Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 10.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. (замена судьи Рыжовой Е.В. в порядке статьи 18 АПК РФ на основании определения от 06.05.2016) и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (г. Брянск, ОГРН 1043244010480, ИНН 3250055865),
уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича и общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 по делу N А09-5550/2015 (судья Супроненко В.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Новиков Альберт Петрович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 N 19/2014 в сумме 606 312 рублей по состоянию на 31.07.2015.
В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" подало встречный иск к индивидуальному предпринимателю Новикову Альберту Петровичу о взыскании денежных средств в размере 185 500 рублей - стоимость работ по улучшению арендуемого помещения.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича денежных средств в размере 213 438 рублей, в том числе 206 312 рублей долга по договору аренды по состоянию на 31.03.2015 и 7126 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с судебным актом, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
До рассмотрения Двадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы от предпринимателя поступило ходатайство об отказе от первоначального иска в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей за период с 01.06.2015 по 31.07.2015.
В силу части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Право истца отказаться от исковых требований вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П).
Отказ от иска и принятие его арбитражным судом является в соответствии с частью 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу.
Поскольку отказ от заявленных требований от имени истца предъявлен лицом, уполномоченным на совершение таких действий, не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции принимает его, в связи с чем решение суда от 23.12.2015 в указанной части подлежит отмене, а производство по делу прекращению.
Ввиду того, что судом принят отказ от иска с прекращением производства по делу, апелляционная жалоба предпринимателя в указанной части не рассматривается.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб в оставшейся части, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 14/2014. Объект указанного договора аренды - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Щукина, д. 63, 1 этаж, общей площадью 402,9 кв. м, 2 этаж, помещения площадью 7,1 кв. м, 72,9 кв. м и 37,0 кв. м (т. 1, л. 104-105).
Договор аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 14/2014 расторгнут сторонами путем заключения соглашения от 29.09.2014 о расторжении договора аренды (т. 1, л. 106).
Сторонами заключен новый договор аренды нежилого помещения от 01.10.2014 N 19/2014. Объект указанного договора аренды -: нежилое помещение, расположенное по адресу г. Брянск, ул. Щукина, д. 63, 1 этаж, общей площадью 402,9 кв. м (т. 1, л. 8-9).
Таким образом, объектом договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014 являлись помещения 1 этажа общей площадью 402,9 кв. м, ранее находившиеся в пользовании арендатора по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014.
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 01.10.2014 N 19/2014 помещение сдается в аренду на период с 01.10.2014 по 31.08.2015.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость аренды составляет 248,20 рублей за 1 кв. м в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 100 000 рублей.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.02.2015 по 31.07.2015 в размере 606 312 рублей (с учетом уточнения иска (т. 1, л. 101-103)).
Поскольку в добровольном порядке общество задолженность не погасило, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
В свою очередь общество, ссылаясь на то, что арендатором был произведен ряд работ по улучшению арендованного помещения на сумму 185 500 рублей, подало встречный иск.
Рассматривая спор и удовлетворяя требования истца в части взыскания арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.03.2015, суд первой инстанции исходил из того, что после 31.03.2015 арендатор фактически освободил спорное помещение. Такие выводы судом сделаны на основе следующих фактов:
- - до обращения в суд с настоящим иском отсутствовали претензии арендодателя к арендатору относительно момента расторжения договора;
- - в первоначальной редакции искового заявления истец не заявлял о действии договора аренды после 31.03.2015;
- - истец не оспаривает то, что фактически помещение освобождено арендатором с 31.03.2015;
- - после 31.03.2015 арендатор помещением, а также сопутствующими услугами (электроэнергия, уборка) не пользовался, а истец не заявляет о наличии долга ответчика по дополнительным платежам (электроэнергия, уборка) за период после 31.03.2015.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким мнением по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.02.2015 по 01.06.2015 (с учетом отказа от иска).
В свою очередь ответчик указывает на то, что арендуемые помещения были им досрочно освобождены 31.03.2015, а истец уклонялся от подписания акта приема-передачи спорного помещения (отзыв на уточненное исковое заявление (т. 1, л. 97)).
В подтверждение своей позиции ответчик ссылается на имеющуюся в материалах дела переписку (т. 1, л. 98-99), в которой общество указывает на освобождение им арендуемого помещения 31.03.2015.
Между тем согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).
Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, если арендатор возвратил арендодателю имущество, то обязанность по оплате арендных платежей у него отсутствует.
При этом предполагается, что факт возврата имущества арендодателю, равно как и его получение арендатором, должен быть зафиксирован в соответствующем акте, подтверждающем прием-передачу имущества.
Согласно третьему абзацу пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Как усматривается из письма общества от 17.04.2015 (т. 1, л. 98), которым он обосновывает свою позицию об освобождении спорного объекта, то в нем арендатор не предупреждает предпринимателя о предстоящем освобождении, а уведомляет о нем как о состоявшемся факте. Однако никаких актов о приеме-передаче этого помещения в установленном порядке в указанный срок в деле не имеется.
Ссылаясь в письме на то, что арендодатель отказывается подписать подобный акт, арендатор не представляет доказательств того, что истец приглашался для составления акта приема-передачи на 31.03.2015 и уклонялся от их подписания.
При этом, как видно из уведомления о направлении данного письма в адрес предпринимателя, оно направлено только 28.04.2015 и получено последним 04.05.2015 (т. 1, л. 99-100).
В то же время из условий договора (подпункт "г" пункта 2.2) следует, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
С учетом условий договора, даты направления письма от 17.04.2015 и получения его адресатом суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований считать спорный договор аренды прекратившим свое действие с 31.03.2015 в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, не имеется.
Более того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 20.10.2011 N 9615/11 и в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.
В то же время из пояснений представителя предпринимателя, данных в суде апелляционной инстанции, а также заявления об уточнении правовой позиции по делу от 27.04.2016, видно, что предприниматель не отрицает факт того, что фактически общество не находилось в спорном помещении с 01.06.2015.
С учетом этого истец отказался от своих требований в части взыскания арендной платы за период с 01.06.2015 по 31.07.2015 в сумме 200 000 рублей.
При этом довод общества, положенный в основу апелляционной жалобы, о том, что суд первой инстанции неправомерно учитывал расчеты между сторонами по двум договорам, не может быть принят во внимание.
Судом установлено, что между сторонами сложились отношения по двум договорам аренды - от 01.07.2014 N 14/2014 и от 01.10.2014 N 19/2014, заключенным в отношении одного и того же помещения - 1 этажа общей площадью 402,9 кв. м.
В связи с этим, поскольку расчеты велись сторонами без указания в платежных документах назначения платежа (конкретный договор аренды не указывался), для установления факта наличия или отсутствия задолженности суд первой инстанции правомерно исследовал взаимоотношения сторон по двум договорам.
Из представленного истцом расчета задолженности (с учетом двух договоров) следует, что задолженность по договору аренды от 01.10.2014 N 19/2014 по состоянию на 31.05.2015 (дата фактического освобождения арендатором помещения) составляет 406 312 рублей, задолженность по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014 отсутствует.
Данная сумма долга подтверждается также актом сверки расчетов, подписанным обеими сторонами по состоянию на 31.12.2014 с суммой долга 179 049 рублей 50 копеек и представленными суду платежными документами, сведения из которых соответствуют представленному истцом расчету.
Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что сумма долга по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 N 19/2014 по состоянию на 31.05.2015 составляет менее 406 312 рублей. Также ответчиком не представлено суду расчета, охватывающего два договора аренды.
Доказательства, свидетельствующие о том, что все платежи, на которые ссылается ответчик, необходимо учитывать в счет исполнения договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014, суду не представлены. Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014 ответчиком также не представлены.
Таким образом, верным является вывод суда о признании обоснованным расчета задолженности, представленного истцом.
Из пояснений истца следует также, что в соответствии с устным соглашением с ответчиком при заключении договора аренды от 01.07.2014 N 14/2014, арендатору не начислялась арендная плата за два месяца - июль и август 2014 года в счет возмещения затрат по арендатора по ремонту арендуемого помещения, то есть в счет произведенных улучшений.
Общая сумма арендной платы, зачтенная арендодателем в счет произведенных арендатором улучшений при исполнении договора аренды от 01.07.2014 N 14/2014, составляет 300 240 руб.
Из расчета задолженности арендатора, представленного истцом, следует, что в июле и августе 2014 года арендная плата по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014, арендатору не начислялась.
Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что им исполнено надлежащим образом обязательство по уплате арендной платы за июль и август 2014 года по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014.
Что касается довода жалобы общества о том, что суд неправомерно взыскал расходы на уборку территории, то данный довод подлежит принятию во внимание исходя из следующего.
Уборка территории является неотъемлемой частью эксплуатации прилегающей территории и предназначена для обеспечения безопасности и поддержания чистоты, комфорта и благоприятного внешнего вида.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 614 ГК РФ арендная плата - это плата за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Эксплуатационные расходы - это оплата коммунальных и иных услуг, которые также должен нести арендатор в том размере, в котором эти услуги предоставлены.
Согласно статье 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования условий договора следует, что сторонами договора в пункте 3.1 был согласован фиксированный размер арендной платы - 100 тыс. рублей.
Согласно условиям договора также следует обязанность арендатора производить оплату за электроэнергию и за услуги связи по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги.
Между тем из условий договора аренды не следует, что в них предусмотрена обязанность арендатора возмещать собственнику расходы, связанные с оплатой за уборку территории.
При таких обстоятельствах ссылка истца на то, что в дело представлены акты на выполнение работ-услуг по данному виду, а также акты сверки взаимных расчетов, подписанные со стороны ответчика, не имеет правового значения.
Апелляционный суд отмечает, что находящийся в материалах дела акт от 30.12.2014 N 143 на выполнение работ (уборка территории) свидетельствует о том, что 700 рублей взыскивается за ноябрь, декабрь 2014 года, т.е. за два месяца, в то время как в настоящем деле 700 рублей взыскивается только за март месяц (один).
Более того, материалы дела не содержат доказательств того, что расходы в сумме 700 рублей на уборку территории не сам собственник.
Также в деле отсутствует и акт приемки спорных работ за март месяц 2015 года (по исковому заявлению только он входит в период взыскания).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению до момента фактического возврата арендуемого имущества (с 01.02.2015 по 31.05.2015) в сумме 405 612 рублей с учетом электроэнергии за март месяц 2015 года (8486 рублей 50 копеек (пункт 3.1 договора)) и за минусом уборки территории за март месяц 2015 года (700 рублей).
В связи с этим в этой части решение суда подлежит изменению.
Что касается решения суда в части встречного иска, то жалоба общества в этой части удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Суд первой инстанции верно отметил, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что заявленные им улучшения арендуемого помещения выполнены в рамках договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014, а не в рамках договора от 01.07.2014 N 14/2014.
Представленные ответчиком документы в подтверждение доводов о производстве им улучшений в арендуемом помещении обоснованно не приняты судом в качестве доказательств осуществления ответчиком улучшений, поскольку из данных документов не следует то обстоятельство, что указанные в документах материалы и работы применялись для производства улучшений в арендуемом помещении. При этом представленные ответчиком договоры на производство работ датированы августом 2014 года, то есть в период действия первого договора аренды - от 01.07.2014 N 14/2014.
Какие-либо документы относительно производства улучшений в арендуемом помещении стороны совместно не подписывали.
При этом согласно пункту 2.4 договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014 арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендодатель.
Из данного пункта следует, что в целях соблюдения правил пожарной и иной безопасности при производстве улучшений арендатор обязан уведомить арендодателя о производстве улучшений. Доказательства того, что такое уведомление было сделано арендатором, суду не представлены.
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из данной нормы права следует, что арендатор обязан получать согласие арендодателя на производство конкретных улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, с определением их стоимости.
Условия пункта 2.4 договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014 о праве арендатора производить любые улучшения, не отменяют действия пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не определяют стоимости улучшений, подлежащей возмещению.
Доказательства того, что стоимость производимых улучшений была согласована арендатором с арендодателем, в материалах дела отсутствуют.
Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает также, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данная норма закона является императивной и не может быть изменена соглашением сторон.
То есть, для возмещения стоимости улучшений необходимо обязательное согласование видов, объема, стоимости производимых улучшений. В данном случае такого согласования не было.
Кроме того, ответчиком не представлены доказательства того, что произведенные им улучшения являются неотделимыми без вреда для имущества. Некоторые из заявленных ответчиком улучшений явно не относятся к неотделимым улучшениям - рамы для наружной рекламы, светодиодная вывеска, видеонаблюдение.
Ответчиком не представлены суду доказательства того, что им исполнены требования, вытекающие из условий пунктов 2.2, 2.3 договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014, в части передачи арендатором арендодателю произведенных улучшений. Доказательства того, что сторонами оформлялась передача улучшений с указанием их перечня, объемов, стоимости, суду также не представлены.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верным выводам о том, что:
- - ответчиком не доказано производство улучшений арендованного имущества на заявленную сумму;
- - ответчиком не доказано согласование заявленных улучшений арендованного имущества с арендодателем;
- - ответчиком не доказано, что заявленные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми без вреда для имущества;
- - истец учел возможно произведенные ответчиком улучшения (без конкретизации их состава и стоимости) при исполнении сторонами первого договора аренды - от 01.07.2014 N 14/2014 путем фактического освобождения от арендной платы за два месяца - июль и август 2014 года на общую сумму 300 240 рублей, что превышает заявленную ответчиком в настоящем деле стоимость улучшений.
С учетом этого решение суда в данной части следует признать правильным.
В силу пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная сторонами государственная пошлина за подачу иска и апелляционной жалобы подлежит возврату в случае прекращения производства по делу арбитражным судом.
В данном случае размер госпошлины по первоначально заявленному иску с учетом увеличения требований (606 312 рублей) составляет 15 126 рублей 24 копейки.
При подаче иска предпринимателем в федеральный бюджет по платежному поручению от 28.04.2015 N 51 уплачена госпошлина в размере 9943 рублей.
Таким образом, со стороны истца осталась недоплаченной госпошлина в сумме 5183 рублей 24 копеек.
Кроме того, предпринимателем при подаче апелляционной жалобы уплачена госпошлина в размере 3000 рублей.
В связи с тем, что в суде апелляционной инстанции истец отказался от первоначальных исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей, госпошлина в указанной части в размере 5979 рублей 20 копеек (4989,60 руб. (по иску) + 989,60 (по апелляционной жалобе) подлежит возврату.
В то же время, поскольку со стороны истца осталась недоплаченной госпошлина в сумме 5183 рублей 24 копеек истцу с учетом взаимозачета из федерального бюджета подлежат возврату 795 рублей 96 копеек.
Оставшаяся сумма госпошлины подлежит распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Как усматривается из материалов дела, обществом при подаче апелляционной жалобы также уплачена госпошлина в размере 3000 рублей.
При таких обстоятельствах с учетом частичного удовлетворения исковых требований и произведенного судом взаимозачета с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины по делу в сумме 11 152 рублей 75 копеек.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
принять отказ индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича от первоначального иска в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей за период с 01.06.2015 по 31.07.2015.
Решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 по делу N А09-5550/2015 в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей за период с 01.06.2015 по 31.07.2015 отменить.
Производство по делу N А09-5550/2015 в указанной части прекратить.
Решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 по делу N А09-5550/2015 в части первоначального иска изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (г. Брянск, ОГРН 1043244010480, ИНН 3250055865) в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) денежные средства в сумме 405 612 рублей, в том числе:
- 397 125 рублей 50 копеек долга по арендной плате за по состоянию на 31.05.2015,
- 8486 рублей 50 копеек оплата за электроэнергию за март 2015 года.
В остальной части первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.
В части встречного иска решение суда оставить без изменения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Новикову Альберту Петровичу (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) из федерального бюджета госпошлину в размере 795 рублей 96 копеек, уплаченную по чеку-ордеру от 25.01.2016.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (г. Брянск, ОГРН 1043244010480, ИНН 3250055865) в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 11 152 рублей 75 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 20АП-869/2016 ПО ДЕЛУ N А09-5550/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. по делу N А09-5550/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 10.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. (замена судьи Рыжовой Е.В. в порядке статьи 18 АПК РФ на основании определения от 06.05.2016) и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (г. Брянск, ОГРН 1043244010480, ИНН 3250055865),
уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича и общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 по делу N А09-5550/2015 (судья Супроненко В.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Новиков Альберт Петрович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 N 19/2014 в сумме 606 312 рублей по состоянию на 31.07.2015.
В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" подало встречный иск к индивидуальному предпринимателю Новикову Альберту Петровичу о взыскании денежных средств в размере 185 500 рублей - стоимость работ по улучшению арендуемого помещения.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича денежных средств в размере 213 438 рублей, в том числе 206 312 рублей долга по договору аренды по состоянию на 31.03.2015 и 7126 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с судебным актом, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
До рассмотрения Двадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы от предпринимателя поступило ходатайство об отказе от первоначального иска в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей за период с 01.06.2015 по 31.07.2015.
В силу части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Право истца отказаться от исковых требований вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П).
Отказ от иска и принятие его арбитражным судом является в соответствии с частью 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу.
Поскольку отказ от заявленных требований от имени истца предъявлен лицом, уполномоченным на совершение таких действий, не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции принимает его, в связи с чем решение суда от 23.12.2015 в указанной части подлежит отмене, а производство по делу прекращению.
Ввиду того, что судом принят отказ от иска с прекращением производства по делу, апелляционная жалоба предпринимателя в указанной части не рассматривается.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб в оставшейся части, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 14/2014. Объект указанного договора аренды - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Щукина, д. 63, 1 этаж, общей площадью 402,9 кв. м, 2 этаж, помещения площадью 7,1 кв. м, 72,9 кв. м и 37,0 кв. м (т. 1, л. 104-105).
Договор аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 14/2014 расторгнут сторонами путем заключения соглашения от 29.09.2014 о расторжении договора аренды (т. 1, л. 106).
Сторонами заключен новый договор аренды нежилого помещения от 01.10.2014 N 19/2014. Объект указанного договора аренды -: нежилое помещение, расположенное по адресу г. Брянск, ул. Щукина, д. 63, 1 этаж, общей площадью 402,9 кв. м (т. 1, л. 8-9).
Таким образом, объектом договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014 являлись помещения 1 этажа общей площадью 402,9 кв. м, ранее находившиеся в пользовании арендатора по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014.
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 01.10.2014 N 19/2014 помещение сдается в аренду на период с 01.10.2014 по 31.08.2015.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость аренды составляет 248,20 рублей за 1 кв. м в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 100 000 рублей.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.02.2015 по 31.07.2015 в размере 606 312 рублей (с учетом уточнения иска (т. 1, л. 101-103)).
Поскольку в добровольном порядке общество задолженность не погасило, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
В свою очередь общество, ссылаясь на то, что арендатором был произведен ряд работ по улучшению арендованного помещения на сумму 185 500 рублей, подало встречный иск.
Рассматривая спор и удовлетворяя требования истца в части взыскания арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.03.2015, суд первой инстанции исходил из того, что после 31.03.2015 арендатор фактически освободил спорное помещение. Такие выводы судом сделаны на основе следующих фактов:
- - до обращения в суд с настоящим иском отсутствовали претензии арендодателя к арендатору относительно момента расторжения договора;
- - в первоначальной редакции искового заявления истец не заявлял о действии договора аренды после 31.03.2015;
- - истец не оспаривает то, что фактически помещение освобождено арендатором с 31.03.2015;
- - после 31.03.2015 арендатор помещением, а также сопутствующими услугами (электроэнергия, уборка) не пользовался, а истец не заявляет о наличии долга ответчика по дополнительным платежам (электроэнергия, уборка) за период после 31.03.2015.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким мнением по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.02.2015 по 01.06.2015 (с учетом отказа от иска).
В свою очередь ответчик указывает на то, что арендуемые помещения были им досрочно освобождены 31.03.2015, а истец уклонялся от подписания акта приема-передачи спорного помещения (отзыв на уточненное исковое заявление (т. 1, л. 97)).
В подтверждение своей позиции ответчик ссылается на имеющуюся в материалах дела переписку (т. 1, л. 98-99), в которой общество указывает на освобождение им арендуемого помещения 31.03.2015.
Между тем согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).
Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, если арендатор возвратил арендодателю имущество, то обязанность по оплате арендных платежей у него отсутствует.
При этом предполагается, что факт возврата имущества арендодателю, равно как и его получение арендатором, должен быть зафиксирован в соответствующем акте, подтверждающем прием-передачу имущества.
Согласно третьему абзацу пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Как усматривается из письма общества от 17.04.2015 (т. 1, л. 98), которым он обосновывает свою позицию об освобождении спорного объекта, то в нем арендатор не предупреждает предпринимателя о предстоящем освобождении, а уведомляет о нем как о состоявшемся факте. Однако никаких актов о приеме-передаче этого помещения в установленном порядке в указанный срок в деле не имеется.
Ссылаясь в письме на то, что арендодатель отказывается подписать подобный акт, арендатор не представляет доказательств того, что истец приглашался для составления акта приема-передачи на 31.03.2015 и уклонялся от их подписания.
При этом, как видно из уведомления о направлении данного письма в адрес предпринимателя, оно направлено только 28.04.2015 и получено последним 04.05.2015 (т. 1, л. 99-100).
В то же время из условий договора (подпункт "г" пункта 2.2) следует, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
С учетом условий договора, даты направления письма от 17.04.2015 и получения его адресатом суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований считать спорный договор аренды прекратившим свое действие с 31.03.2015 в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, не имеется.
Более того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 20.10.2011 N 9615/11 и в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.
В то же время из пояснений представителя предпринимателя, данных в суде апелляционной инстанции, а также заявления об уточнении правовой позиции по делу от 27.04.2016, видно, что предприниматель не отрицает факт того, что фактически общество не находилось в спорном помещении с 01.06.2015.
С учетом этого истец отказался от своих требований в части взыскания арендной платы за период с 01.06.2015 по 31.07.2015 в сумме 200 000 рублей.
При этом довод общества, положенный в основу апелляционной жалобы, о том, что суд первой инстанции неправомерно учитывал расчеты между сторонами по двум договорам, не может быть принят во внимание.
Судом установлено, что между сторонами сложились отношения по двум договорам аренды - от 01.07.2014 N 14/2014 и от 01.10.2014 N 19/2014, заключенным в отношении одного и того же помещения - 1 этажа общей площадью 402,9 кв. м.
В связи с этим, поскольку расчеты велись сторонами без указания в платежных документах назначения платежа (конкретный договор аренды не указывался), для установления факта наличия или отсутствия задолженности суд первой инстанции правомерно исследовал взаимоотношения сторон по двум договорам.
Из представленного истцом расчета задолженности (с учетом двух договоров) следует, что задолженность по договору аренды от 01.10.2014 N 19/2014 по состоянию на 31.05.2015 (дата фактического освобождения арендатором помещения) составляет 406 312 рублей, задолженность по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014 отсутствует.
Данная сумма долга подтверждается также актом сверки расчетов, подписанным обеими сторонами по состоянию на 31.12.2014 с суммой долга 179 049 рублей 50 копеек и представленными суду платежными документами, сведения из которых соответствуют представленному истцом расчету.
Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что сумма долга по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 N 19/2014 по состоянию на 31.05.2015 составляет менее 406 312 рублей. Также ответчиком не представлено суду расчета, охватывающего два договора аренды.
Доказательства, свидетельствующие о том, что все платежи, на которые ссылается ответчик, необходимо учитывать в счет исполнения договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014, суду не представлены. Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014 ответчиком также не представлены.
Таким образом, верным является вывод суда о признании обоснованным расчета задолженности, представленного истцом.
Из пояснений истца следует также, что в соответствии с устным соглашением с ответчиком при заключении договора аренды от 01.07.2014 N 14/2014, арендатору не начислялась арендная плата за два месяца - июль и август 2014 года в счет возмещения затрат по арендатора по ремонту арендуемого помещения, то есть в счет произведенных улучшений.
Общая сумма арендной платы, зачтенная арендодателем в счет произведенных арендатором улучшений при исполнении договора аренды от 01.07.2014 N 14/2014, составляет 300 240 руб.
Из расчета задолженности арендатора, представленного истцом, следует, что в июле и августе 2014 года арендная плата по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014, арендатору не начислялась.
Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что им исполнено надлежащим образом обязательство по уплате арендной платы за июль и август 2014 года по договору аренды от 01.07.2014 N 14/2014.
Что касается довода жалобы общества о том, что суд неправомерно взыскал расходы на уборку территории, то данный довод подлежит принятию во внимание исходя из следующего.
Уборка территории является неотъемлемой частью эксплуатации прилегающей территории и предназначена для обеспечения безопасности и поддержания чистоты, комфорта и благоприятного внешнего вида.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 614 ГК РФ арендная плата - это плата за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Эксплуатационные расходы - это оплата коммунальных и иных услуг, которые также должен нести арендатор в том размере, в котором эти услуги предоставлены.
Согласно статье 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования условий договора следует, что сторонами договора в пункте 3.1 был согласован фиксированный размер арендной платы - 100 тыс. рублей.
Согласно условиям договора также следует обязанность арендатора производить оплату за электроэнергию и за услуги связи по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги.
Между тем из условий договора аренды не следует, что в них предусмотрена обязанность арендатора возмещать собственнику расходы, связанные с оплатой за уборку территории.
При таких обстоятельствах ссылка истца на то, что в дело представлены акты на выполнение работ-услуг по данному виду, а также акты сверки взаимных расчетов, подписанные со стороны ответчика, не имеет правового значения.
Апелляционный суд отмечает, что находящийся в материалах дела акт от 30.12.2014 N 143 на выполнение работ (уборка территории) свидетельствует о том, что 700 рублей взыскивается за ноябрь, декабрь 2014 года, т.е. за два месяца, в то время как в настоящем деле 700 рублей взыскивается только за март месяц (один).
Более того, материалы дела не содержат доказательств того, что расходы в сумме 700 рублей на уборку территории не сам собственник.
Также в деле отсутствует и акт приемки спорных работ за март месяц 2015 года (по исковому заявлению только он входит в период взыскания).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению до момента фактического возврата арендуемого имущества (с 01.02.2015 по 31.05.2015) в сумме 405 612 рублей с учетом электроэнергии за март месяц 2015 года (8486 рублей 50 копеек (пункт 3.1 договора)) и за минусом уборки территории за март месяц 2015 года (700 рублей).
В связи с этим в этой части решение суда подлежит изменению.
Что касается решения суда в части встречного иска, то жалоба общества в этой части удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Суд первой инстанции верно отметил, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что заявленные им улучшения арендуемого помещения выполнены в рамках договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014, а не в рамках договора от 01.07.2014 N 14/2014.
Представленные ответчиком документы в подтверждение доводов о производстве им улучшений в арендуемом помещении обоснованно не приняты судом в качестве доказательств осуществления ответчиком улучшений, поскольку из данных документов не следует то обстоятельство, что указанные в документах материалы и работы применялись для производства улучшений в арендуемом помещении. При этом представленные ответчиком договоры на производство работ датированы августом 2014 года, то есть в период действия первого договора аренды - от 01.07.2014 N 14/2014.
Какие-либо документы относительно производства улучшений в арендуемом помещении стороны совместно не подписывали.
При этом согласно пункту 2.4 договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014 арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендодатель.
Из данного пункта следует, что в целях соблюдения правил пожарной и иной безопасности при производстве улучшений арендатор обязан уведомить арендодателя о производстве улучшений. Доказательства того, что такое уведомление было сделано арендатором, суду не представлены.
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из данной нормы права следует, что арендатор обязан получать согласие арендодателя на производство конкретных улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, с определением их стоимости.
Условия пункта 2.4 договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014 о праве арендатора производить любые улучшения, не отменяют действия пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не определяют стоимости улучшений, подлежащей возмещению.
Доказательства того, что стоимость производимых улучшений была согласована арендатором с арендодателем, в материалах дела отсутствуют.
Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает также, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данная норма закона является императивной и не может быть изменена соглашением сторон.
То есть, для возмещения стоимости улучшений необходимо обязательное согласование видов, объема, стоимости производимых улучшений. В данном случае такого согласования не было.
Кроме того, ответчиком не представлены доказательства того, что произведенные им улучшения являются неотделимыми без вреда для имущества. Некоторые из заявленных ответчиком улучшений явно не относятся к неотделимым улучшениям - рамы для наружной рекламы, светодиодная вывеска, видеонаблюдение.
Ответчиком не представлены суду доказательства того, что им исполнены требования, вытекающие из условий пунктов 2.2, 2.3 договора аренды от 01.10.2014 N 19/2014, в части передачи арендатором арендодателю произведенных улучшений. Доказательства того, что сторонами оформлялась передача улучшений с указанием их перечня, объемов, стоимости, суду также не представлены.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верным выводам о том, что:
- - ответчиком не доказано производство улучшений арендованного имущества на заявленную сумму;
- - ответчиком не доказано согласование заявленных улучшений арендованного имущества с арендодателем;
- - ответчиком не доказано, что заявленные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми без вреда для имущества;
- - истец учел возможно произведенные ответчиком улучшения (без конкретизации их состава и стоимости) при исполнении сторонами первого договора аренды - от 01.07.2014 N 14/2014 путем фактического освобождения от арендной платы за два месяца - июль и август 2014 года на общую сумму 300 240 рублей, что превышает заявленную ответчиком в настоящем деле стоимость улучшений.
С учетом этого решение суда в данной части следует признать правильным.
В силу пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная сторонами государственная пошлина за подачу иска и апелляционной жалобы подлежит возврату в случае прекращения производства по делу арбитражным судом.
В данном случае размер госпошлины по первоначально заявленному иску с учетом увеличения требований (606 312 рублей) составляет 15 126 рублей 24 копейки.
При подаче иска предпринимателем в федеральный бюджет по платежному поручению от 28.04.2015 N 51 уплачена госпошлина в размере 9943 рублей.
Таким образом, со стороны истца осталась недоплаченной госпошлина в сумме 5183 рублей 24 копеек.
Кроме того, предпринимателем при подаче апелляционной жалобы уплачена госпошлина в размере 3000 рублей.
В связи с тем, что в суде апелляционной инстанции истец отказался от первоначальных исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей, госпошлина в указанной части в размере 5979 рублей 20 копеек (4989,60 руб. (по иску) + 989,60 (по апелляционной жалобе) подлежит возврату.
В то же время, поскольку со стороны истца осталась недоплаченной госпошлина в сумме 5183 рублей 24 копеек истцу с учетом взаимозачета из федерального бюджета подлежат возврату 795 рублей 96 копеек.
Оставшаяся сумма госпошлины подлежит распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Как усматривается из материалов дела, обществом при подаче апелляционной жалобы также уплачена госпошлина в размере 3000 рублей.
При таких обстоятельствах с учетом частичного удовлетворения исковых требований и произведенного судом взаимозачета с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины по делу в сумме 11 152 рублей 75 копеек.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
принять отказ индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича от первоначального иска в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей за период с 01.06.2015 по 31.07.2015.
Решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 по делу N А09-5550/2015 в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 200 000 рублей за период с 01.06.2015 по 31.07.2015 отменить.
Производство по делу N А09-5550/2015 в указанной части прекратить.
Решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2015 по делу N А09-5550/2015 в части первоначального иска изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (г. Брянск, ОГРН 1043244010480, ИНН 3250055865) в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) денежные средства в сумме 405 612 рублей, в том числе:
- 397 125 рублей 50 копеек долга по арендной плате за по состоянию на 31.05.2015,
- 8486 рублей 50 копеек оплата за электроэнергию за март 2015 года.
В остальной части первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.
В части встречного иска решение суда оставить без изменения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Новикову Альберту Петровичу (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) из федерального бюджета госпошлину в размере 795 рублей 96 копеек, уплаченную по чеку-ордеру от 25.01.2016.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Арт" (г. Брянск, ОГРН 1043244010480, ИНН 3250055865) в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Альберта Петровича (п. Путевка Брянского района Брянской области, ОГРНИП 304324511000089, ИНН 320700040401) расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 11 152 рублей 75 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)