Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на то, что основной договор купли-продажи не заключен, жилое помещение в установленный срок не передано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Матусяк Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Нюхтилиной А.В., Вологдиной Т.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 сентября 2015 года гражданское дело 2-895/2015 по апелляционной жалобе Р. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 апреля 2015 года по исковому заявлению Р. к Обществу с ограниченной ответственностью "Л1-1" о взыскании суммы денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и штрафа,
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав доводы истца Р. и его представителя - адвоката Лебедева А.Ю., поддержавших апелляционную жалобу, доводы представителя ответчика ООО "Л1-1" - Г., возражавшей против апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Р. 12.01.2015 обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО "Л 1-1" о взыскании суммы денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и штрафа.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ним и ООО "ЛЭК - компания N 1" (в настоящее время ООО "Л 1-1") был заключен предварительный договор N ИК3527-Ш/П-10 от 10.06.2008 года купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55 (Варшавская ул., дом 66, Московский пр., дом 181). Он в качестве исполнения обязательств по договору внес денежную сумму в размере 17 092 080,00 рублей. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года. Дом, в котором он должен был приобрести жилое помещение, не построен.
Ссылаясь на то, что основной договор сторонами не заключен, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, указанный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, на положения части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились, вследствие чего денежные средства, внесенные по предварительному договору, по мнению истца, подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения.
Истец также указывал, что срок передачи квартиры истек 09.06.2009 года; он неоднократно направлял в адрес ответчика заявления о расторжении договора и с просьбой вернуть внесенные по договору денежные средства, однако ответчик отверг все предложения.
13.12.2014 года он в адрес ответчика направлен отказ от договора в соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" с требованием вернуть внесенные по договору денежные средства и уплатить проценты, однако ответчик на указанный отказ не ответил.
На основании изложенного, истец Р., окончательно уточнив требования, просил суд взыскать с ответчика сумму, внесенную по предварительному договору N ИК3527-Ш/П-10 от 10.06.2008 года купли-продажи жилого помещения в размере 17 092 080,00 рублей; неустойку в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ в размере 22 299 353,00 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя и расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000,00 рублей.
Представитель ООО "Л1-1" просил суд применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и максимально снизить размер неустойки, также представитель ответчика в своем письменном отзыве указывал, что сторона ответчика не признает исковые требования о взыскании с него неустойки на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ от 30.12.2014 года, поскольку они основаны на законе, не подлежащем применению к спорным правоотношениям сторон, поскольку ответчик застройщиком не является, является инвестором, о чем прямо указано в договоре с истцом. Застройщиком данного здания является ОАО "НПФ "Пигмент". В соответствии с заключенным ОАО "НПФ "Пигмент" договором о финансировании проектирования и строительства жилых зданий N 42-55/В66-Д от 11.03.2002, ответчик ООО "Л1-1" в данном случае является инвестором. Также указал, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ регулирует отношения сторон, связанные с долевым участием в строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 01.04.2005 года (ст. 27 закона N 214-ФЗ). Разрешением на строительство жилого дома по указанному в договоре строительному адресу, в соответствии с действовавшим на тот период законодательством, являлось распоряжение администрации Санкт-Петербурга от 10.09.2001 года N 761-ра. В соответствии с указанным распоряжением, застройщику было разрешено проектирование и строительство жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры на занимаемой территории площадью 6,9 га по адресу: Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., д. 66. Таким образом, застройщиком в полном соответствии с действовавшим на тот период законодательством началось проектирование и строительство жилых домов на принадлежащем обществу земельном участке.
После обращения истца с настоящим иском в суд (12.01.2015), ответчик 11.03.2015 на депозит нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга в счет возврата денежных средств, оплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 10.06.2008 внес денежные средства в размере 17 092 080 рублей.
Представитель истца, не оспаривая указанные обстоятельства, настаивал на удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа, расходов по оплате государственной пошлины.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01.04.2015 суд взыскал с ООО "Л 1-1" в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000,00 рублей, отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и штрафа.
В апелляционной жалобе Р. просит постановленное решение изменить, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме: взыскать неустойку в размере 22 299 353,73 рубля; штрафы в размере 50% присужденной истцу суммы.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель привел обоснование данных требований, указанные в исковом заявлении, указав, что суд сделал неправильный вывод о неприменении к данным правоотношениям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" и Закона "О защите прав потребителей".
В соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников судебного заседания, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Удовлетворяя требование истца о взыскании государственной пошлины - 60 000 рублей, суд первой инстанции исходя из того, что требование о взыскании оплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств, является правомерным и, принимая во внимание, что данные денежные средства были зачислены ответчиком на депозит нотариуса только после обращения истца в суд с настоящим иском, пришел к законному и обоснованному выводу о взыскании оплаченной при подаче настоящего иска государственной пошлины. Решение суда в данной части коллегия находит правильным, апелляционная жалоба не содержит доводов в отношении данного вывода суда первой инстанции.
Отказывая истцу в удовлетворении требования в части взыскания неустойки, основанного на положениях части 3 статьи 3 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ", суд первой инстанции исходил из того, что сложившиеся между сторонами правоотношения под действия данного Закона не попадают.
Судебная коллегия находит данный вывод суда также законным и обоснованным исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Пунктом 1 статьи 4 Закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно пункту 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства было установлено, что между Р. и ООО "ЛЭК - компания N 1" (в настоящее время ООО "Л1-1") был заключен предварительный договор N ИК3527-Ш/П-10 от 10.06.2008 купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55 (Варшавская ул., дом 66, Московский пр., дом 181).
Согласно п. 2 данного договора, продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с договором N 42-55/В66-Д о финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., д. 66 от 11.03.2002.
В качестве исполнения обязательств по предварительному договору истец передал ответчику денежные средства, предусмотренных п. 5 предварительного договора, в размере 17 092 080 рублей. Указанное подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Из представленного истцом в материалы дела распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 10.09.2001 года N 761-ра следует, что разрешение на проектирование и строительство жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры на занимаемой территории площадью 6,9 га по адресу: Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., дом 66 за счет собственных и привлеченных средств выдано ОАО НПФ "Пигмент".
Из условий договора N 42-55/В66-Д о финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., дом 66, заключенного 11.03.2002 года следует, что заказчиком-застройщиком по указанному договору является ООО "НПО "Пигмент", инвестором - ООО "ЛЭК-1".
Таким образом, из представленных в суд доказательств, не опровергнутых истцовой стороной, следует, что полагает, что ответчик не является застройщиком, а является инвестором, а кроме того, разрешение на строительство дома было выдано ранее даты, указанной в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
При таких обстоятельствах, коллегия находит вывод суда о том, что положения вышеуказанного Закона сложившиеся между сторонами правоотношения не регулируют, в связи с чем, неустойка по основаниям Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ" не может быть взыскана.
Доводы апелляционной жалобы истца в связи с вышеуказанным в части оспаривания решения суда об отказе во взыскании неустойки на основании Федерального закона N 214-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм права, в том числе Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе во взыскании штрафа.
Отказывая во взыскании штрафа суд первой инстанции указал, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Закона "О защите прав потребителей", но счел, что в данном случае, учитывая направление истца в адрес ответчика 12.12.2014 отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи с требованием в течение пяти дней с момента направления данной претензии вернуть денежные средства, обращение истца в суд с иском 12.01.2015, ответчик мог исполнить добровольно данное требование только при условии своевременного его получения и, учитывая, что ответчик всегда признавал требования истца о возврате оплаченных им денежных средств, значительный размер суммы, подлежащей возврату, исполнение данного требования 11.03.2015, пришел к выводу, что доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от исполнения требований истца о возврате денежных средств в добровольном порядке до обращения в суд не представлено, и удовлетворение ответчиком требований истца после обращения истца в суд связано не с уклонением ответчика от исполнения требований в добровольном порядке, а с тем, что до получения ответчиком искового заявления, он не мог знать о намерениях и требованиях истца.
Из материалов дела следует, что истец, начиная с января 2009 года периодически обращался к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате ему денежных средств в связи с несдачей объекта. В ответ на его обращения ответчик предлагал урегулировать вопрос в индивидуальном порядке, позже; изменить долю финансирования в сторону уменьшения площади квартиры, путем выбора жилья меньшей площади в другом строящемся объекте, а в случае настаивания на требовании о расторжении договора, применении санкций в соответствии с п. 10.4 предварительного договора.
Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснила, что требование истца от 12.12.2014 ответчик получил 27.01.2015, а по предыдущим обращениям истца стороны всегда достигали соглашения о продлении правоотношений на условиях предварительного договора купли-продажи, что подтверждается представленными в материалы дела материалами переписки сторон. В ответ на письма ответчика на претензии истца, последний с какими-либо заявлениями не обращался, следовательно, был согласен с предложениями ответчика и, правоотношения продолжались на прежних условиях.
Судебная коллегия не может согласиться с такими доводами стороны ответчика, поскольку из письменного обращения истца от 16.10.2012, полученного ответчиком 17.10.2012 следует, что истец просил произвести переоформление приобретаемой по договору 4-комнатной квартиры на 4-комнатную квартиру в этом же объекте (секция 10) на 16 или 17 этаже, а в случае невозможности замены объекта, просит расторгнуть договор и выплатить ему 633 040 долларов США на его расчетный счет в Банке ВТБ 24 в Санкт-Петербурге. Ответ ответчика на данное заявление, как следует из материалов дела, отсутствует, доказательств о том, что стороны пришли к какому-либо соглашению, ответчиком не представлено. В дальнейшем последовали обращения истца об отказе и возврате денежных средств от договора от 12.12.2014. Таким образом, истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств и, на его обращение от 16.10.2012 ответа не последовало и требование о возврате денег не было исполнено.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (далее - Постановление N 17) содержатся обязательные для всех судов общей юрисдикции на территории Российской Федерации разъяснения об общем подходе к применению норм специальных законов, регулирующих отдельные виды правоотношений с участием потребителей и норм законодательства о защите прав потребителей.
Так, в пункте 46 Постановления N 17 указано на необходимость взыскания такого штрафа в пользу потребителя при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке.
Как разъяснено в пункте 47 названного Постановления Пленума, если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей", с ответчика не взыскивается.
От требований о взыскании оплаченных по предварительному договору купли-продажи истец не отказывался, определение суда о прекращении производства в этой части в связи с отказом от иска судом не выносилось.
Наличие судебного спора о взыскании денежных средств указывает на несоблюдение ответчиком добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, в связи с чем удовлетворение требований в период рассмотрения спора в суде при условии, что истец не отказался от иска, само по себе не является основанием для освобождения ответчика, при имеющихся по делу обстоятельствах, от ответственности в виде штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств.
При этом, коллегия полагает заслуживающим внимания заявление ответчика о снижении размера штрафа, о чем указано в письменных возражениях, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера, как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Уменьшение размера неустойки не противоречит правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12 мая 1998 N 14-П, от 30 июля 2001 N 13-П, разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 34 Постановления от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Исходя из изложенного, принимая во внимание соотношение денежной суммы, характер обязательства и последствия его неисполнения, а также то обстоятельство, что в суде первой инстанции ответчик просил снизить размер штрафа по основаниям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает необходимым снизить размер предусмотренного статьей 13 Закона "О защите прав потребителей" штрафа до 200 000 рублей, учитывая также явную несоразмерность последствиям нарушения обязательств ответчиком, а также недопустимость неосновательного обогащения потребителей в результате получения чрезмерного размера штрафа.
Таким образом, решение в части отказа во взыскании штрафа подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении данного требования в размере 200 000 рублей.
На основании изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 апреля 2015 года в части отказа во взыскании штрафа - отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л1-1" в пользу Р. штраф в порядке пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 200 000,00 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.09.2015 N 33-14156/2015 ПО ДЕЛУ N 2-895/2015
Требование: О взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных расходов.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на то, что основной договор купли-продажи не заключен, жилое помещение в установленный срок не передано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2015 г. N 33-14156/2015
Судья: Матусяк Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Нюхтилиной А.В., Вологдиной Т.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 сентября 2015 года гражданское дело 2-895/2015 по апелляционной жалобе Р. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 апреля 2015 года по исковому заявлению Р. к Обществу с ограниченной ответственностью "Л1-1" о взыскании суммы денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и штрафа,
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав доводы истца Р. и его представителя - адвоката Лебедева А.Ю., поддержавших апелляционную жалобу, доводы представителя ответчика ООО "Л1-1" - Г., возражавшей против апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Р. 12.01.2015 обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО "Л 1-1" о взыскании суммы денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и штрафа.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ним и ООО "ЛЭК - компания N 1" (в настоящее время ООО "Л 1-1") был заключен предварительный договор N ИК3527-Ш/П-10 от 10.06.2008 года купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55 (Варшавская ул., дом 66, Московский пр., дом 181). Он в качестве исполнения обязательств по договору внес денежную сумму в размере 17 092 080,00 рублей. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года. Дом, в котором он должен был приобрести жилое помещение, не построен.
Ссылаясь на то, что основной договор сторонами не заключен, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, указанный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, на положения части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились, вследствие чего денежные средства, внесенные по предварительному договору, по мнению истца, подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения.
Истец также указывал, что срок передачи квартиры истек 09.06.2009 года; он неоднократно направлял в адрес ответчика заявления о расторжении договора и с просьбой вернуть внесенные по договору денежные средства, однако ответчик отверг все предложения.
13.12.2014 года он в адрес ответчика направлен отказ от договора в соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" с требованием вернуть внесенные по договору денежные средства и уплатить проценты, однако ответчик на указанный отказ не ответил.
На основании изложенного, истец Р., окончательно уточнив требования, просил суд взыскать с ответчика сумму, внесенную по предварительному договору N ИК3527-Ш/П-10 от 10.06.2008 года купли-продажи жилого помещения в размере 17 092 080,00 рублей; неустойку в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ в размере 22 299 353,00 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя и расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000,00 рублей.
Представитель ООО "Л1-1" просил суд применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и максимально снизить размер неустойки, также представитель ответчика в своем письменном отзыве указывал, что сторона ответчика не признает исковые требования о взыскании с него неустойки на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ от 30.12.2014 года, поскольку они основаны на законе, не подлежащем применению к спорным правоотношениям сторон, поскольку ответчик застройщиком не является, является инвестором, о чем прямо указано в договоре с истцом. Застройщиком данного здания является ОАО "НПФ "Пигмент". В соответствии с заключенным ОАО "НПФ "Пигмент" договором о финансировании проектирования и строительства жилых зданий N 42-55/В66-Д от 11.03.2002, ответчик ООО "Л1-1" в данном случае является инвестором. Также указал, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ регулирует отношения сторон, связанные с долевым участием в строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 01.04.2005 года (ст. 27 закона N 214-ФЗ). Разрешением на строительство жилого дома по указанному в договоре строительному адресу, в соответствии с действовавшим на тот период законодательством, являлось распоряжение администрации Санкт-Петербурга от 10.09.2001 года N 761-ра. В соответствии с указанным распоряжением, застройщику было разрешено проектирование и строительство жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры на занимаемой территории площадью 6,9 га по адресу: Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., д. 66. Таким образом, застройщиком в полном соответствии с действовавшим на тот период законодательством началось проектирование и строительство жилых домов на принадлежащем обществу земельном участке.
После обращения истца с настоящим иском в суд (12.01.2015), ответчик 11.03.2015 на депозит нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга в счет возврата денежных средств, оплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 10.06.2008 внес денежные средства в размере 17 092 080 рублей.
Представитель истца, не оспаривая указанные обстоятельства, настаивал на удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа, расходов по оплате государственной пошлины.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01.04.2015 суд взыскал с ООО "Л 1-1" в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000,00 рублей, отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и штрафа.
В апелляционной жалобе Р. просит постановленное решение изменить, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме: взыскать неустойку в размере 22 299 353,73 рубля; штрафы в размере 50% присужденной истцу суммы.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель привел обоснование данных требований, указанные в исковом заявлении, указав, что суд сделал неправильный вывод о неприменении к данным правоотношениям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" и Закона "О защите прав потребителей".
В соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников судебного заседания, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Удовлетворяя требование истца о взыскании государственной пошлины - 60 000 рублей, суд первой инстанции исходя из того, что требование о взыскании оплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств, является правомерным и, принимая во внимание, что данные денежные средства были зачислены ответчиком на депозит нотариуса только после обращения истца в суд с настоящим иском, пришел к законному и обоснованному выводу о взыскании оплаченной при подаче настоящего иска государственной пошлины. Решение суда в данной части коллегия находит правильным, апелляционная жалоба не содержит доводов в отношении данного вывода суда первой инстанции.
Отказывая истцу в удовлетворении требования в части взыскания неустойки, основанного на положениях части 3 статьи 3 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ", суд первой инстанции исходил из того, что сложившиеся между сторонами правоотношения под действия данного Закона не попадают.
Судебная коллегия находит данный вывод суда также законным и обоснованным исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Пунктом 1 статьи 4 Закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно пункту 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства было установлено, что между Р. и ООО "ЛЭК - компания N 1" (в настоящее время ООО "Л1-1") был заключен предварительный договор N ИК3527-Ш/П-10 от 10.06.2008 купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55 (Варшавская ул., дом 66, Московский пр., дом 181).
Согласно п. 2 данного договора, продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с договором N 42-55/В66-Д о финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., д. 66 от 11.03.2002.
В качестве исполнения обязательств по предварительному договору истец передал ответчику денежные средства, предусмотренных п. 5 предварительного договора, в размере 17 092 080 рублей. Указанное подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Из представленного истцом в материалы дела распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 10.09.2001 года N 761-ра следует, что разрешение на проектирование и строительство жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры на занимаемой территории площадью 6,9 га по адресу: Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., дом 66 за счет собственных и привлеченных средств выдано ОАО НПФ "Пигмент".
Из условий договора N 42-55/В66-Д о финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 42-55, Варшавская ул., дом 66, заключенного 11.03.2002 года следует, что заказчиком-застройщиком по указанному договору является ООО "НПО "Пигмент", инвестором - ООО "ЛЭК-1".
Таким образом, из представленных в суд доказательств, не опровергнутых истцовой стороной, следует, что полагает, что ответчик не является застройщиком, а является инвестором, а кроме того, разрешение на строительство дома было выдано ранее даты, указанной в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
При таких обстоятельствах, коллегия находит вывод суда о том, что положения вышеуказанного Закона сложившиеся между сторонами правоотношения не регулируют, в связи с чем, неустойка по основаниям Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ" не может быть взыскана.
Доводы апелляционной жалобы истца в связи с вышеуказанным в части оспаривания решения суда об отказе во взыскании неустойки на основании Федерального закона N 214-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм права, в том числе Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе во взыскании штрафа.
Отказывая во взыскании штрафа суд первой инстанции указал, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Закона "О защите прав потребителей", но счел, что в данном случае, учитывая направление истца в адрес ответчика 12.12.2014 отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи с требованием в течение пяти дней с момента направления данной претензии вернуть денежные средства, обращение истца в суд с иском 12.01.2015, ответчик мог исполнить добровольно данное требование только при условии своевременного его получения и, учитывая, что ответчик всегда признавал требования истца о возврате оплаченных им денежных средств, значительный размер суммы, подлежащей возврату, исполнение данного требования 11.03.2015, пришел к выводу, что доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от исполнения требований истца о возврате денежных средств в добровольном порядке до обращения в суд не представлено, и удовлетворение ответчиком требований истца после обращения истца в суд связано не с уклонением ответчика от исполнения требований в добровольном порядке, а с тем, что до получения ответчиком искового заявления, он не мог знать о намерениях и требованиях истца.
Из материалов дела следует, что истец, начиная с января 2009 года периодически обращался к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате ему денежных средств в связи с несдачей объекта. В ответ на его обращения ответчик предлагал урегулировать вопрос в индивидуальном порядке, позже; изменить долю финансирования в сторону уменьшения площади квартиры, путем выбора жилья меньшей площади в другом строящемся объекте, а в случае настаивания на требовании о расторжении договора, применении санкций в соответствии с п. 10.4 предварительного договора.
Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснила, что требование истца от 12.12.2014 ответчик получил 27.01.2015, а по предыдущим обращениям истца стороны всегда достигали соглашения о продлении правоотношений на условиях предварительного договора купли-продажи, что подтверждается представленными в материалы дела материалами переписки сторон. В ответ на письма ответчика на претензии истца, последний с какими-либо заявлениями не обращался, следовательно, был согласен с предложениями ответчика и, правоотношения продолжались на прежних условиях.
Судебная коллегия не может согласиться с такими доводами стороны ответчика, поскольку из письменного обращения истца от 16.10.2012, полученного ответчиком 17.10.2012 следует, что истец просил произвести переоформление приобретаемой по договору 4-комнатной квартиры на 4-комнатную квартиру в этом же объекте (секция 10) на 16 или 17 этаже, а в случае невозможности замены объекта, просит расторгнуть договор и выплатить ему 633 040 долларов США на его расчетный счет в Банке ВТБ 24 в Санкт-Петербурге. Ответ ответчика на данное заявление, как следует из материалов дела, отсутствует, доказательств о том, что стороны пришли к какому-либо соглашению, ответчиком не представлено. В дальнейшем последовали обращения истца об отказе и возврате денежных средств от договора от 12.12.2014. Таким образом, истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств и, на его обращение от 16.10.2012 ответа не последовало и требование о возврате денег не было исполнено.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (далее - Постановление N 17) содержатся обязательные для всех судов общей юрисдикции на территории Российской Федерации разъяснения об общем подходе к применению норм специальных законов, регулирующих отдельные виды правоотношений с участием потребителей и норм законодательства о защите прав потребителей.
Так, в пункте 46 Постановления N 17 указано на необходимость взыскания такого штрафа в пользу потребителя при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке.
Как разъяснено в пункте 47 названного Постановления Пленума, если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей", с ответчика не взыскивается.
От требований о взыскании оплаченных по предварительному договору купли-продажи истец не отказывался, определение суда о прекращении производства в этой части в связи с отказом от иска судом не выносилось.
Наличие судебного спора о взыскании денежных средств указывает на несоблюдение ответчиком добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, в связи с чем удовлетворение требований в период рассмотрения спора в суде при условии, что истец не отказался от иска, само по себе не является основанием для освобождения ответчика, при имеющихся по делу обстоятельствах, от ответственности в виде штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств.
При этом, коллегия полагает заслуживающим внимания заявление ответчика о снижении размера штрафа, о чем указано в письменных возражениях, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера, как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Уменьшение размера неустойки не противоречит правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12 мая 1998 N 14-П, от 30 июля 2001 N 13-П, разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 34 Постановления от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Исходя из изложенного, принимая во внимание соотношение денежной суммы, характер обязательства и последствия его неисполнения, а также то обстоятельство, что в суде первой инстанции ответчик просил снизить размер штрафа по основаниям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает необходимым снизить размер предусмотренного статьей 13 Закона "О защите прав потребителей" штрафа до 200 000 рублей, учитывая также явную несоразмерность последствиям нарушения обязательств ответчиком, а также недопустимость неосновательного обогащения потребителей в результате получения чрезмерного размера штрафа.
Таким образом, решение в части отказа во взыскании штрафа подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении данного требования в размере 200 000 рублей.
На основании изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 01 апреля 2015 года в части отказа во взыскании штрафа - отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л1-1" в пользу Р. штраф в порядке пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 200 000,00 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)