказательств его заблаговременного направления в адрес лиц, участвующих в деле. руководствуясь статьей 262 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении данного отзыва к материалам дела. Отзыв остается в деле, но оценке не подлежит.
ООО "ЗСКЦ" и департамент финансов и контроля Администрации города Омска, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Севостьянова В.А. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив в соответствии с правилами статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела, письмом от 16.07.2015 N Исх-ДИО/2791-ог департамент имущественных отношений Администрации города Омска уведомил ИП Севостьянова В.А. о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого по договорам N 36380/1 от 26.03.2008, N 36817/1 от 24.06.2008 имущества в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Условия приватизации арендуемого имущества определены распоряжением Администрации города Омска от 01.10.2015 N 358-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска" на основании отчетов о проведенной оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N 237/53-1 и N 237/53-2 от 21.08.2015, по цене 1 594 000 руб. - на нежилое помещение N 8П, площадью 40,4 кв. м; по цене 3 457 000 руб. - на нежилые помещения N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м.
По заявлению предпринимателя Севостьянова В.А. ООО "Бизнес-Оценка" подготовлены заключения N 387/15 и N 386/15 от 21.10.2015, согласно которым рыночная стоимость объектов определена в размере 1 282 000 руб. и 2 575 000 руб. соответственно.
Ссылаясь на расхождение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, указанной в предложении департамента имущественных отношений Администрации города Омска, с рыночной стоимостью объектов, определенной на оснований заключений ООО "Бизнес-Оценка" N 387/15 и N 386/15 от 21.10.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку исковые требования удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме, департаментом имущественных отношений Администрации города Омска реализовано право апелляционного обжалования решения по делу. Оценив доводы жалобы, коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с частью 5 статьи 3 указанного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 1 Закона N 159-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с положением части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как указывалось выше, условия приватизации арендуемого имущества определены ответчиком на основании отчетов о проведенной оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N 237/53-1 и N 237/53-2 от 21.08.2015, по цене 1 594 000 руб. - на нежилое помещение N 8П, площадью 40,4 кв. м; по цене 3 457 000 руб. - на нежилые помещения N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м.
ИП Севостьянов В.А., не соглашаясь с указанной департаментом стоимостью спорных объектов, представил отчеты N 387/15 и N 386/15 от 21.10.2015, составленные ООО "Бизнес-Оценка", согласно которым рыночная стоимость объектов определена в размере 1 282 000 руб. и 2 575 000 руб. соответственно.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Положениями статей 445, 446 ГК РФ определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Омской области от 19.05.2016 по делу N А46-13546/2015 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
- - определить рыночную стоимость объекта оценки нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, общей площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, 50 лет Профсоюзов, д. 118;
- - определить рыночную стоимость объекта оценки нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 16.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Центр интеллектуальных технологий" N 01/05/2016-Э от 06.06.2016 рыночная стоимость нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м составила 1 526 000 руб. (с учетом НДС); рыночная стоимость нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м составила 2 961 000 руб. (с учетом НДС).
Эксперт, которому поручено проведение исследования, предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалах дела имеются сведения о достаточности квалификации указанного лица, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для сомнения в результатах судебной экспертизы.
Доказательств, опровергающих приведенные выше выводы эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ). Доказательств наличия сомнений в правильности выводов экспертов также не имеется (статьи 8, 9, 65 АПК РФ).
В связи с указанным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии цены выкупа, предложенной ответчиком, реальной рыночной стоимости спорного имущества.
Ссылаясь на необъективный и недостоверный характер заключения судебного эксперта, департамент имущественных отношений Администрации города Омска какими-либо фактами и документами этот довод не обосновал.
С учетом выводов судебного эксперта, судом первой инстанции обоснованно признаны недостоверными (недействительными):
- - рыночная стоимость нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 16, в размере 1 594 000 руб., определенная ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр";
- - рыночная стоимость нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 50 лет Профсоюзов, д. 118, в размере 3 457 000 руб., определенная ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".
Обстоятельства удовлетворения исковых требований об определении действительной рыночной стоимости спорных объектов и обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить:
- - договор купли-продажи нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 16, с ИП Севостьяновым В.А. в редакции истца по цене 1 293 220 руб. 34 коп. (без НДС);
- - договор купли-продажи нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 50 лет Профсоюзов, д. 118, с ИП Севостьяновым В.А. в редакции истца по цене 2 509 322 руб. 03 коп. (без НДС),
установлены судом первой инстанции правильно и не являются предметом апелляционного обжалования.
Довод департамента имущественных отношений Администрации города Омска о том, что судом первой инстанции не указаны основания, по которым отчеты о проведенной оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N 237/53-1 и N 237/53-2 от 21.08.2015 признаны недостоверными, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание, поскольку путем проведения судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорных объектов установлена иная цена, чем было предложено продавцом, что исключает применение стоимости по объектам, установленной ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в свою очередь не привел опровержений по отчету оценка, установленной путем проведения судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба департамента имущественных отношений Администрации города Омска - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку департамент имущественных отношений Администрации города Омска при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2016 года по делу N А46-13546/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2016 N 08АП-11797/2016 ПО ДЕЛУ N А46-13546/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. N 08АП-11797/2016
Дело N А46-13546/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Кудриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11797/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2016 года по делу N А46-13546/2015 (судья Беседина Т.И.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Севостьянова Вадима Александровича (ИНН 550703366935, ОГРН 304550719800061) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (ИНН 5503023701, ОГРН 1025500741067), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента финансов и контроля Администрации города Омска (ИНН 5503023701, ОГРН 1025500741067) о признании недостоверной величины рыночной стоимости и урегулировании разногласий,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Лукьянова Н.М. (удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/10563 от 22.07.2016 сроком действия на один год);
- от индивидуального предпринимателя Севостьянова Вадима Александровича - представитель Самсонова Е.В. (паспорт, по доверенности от 01.12.2015 без указания срока действия);
- от общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" - представитель не явился, извещено;
- от Департамента финансов и контроля Администрации города Омска - представитель не явился, извещен;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Севостьянов Вадим Александрович (далее - ИП Севостьянов В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (далее - ООО "ЗСКЦ") о признании рыночной стоимости нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, в размере 1 594 000 руб., недостоверной; о признании рыночной стоимости нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, в размере 3 457 000 руб. 00 коп., недостоверной; об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, принять пункт 4.1 договора купли-продажи в редакции Покупателя по цене 1 282 000 руб.; об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, принять пункт 4.4 договора купли-продажи в редакции Покупателя по цене 2 575 000 руб.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), неоднократно уточнял исковые требования, в последнем из которых просил:
- - признать рыночную стоимость нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, в размере 1 594 000 руб., определенную ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", недостоверной;
- - признать рыночную стоимость нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, в размере 3 457 000 руб., определенную ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", недостоверной;
- - обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 22 Апреля, дом 16, с предпринимателем Севостьяновым В.А. в редакции предпринимателя Севостьянова В.А. по цене 1 293 220 руб. 34 коп. (без НДС);
- - обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 50 лет Профсоюзов, дом 118, с предпринимателем Севостьяновым В.А. в редакции предпринимателя Севостьянова В.А. по цене 2 509 322 руб. 03 коп. (без НДС).
Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение исковых требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.
Определением Арбитражного суда Омской области от 16.12.2015 по делу N А46-13546/2015 к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 11.08.2016 по делу N А46-13546/2015 исковые требования удовлетворены.
Возражая против принятого по делу судебного акта, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы ее податель ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции о недействительности отчетов, подготовленных ООО "ЗСКЦ".
От ИП Севостьянова В.А. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу без доказательств его заблаговременного направления в адрес лиц, участвующих в деле. руководствуясь статьей 262 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении данного отзыва к материалам дела. Отзыв остается в деле, но оценке не подлежит.
ООО "ЗСКЦ" и департамент финансов и контроля Администрации города Омска, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Севостьянова В.А. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив в соответствии с правилами статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела, письмом от 16.07.2015 N Исх-ДИО/2791-ог департамент имущественных отношений Администрации города Омска уведомил ИП Севостьянова В.А. о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого по договорам N 36380/1 от 26.03.2008, N 36817/1 от 24.06.2008 имущества в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Условия приватизации арендуемого имущества определены распоряжением Администрации города Омска от 01.10.2015 N 358-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска" на основании отчетов о проведенной оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N 237/53-1 и N 237/53-2 от 21.08.2015, по цене 1 594 000 руб. - на нежилое помещение N 8П, площадью 40,4 кв. м; по цене 3 457 000 руб. - на нежилые помещения N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м.
По заявлению предпринимателя Севостьянова В.А. ООО "Бизнес-Оценка" подготовлены заключения N 387/15 и N 386/15 от 21.10.2015, согласно которым рыночная стоимость объектов определена в размере 1 282 000 руб. и 2 575 000 руб. соответственно.
Ссылаясь на расхождение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, указанной в предложении департамента имущественных отношений Администрации города Омска, с рыночной стоимостью объектов, определенной на оснований заключений ООО "Бизнес-Оценка" N 387/15 и N 386/15 от 21.10.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку исковые требования удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме, департаментом имущественных отношений Администрации города Омска реализовано право апелляционного обжалования решения по делу. Оценив доводы жалобы, коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с частью 5 статьи 3 указанного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 1 Закона N 159-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с положением части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как указывалось выше, условия приватизации арендуемого имущества определены ответчиком на основании отчетов о проведенной оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N 237/53-1 и N 237/53-2 от 21.08.2015, по цене 1 594 000 руб. - на нежилое помещение N 8П, площадью 40,4 кв. м; по цене 3 457 000 руб. - на нежилые помещения N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м.
ИП Севостьянов В.А., не соглашаясь с указанной департаментом стоимостью спорных объектов, представил отчеты N 387/15 и N 386/15 от 21.10.2015, составленные ООО "Бизнес-Оценка", согласно которым рыночная стоимость объектов определена в размере 1 282 000 руб. и 2 575 000 руб. соответственно.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Положениями статей 445, 446 ГК РФ определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Омской области от 19.05.2016 по делу N А46-13546/2015 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
- - определить рыночную стоимость объекта оценки нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, общей площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, 50 лет Профсоюзов, д. 118;
- - определить рыночную стоимость объекта оценки нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 16.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Центр интеллектуальных технологий" N 01/05/2016-Э от 06.06.2016 рыночная стоимость нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м составила 1 526 000 руб. (с учетом НДС); рыночная стоимость нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м составила 2 961 000 руб. (с учетом НДС).
Эксперт, которому поручено проведение исследования, предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалах дела имеются сведения о достаточности квалификации указанного лица, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для сомнения в результатах судебной экспертизы.
Доказательств, опровергающих приведенные выше выводы эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ). Доказательств наличия сомнений в правильности выводов экспертов также не имеется (статьи 8, 9, 65 АПК РФ).
В связи с указанным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии цены выкупа, предложенной ответчиком, реальной рыночной стоимости спорного имущества.
Ссылаясь на необъективный и недостоверный характер заключения судебного эксперта, департамент имущественных отношений Администрации города Омска какими-либо фактами и документами этот довод не обосновал.
С учетом выводов судебного эксперта, судом первой инстанции обоснованно признаны недостоверными (недействительными):
- - рыночная стоимость нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 16, в размере 1 594 000 руб., определенная ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр";
- - рыночная стоимость нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 50 лет Профсоюзов, д. 118, в размере 3 457 000 руб., определенная ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".
Обстоятельства удовлетворения исковых требований об определении действительной рыночной стоимости спорных объектов и обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить:
- - договор купли-продажи нежилого помещения N 8П, площадью 40,4 кв. м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 16, с ИП Севостьяновым В.А. в редакции истца по цене 1 293 220 руб. 34 коп. (без НДС);
- - договор купли-продажи нежилых помещений N N 3П, 4П, 5П, площадью 87,6 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 50 лет Профсоюзов, д. 118, с ИП Севостьяновым В.А. в редакции истца по цене 2 509 322 руб. 03 коп. (без НДС),
установлены судом первой инстанции правильно и не являются предметом апелляционного обжалования.
Довод департамента имущественных отношений Администрации города Омска о том, что судом первой инстанции не указаны основания, по которым отчеты о проведенной оценке ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N 237/53-1 и N 237/53-2 от 21.08.2015 признаны недостоверными, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание, поскольку путем проведения судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорных объектов установлена иная цена, чем было предложено продавцом, что исключает применение стоимости по объектам, установленной ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в свою очередь не привел опровержений по отчету оценка, установленной путем проведения судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба департамента имущественных отношений Администрации города Омска - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку департамент имущественных отношений Администрации города Омска при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2016 года по делу N А46-13546/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Е.Н.КУДРИНА
А.В.ВЕРЕВКИН
Е.Н.КУДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)