Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2017 по делу N А76-21068/2012 (судья Гордеева Н.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Кокориной Ларисы Александровны - Якуньков М.А. (доверенность от 10.06.2015, паспорт),
государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" - Коряковцев А.А. (доверенность от 07.07.2017 N 9, паспорт ...),
Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - Катайцева Э.В. (доверенность от 10.01.2017 N 1/5, удостоверение).
Индивидуальный предприниматель Кокорина Лариса Александровна, (далее - ИП Кокорина, истец), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к Государственному специализированному бюджетному учреждению "Челябинский областной фонд имущества", (далее - Фонд имущества, ГСБУ "Фонд имущества", ответчик) с иском, содержащим следующее требование:
обязать Государственное специализированное бюджетное учреждение "Челябинский областной фонд имущества" заключить с ИП Кокориной Л.А. договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 4 общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, кадастровый номер:74-74-01/042/2009-498, на условиях, установленных распоряжением Минпрома N 1454-р от 21.09.2012 г., по цене 1 968 644 (один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля (без НДС) с зачетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 195 205 (один миллион сто девяноста пять тысяч двести пять) рублей 93 копейки (без НДС) в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", установив итоговую выкупную стоимость, соответствующую разнице между ценой имущества и стоимостью неотделимых улучшений, в сумме 773 438 (семьсот семьдесят три тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 07 коп. (требования изложены с учетом принятого судом уточнения иска - т. 10 л.д. 67-68).
К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее также - Министерство имущества), общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр" (далее - Консалтинговое агентство).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2017 (резолютивная часть от 04.05.2017) требования истца удовлетворены.
Суд обязал Фонд имущества заключить с ИП Кокориной Ларисой Александровной договор купли-продажи нежилого помещения по цене 1 968 644 рубля (без НДС) с зачетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 195 205 рублей 93 копейки (без НДС) в счет оплаты цены приобретаемого имущества (т. 10 л.д. 91-97).
Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области с решением суда не согласилось и обратилось в суд с апелляционной жалобой (т. 10 л.д. 106-111).
В жалобе апеллянт ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.
Так судом не принято во внимание обстоятельство того, что заявлением от 14.06.2013 истец отказался от исковых требований к ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества". Однако данное заявление истца не рассмотрено, в судебном акте оценки данному заявлению не дано.
По мнению апеллянта, судом необоснованно принято во внимание заключение НИИ судебной экспертизы "Стелс" и отчет Южно-Уральской торгово-промышленной палаты (далее - ЮУТПП) о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, поскольку, экспертами ЮУТПП произведена оценка не стоимости неотделимых улучшений, а стоимости ремонта, выполненного арендатором, т. к. наряду с неотделимыми улучшениями указаны и отделимые (подвесные потолки, светильники, вентиляторы, умывальники, унитазы, розетки, пожарная сигнализация).
Суд пришел к необоснованному выводу о том, что в результате выполненных арендатором ремонтных работ возникли неотделимые улучшения, т. к. ремонтные работы, перечисленные в смете, составленной экспертом ЮУТПП, относятся к работам текущего характера (замена оконных и дверных блоков, дверных блоков, штукатурные работы, замена полов и пр.). Указанные работы, по мнению апеллянта, не приводят к изменению сущности ремонтируемого объекта и связаны с поддержанием основного средства в рабочем состоянии. Кроме того, суд не учел отсутствие актов выполненных работ, смет и других документов, подтверждающих несение затрат арендатором, в силу чего заключение ЮУТПП составлено в отсутствие доказательств проведения работ по реконструкции помещения лишь на основании собственного мнения экспертов.
Помимо прочего суд необоснованно принял в качестве достоверных выводы, содержащиеся в заключении ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС". Как полагает апеллянт, указанные выводы не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку заключение, выполненное экспертами ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС" не соответствует требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки, т. к. выполнено лицами, не обладающими статусом экспертов саморегулируемой организации оценщиков.
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать.
В материалы дела представлено письменное мнение ответчика ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества", согласно которому Фонд полагает решение о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 195 205,93 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества обоснованным, решение суда не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал. Представители истца и ответчика с доводами жалобы не согласились, полагая решение подлежащим оставлению без изменения.
Консалтинговое агентство в судебное заседание представителей не направило.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ИП Кокориной Ларисой Александровной (арендатор) 28.05.2003 заключен договор аренды N 9-6709 (т. 1 л.д. 14-15), в соответствии с которым комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Каслинская ул., д. 40, суммарной площадью 109 кв. м (помещение подвал, назначение помещения - школа-студия) (п. 1.1. договора).
Срок действия договора устанавливается с 01.06.2003 по 15.05.2004 (п. 2 договора).
Платежи и расчеты предусмотрены в разделе 5 договора аренды, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату авансом в срок до 10 числа текущего месяца, согласно приложенному расчету, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды (п. 5.1 договора).
29.03.2004 Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска выдано разрешение на перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: улица Каслинская, 40, при условии
согласования со всеми соответствующими инстанциями: Архитектура города, балансодержатель: МУП МЖКО, госпожнадзор, госсанэпиднадзор (т. 1 л.д. 17).
Согласно заключениям, выданным Архитектурно-планировочным центром администрации г. Челябинска, Главным управлением МЧС России по Челябинской области Управлением государственного пожарного надзора, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, перепланировка нежилого помещения соответствует требованиям действующих нормативных документов по пожарной и санитарной безопасности. Перепланировка нежилого помещения выполнена с изменением габаритов существующего здания (т. 1 л.д. 22, 24, 25-32, 33-35, 37-40).
01.04.2004 ИП Кокорина Л.А. обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Челябинска с заявлением о включении нежилого помещения по адресу: ул. Каслинская, 40, используемого в качестве школы-студии, в прогнозный план приватизации муниципального имущества (т. 1 л.д. 19).
18.06.2008 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области направило ИП Кокориной Л.А., письмо N 3/5207, которым уведомило предпринимателя о том, что, решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2007 утверждено мировое соглашение между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, согласно которому, подвальное помещение, расположенное по адресу: ул. Каслинская, 40, общей площадью 109,4 кв. м является государственной собственностью Челябинской области (т. 1 л.д. 45).
29.01.2009 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и ИП Кокорина Л.А. (арендатор) заключили договор N 69-10, где арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская 40, подвал жилого дома, общей площадью 109, 4 кв. м (т. 1 л.д. 46-47).
22.01.2009 ИП Кокорина Л.А. обратилась в Министерство с заявлением о продаже ей арендуемого нежилого помещения в соответствии с федеральным законом (т. 1 л.д. 48).
21.09.2012 Министерством промышленности принято распоряжение N 1454-р о приватизации объекта недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства ИП Кокориной Л.А. на приобретение арендуемого имущества (т. 1 л.д. 59). Цена продажи имущества определена в размере 1 968 644 руб. без учета НДС, равной его рыночной стоимости, согласно Отчету N 290/12 об оценке объекта оценки, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40 по состоянию на 30.07.2012, выполненному ООО "Консалтинговое агентство "Спектр" (т. 1 л.д. 72-173).
01.10.2010 в адрес ИП Кокориной Л.А. направлено предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 57-58).
Письмом от 12.11.2010 предприниматель обратилась к Министерству промышленности с заявлением о зачете затрат, понесенных при капитальном ремонте нежилого помещения и включении их в стоимость оценки (т. 1 л.д. 52).
В соответствии с Отчетом об оценке N 026-05-00781 от 04.04.2011 рыночной стоимости нежилого помещения N 4 и рыночной стоимости произведенных в указанном помещении улучшений, выполненным Южно-Уральской торгово-промышленной палатой, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 04.04.2011 составила 2 258 000 руб. Рыночная стоимость произведенных в указанном помещении улучшений по состоянию на 04.04.2011 составила 1 788 000 руб. (т. 1 л.д. 72-173).
30.10.2012 ИП Кокорина Л.А. представила протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества по п. 2.1, п. 2.5. проекта. Предприниматель не согласилась с ценой продажи имущества, указанной в проекте договора купли-продажи, а также предложила засчитать стоимость неотделимых улучшений, в сумме 1 788 000 руб. на основании Отчета об оценке от 04.04.2011 N 026-05-00780, выполненного Южно-Уральской торгово-промышленной палатой (т. 1 л.д. 71).
Отклонение протокола разногласий послужило основанием обращения ИП Кокориной Л.А. в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения с учетом стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений в приватизируемом помещении в счет оплаты по договору за приобретение имущества.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Наличие у истца статуса субъекта малого предпринимательства и преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения установлено судом первой инстанции, ответчиком либо апеллянтом не оспаривается.
Материалами дела подтверждено уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи с учетом требования покупателя о включении в договор условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты данного имущества.
В силу положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска при выдаче 29.03.2004 типового разрешения на проведение перепланировки арендуемого помещения дано согласие на осуществление любых неотделимых улучшений в помещении. Зачет затрат на проведение ремонта в счет арендной платы не производился.
Заключением N 026-05-01879 от 22.10.2013, выполненным экспертами Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении N 4, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 40, в период с 28.05.2003 по 22.09.2009, а также в период с 22.09.2009 по настоящее установлена в размере 1 410 343 руб. (с учетом НДС) (т. 4 л.д. 58-91, 111).
Доказательств наличия иной рыночной стоимости произведенных улучшений арендуемого имущества в материалы дела не представлено.
Разногласий относительно рыночной стоимости арендуемого помещения, в размере 1 968 644 руб. (без учета НДС), определенной согласно отчету N 290/12, выполненному ООО "Консалтинговое агентство "Спектр" между сторонами настоящего спора не имеется.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции, приняв во внимание наличие согласия Комитета по управлению имуществом г. Челябинска на осуществление арендатором перепланировки в арендуемых им помещениях, в результате чего появились неотделимые улучшения арендованного имущества, пришел к правомерному выводу о том, что их стоимость в размере 1 195 205 руб. (без учета НДС) подлежит зачету в счет стоимости приобретаемого имущества.
Доводы апеллянта о том, что заявлением от 14.06.2013 истец отказался от исковых требований к ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены принятого судебного акта. Действительно в материалах дела (т. 3 л.д. 102) имеется заявление, подписанное представителем истца Якуньковым Н.А., об отказе от иска к одному из ответчиков - ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества".
Согласно протоколу судебного заседания от 14.06.2013 вопрос об удовлетворении данного ходатайства оставлен открытым (т. 3 л.д. 114). В последующих судебных заседаниях истец на рассмотрении указанного ходатайства не настаивал. С учетом того, что 21.03.2017 посредством системы "Мой арбитр" истец обратился с заявлением об отказе от исковых требований ранее предъявленных к Министерству имущества и природных ресурсов Челябинской области, а также с заявлением об уточнении исковых требований, в котором просил обязать ГСБУ "Фонд имущества" заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, следует признать, что истец изменил выраженную в заявлении от 14.06.2013 волю на отказ от иска к ответчику - ГСБУ "Областной фонд имущества Челябинской области", в силу чего требования истца судом первой инстанции правомерно рассмотрены с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска.
Доводы апеллянта относительно необоснованности выводов суда о том, что в результате выполненных арендатором ремонтных работ возникли неотделимые улучшения, т. к. у истца отсутствуют акты выполненных работ, сметы и другие документов, подтверждающие несение арендатором затрат на ремонтные работы, а также о том, что данные работы относятся к работам текущего характера, в силу чего экспертами ЮУТПП произведена оценка не стоимости неотделимых улучшений, а стоимости ремонта, выполненного арендатором, подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что арендатором с разрешения арендодателя произведена перепланировка арендуемого помещения.
В материалы дела помимо соответствующего разрешения арендодателя (Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска) представлены технические планы здания, содержащие копии поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 06.10.1995 (т. 1 л.д. 149) и по состоянию на 09.10.2008 (т. 1 л.д. 140), из которых следует, что планировка спорного помещения изменилась. Данное обстоятельство объективно свидетельствует о проведении арендатором соответствующих ремонтных работ, необходимой частью которых явились работы, перечисленные в смете, составленной экспертом ЮУТПП, (замена оконных и дверных блоков, дверных блоков, штукатурные работы, замена полов и пр.). Объем выполненных арендатором работ безусловно свидетельствует об улучшении состояния арендованного имущества и соответственно, об увеличении его рыночной стоимости.
Наличие оснований для отнесения совокупности указанных в заключении ЮУТПП работ к категории текущего ремонта и, тем самым, для вывода о необоснованности заключения, выполненного экспертами ЮУТПП, апеллянтом не подтверждено.
Довод о том, что суд необоснованно принял в качестве достоверных выводы, содержащиеся в заключении ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС", т. к. выполнено лицами, не обладающими статусом экспертов саморегулируемой организации оценщиков, отклоняется судом апелляционной инстанции как не влияющий на законность принятого судебного акта.
Судебная коллегия отмечает, что заключение N 367с/12/4 экспертов ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС" учтено судом первой инстанции в качестве одного из доказательств, подтверждающих обоснованность размера стоимости неотделимых улучшений и не повлияло на выводы суда относительно соответствия (несоответствия) отчета независимого оценщика ООО "Консалтинговое агентство "Спектр" N 290/12 от 15.08.2012 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в силу чего доводы апеллянта об отсутствии у данного заключения статуса доказательства по указанному вопросу не имеют самостоятельного правового значения.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего оснований для отмены решения и соответственно удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2017 по делу N А76-21068/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2017 N 18АП-8382/2017 ПО ДЕЛУ N А76-21068/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2017 г. N 18АП-8382/2017
Дело N А76-21068/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2017 по делу N А76-21068/2012 (судья Гордеева Н.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Кокориной Ларисы Александровны - Якуньков М.А. (доверенность от 10.06.2015, паспорт),
государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" - Коряковцев А.А. (доверенность от 07.07.2017 N 9, паспорт ...),
Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - Катайцева Э.В. (доверенность от 10.01.2017 N 1/5, удостоверение).
Индивидуальный предприниматель Кокорина Лариса Александровна, (далее - ИП Кокорина, истец), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к Государственному специализированному бюджетному учреждению "Челябинский областной фонд имущества", (далее - Фонд имущества, ГСБУ "Фонд имущества", ответчик) с иском, содержащим следующее требование:
обязать Государственное специализированное бюджетное учреждение "Челябинский областной фонд имущества" заключить с ИП Кокориной Л.А. договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 4 общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, кадастровый номер:74-74-01/042/2009-498, на условиях, установленных распоряжением Минпрома N 1454-р от 21.09.2012 г., по цене 1 968 644 (один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля (без НДС) с зачетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 195 205 (один миллион сто девяноста пять тысяч двести пять) рублей 93 копейки (без НДС) в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", установив итоговую выкупную стоимость, соответствующую разнице между ценой имущества и стоимостью неотделимых улучшений, в сумме 773 438 (семьсот семьдесят три тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 07 коп. (требования изложены с учетом принятого судом уточнения иска - т. 10 л.д. 67-68).
К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее также - Министерство имущества), общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр" (далее - Консалтинговое агентство).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2017 (резолютивная часть от 04.05.2017) требования истца удовлетворены.
Суд обязал Фонд имущества заключить с ИП Кокориной Ларисой Александровной договор купли-продажи нежилого помещения по цене 1 968 644 рубля (без НДС) с зачетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 195 205 рублей 93 копейки (без НДС) в счет оплаты цены приобретаемого имущества (т. 10 л.д. 91-97).
Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области с решением суда не согласилось и обратилось в суд с апелляционной жалобой (т. 10 л.д. 106-111).
В жалобе апеллянт ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.
Так судом не принято во внимание обстоятельство того, что заявлением от 14.06.2013 истец отказался от исковых требований к ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества". Однако данное заявление истца не рассмотрено, в судебном акте оценки данному заявлению не дано.
По мнению апеллянта, судом необоснованно принято во внимание заключение НИИ судебной экспертизы "Стелс" и отчет Южно-Уральской торгово-промышленной палаты (далее - ЮУТПП) о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, поскольку, экспертами ЮУТПП произведена оценка не стоимости неотделимых улучшений, а стоимости ремонта, выполненного арендатором, т. к. наряду с неотделимыми улучшениями указаны и отделимые (подвесные потолки, светильники, вентиляторы, умывальники, унитазы, розетки, пожарная сигнализация).
Суд пришел к необоснованному выводу о том, что в результате выполненных арендатором ремонтных работ возникли неотделимые улучшения, т. к. ремонтные работы, перечисленные в смете, составленной экспертом ЮУТПП, относятся к работам текущего характера (замена оконных и дверных блоков, дверных блоков, штукатурные работы, замена полов и пр.). Указанные работы, по мнению апеллянта, не приводят к изменению сущности ремонтируемого объекта и связаны с поддержанием основного средства в рабочем состоянии. Кроме того, суд не учел отсутствие актов выполненных работ, смет и других документов, подтверждающих несение затрат арендатором, в силу чего заключение ЮУТПП составлено в отсутствие доказательств проведения работ по реконструкции помещения лишь на основании собственного мнения экспертов.
Помимо прочего суд необоснованно принял в качестве достоверных выводы, содержащиеся в заключении ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС". Как полагает апеллянт, указанные выводы не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку заключение, выполненное экспертами ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС" не соответствует требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки, т. к. выполнено лицами, не обладающими статусом экспертов саморегулируемой организации оценщиков.
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать.
В материалы дела представлено письменное мнение ответчика ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества", согласно которому Фонд полагает решение о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 195 205,93 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества обоснованным, решение суда не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал. Представители истца и ответчика с доводами жалобы не согласились, полагая решение подлежащим оставлению без изменения.
Консалтинговое агентство в судебное заседание представителей не направило.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ИП Кокориной Ларисой Александровной (арендатор) 28.05.2003 заключен договор аренды N 9-6709 (т. 1 л.д. 14-15), в соответствии с которым комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Каслинская ул., д. 40, суммарной площадью 109 кв. м (помещение подвал, назначение помещения - школа-студия) (п. 1.1. договора).
Срок действия договора устанавливается с 01.06.2003 по 15.05.2004 (п. 2 договора).
Платежи и расчеты предусмотрены в разделе 5 договора аренды, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату авансом в срок до 10 числа текущего месяца, согласно приложенному расчету, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды (п. 5.1 договора).
29.03.2004 Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска выдано разрешение на перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: улица Каслинская, 40, при условии
согласования со всеми соответствующими инстанциями: Архитектура города, балансодержатель: МУП МЖКО, госпожнадзор, госсанэпиднадзор (т. 1 л.д. 17).
Согласно заключениям, выданным Архитектурно-планировочным центром администрации г. Челябинска, Главным управлением МЧС России по Челябинской области Управлением государственного пожарного надзора, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, перепланировка нежилого помещения соответствует требованиям действующих нормативных документов по пожарной и санитарной безопасности. Перепланировка нежилого помещения выполнена с изменением габаритов существующего здания (т. 1 л.д. 22, 24, 25-32, 33-35, 37-40).
01.04.2004 ИП Кокорина Л.А. обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Челябинска с заявлением о включении нежилого помещения по адресу: ул. Каслинская, 40, используемого в качестве школы-студии, в прогнозный план приватизации муниципального имущества (т. 1 л.д. 19).
18.06.2008 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области направило ИП Кокориной Л.А., письмо N 3/5207, которым уведомило предпринимателя о том, что, решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2007 утверждено мировое соглашение между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, согласно которому, подвальное помещение, расположенное по адресу: ул. Каслинская, 40, общей площадью 109,4 кв. м является государственной собственностью Челябинской области (т. 1 л.д. 45).
29.01.2009 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и ИП Кокорина Л.А. (арендатор) заключили договор N 69-10, где арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская 40, подвал жилого дома, общей площадью 109, 4 кв. м (т. 1 л.д. 46-47).
22.01.2009 ИП Кокорина Л.А. обратилась в Министерство с заявлением о продаже ей арендуемого нежилого помещения в соответствии с федеральным законом (т. 1 л.д. 48).
21.09.2012 Министерством промышленности принято распоряжение N 1454-р о приватизации объекта недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства ИП Кокориной Л.А. на приобретение арендуемого имущества (т. 1 л.д. 59). Цена продажи имущества определена в размере 1 968 644 руб. без учета НДС, равной его рыночной стоимости, согласно Отчету N 290/12 об оценке объекта оценки, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40 по состоянию на 30.07.2012, выполненному ООО "Консалтинговое агентство "Спектр" (т. 1 л.д. 72-173).
01.10.2010 в адрес ИП Кокориной Л.А. направлено предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 57-58).
Письмом от 12.11.2010 предприниматель обратилась к Министерству промышленности с заявлением о зачете затрат, понесенных при капитальном ремонте нежилого помещения и включении их в стоимость оценки (т. 1 л.д. 52).
В соответствии с Отчетом об оценке N 026-05-00781 от 04.04.2011 рыночной стоимости нежилого помещения N 4 и рыночной стоимости произведенных в указанном помещении улучшений, выполненным Южно-Уральской торгово-промышленной палатой, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 04.04.2011 составила 2 258 000 руб. Рыночная стоимость произведенных в указанном помещении улучшений по состоянию на 04.04.2011 составила 1 788 000 руб. (т. 1 л.д. 72-173).
30.10.2012 ИП Кокорина Л.А. представила протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества по п. 2.1, п. 2.5. проекта. Предприниматель не согласилась с ценой продажи имущества, указанной в проекте договора купли-продажи, а также предложила засчитать стоимость неотделимых улучшений, в сумме 1 788 000 руб. на основании Отчета об оценке от 04.04.2011 N 026-05-00780, выполненного Южно-Уральской торгово-промышленной палатой (т. 1 л.д. 71).
Отклонение протокола разногласий послужило основанием обращения ИП Кокориной Л.А. в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения с учетом стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений в приватизируемом помещении в счет оплаты по договору за приобретение имущества.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Наличие у истца статуса субъекта малого предпринимательства и преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения установлено судом первой инстанции, ответчиком либо апеллянтом не оспаривается.
Материалами дела подтверждено уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи с учетом требования покупателя о включении в договор условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты данного имущества.
В силу положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска при выдаче 29.03.2004 типового разрешения на проведение перепланировки арендуемого помещения дано согласие на осуществление любых неотделимых улучшений в помещении. Зачет затрат на проведение ремонта в счет арендной платы не производился.
Заключением N 026-05-01879 от 22.10.2013, выполненным экспертами Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении N 4, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 40, в период с 28.05.2003 по 22.09.2009, а также в период с 22.09.2009 по настоящее установлена в размере 1 410 343 руб. (с учетом НДС) (т. 4 л.д. 58-91, 111).
Доказательств наличия иной рыночной стоимости произведенных улучшений арендуемого имущества в материалы дела не представлено.
Разногласий относительно рыночной стоимости арендуемого помещения, в размере 1 968 644 руб. (без учета НДС), определенной согласно отчету N 290/12, выполненному ООО "Консалтинговое агентство "Спектр" между сторонами настоящего спора не имеется.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции, приняв во внимание наличие согласия Комитета по управлению имуществом г. Челябинска на осуществление арендатором перепланировки в арендуемых им помещениях, в результате чего появились неотделимые улучшения арендованного имущества, пришел к правомерному выводу о том, что их стоимость в размере 1 195 205 руб. (без учета НДС) подлежит зачету в счет стоимости приобретаемого имущества.
Доводы апеллянта о том, что заявлением от 14.06.2013 истец отказался от исковых требований к ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены принятого судебного акта. Действительно в материалах дела (т. 3 л.д. 102) имеется заявление, подписанное представителем истца Якуньковым Н.А., об отказе от иска к одному из ответчиков - ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества".
Согласно протоколу судебного заседания от 14.06.2013 вопрос об удовлетворении данного ходатайства оставлен открытым (т. 3 л.д. 114). В последующих судебных заседаниях истец на рассмотрении указанного ходатайства не настаивал. С учетом того, что 21.03.2017 посредством системы "Мой арбитр" истец обратился с заявлением об отказе от исковых требований ранее предъявленных к Министерству имущества и природных ресурсов Челябинской области, а также с заявлением об уточнении исковых требований, в котором просил обязать ГСБУ "Фонд имущества" заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, следует признать, что истец изменил выраженную в заявлении от 14.06.2013 волю на отказ от иска к ответчику - ГСБУ "Областной фонд имущества Челябинской области", в силу чего требования истца судом первой инстанции правомерно рассмотрены с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска.
Доводы апеллянта относительно необоснованности выводов суда о том, что в результате выполненных арендатором ремонтных работ возникли неотделимые улучшения, т. к. у истца отсутствуют акты выполненных работ, сметы и другие документов, подтверждающие несение арендатором затрат на ремонтные работы, а также о том, что данные работы относятся к работам текущего характера, в силу чего экспертами ЮУТПП произведена оценка не стоимости неотделимых улучшений, а стоимости ремонта, выполненного арендатором, подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что арендатором с разрешения арендодателя произведена перепланировка арендуемого помещения.
В материалы дела помимо соответствующего разрешения арендодателя (Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска) представлены технические планы здания, содержащие копии поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 06.10.1995 (т. 1 л.д. 149) и по состоянию на 09.10.2008 (т. 1 л.д. 140), из которых следует, что планировка спорного помещения изменилась. Данное обстоятельство объективно свидетельствует о проведении арендатором соответствующих ремонтных работ, необходимой частью которых явились работы, перечисленные в смете, составленной экспертом ЮУТПП, (замена оконных и дверных блоков, дверных блоков, штукатурные работы, замена полов и пр.). Объем выполненных арендатором работ безусловно свидетельствует об улучшении состояния арендованного имущества и соответственно, об увеличении его рыночной стоимости.
Наличие оснований для отнесения совокупности указанных в заключении ЮУТПП работ к категории текущего ремонта и, тем самым, для вывода о необоснованности заключения, выполненного экспертами ЮУТПП, апеллянтом не подтверждено.
Довод о том, что суд необоснованно принял в качестве достоверных выводы, содержащиеся в заключении ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС", т. к. выполнено лицами, не обладающими статусом экспертов саморегулируемой организации оценщиков, отклоняется судом апелляционной инстанции как не влияющий на законность принятого судебного акта.
Судебная коллегия отмечает, что заключение N 367с/12/4 экспертов ООО "НИИ судебной экспертизы "СТЭЛС" учтено судом первой инстанции в качестве одного из доказательств, подтверждающих обоснованность размера стоимости неотделимых улучшений и не повлияло на выводы суда относительно соответствия (несоответствия) отчета независимого оценщика ООО "Консалтинговое агентство "Спектр" N 290/12 от 15.08.2012 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в силу чего доводы апеллянта об отсутствии у данного заключения статуса доказательства по указанному вопросу не имеют самостоятельного правового значения.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего оснований для отмены решения и соответственно удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2017 по делу N А76-21068/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)