Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Момот И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.2017 г. по делу N А40-129232/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б., по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИП КОМПЬЮТЕРС" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - 1) Егоров Сергей Николаевич; 2) Егорова Ирина Александровна; 3) Рассказчикова Светлана Александровна; 4) Лагранский Леонид Менделевич; 5) Скирта Ольга Григорьевна; 6) Зорина Елена Александровна; 7) Департамент культурного наследия города Москвы (г. Москва, ОГРН 1027700151170 ИНН 7705021556),
при участии в судебном заседании: от истца - Баронова Е.В. (доверенность от 01.11.2017 г.), Сидельников Д.А. (доверенность от 16.02.2016 г.); от ответчика - Стогова А.А. (доверенность от 09.01.2017 г.); от третьих лиц - не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИП КОМПЬЮТЕРС" (далее - ООО "ИП КОМПЬЮТЕРС", общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 04.06.2008 г. N 1-693/08 арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем, по мнению истца, цена объекта завышена.
Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 21.08.2017 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ИП КОМПЬЮТЕРС", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фадеева, д. 5 (подвал, пом. Iа, ком. 1, 1а) урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 10 536 042 (десять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч сорок два) руб. в соответствии с заключением эксперта от 09.11.2015, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 по делу N А40-129232/15, выполненного Малашенко Е.А., экспертом АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" ТПП РФ. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 175 600 (ста семидесяти тысяч ста) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной ответчиком.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фадеева, д. 5 (подвал, пом. Iа, ком. 1, 1а), принадлежащего Департаменту городского имущества занимаемого на основании договора аренды от 04.06.2008 N 1-693/08.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фадеева, д. 5 (подвал, пом. Iа, комн. 1, 1а), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 10 536 042 руб.
Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная экспертом АНО "Союзэкспертиза" ТПП РФ соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В соответствии с частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2017 года по делу N А40-129232/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2017 N 09АП-52270/2017 ПО ДЕЛУ N А40-129232/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. N 09АП-52270/2017
Дело N А40-129232/15
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Момот И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.2017 г. по делу N А40-129232/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б., по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИП КОМПЬЮТЕРС" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - 1) Егоров Сергей Николаевич; 2) Егорова Ирина Александровна; 3) Рассказчикова Светлана Александровна; 4) Лагранский Леонид Менделевич; 5) Скирта Ольга Григорьевна; 6) Зорина Елена Александровна; 7) Департамент культурного наследия города Москвы (г. Москва, ОГРН 1027700151170 ИНН 7705021556),
при участии в судебном заседании: от истца - Баронова Е.В. (доверенность от 01.11.2017 г.), Сидельников Д.А. (доверенность от 16.02.2016 г.); от ответчика - Стогова А.А. (доверенность от 09.01.2017 г.); от третьих лиц - не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИП КОМПЬЮТЕРС" (далее - ООО "ИП КОМПЬЮТЕРС", общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 04.06.2008 г. N 1-693/08 арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем, по мнению истца, цена объекта завышена.
Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 21.08.2017 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ИП КОМПЬЮТЕРС", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фадеева, д. 5 (подвал, пом. Iа, ком. 1, 1а) урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 10 536 042 (десять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч сорок два) руб. в соответствии с заключением эксперта от 09.11.2015, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 по делу N А40-129232/15, выполненного Малашенко Е.А., экспертом АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" ТПП РФ. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 175 600 (ста семидесяти тысяч ста) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной ответчиком.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фадеева, д. 5 (подвал, пом. Iа, ком. 1, 1а), принадлежащего Департаменту городского имущества занимаемого на основании договора аренды от 04.06.2008 N 1-693/08.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фадеева, д. 5 (подвал, пом. Iа, комн. 1, 1а), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 10 536 042 руб.
Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная экспертом АНО "Союзэкспертиза" ТПП РФ соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В соответствии с частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2017 года по делу N А40-129232/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)